COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4BB

13^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 AVRIL 2014

R.G. N° 12/08547

AFFAIRE :

SNC SOGEROS inscrite au RCS PARIS N° 332 051 671, agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

SCP BTSG . A – C – B – Y, prise en sa qualité de liquidateur de la SCI D-I J G, mission conduite par Maître Clément C

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 12/00058

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10.04.14

à :

M^e Pierre GUTTIN,

M^e Emmanuel JULLIEN,

TGI NANTERRE,

M. P

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX AVRIL DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SNC SOGEROS inscrite au RCS PARIS N° 332 051 671, agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représenté(e) par Maître Pierre GUTTIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 12000729 et par Maître L.DIXSAUT, avocat plaidant au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SCP BTSG . A – C – B – Y, prise en sa qualité de liquidateur de la SCI D-I J G, mission conduite par Maître Clément C

N° SIRET : 434 122 511

XXX

XXX

Représenté(e) par Maître Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20121080 et par Maître S.CATHELY, avocat plaidant au barreau De PARIS

INTIMEE

VISA DU MINISTERE PUBLIC LE : 17 JANVIER 2014

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Février 2014, Madame Marie-Laure BELAVAL, présidente, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-Laure BELAVAL, Présidente,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller,

Madame Annie VAISSETTE, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Valérie BOST, adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier

Le tribunal de grande instance de Nanterre a ouvert le redressement judiciaire de la

Sci D E F G (la Sci) en 1993, puis à nouveau le 30 novembre 1995, puis a prononcé sa liquidation judiciaire le 28 mars 1996 et désigné la Scp A-C-B-Y (la Scp BTSG) en qualité de liquidateur.

Par jugement en date du 27 janvier 2006, le tribunal de grande instance a annulé une ordonnance du juge-commissaire en date du 5 juillet 2005 et, décidant dans le même sens sur le fond, a :

— ordonné la vente d’un bien immobilier appartenant à la Sci au profit de la Snc Sogeros moyennant le prix net vendeur de 780 000 euros HT,

— dit que le règlement s’effectuera comptant à la signature des actes,

— et dit que la Snc Sogeros fera son affaire personnelle de l’occupation des locaux ainsi que d’une étude relative à la pollution du sol.

Ce jugement est devenu irrévocable.

Les parties ne sont pas parvenues à signer l’acte de vente . Le 26 septembre 2011, la Scp BTSG ès qualités a fait délivrer sommation à la Snc Sogeros de signer l’acte authentique de vente rédigé par son notaire, Maître Z . La Snc Sogeros s’est opposée à la signature aux motifs qu’une inscription d’hypothèque sur le bien vendu au profit de M. X était irrégulière pour avoir été prise en période suspecte et constituait pour elle un risque de surenchère de la part de M. X.

Le 30 septembre 2011, Maître Z a rédigé un procès-verbal donnant acte à la Snc Sogeros notamment qu’elle souhaitait toujours se porter acquéreur de l’immeuble, qu’elle déclarait ne pas pouvoir signer l’acte de vente tenant compte de la situation hypothécaire qui révélait une inscription qui apparaissait comme irrégulière, et que par conséquent cette inscription présentait un risque d’éviction pour elle.

Au mois de décembre 2011, la Snc Sogeros a saisi le tribunal de grande instance de Nanterre d’une action en caducité ou en nullité de l’inscription d’hypothèque litigieuse . Elle a aussi engagé une instance aux fins d’obtenir la vente forcée de l’immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2012, la Scp BTSG ès qualités a fait assigner la Snc Sogeros en demandant, outre la condamnation de cette dernière au paiement de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, la rétractation du jugement du 27 janvier 2006 ou sa caducité et la résolution de la vente intervenue au profit de la Snc Sogeros aux torts de celle-ci.

Par jugement en date du 11 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a prononcé la résolution de la vente ordonnée par le jugement du 27 janvier 2006, débouté les parties de toutes leurs autres demandes et dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties . Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment constaté que l’obstruction systématique des uns comme des autres avait entraîné le blocage complet de la procédure de liquidation judiciaire et un retard dans la réalisation de la vente d’une gravité telle qu’il en justifiait la résolution.

La Snc Sogeros a fait appel du jugement du 11 décembre 2012.

Par arrêt mixte en date du 6 juin 2013, la cour a :

— dit que la demande de sursis à statuer est irrecevable,

— rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré de la tardiveté de la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques,

— déclaré irrecevable la demande de rétractation du jugement du 27 janvier 2006,

— déclaré recevable la demande de constatation de la caducité du jugement du 27 janvier 2006

— déclaré recevable la demande de résolution du contrat de vente,

— dit que le prix de la vente de l’immeuble de gré à gré n’emporte pas purge des inscriptions et qu’il est nécessaire d’accomplir les formalités de purge des inscriptions,

— avant dire droit,

— mis les parties en demeure de signer l’acte notarié de vente avant le jeudi 26 septembre 2013,

— dit que la Snc Sogeros devra effectuer un virement bancaire d’un montant égal au prix augmenté des frais entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente avant le mercredi 25 septembre 2013,

— renvoyé l’affaire à l’audience du lundi 21 octobre 2013 pour qu’il soit statué sur les demandes des parties au constat soit de la signature de l’acte soit de l’impossibilité de parvenir à la vente sous forme de vente de gré à gré,

— révoqué l’ordonnance de clôture,

— dit que la Snc Sogeros devra conclure avant le 9 octobre 2013 et que la Scp BTSG ès qualités devra conclure avant le 17 octobre 2013,

— réservé les dépens.

Pour parvenir à cette solution, la cour, constatant l’existence de nombreuses instances judiciaires, a relevé que la complexité du dossier était indéniable, que dans ces conditions, l’impossibilité de parvenir à une vente de gré à gré serait imputée à cette complexité plus qu’à un comportement fautif des parties et que les parties seraient en conséquence mises en demeure de procéder à la signature de l’acte de vente . Elle a rappelé qu’il résultait des dispositions de l’article L 622-16, alinéa 4, du code de commerce, interprétées a contrario, que le prix fixé par l’ordonnance autorisant la vente de gré à gré n’emportait pas purge des inscriptions prises sur l’immeuble et qu’il appartenait à l’acquéreur , ou au liquidateur mandaté par l’acquéreur, de procéder aux formalités de purge des inscriptions prévues aux articles 2476 à 2487 du code civil et notamment à la notification de la vente aux créanciers inscrits conformément aux dispositions de l’article 2478 . La cour a ensuite retenu que malgré l’impossibilité jusqu’à présent de parvenir à la réalisation de la vente, il apparaissait souhaitable de procéder à une dernière tentative de vente de gré à gré, étant observé que cette forme de vente préservait les droits des créanciers inscrits car elle avait vocation à se transformer en vente aux enchères publiques en cas d’application de l’article 2480 du code civil à la suite de la mise en oeuvre des formalités de purge des inscriptions et qu’ainsi le risque d’éviction par suite d’une vente sur surenchère était inhérent à la vente de gré à gré et ne saurait motiver le refus de passer l’acte de vente.

L’acte de vente a été signé le 25 septembre 2013.

Prétentions et moyens de la société Sogeros :

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 février 2014, la Snc Sogeros demande à la cour de :

— infirmer le jugement et statuant à nouveau,

— débouter la Scp BTSG ès qualités de ses demandes,

— subsidiairement, faire injonction à la Scp BTSG d’avoir à communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de non-faire tous justificatifs de règlement des frais et honoraires de notaire prétendument acquittés avec l’identité de l’auteur du paiement, tous justificatifs de règlement des frais et honoraires d’avocats prétendument acquittés par la Scp BTSG ès qualités avec l’identité de l’auteur du paiement, et tous justificatifs de règlement des frais et intérêts prétendument acquittés par la Scp BTSG ès qualités auprès de la Caisse des dépôts et consignations avec l’identité de l’auteur du paiement,

— à titre reconventionnel, condamner la Scp BTSG ès qualités à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure et appel abusifs, la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation et de procès-verbal de difficultés, avec droit de recouvrement direct.

La Snc Sogeros fait valoir en premier lieu que la procédure de purge ne peut que se greffer sur la procédure de contestation de l’inscription d’hypothèque car il n’y aurait aucune justification à ce que l’on purge une hypothèque qui serait ensuite déclarée inopposable ou annulée ou radiée . Rappelant que la cour a déjà indiqué que l’impossibilité de parvenir à une vente ne pourrait être imputée à un comportement fautif des parties et donc d’elle-même, elle conteste être à l’origine du retard apporté à la signature de l’acte de vente qu’elle impute entièrement à la Scp BTSG.

Elle soutient qu’elle est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution devant les manquements de la Scp BTSG et la mauvaise foi qui l’a animée et soulève l’irrecevabilité des demandes indemnitaires de celle-ci comme étant fondées sur une cause quasi-contractuelle alors que la vente était parfaite . Elle ajoute que le liquidateur a expressément refusé de signer un acte ne lui donnant pas mandat pour procéder à une formalité de purge permettant au créancier hypothécaire frauduleux de bénéficier d’un droit de surenchère et faisant mention de l’irrégularité de l’hypothèque et persisté à vouloir imposer un projet d’acte inacceptable qui lui imposait de désigner l’avocat du liquidateur pour procéder aux formalités de purge et de renoncer aux bénéfice des dispositions de l’article 2486 du code civil.

La Snc Sogeros fait grief au liquidateur et à son notaire d’avoir multiplié les manoeuvres déloyales et dilatoires afin d’empêcher la signature de l’acte de vente dans des termes conformes au jugement autorisant la vente, c’est-à-dire sans la clause relative à la purge portant atteinte à ses droits, mais avec la mention que l’acquéreur fera son affaire personnelle des conséquences de l’inscription d’hypothèque et qu’une procédure judiciaire est ouverte concernant ladite inscription . Elle soutient que le liquidateur lui a caché l’état d’occupation de l’immeuble depuis plusieurs années sans aucun titre par la société Amper qui ne verse aucun loyer.

Elle rappelle que le liquidateur persiste à refuser d’intervenir à la procédure de contestation de l’hypothèque frauduleusement inscrite par M. X afin de la faire déclarer inopposable à la liquidation et que si le liquidateur n’avait pas été inactif pendant près de dix années la question de la purge des hypothèques n’aurait jamais été posée .

La Snc Sogerons réfute le moyen tiré de son insolvabilité et soutient avoir produit le prix à deux reprises, la première fois en exécution du jugement et la seconde fois en remettant au liquidateur devant le juge-commissaire un chèque de banque du même montant . Elle ajoute qu’elle a rassemblé les fonds sans aucune difficulté lorsque l’acte a été signé.

Enfin, l’appelante prétend que les frais allégués dont il est demandé remboursement ne sont pas justifiés, le liquidateur ayant refusé de produire le moindre document permettant d’apporter la preuve de son préjudice.

Prétentions et moyens de la Scp BTSG ès qualités :

Aux termes de ses conclusions du 6 février 2014, la Scp BTSG ès qualités demande à la cour de :

— lui donner acte que l’acte de cession a été reçu sous la forme authentique le 25 septembre 2013, le prix augmenté des frais et droits ayant été payé entre les mains du notaire,

— dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résolution de la vente et infirmer le jugement entrepris de ce chef,

— dire que le retard apporté à la signature de l’acte de vente résulte du fait exclusif de la société Sogeros à l’origine de son préjudice,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

— statuant à nouveau, la recevoir en sa demande en réparation de son préjudice,

— condamner la Snc Sogeros à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— en toute hypothèse, condamner la Snc Sogeros à lui payer la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevables ou mal fondées toutes les demandes de la Snc Sogeros et l’en débouter

— condamner la Snc Sogeros aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct.

La Scp BTSG ès qualités impute à faute la Snc Sogeros sa réticence à signer l’acte de vente et demande réparation du préjudice que ce retard a causé. L’ultime chance laissée à la société Sogeros par la cour d’appel dans son arrêt précédent ne saurait la soustraire à sa responsabilité . Elle rappelle que cet arrêt a validé sa thèse ayant consisté pendant plusieurs années à soutenir que la purge ne peut intervenir selon le bon vouloir de l’acquéreur, que la procédure de purge ne peut intervenir qu’après l’acte de vente et que le risque d’éviction par suite d’une vente sur surenchère est inhérent à la vente de gré à gré et ne saurait motiver le refus de passer l’acte.

Elle souligne que le projet d’acte que la société Sogeros a refusé de signer prévoyait uniquement que celle-ci donnait mission à un avocat pour procéder aux formalités de purge et était en tous points conforme à celui que la société Sogeros a finalement accepté de signer le 25 septembre 2013 . Selon elle, entre le mois de novembre 2009 et la signature, la Snc Sogeros n’était pas en mesure de payer le prix et elle a utilisé des moyens artificiels pour le masquer, comme le prétexte tiré de sa dispense de procéder aux formalités de purge, l’invocation de mauvaise foi d’une clause de substitution, la présentation d’un chèque de banque à une audience du juge-commissaire qui ne lui a finalement pas été remis, les atermoiements sur l’origine des fonds destinés à payer le prix provenant tantôt de ses fonds propres tantôt d’un prêt.

Enfin, la Scp BTSG indique que la clause contenue dans le projet d’acte qui a motivé le refus de signer de la part de la Snc Sogeros avait vocation à s’assurer que les formalités de purge seraient effectuées puisque la société Sogeros souhaitait de son côté imposer qu’elle en soit dispensée . Elle fait valoir que la société Sogeros a acquis l’immeuble en faisant son affaire personnelle de son occupation, qu’il s’agissait d’une des conditions de la vente reprise dans le jugement autorisant la cession et que l’on comprend mal la raison pour laquelle la société Sogeros rouvre ce débat puisqu’elle a signé l’acte de vente en parfaite connaissance de cause.

Elle soutient que son préjudice correspond au montant des intérêts qu’aurait servis la Caisse des dépôts et consignations depuis le 1^er janvier 2010 et jusqu’à l’arrêt à intervenir, au montant des taxes notamment foncières et des pénalités appelées au titre des années 2010,2011 et 2012, au coût de l’assistance d’un avocat et du notaire et s’élève à la somme de 50 000 euros.

SUR CE,

Considérant que la demande de prononcé de la résolution de la vente a été abandonnée par la Scp BTSG ès qualités ; qu’il convient d’en prendre acte tout en observant que dans son arrêt du 6 juin 2013, la cour après avoir déclaré recevable la demande de résolution du contrat de vente, a mis les parties en demeure de signer l’acte notarié aux motifs que 'la complexité du dossier est indéniable et que dans ces conditions et en l’état du dossier, l’impossibilité de parvenir à une vente de gré à gré sera imputée à cette complexité plus qu’à un comportement fautif des parties';

Considérant que la vente de l’immeuble a été ordonnée au profit de la société Sogeros par un jugement du 27 janvier 2006 qui est devenu irrévocable le 3 novembre 2009 après épuisement des voies de recours engagées ; que la Snc Sogeros a refusé de signer l’acte malgré une sommation en date du 26 septembre 2011 ; que l’acte authentique de vente a été passé le 25 septembre 2013 à la suite de l’arrêt du 6 juin 2013 ;

Considérant que pendant toute l’année 2010 et les premiers mois de l’année 2011, les parties ont rencontré des difficultés pour faire le choix du notaire chargé de rédiger l’acte de vente ; que le notaire qui a finalement rédigé l’acte, Maître Paget, a été désigné en décembre 2011 ainsi que le démontre un échange de lettres des 16 et 19 décembre 2011 ; que la fin de l’année 2011 a été occupée par la Snc Sogeros à la recherche d’un accord amiable avec M. X afin d’éviter la procédure de purge ; que ce n’est que le 30 novembre 2011 que la Snc Sogeros a été rendue destinataire d’une lettre du conseil de M. X, en date du 28 juillet précédent, informant le notaire du liquidateur, Maître Z, de ce que M. X n’entendait pas renoncer à la purge et souhaitait former une surenchère de 10 % ;

Considérant qu’une action aux fins d’annulation de l’inscription d’hypothèque a été engagée par la Snc Sogeros le 1^er décembre 2011 devant le tribunal de grande instance de Nanterre ; que le tribunal n’a pas rendu sa décision ; que l’année 2012 a été émaillée de discussions sur la nécessité de procéder à la purge dont la Snc Sogeros a d’abord indiqué qu’elle entendait y renoncer à la suite d’une consultation du Cridon de février 2012 lui laissant entendre que cela était possible en raison de l’absence de connaissance par le Cridon de la liquidation judiciaire du vendeur, pour finir par se convaincre qu’elle devrait s’y soumettre, et sur les modalités pour y procéder ; que cette même année 2012 a été surtout marquée par l’engagement de deux actions judiciaires, l’une en vente forcée par la Snc Sogeros, et l’autre en caducité ou résolution de la vente par le liquidateur ; qu’à partir du moment où les juridictions du premier et du second degrés ont été saisies, les parties s’en sont remises à leur appréciation ;

Considérant que la situation juridique entourant la vente était rendue particulièrement complexe en raison de la procédure collective ouverte à l’égard du vendeur et de l’existence d’une inscription d’hypothèque prise dans des conditions prétendument irrégulières comportant un risque pour la Snc Sogeros dont celle-ci a dû apprécier à la fois la réalité et le moyen d’y répondre au mieux de ses intérêts ; que ce n’est que l’intervention de l’arrêt du 6 juin 2013 qui a énoncé les obligations des parties en rappelant à la Snc Sogeros qu’il lui appartenait de procéder aux formalités de purge et permis de débloquer la situation dans les délais imposés par la cour, l’acte signé le 25 septembre 2013 mentionnant que les inscriptions seront purgées à la diligence de la société Sogeros et de son conseil, Maître Dixsaut, auquel mandat est donné par l’acquéreur, et non au liquidateur comme prévu dans le projet d’acte établi courant 2011, et qu’une fois ces formalités opérées, sous réserve de l’issue de la procédure en cours ou des éventuelles procédures à engager et s’il n’y a pas de surenchère des créanciers inscrits, il sera procédé par le ministère du liquidateur à l’ordre entre les créanciers ;

Considérant que dans ces circonstances, il n’apparaît pas que la société Sogeros, qui a toujours maintenu son offre d’acquérir de gré à gré, en mobilisant les fonds nécessaires, et s’y est conformée en dépit des vicissitudes rappelées ci-dessus, ait commis une faute, et encore moins une faute ayant causé un préjudice à la liquidation judiciaire, étant observé que le liquidateur a évité les aléas d’une vente par adjudication de l’immeuble ; que la demande indemnitaire présentée par la Scp BTSG sera rejetée ;

Considérant qu’a déjà été souligné le rôle joué par l’arrêt avant dire droit du 6 juin 2013 dans la résolution du conflit entre les parties ; qu’ aucune démonstration n’est faite d’un abus qu’aurait commis la Scp BTSG ès qualités dans l’exercice de son droit d’agir ; que la demande indemnitaire présentée par la société Sogeros doit être rejetée ;

Considérant que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ; que les dépens de première instance et d’appel seront partagés ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Vu l’arrêt du 6 juin 2013,

Donne acte aux parties de la signature de l’acte de vente en date du 25 septembre 2013 et de l’abandon des demandes tendant à obtenir la résolution de la vente,

Rejette les demandes en paiement de dommages-intérêts et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront supportés pour moitié par la Snc Sogeros et pour moitié par la Scp A-C-B-Y ès qualités et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Laure BELAVAL, Présidente et par Monsieur MONASSIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, La présidente,