Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 1ère section, 9 janvier 2014, n° 12/01858

TGI Nanterre 7 novembre 2011

TGI Nanterre 19 janvier 2012

CA Versailles
Confirmation 9 janvier 2014

Arguments

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Accepté
Violation de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a jugé que la SCP A-Z-J-K n'a pas respecté ses obligations en matière de notification, causant ainsi un préjudice au syndicat des copropriétaires.
Accepté
Responsabilité civile pour faute professionnelle
La cour a confirmé que la SCP A-Z-J-K a engagé sa responsabilité en ne respectant pas les diligences attendues d'un notaire, causant un préjudice au syndicat.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, compte tenu de la nature du litige.

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1. Absence de recherche de syndic et notification de la vente

Cabinet Neu-Janicki · 2 mars 2014

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 1re ch. 1re sect., 9 janv. 2014, n° 12/01858
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	12/01858
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 19 janvier 2012, N° 11/8468
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Gabrielle MAGUEUR, président
Avocat(s) :	Valérie PEENE
Cabinet(s) :	AVOCALYSSELARL DUPUY PEENELPA LAW
Parties :	Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DOMAINE DE LONVILLIERS ANSE MARCEL

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 63B

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 JANVIER 2014

R.G. N° 12/01858

AFFAIRE :

SCPSTROCK-Z-

J-K

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DOMAINE DE L M N

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8

N° Section :

N° RG : 11/8468

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES

— M^e Stéphane CHOUTEAU de l’Association AARPI AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE NEUF JANVIER DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCP A-Z-J-K

ayant son siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses cogérants en exercice, domiciliés en cette qualité audit siète.

Représentant : M^e Pierre GUTTIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623

Représentant : M^e Carine GROSDEMANGE, ( SCP LEFEVRE PELLETIER) et associés avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P0238 -

APPELANTE

****************

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DOMAINE DE L M N

représenté par son syndic la SAS H I

immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 331 496 240

ayant son siège XXX

XXX

pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Stéphane CHOUTEAU de l’Association AARPI AVOCALYS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 624 – N° du dossier 000253

ayant pour avocat Maitre Valérie PEENE, SELARL DUPUY PEENE, avocat au barreau de TOULOUSE,

INTIME

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2013, Madame Dominique LONNE, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, Président,

Madame Dominique LONNE, conseiller,

Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT

La société MYOSOTIS est propriétaire, depuis le 5 août 2009, du lot n°113 dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé le Domaine de L, situé M N à Saint Martin en Guadeloupe, et dédiée à l’exploitation d’une activité hôtelière comprenant 5 bâtiments représentant au total 148 unités d’hébergement.

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2010, le cabinet H I a été désigné en qualité de syndic de la copropriété Domaine de L en remplacement du cabinet Y.

Par acte du 28 juillet 2010, passé par devant Maître Pierre A, notaire associé, membre de la SCP A, Z, J-K, notaires à Puteaux, la société MYOSOTIS a vendu à M. F C et à M^me B C le lot n°113 de copropriété, pour lequel existait une dette de charges de 21.010,31 euros due par le copropriétaire depuis 2009.

Cet acte de vente mentionnait un paragraphe 'absence de syndic’ aux termes duquel l’acquéreur reconnaissait être informé 'qu’aucun syndic n’est actuellement chargé de la gestion de l’immeuble en copropriété suite à la non reconduction du syndic précédent lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires'.

La société H I, ayant interrogé le notaire sur l’absence de notification au syndic de cette mutation, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui lui aurait permis de faire opposition sur le prix de vente pour le paiement des charges restant dues, Maître A répondait, par une lettre du 16 février 2011, qu’il leur avait été indiqué qu’aucun autre syndic n’avait été nommé en remplacement du cabinet X, que la mention de la nomination de H I n’apparaîssait nulle part et qu’en conséquence les notifications consécutives à la vente avaient été adressées directement au syndicat des copropriétaires ; que par la suite, aucune opposition n’ayant été formulée dans les délais légaux à la suite de ces notifications, les prix de vente avaient été remis aux vendeurs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Domaine des L n’a finalement formalisé une opposition au prix de cession du lot n°113 entre les mains de la SCP A, Z, J-K que par acte d’huissier du 07 mars 2011 pour un solde en principal de charges impayées de 21.010,31 euros.

Par acte du 29 juin 2011, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, résidence « Le Domaine de L », M N à Saint Martin, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, représenté par son syndic en exercice la SAS H I, a assigné la SCP A, Z, J-K, notaires associés, en responsabilité civile sur le fondement de l’article 1382 du code civil au motif que ladite SCP aurait méconnu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en ne notifiant pas au syndic la vente du lot n° 113 et en se dessaisissant ensuite des fonds au profit du vendeur, débiteur de la somme de 21.010,31 euros représentant les charges de copropriété impayées.

Le syndicat sollicitait, en conséquence, la condamnation de la SCP de notaires à lui payer la somme de 21.010,31 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 19 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a fait entièrement droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Domaine de L » et a condamné la SCP A, Z, J-K aux dépens.

La SCP A, Z, J-K, notaires associés, a régulièrement interjeté appel de cette décision et dans ses dernières conclusions du 16 septembre 2013, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et :

à titre principal,

— juger que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la résidence le Domaine de L sont irrecevables,

à titre subsidiaire,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable et débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

en tout état de cause,

— condamner celui-ci à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 août 2012, auxquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Domaine de L demande à la cour :

sur la recevabilité de ses demandes

— de dire qu’il est bien fondé à mettre en 'uvre la garantie de la SCP A, Z, J-K et de débouter cette dernière,

sur le fond

— de juger que la SCP A, Z, J-K a commis une faute en méconnaissant l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et en se dessaisissant des fonds au profit du vendeur,

— de débouter intégralement l’appelante et de confirmer le jugement déféré,

— de condamner la SCP A, Z, J-K à lui payer 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’opposition du 7 mars 2011.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2013.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de L :

La SCP A, Z, J-K soutient qu’elle n’a pas qualité pour être défenderesse dans un litige qui ne concerne que le paiement de charges de copropriété dont elle n’est pas débitrice. Elle fait valoir qu’il appartient aux seuls copropriétaires de s’acquitter des charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le syndic ait tenté de récupérer les sommes dues auprès de la venderesse qui n’a pas été attraite dans la procédure de première instance.

L’appelante soutient également que le syndicat ne justifie pas non plus de l’insolvabilité de la société MYOSOTIS qui serait seule susceptible de justifier de la mise en cause du notaire.

La SCP appelante considère en conséquence que les demandes du syndicat intimé sont irrecevables pour défaut du droit à agir de ce dernier.

Mais il convient de rappeler que la SCP A, Z, J-K est poursuivie en responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil en raison des fautes qu’elle aurait commises dans l’accomplissement de sa mission et nullement en qualité de copropriétaire même si les sommes réclamées correspondent à des charges de copropriétés impayées.

Si le syndicat des copropriétaires dispose d’autres voies de droit contre le copropriétaire débiteur, rien ne l’empêche dans le cas d’espèce se rapportant à la vente des lots dont s’agit, d’engager la responsabilité du notaire lorsqu’il considère qu’il y a eu une défaillance de ce dernier dans l’accomplissement de sa mission qui lui a été préjudiciable.

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par la SCP n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur les fautes de la SCP A, Z, J-K

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition ».

L’appelante soutient qu’elle n’avait pas connaissance du nouveau syndic au moment de la vente le 28 juillet 2010 ; que le procès-verbal d’assemblée générale du 14 juin 2010 n’a jamais été en sa possession et que le cabinet Espargillières, auprès de qui Maître A avait sollicité l’état daté des charges par lettre du 17 juin 2010, lui aurait alors indiqué qu’il n’avait pas été reconduit dans ses fonctions lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires et qu’aucun nouveau syndic n’avait été désigné à cette assemblée générale pour le remplacer.

La SCP notariale fait donc valoir qu’elle pouvait légitimement penser que le poste de syndic était vacant au moment de la vente et que c’est pour satisfaire à son obligation de conseil qu’elle a inséré dans l’acte de vente une clause relative à l’absence de syndic de copropropriété au jour de la vente.

Mais il ne ressort pas des pièces versées au débat que la SCP notariale ait accompli les diligences normalement attendues de la part d’un notaire pour identifier le syndic de copropriété en exercice afin de lui faire parvenir l’avis de mutation pour déclencher éventuellement la procédure d’opposition.

En effet l’appelante indique dans ses écritures que « l’absence de syndic avait été confirmée tant par le client ( la société MYOSOTIS ) que par l’ancien syndic » et prétend «qu’elle n’avait aucune raison de soupçonner la véracité de cette information».

Mais aucune pièce émanant du cabinet X ou de la société MYOSOTIS ne vient corroborer l’affirmation de la SCP de notaires sur ce point alors que l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de la résidence le Domaine de L du 14 juin 2010 démontre que si le cabinet X n’a pas été reconduit dans ses fonctions, la SAS H I a été désignée en qualité de syndic à compter de cette assemblée générale pour le remplacer.

Il n’y a donc eu aucune vacance pour l’exercice des fonctions de syndic de la résidence Domaine de L.

Le notaire s’est donc contenté de simples informations sans procéder à aucune recherche alors que, dans la mesure où l’avis de mutation lui incombe, il aurait dû demander copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2010 à sa cliente la société MYOSOTIS afin de remédier à une absence éventuelle de syndic pour exécuter sa mission, ce qu’il n’a pas fait.

Par ailleurs, l’appelante rappelle que l’avis de mutation doit être donné par le notaire au syndic dans les 15 jours à compter de la date du transfert de propriété ( art. 20 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé ) et soutient qu’en l’absence de syndic connu au jour de la vente :

*soit il adresse directement dans les 15 jours l’avis de mutation au syndicat des copropriétaires qui le transmettra au nouveau syndic postérieurement ,

* soit il attend les coordonnées du nouveau syndic désigné, ce qui l’empêche de débloquer les fonds pour le vendeur pendant une durée indéterminée, 'ce qui est évidemment inacceptable’ selon les termes de la SCP A, Z, J-K .

Mais il y a lieu de rappeler que l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public, ne prévoit qu’une notification au syndic de la copropriété et nullement au syndicat des copropriétaires, étant précisé qu’aucun texte ne prévoit une telle notification au syndicat puisque ce dernier est l’organe délibérant tandis que le syndic est l’organe exécutif qui a seul le pouvoir de former opposition.

En outre, la SCP A Z J-K ne peut pas valablement soutenir qu’il était inacceptable pour le vendeur que les fonds soient indéfiniment bloqués puisque la nomination d’un administrateur ou mandataire judiciaire pouvait se faire rapidement dans la mesure où l’assemblée générale ayant eu lieu le 14 juin 2010 et l’acte de vente le 28 juillet 2010 il appartenait alors au notaire d’informer le vendeur, en sa qualité de copropriétaire, pour qu’il fasse le nécessaire en vue d’ obtenir la nomination d’un mandataire afin de percevoir, dans les meilleurs délais, les fonds qui lui revenaient.

La SCP A Z J-K soutient enfin qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de la résidence le Domaine de L , qui a réceptionné l’avis de mutation et la notification de la vente le 6 août 2010, de transmettre ceux-ci au nouveau syndic désigné ou, à défaut, d’alerter le notaire sur la désignation d’un nouveau syndic. Elle considère qu’en ne le faisant pas, le syndicat des copropriétaires est à l’origine de son propre dommage.

Mais en l’espèce le notaire a méconnu les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 concernant le destinataire de l’acte et il n’appartient pas au syndicat de pallier à la carence de la SCP A Z J-K qui n’a accompli aucune démarche ni vérification afin d’assurer le résultat de ses obligations professionnelles étant rappelé qu’elle pouvait connaître l’identité du syndic en vérifiant le procès-verbal de

l’assemblée générale du 14 juin 2010 et que l’immeuble dont s’agit est exploité sous forme d’hôtel de tourisme et qu’aucun des copropriétaires n’y réside, ce que n’ignorait pas l’appelante.

Il résulte de tout ce qui précède qu’en n’accomplissant pas les diligences normalement attendues de la part d’un notaire pour identifier le syndic de la copropriété en exercice à la date de la vente en question et en notifiant l’avis de mutation au syndicat des copropriétaires, la SCP A, Z, J-K, notaires associés, n’a pas permis à la SAS H I, syndic en exercice, de former utilement opposition au versement des fonds au vendeur, encore débiteur de charges de copropriété, ce qui constitue une faute, au sens de l’article 1382 du code civil, laquelle a causé un préjudice au syndicat des copropriétaire puisque la SCP de notaires a remis le prix de vente au vendeur.

Sur le préjudice

La SCP appelante conteste la somme de 21.010,31 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires et soutient que la somme de 198,30 euros est une créance du syndic et non du syndicat.

Or il ressort des pièces produites et notamment de l’acte d’opposition au paiement du prix de cession du 7 mars 2011 que c’est une somme supérieure de 257,48 euros qui correspond au coût de l’acte. La somme inférieure de 198,30 euros ne peut donc qu’être retenue.

La SCP notariale fait également valoir qu’elle n’est pas débitrice des charges de copropriété et que la société MYOSOTIS, copropriétaire concernée, n’est pas dans la cause.

Toutefois, il n’est pas réclamé paiement de charges de copropriété à la SCP de notaires mais la réparation des conséquences de ses fautes professionnelles et le syndicat intimé n’a pas à justifier de vaines poursuites contre la société MYOSOTIS.

Enfin la SCP A Z J-K fait valoir que le montant de l’arriéré des charges est contestable.

Mais d’une part, il appartient à cette dernière de justifier que la société MYOSOTIS a réglé ses charges de copropriété, ce qu’elle ne fait pas.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le décompte des charges dues par la société MYOSOTIS pour le lot 113 au titre de l’exercice 2009, soit la somme de 8.605,44 euros, à laquelle s’ajoutent les charges de l’exercice 2010 soit 9.868,17 euros ainsi que l’appel provisionnel du 1^er trimestre 2011 (2.338,40 euros) qui, contrairement à ce que soutient la SCP A Z J-K, était exigible à la date de l’opposition en vertu de l’ article 35-2 du décret 17 mars 1967.

En conséquence, le préjudice certain et réparable causé au syndicat des copropriétaires doit être évalué à la somme de 21.010,31 euros , dans la mesure où le prix de vente du lot n°113 s’élevant à 190.000 euros aurait permis de régler cette créance du syndicat des copropriétaires bénéficiant du privilège spécial immobilier de l’article 2374 du code civil.

Le jugement doit être entièrement confirmé.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de L à l’encontre de la SCP A Z J-K,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP A Z J-K à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de L la somme complémentaire de 1.500 euros en cause d’appel,

Condamne la SCP A Z J-K aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,