Cour d'appel de Versailles, 12e chambre, 8 décembre 2015, n° 13/08090

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 DECEMBRE 2015

R.G. N° 13/08090

AFFAIRE :

SARL CRP AUTOMOBILES

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 19 Septembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 09/01707

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Francis LEGOND,

M^e Charles TONNEL,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT DECEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL CRP AUTOMOBILES

N° SIRET : 452 92 1 0 26

XXX

XXX

Représentant : M^e Francis LEGOND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 118

Représentant : M^e Luc RAVAZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0450 -

APPELANTE

****************

XXX

N° SIRET : 377 95 1 4 47

XXX

XXX

Représentant : M^e Charles TONNEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 204

Représentant : M^e Arthur DE GALEMBERT de l’AARPI CORTEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1939 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Novembre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Y SOULMAGNON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 5 novembre 2013, par la société CRP Automobiles d’un jugement rendu le 19 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a:

* dit que la Sci 3S a valablement exercé son droit de repentir le 5 octobre 2012,

* dit que le bail consenti à la société CRP Automobiles pour les locaux commerciaux situés XXX à Rosny-sur-Seine (Yvelines) est renouvelé à compter du 1^er janvier 2007 aux clauses et conditions du bail expiré,

* débouté la société CRP Automobiles de ses demandes en paiement d’indemnité d’éviction et ses demandes accessoires,

* dit que la société CRP Automobiles est redevable envers la Sci 3S d’une indemnité d’occupation mensuelle de:

—  19.558 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er janvier 2008,

—  27.940 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er juin 2010,

cette indemnité étant due:

— soit jusqu’au 5 octobre 2012 si la société CRP Automobiles décide de réintégrer le local suite à la validation du droit de repentir de la Sci 3S à cette date,

— soit jusqu’à ce que la société CRP Automobiles justifie avoir procédé à la cessation d’exploitation de l’installation classée dont elle est exploitante et avoir achevé l’intégralité de la dépollution du sol qui lui incombe en cas de renonciation de la société CRP Automobiles au renouvellement de son bail,

* rejeté les demandes reconventionnelles de la société CRP Automobiles,

* condamné la Sci 3S aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 4 février 2014, par lesquelles la société CRP Automobiles demande à la cour de:

* infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la Sci 3S a valablement exercé son droit de repentir,

* déclarer inopérant le droit de repentir notifié le 5 octobre 2012 par la Sci 3S compte tenu de l’acquisition préalable d’un terrain destiné à sa réinstallation,

* dire que l’indemnisation se fera sur la perte du fonds au regard de l’absence de valeur du droit au bail

* fixer à la somme de 221.250 euros le montant de l’indemnité principale et à 23.800 euros les indemnités accessoires,

* fixer à 27.940 euros l’indemnité d’occupation à sa charge,

* dire que cette indemnité sera ramenée à 19.558 euros après abattement de 30% dans les termes du jugement du 20 novembre 2007 confirmé par arrêt du 19 mai 2009 et ce pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 mai 2010, ladite indemnité reprenant son montant normal à compter du 1^er juin 2010,

* dire que la Sci 3S sera tenue à l’indemniser des frais liés au licenciement de M^lle X et Mr Le Du sur justificatifs desdits frais et condamner la Sci 3S au paiement des sommes de:

—  8.782,19 euros montant des indemnités versées à Mr Le Du,

—  5.445,68 euros montant des indemnités versées à M^lle X,

* condamner la Sci 3S au remboursement des frais de dépollution du site sur la base des devis de la société Petrogest et sur présentation des factures,

* condamner la Sci 3S au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu l’ordonnance rendue le 15octobre 2015 par le conseiller de la mise en état de la présente chambre qui, au visa de l’article 909 du code de procédure civile, a déclaré irrecevables les conclusions déposées par la Sci 3S intimée le 8 septembre 2015;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 octobre 2015;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

*par acte sous seing privé du 1^er janvier 1997, la Sci 3S a consenti à la société TCDI, aux droits de laquelle vient la société CRP Automobiles, un bail commercial portant sur des locaux situés XXX à Rosny-sur-Seine, destinés à la réparation automobile, la vente de carburants et accessoires, la location, vente et exposition de véhicules,

* le 18 décembre 2007, la société CRP Automobiles a sollicité le renouvellement du bail,

* par acte du 17 mars 2008, la Sci 3S a notifié son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,

* le 19 février 2009, la Sci 3S a assigné la société CRP Automobiles devant le tribunal de grande instance de Versailles sollicitant la validation du congé avec refus de renouvellement, la résiliation du bail, l’expulsion de la société locataire, la fixation d’une indemnité d’occupation,

* par jugement du 16 février 2010, le tribunal de grande instance de Versailles a rejeté la demande de résiliation du bail pour motifs graves et légitimes, a ordonné une expertise confiée à Y Z afin notamment de fournir tous éléments utiles sur l’estimation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

* l’expert a déposé son rapport le 9 janvier 2012, estimant l’indemnité principale d’éviction à 201.500 euros, les indemnités accessoires à 23.800 euros outre des indemnités de licenciement et de dépollution,

* le 5 octobre 2012, la Sci 3S a exercé son droit de repentir, offrant le renouvellement du bail avec un nouveau loyer fixé à 40.000 euros hors taxes et hors charges,

* la société CRP Automobiles a contesté la validité du repentir au motif que par acte notarié du 28 novembre 2011, elle aurait acquis au travers d’une Sci familiale un terrain aux fins de réinstaller son activité,

* elle a en conséquence, demandé la fixation d’une indemnité d’éviction,

* c’est dans ces circonstances, qu’est intervenu le jugement déféré;

Sur le droit de repentir:

Considérant que la société CRP Automobiles soutient que le droit de repentir exercé par la bailleresse est inopérant comme tardif;

Qu’elle critique le jugement en ce qu’il lui a reproché ne pas prouver que l’acquisition de l’immeuble XXX à Buchelay aurait été destinée à la réinstallation du fonds de commerce évincé et que cette acquisition n’a pas été faite par elle mais par une société civile immobilière Parrox dont l’objet social est l’acquisition, la gestion d’immeubles et la dation à bail de tous locaux dont elle pourrait être propriétaire et non l’exploitation du fonds de commerce en litige;

Qu’elle fait valoir que :

* constituée en avril 2004, elle a créé un fonds de garage, réparation mécanique et carrosserie de véhicules, vente et achat de véhicules dans la zone d’activités de Buchelay,

* cet établissement n’a pas de station essence,

* par acte sous seing privé du 11 juillet 2006, elle a acquis de la société TCDI un fonds de commerce de garage, station essence, XXX à Rosny-sur-Seine qui est devenu son établissement secondaire et complémentaire de l’activité de Buchelay

* la société TCDI était titulaire d’un bail commercial portant sur ces locaux consenti le 1^er janvier 1997 par la Sci 3S, dont la destination des lieux était : réparation automobile, vente de carburant et accessoires, location, vente et exposition de véhicule,

* par exploit du 19 décembre 2007 elle a demandé le renouvellement du bail,

* le 17 mars 2008, la société 3S lui a notifié son refus de renouvellement,

* dès cette date, elle connaissait le refus de renouvellement de son bail de Rosny-sur-Seine et l’obligation de transférer son activité dans de nouveaux locaux;

* par acte notarié du 28 novembre 2011, elle a acquis au travers d’une société civile familiale un terrain XXX à Buchelay afin d’assurer la réinstallation de son activité de Rosny-sur-Seine, de sorte qu’à la date d’exercice du droit de repentir, elle avait acheté un immeuble destiné à sa réinstallation;

* elle exploite son activité de garage, réparation mécanique et carrosserie de véhicules, vente et achat de véhicules au XXX, adresse où a été construit un bâtiment à usage de garage suivant permis de construire dont la demande a été déposée le 28 février 2011 par la Sci Parrox;

* s’il est certain qu’une Sci n’a pas vocation à exploiter un fonds de commerce, elle peut donner à bail un local construit pour être un garage;

* il existe des liens familiaux entre les associés de la société CRP Automobiles et la Sci Parrox qui a été constituée par les associés de la société CRP Automobiles ayant le lien de beaux-frères et par leurs épouses, en vue de louer un bâtiment afin d’assurer la réinstallation de l’activité évincée;

* l’acquisition du terrain par la Sci Parrox a été faite pour y recevoir la société CRP Automobiles;

* tel est le sens de la démarche, ce que confirment les échanges avec la banque prêteur des fonds ayant permis l’acquisition du terrain et la construction du garage;

Qu’elle souligne subsidiairement les dispositions irréversibles qu’elle avait prises à la date de notification du repentir, rappelant qu’elle avait prévu de déménager au cours de l’été 2012, que les deux employés, M Le Du et M^me X , ont été licenciés, que les travaux de finition du nouveau garage ont pris du retard ce qui explique que la libération des lieux ne soit intervenue qu’en janvier 2013;

Qu’elle demande en conséquence à la cour de déclarer inopérant l’exercice du droit de repentir, de fixer son indemnisation sur la base de la perte du fonds, soit à 221.500 euros le montant de l’indemnité principale, à 23.800 euros le montant des indemnités accessoires, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 27.940 euros ramenée à la somme de 19.558 euros après abattement de 30% dans les termes du jugement du 1^er janvier 2008 confirmé par arrêt du 19 mai 2009, ladite indemnité reprenant son cours normal à compter du 1^er juin 2010; qu’elle sollicite en outre l’indemnisation des frais liés aux licenciements sur justificatifs, le remboursement des frais de dépollution du site;

Considérant que l’article L.145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et consentir au renouvellement du bail (…) Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation;

Considérant que par acte du 5 octobre 2012, la société 3S a notifié à la société CRP Automobiles l’exercice de son droit de repentir sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce, offrant à compter de la notification de consentir au renouvellement du bail pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 40.000 euros, de supporter les frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction;

Considérant que le premier juge a justement retenu qu’il appartient au locataire qui invoque l’achat d’un autre immeuble pour s’opposer au droit de repentir de démontrer que ce local est destiné à la réinstallation du fonds de commerce évincé, que l’acquisition d’un nouveau local ne fait pas obstacle au droit de repentir du bailleur lorsque cette acquisition a été réalisée par le preneur en vue de diversifier ses activités et non pour se réinstaller;

Considérant que le droit de repentir a été notifié à la société CRP Automobiles sur le lieu de son siège social, 3 avenue de la Durance-ZAC Buchelay 3000, XXX

Que la société CRP Automobiles produit aux débats l’acte notarié en date du 28 novembre 2011, portant sur l’acquisition par la Sci Parrox d’un terrain situé XXX

Qu’il apparaît au vu des statuts de la Sci Parrox que la société CRP Automobiles ne dispose d’aucune part sociale de cette société civile immobilière; que force est de constater que la Sci Parrox est une personne morale distincte de la société CRP Automobiles, même si ces deux sociétés ont également pour associés A B et C D E; que la société CRP Automobiles ne démontre ni être à l’origine de l’acquisition du terrain, ni s’être portée caution d’un quelconque prêt pour permettre cette acquisition;

Qu’il n’est pas justifié que l’acquisition de ce terrain et la construction d’un bâtiment auraient eu pour objet de transférer l’activité exercée par la société CRP Automobiles dans les locaux situés à Rosny-sur- Seine, alors que le nouveau site n’inclut pas l’activité de station service exploitée dans les locaux évincés;

Que la société CRP Automobiles ne produit aucun bail qui lui aurait été consenti par la Sci Parrox, la seule pièce versée aux débats sous le n°23 étant un émail adressé par F D E, responsable administratif et comptable, ayant pour objet sci parrox-projet bail commercial, ainsi rédigé: Bonjours, veuillez trouver ci-joint le projet de bail commercial;

Que par ailleurs, le premier juge a relevé avec pertinence que l’extrait Kbis de la société CRP Automobiles daté du 18 janvier 2013, mentionne qu’à cette date, postérieure à l’exercice du droit de repentir, cette société avait pour siège social le 3 avenue de la Durance-ZAC Buchelay 3000 et non l’adresse des nouveaux locaux qu’elle invoque au XXX

Considérant dans ces circonstances, que le droit de repentir a été valablement exercé par la société 3S le 5 octobre 2012 et est opposable à la société CRP Automobiles qui ne saurait soutenir subsidiairement les dispositions irréversibles mises en oeuvre pour préparer son départ des lieux, alors qu’elle dit avoir quitté les lieux en janvier 2013 et produit des factures de remise en état des lieux liées à la dépollution du site datées des mois de mars et avril 2013;

Considérant que la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit que la société 3S a valablement exercé son droit de repentir, que les frais de l’instance, en ce inclus ceux de l’expertise, sont à la charge de la société 3S, qu’il n’y avait pas lieu d’examiner les demandes de la société CRP Automobiles tendant au paiement d’une indemnité d’éviction;

Sur l’indemnité d’occupation:

Considérant que ne sont pas remises en cause devant la cour les dispositions du jugement entrepris qui ont dit que la société CRP Automobiles est redevable envers la Sci 3S d’une indemnité d’occupation mensuelle de:

—  19.558 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er janvier 2008,

—  27.940 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er juin 2010;

Que la décision déférée sera confirmée sur ce point et en ce que cette indemnité était due jusqu’au 5 octobre 2012 si la société CRP Automobiles décidait de réintégrer le local suite à la validation du droit de repentir de la Sci 3S à cette date, sinon jusqu’à ce que la société CRP Automobiles justifie avoir procédé à la cessation d’exploitation de l’installation classée dont elle est exploitante et avoir achevé l’intégralité de la dépollution du sol qui lui incombe en cas de renonciation au renouvellement de son bail;

Sur les autres demandes:

Considérant que le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens;

Considérant que l’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel; qu’il y a lieu, en outre de laisser à la charge des parties les dépens par elle exposés à l’occasion de ce recours;

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Rejette toutes autres demandes,

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens exposés en appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,