COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 NOVEMBRE 2016

R.G. N° 14/03501

AFFAIRE :

M^me X Y épouse Z

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE 'EPFIF'

Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 24 Mars 2014 par le juge de l’expropriation de
PONTOISE

RG n° : 13/93

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jérôme CHARPENTIER

M^e A B

M. Frédéric CHOLLET Commissaire du
Gouvernement

+ Parties

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame X Y épouse Z

XXX-Pierre

XXX

Représentant : Maître Jérôme CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1216

APPELANTE

****************

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE 'EPFIF’ venant aux droits de
L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DU VAL D’OISE (EPFVO)

Ayant son siège 4-14, rue Ferrus

XXX

pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître A B de la SCP
A B et
Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0126

INTIME

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur Frédéric
CHOLLET, Direction Départementale des Finances Publiques selon pouvoir spécial en date du 1^er septembre 2014

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 27 Septembre 2016, en audience publique, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de Versailles

Madame C D, Vice-Présidente au tribunal de grande instance de Nanterre, désigné conformément aux dispositions de l’article L13-1 du code de l’expropriation

Madame E F, Juge de l’expropriation au TGI de Chartres, désigné conformément aux dispositions de l’article L13-1 du code de l’expropriation

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame C MULOT

FAITS ET PROCEDURE,

Il s’agit de l’expropriation par l’établissement public foncier du Val-d’Oise devenu l’Etablissement

Public Foncier d’Ile de France de cinq parcelles cadastrées sections B 511, B 513, B 514, B 515 et
B

561 situées au lieu-dit :« les Epineaux » à Frépillon, Val de l’Oise appartenant à M^me X

Y épouse Z aux fins de réalisation de la ZAC du parc d’activités économiques

des Epineaux.

La déclaration d’utilité publique est du 29 novembre 2011 et l’ordonnance d’expropriation a été

rendue le 15 juin 2012.

Par jugement contradictoire rendu le 24 mars 2014, le juge de l’expropriation du tribunal de grande

instance de PONTOISE a :

— Rejeté l’exception d’inconventionalité soulevée ;

— Fixé à la somme de 25.288 euros toutes causes de préjudice confondues l’indemnité due à Mme

X Y épouse Z pour dépossession des parcelles cadastrées sections
B

511, B 513, B 514, B 515 et B 561 sises au lieu-dit « les Epineaux » à Frépillon ;

— Condamné l’établissement public foncier du VAL
D’OISE à payer à M^me X
Y

épouse Z la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du

code de procédure civile ;

— Dit que les dépens seront supportés par l’autorité expropriante.

Par déclaration en date du 5 mai 2014, les M^me Y a interjeté appel de cette décision.

Dans son mémoire reçu le 23 juin 2014 et notifié par le greffe à l’établissement public foncier du Val

D’Oise et au commissaire du gouvernement, M^me Y, appelante, demande à la cour de :

— Infirmer le jugement,

— Fixer la valeur des parcelles à 50 /m², subsidiairement, si le tribunal maintient la qualification, le

prix du m² ne saurait être inférieur à 9 du m² vu l’arrêt de la Cour de Versailles sur la commune

limitrophe de Bessancourt.

Parcelle B 511, 513, 514, 515 et 561

5.520 m² X 50,00 = 276.000,00

outre au titre de l’indemnité de remploi à 20 % une somme de 55.200,00

TOTAL 331.200,00

— Il est également sollicité une somme complémentaire de 3 000,00 au titre de l’article 700 du code

de procédure civile.

Dans son mémoire déposé le 23 juillet 2014 et notifié par le greffe à M^me Y et au

commissaire du gouvernement, l’établissement public foncier du VAL D’OISE, intimé, demande à

la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été retenu une valeur libre de 4 /m²,

— Infirmer ledit jugement en ce qu’il a été refusé d’appliquer un abattement pour occupation,

Statuant à nouveau,

— Fixer le montant de l’abattement pour occupation à la somme de 0,50 /m²,

— Fixer en conséquence l’indemnité due à M^me Y pour la dépossession des parcelles B

n°511, 513, 514, 515 et 561 à la somme de 22 252 en valeur occupée remploi compris.

Dans son mémoire reçu le 17 juillet 2014 et notifié par le greffe à M^me Y et à

l’établissement public foncier du VAL D’OISE, le commissaire du gouvernement, propose à la cour

de :

— Confirmer le jugement de première instance.

****

Motifs de la décision :

Description

Il s’agit de plusieurs parcelles B 511, 513,514, 515 et 561 situées au lieudit 'les Epineaux’et formant

une unité foncière de 5520 m². Elle est selon le jugement de forme irrégulière et en nature de terre de

culture. Elle a une double façade sur un chemin de terre ni équipé, ni asphalté.

L’ensemble est situé dans la Zone d’Aménagement
Différé (ZAD) et dans la Zone d’Aménagement

Concertée. La commune de Frepillon a 2900 habitants environ, de caractère rural dans la vallée de

Montmorency. L’ensemble est proche des grands axes routiers, proche de la gare SNCF, reliant Paris

gare du Nord en 35 minutes.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement ne contestent pas toutes ces qualités mais

soulignent que pour relier tous ces axes, des aménagements vont devoir être réalisés. La parcelle est

pour tous ces motifs en situation privilégiée ce qui n’est pas contesté par le commissaire du

gouvernement.

Conventionnalité

L’ appelant soulève l’inconventionnalité de la loi du 3 juin 2010 qui ne garantit pas un 'juste équilibre'

entre l’intérêt général et le droit de propriété dans la mesure où elle divise par 5 ou 6 la valeur des

terrains, qu’elle ne respecte pas 'le juste équilibre’ entre l’intérêt de l’expropriant d’acquérir à un vil

prix un terrain et la valeur du terrain au jour de l’ordonnance d’expropriation.

Il demande en conséquence, de dire que la loi modifiant l’article L213-4a du code de l’urbanisme

n’est pas conventionnelle. Il en déduit que c’est le plan Local d’urbanisme adopté le 25 mars 2010

classant les terrains en zone AU 'à urbaniser’ selon l’article L 13-15 du code de l’expropriation qui

doit s’appliquer, la date de référence remontant à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la

DUP du 14 avril 2011, soit le 14 avril 2010.

L’Etablissement public foncier du val d’Oise soutient que la date de référence à prendre en compte

est celle prévue à l’article L213-4 du code de l’urbanisme résultant de la loi du 3 juin 2010 dite du

Grand Paris. Il soutient que la date de publication de l’arrêté préfectoral du 13 mars 2007 créant le

périmètre provisoire de la Zad est le 30 mars 2007 et qu’a cette date, le Pos est celui approuvé par le

conseil municipal le 5 février 1993, soit en zone NC du
Pos.

Il soutient que ce n’est pas la loi du Grand Paris qui en ce qu’elle modifie l’article L213-4 du code de

l’urbanisme détermine la valeur du bien mais seulement le document d’urbanisme applicable ou en

vigueur de l’acte délimitant le périmètre de la Zad ; que ce texte ne contrevient pas à l’article 1 du

protocole additionnel, à l’article 17 de la
Déclaration des Droits de l’homme permettant la privation

de propriété sous la condition d’une préalable indemnité, non prévue dans le texte visé, qu’enfin,

l’objectif du législateur en créant une Zad est de développer un pôle d’urbanisation de lutter contre la

spéculation foncière et constitue un motif d’intérêt général.

L’article 1 du protocole additionnel à la convention européenne mentionne que : 'toute personne

physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour

cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit

international'.

Il ajoute que :'les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de

mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément

à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes'.

L’article L.213-6 du code de l’urbanisme, inséré au chapitre III du titre I du livre II de la partie

législative du code de l’urbanisme, intitulé :
'dispositions communes au droit de préemption urbain,

aux zones d’aménagement différé et aux périmètres provisoires', dispose que lorsqu’un bien soumis

au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de

référence prévue à l’article L.13-15 du code de l’expropriation est celle prévue au a) de l’article

L.213-4 du code de l’urbanisme.

Selon ce dernier texte, la date de référence prévue à l’article L.13-15 du code de l’expropriation pour

cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une ZAD :

— i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement

différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans

le délai de validité du périmètre provisoire,

— ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire

de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité,

— iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement

différé.

Contrairement à ce que soutient l’expropriant, c’est bien cette loi qui modifie la date de référence

prise pour l’évaluation des biens inclus dans une Zad ou un périmètre provisoire en supprimant la

période d’un an antérieure à la création de la zone et permettant de geler rétroactivement la valeur

des biens. Ce moyen doit être rejeté.

Le contrôle de conventionnalité est un contrôle de proportionnalité. Il vérifie l’adéquation de

l’application de la loi au cas d’espèce.

Il s’agit de propriétaire de terre et la parcelle qui était en zone AU, à urbaniser est devenue du fait de

la nouvelle loi en zone agricole et le prix doit s’apprécier au regard des valeurs de ce dernier

classement qui est inférieur à la zone
AU.

L’expropriation sur Frepillon poursuit un but d’utilité publique. Il reste à déterminer si l’ingérence

dans le droit des requérants est proportionnée et respecte un 'juste équilibre’ entre les exigences de

l’intérêt général de la communauté et les impératifs des droits de l’individu.

La Zad a pour but initial de lutter contre la spéculation foncière afin de permettre aux collectivités

publiques de contrôler le marché foncier dans le secteur où il va y avoir des opérations

d’aménagement.

La loi a pour objet notamment la réalisation d’opérations, social et économique d’intérêt national qui

unit les grands territoires stratégiques de la région Ile de France, au premier rang desquels Paris et le

coeur de l’agglomération parisienne et promeut le développement économique, durable, solidaire et

créateurs d’emplois de la région capitale. Elle vise à ' réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et

fiscaux au bénéfice de l’ensemble du territoire national…..'.

Ces dispositions trouvent leur justification sur le plan économique et social. Il en résulte que cet

article L 213-4 du code de l’urbanisme ne méconnaît pas l’article 1 du Protocole additionnel car il ne

porte pas une atteinte au droit que détient chaque état conformément aux termes du 2° alinéa de cet

article de mettre en oeuvre les dispositions qu’il juge nécessaire pour réglementer l’usage des biens

dans l’intérêt général. Il s’agit en l’espèce d’un but économique et de lutter contre la spéculation

foncière.

S’agissant d’une réforme sur le plan économique, visant notamment à désenclaver des régions et

créer de l’emploi, il peut être apporté une restriction à la fixation de la valeur du bien.

La loi ménage un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté qui est

d’éviter la spéculation foncière et de promouvoir des régions sur le plan économique et les impératifs

des droits fondamentaux de l’individu, et un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens

employés et le but visé dans la mesure où chaque situation va être prise en compte individuellement.

En l’espèce, il s’agit d’une parcelle de 5520 m² et n’ayant une valeur que si elle peut être rattachée à

une autre. Le commissaire du gouvernement précise que la valeur d’une terre agricole est de 1 et le

prix proposé représentent plus de 4 fois la valeur.

En conséquence, compte tenu de tous ces motifs, l’indemnisation proposée en zone Nc ne fait pas

peser une charge exorbitante et spéciale excessive au regard de l’intérêt général légitime.

Ces moyens doivent être rejetés.

S’agissant de la date de référence, la loi modifie la date de référence à prendre en compte pour les

biens compris dans le périmètre d’une zone.

La date de référence se situe selon l’article L 213-4 du code de l’urbanisme à la date de publication de

l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé quand le bien est situé

dans un tel périmètre car il n’est pas contesté que le bien est dans cette zone. Il s’agit donc du 13 mars

2007. A cette date les parcelles sont en zone NC soit réservée à l’exploitation agricole.

Le jugement doit être confirmé sur ce point. En effet, l’article L 213-4 du code de l’urbanisme prévoit

deux hypothèses, celle des biens en zone d’aménagement différé et celle des biens qui n’y sont pas. Il

en résulte comme le soutient l’expropriant que la Zad existe toujours et se trouve régit par l’article sus

visé.

Prix

Le prix doit être fixé à la date du jugement conformément à l’article L13-15 du code de

l’expropriation.

Le juge a fixé le m² à 4 , les expropriés demandent la somme de 50 , l’expropriant propose 3,50

(occupé) et le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement car aucun

locataire n’a été dénoncé.

S’agissant des références des expropriés en zone AU et AU-2, le premier juge a justement dit qu’elles

ne peuvent être retenues pour les prix de 90 , 63 , 51,62 et 77,42 le m² car elles ne sont pas en

même zone et surtout l’expropriant expliquant que ces parcelles sont équipées.

Ils citent également, des références en zone agricole d’avril 1999 à 3,04 le m², à Bessancourt, en

arguant du fait que depuis dix années les prix ont augmenté de 300% en situation privilégiée, ce qui

fait selon eux 15 pour celles le long de l’autoroute et 50 pour celles le long des habitations à la

sortie de la gare.

Ils font état également de trois parcelles acquises par l’expropriant pour des biens comparables dans

la même zone fin 2010 : deux à 8 et une à 8,49 , toutes occupées. Cependant, l’expropriant précise

que ces parcelles étaient classées en zone AU et que les vendeurs ont renoncé à l’indemnité de

remploi. Ces références rejoignent celles versées par l’expropriant (pièce1) et portant sur des ventes

lors de la période charnière en zone AU. Il est cité des ventes réalisées par M. G pour 4 en

2004, de parcelles enclavées, de bois taillis. La cour observe que les terres ont été vendues à une

société commerciale.

Les références sur Bessancourt, Mery sur Oise doivent être écartées car elles existent sur
Frepillon.

L’expropriant verse de nombreuses références sur la commune entre mars 2007 et septembre

2011majoritairement anciennes entre 0,40 et 3,80 le m².
Il en existe également au lieudit

'l’Ecaillé', toutes occupées à 2 , 1,50 ,1 , 3,07 en février, mai et octobre 2008.

Pour les mêmes motifs sus énoncés, les références sur les autres communes ne seront pas retenues.

Toutefois, le prix des terres dans le Val d’Oise donné par l’expropriant porte sur des prix entre 0,96 et

6 et majoritairement supérieur à 3 entre fin 2007 et fin 2012.

Selon un barème des terres agricoles en Ile de France produit par le commissaire du gouvernement

dans le Val d’Oise le prix des terres et près libres, non bâtis est de 6120 l’hectare en 2012,

correspondant à des prix triennaux, entre 2010 et 2012, ce qui fait 0, 60 le m².

En première instance, le commissaire du gouvernement avait versé trois références du

tribunal de grande instance de Pontoise de mai 2013 sur la commune de Frepillon, sur le chemin de

Pontoise asphalté, une de 252 m² à 5 le m² en friche et deux de 2293m² et 1207 m² de terres à 6 le

m². Une vente de mars 2013, de parcelles donnant sur façade de chemin de terre et enclavées à 3, le

m².

Il avait donné des références, hors expropriation sur la commune pour des prix entre 0,34 le m² et

0,84 le m² et entre septembre 2011 et octobre 2012.
Toutefois, il s’agit d’acquisition par la
Safer.

Les références a 8 et 8,50 de fin 2010 en zone AU à une période charnière sont importantes.

Toutefois, les parcelles étaient occupées et le prix a été accepté, l’expropriant n’ayant pas à payer le

remploi.

Il n’est pas fait état d’une pression foncière particulière dans cette zone du Val d’Oise. Il s’agit d’une

petite commune de caractère rural, avec une gare reliant à Paris mais la surface de la parcelle est peu

importante et a une valeur si elle peut être exploitée avec d’autres terres.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé le prix à 4 le m².

Situation locative

L’expropriant soutient que la parcelle est occupée et l’exproprié conteste au motif que si la parcelle

est cultivée par un tiers cela lui donne une valeur et qu’au surplus il n’y a pas de caractère

systématique à un abattement le code n’en prévoyant pas. Le commissaire du gouvernement

constatant qu’aucun locataire n’a été déclaré soutient qu’il n’y a pas lieu à un abattement.

Il n’est pas contesté que le bien est occupé par un tiers, dénoncé par l’exproprié comme l’indique la

pièce 20 de l’expropriant. Ce point n’avait pas été contesté en première instance mais la pièce 20

n’avait pas été versée.

Il est constant qu’un bien occupé à moins de valeur qu’un bien libre car l’expropriant va indemniser le

locataire. Toutefois, un bien occupé peut être d’un bon rendement. En l’espèce l’expropriant dans les

dernières références de 2012 – 2013 (comportant des erreurs de numérotation) ne fait pas de

distinction entre un bien libre et occupé.

La cour observe que dans deux actes il est indiqué qu’il va percevoir des loyers à compter de la

transmission des terres.

En conséquence, en l’espèce, aucune différence de prix n’étant caractérisée entre un bien libre et un

occupé il n’y a pas lieu de procéder à un abattement, le propriétaire perdant au surplus une source de

revenus.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé le prix à 4 euros.

Article 700 du code de procédure civile

Nonobstant, la confirmation du jugement, s’agissant d’une expropriation ,compte tenu des frais

engagés par l’expropriée pour assurer sa défense, transport sur les lieux, conclusions, et audiences, il

y a lieu d’allouer une somme supplémentaire de 1000 au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement,

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à M^me Y épouse

Z à la somme de :

—  1000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de l’Etablissement
Public Foncier d’Ile de France.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,