COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 16/07358

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires résidence […] la Ceinture pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA LACOMBE domicilié en cette qualité audit siège

C/

Y X

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Octobre 2016 par le Président du TGI de PONTOISE

N° RG : 16/00382

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thierry LAISNE

M^e François PERRAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires résidence […] la Ceinture pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA LACOMBE domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 304 970 726

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179 – N° du dossier 1484/15

APPELANTE

****************

Madame Y X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 393 – N° du dossier 16FP2327

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 juin 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

FAITS ET PROCEDURE,

M^me X est propriétaire depuis le 13 septembre 2013 de deux lots numérotés 8 et 19 correspondant respectivement à un appartement de type F4 au 3^e étage de l’immeuble situé […] la Ceinture à Enghien les Bains et d’une cave au sous-sol.

M^me X a fait réaliser des travaux dans son appartement.

Indiquant que des membres du conseil syndical avaient alerté le syndic sur l’importance des bruits et nuisances engendrés et sur la nature des travaux entrepris susceptibles de porter atteinte aux murs porteurs, le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe a obtenu sur requête le 4 mai 2015 l’autorisation de pénétrer dans l’appartement de M^me X avec l’assistance d’un huissier de justice pour constater la nature des travaux en cours et leur ampleur.

Le cabinet ECBE, expert en bâtiment mandaté par le syndic a ainsi fait des constatations et rédigé un rapport le 25 juillet 2015 faisant état de travaux non réalisés par un professionnel qualifié et impactant les parties communes.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe a alors fait assigner le 14 mars 2016 M^me X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de :

— ordonner à M^me X sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

* d’interrompre tous les travaux actuellement en cours dans son appartement,

* de justifier de la nature et de l’ampleur des travaux accomplis par la production des plans et projets de travaux,

* de justifier d’une entreprise qualifiée pour réaliser les travaux, détentrice d’une police d’assurance adaptée,

* de justifier de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage qui impacterait les parties communes,

* de justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour toute modification de la structure de l’appartement touchant aux parties communes,

— dire que les travaux ne pourront être repris que sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et sous la condition du respect d’une absence d’atteinte aux parties communes et dans la négative de toute autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et de travaux réalisés par des entreprises qualifiées.

— désigner un expert,

— condamner M^me X à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 5 octobre 2016, le juge des référés a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains à payer à M^me X la somme de 4.579,10 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me X la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M^me X ne pourra se voir imputer dans ses charges le coût de la présente condamnation ainsi que les dépens sur le fondement des dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains aux entiers dépens.

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Le 12 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe a interjeté appel de la décision.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 30 mai 2017, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens soulevés, le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe ( le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de:

— réformer l’ordonnance entreprise,

— condamner M^me X au remboursement de la totalité des frais exposés pour l’obtention de l’ordonnance du 11 juin 2015, la rédaction du constat d’huissier et le rapport du cabinet ECBE soit au total la somme de 2.290, 78 euros,

— débouter M^me X de toutes ses demandes de condamnations dirigées à son encontre,

— la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions reçues au greffe le31 mai 2017, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens soulevés, M^me X sollicite de la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner également aux dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er juin 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir les violations manifestes au principe du contradictoire par la remise systématiquement tardive par M^me X de ses conclusions lors de l’audience de référé ce qui a engendré de nombreux renvois et montre sa mauvaise foi.

Il explique que la chronologie des travaux est importante, que ceux-ci ont commencé en décembre 2014, que le syndic a essayé à plusieurs reprises mais sans succès de rentrer en contact avec M^me X pour connaître la nature des travaux qu’elle entreprenait dans son appartement, et leur impact éventuel sur les parties communes et pour lui demander de ne pas encombrer les parties communes, que face à l’absence d’explications de la part de M^me X, il a été obligé de solliciter du président du tribunal d’instance de Montmorency par voie de requête l’autorisation de pénétrer dans son appartement avec un huissier de justice et un technicien pour vérifier la nature des travaux en cours.

Il indique que le rapport d’expertise dont se prévaut M^me X a été réalisé par un professionnel inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel après la délivrance de son assignation et sans respecter le principe du contradictoire.

Il ajoute que c’est seulement en cause d’appel que le rapport de M. Soler avec des photographies lisibles a été remis par le nouveau conseil de M^me X et au vu de ce document il indique ne pas maintenir sa demande d’expertise judiciaire, prenant acte que les travaux entrepris ne portaient pas atteinte aux parties communes.

Il estime néanmoins que les condamnations portées à son encontre ne sont pas fondées, alors que ses inquiétudes sur la nature des travaux entrepris par M^me X étaient légitimes, puisque l’huissier a constaté qu’un mur de construction porteuse a bien été réalisé, que les procédures judiciaires initiées étaient justifiées ainsi que sa demande de condamnation des frais qu’il a dû engager.

M^me X conteste la prétendue violation du principe du contradictoire indiquant que ses conclusions communiquées le 12 septembre 2016 étaient similaires à celles déjà communiquées le 10 mai 2016.

Elle rappelle les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire valoir que chaque copropriétaire peut décider sans autorisation de l’assemblée générale de faire des travaux de transformation partielle ou complète dans ses parties privatives.

Elle expose s’être rapprochée à plusieurs reprises en octobre 2013 et en juillet 2014 du syndic qui lui a donné les autorisations attendues, et considère que s’agissant de travaux dans son appartement qui n’impactent pas les parties communes, elle n’avait pas à justifier des qualifications professionnelles des intervenants.

Elle ajoute que suite à l’acharnement du syndicat des copropriétaires, elle a fait intervenir deux architectes qui ont constaté que les parties communes n’étaient pas concernées par les travaux entrepris.

Elle demande la confirmation de l’ordonnance déférée, étant donné qu’elle a toujours informé le syndic de l’état de ses travaux et de son hospitalisation qui a duré du 30 décembre 2014 au 4 août 2015, durée pendant laquelle aucun travaux n’a été réalisé.

Elle souligne que c’est en prétextant une atteinte aux parties communes et une fuite dans sa cave que le syndicat des copropriétaires a obtenu l’ordonnance sur requête du 11 juin 2015 lui permettant de pénétrer dans son appartement, qu’elle a dû changer sa porte d’entrée et sa serrure, frais dont elle demande le remboursement.

La cour relève que le premier juge a constaté que les conclusions du 13 septembre 2016 de M^me X étaient identiques à celles signifiées le 24 juin 2016 et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de rejet.

Certes, le syndicat des copropriétaires argue dans ses conclusions de violations par M^me X du principe du contradictoire lors de la procédure de référé devant le premier juge, mais ce moyen portant sur le principe de la contradiction est inopérant puisque le syndicat des copropriétaires n’en tire aucune conséquence sur la validité de l’ordonnance déférée.

Au vu du dernier rapport d’expertise établi par M. Soler, expert prés la cour d’appel de Versailles, le 7 avril 2016, qui a examiné l’appartement après les travaux entrepris et qui a conclu que 'M^me X a fait procéder aux travaux suivants:

— suppression des cloisons qui sont en carreaux de mâchefer de faible épaisseur, donc non porteuses,

— suppression des cheminées, tout en laissant les boisseaux de terre cuite en parties supérieures,

— suppression des habillages plâtre des colonnes, ce qui permet dès lors d’en constater la vétusté,

— suppression des parquets des pièces sèches et des carrelages des pièces humides,

— réalisation d’une chape légère de vermiculite,

les parties communes n’ont été en rien concernés par les travaux', le syndicat des copropriétaires n’a pas maintenu devant la cour sa demande d’expertise judiciaire , d’arrêt des travaux et celles subséquentes de justifications.

Ce rapport de visite est d’ailleurs corroboré par un courrier du 15 mars 2016 de M. Chatelin, également expert prés de la cour d’appel de Versailles, qui atteste avoir visité l’appartement de M^me X lors des travaux et n’avoir constaté aucune atteinte aux murs porteurs soit intérieurs, les refends, qu’en façades.

Certes, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, ces rapports de visite ont été établis après la délivrance de son assignation du 14 mars 2016 et sans cependant respecter le principe du contradictoire.

Il n’en demeure pas moins que M^me X avait auparavant adressé au syndic des mails pour lui demander le 27 novembre 2013 les heures pendant lesquels les travaux sont autorisés et solliciter le 10 juillet 2014 son avis sur les travaux envisagés dans son appartement.

De plus, si le syndic a écrit le 5 février 2015 à M^me X pour lui demander de prendre attache avec ses services afin de pouvoir juger des travaux entrepris dont il leur a été rapporté qu’ils touchent à la structure de l’immeuble, cette dernière lui a répondu le 14 février 2015 qu’aucune autorisation de l’assemblée générale n’est requise pour les travaux qu’elle organise et elle a attesté qu’aucun mur porteur n’a été démoli ( pièce 15).

Le syndic a néanmoins reçu le 16 avril 2015 un courrier du président du syndicat des copropriétaires mentionnant les inquiétudes des copropriétaires sur la nature des travaux engagés par M^me X et sur la sécurité des occupants, faisant état de leur crainte d’une dégradation de la solidité de l’ouvrage et d’une mise en danger des occupants.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires, faisant état de nombreux gravats et matériaux de construction destinés à modifier des murs porteurs et de ses courriers du 5 février 2015 qu’il considérait être resté sans suite, et du 15 mars 2015 lui demandant de laisser l’accès à sa cave suite à des problèmes d’infiltration, et alléguant qu’il semblerait que M^me X ait touché à des murs porteurs, a obtenu sur requête l’autorisation de pénétrer dans son appartement et dans sa cave.

Si certes M^me X n’a pas sollicité la rétraction de l’ordonnance ainsi diligentée, il convient, au vu des éléments contestables produits par le syndic pour l’obtenir alors qu’elle était hospitalisée, de faire droit à sa demande en paiement pour les frais qu’elle a dû exposer suite aux agissements du syndic, à savoir la réparation de sa porte d’entrée et les frais de serrurerie, c’est à dire à hauteur de la somme de 4.051,10 euros ( 606,10 +3.445 pièces 17 et 34).

Par contre, M^me X sera déboutée de sa demande au titre des frais des expertises qui ont été initiées après l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires, qui portait à titre principal sur l’organisation d’une mesure expertale.

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En cause d’appel, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe à payer à M^me X la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront à la charge du syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

CONFIRME l’ordonnance déférée, sauf sur le quantum du préjudice matériel,

STATUANT à nouveau :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe à payer à M^me X la somme de 4.051,10 euros au titre de son préjudice matériel,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe à payer à M^me X la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Enghien Les Bains représenté par son syndic la société Foncia Lacombe aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les

parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller, pour le président empêché et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le conseiller, pour

Le président empêché,