COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 15/06705

AFFAIRE :

SDC DE LA RESIDENCE PORTE JAUNE, 107 à […]

C/

Société GOLFIMMO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juillet 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 13/12232

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Aude BARDET

M^e Eugénie ZYLBERWASSER-

ROUQUETTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PORTE JAUNE, 107 à […], représenté par son syndic le CABINET LACOUR ET COMPAGNIE nom commercial CABINET LACOUR IMMOBILIER

N° Siret : 322 358 573 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège […]

[…]

[…]

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Aude BARDET, avocat postulant et plaidant du barreau des HAUTS-DE-SEINE, N° du dossier 13004 vestiaire : 561

APPELANT

****************

Société GOLFIMMO ' S C'

N° Siret : 394 669 535 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : C 2390

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Mai 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

La société Golfimmo est propriétaire de différents lots au sein de la Résidence la […] sise

[…] à Garches (92). Le cabinet Lacour Immobilier est syndic de

l’immeuble.

Les copropriétaires de la résidence ont été convoqués, le 31 mai 2013 à une assemblée générale fixée

au 25 juin 2013.

Au cours de cette assemblée générale, plusieurs résolutions ont été soumises au vote des

copropriétaires et notamment celles relatives à des travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle de

la résidence zones 1 à 3 (résolution n°16) et aux modalités d’exécution desdits travaux (résolution

n°20).

Ces résolutions ont été adoptées à la majorité des votants

Par acte du 16 octobre 2013, la société Golfimmo a assigné le syndicat des copropriétaires devant le

tribunal de grande instance de Nanterre en annulation de la résolution 20 et subsidiairement de la

résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2013.

Par jugement contradictoire du 9 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— annulé la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé

résidence de la porte Jaune et […] à Garches tenue le 25 juin 2013,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à verser à la société Golfimmo la somme

de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la société Golfimmo sera dispensée

de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et dépens dont la charge sera

répartie entre les autres copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 septembre 2015, le syndicat des copropriétaire de la Résidence Porte

Jaune, 107 à […] à Garches ([…], représenté par son syndic le cabinet

Lacour Immobilier et Compagnie a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la société

Golfimmo.

Par conclusions signifiées le 14 mars 2017, le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à

la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence applicable, et les pièces du dossier,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 21 octobre 2010,

— le dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a jugé qu’il n’avait pas

violé l’article 13 du Décret du 17 mars 1967 aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires

du 25 juin 2013 et du vote de sa résolution n°20,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que la dalle de parking des zones 1 à 3, quand bien même elle recouvre le parking

souterrain, constitue l’assise de tout le sol et des cours et jardins ainsi que de la voirie désignée

comme étant des parties communes générales de l’ensemble immobilier qui sont affectés par le

sinistre,

— en conséquence, dire et juger que les charges relatives aux travaux d’étanchéité de la dalle de

parking des zones 1 à 3 doivent être réparties, au titre des charges communes générales, entre tous

les copropriétaires,

— débouter la société Golfimmo de sa demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°16 votée

lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2013,

— condamner la société Golfimmo à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions signifiées le 20 mars 2017, la société Golfimmo, appelante, demande à la cour

de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu le décret du 17 mars 1965,

Vu la jurisprudence applicable,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a annulé la

résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence de la

[…] à Garches, tenue le 25 juin 2013,

Y faisant droit,

A titre principal,

— dire et juger que les travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle de la résidence zones 1 à 3

relèvent de la catégorie des parties communes de bâtiment collectif à l’exclusion des parties

communes générales,

— dire et juger que, s’agissant des travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle de la résidence zones

1 à 3, la question relative à la répartition des dépenses selon les charges communes générales n’a pas

été inscrite à l’ordre du jour,

— dire et juger que la résolution n°20 porte sur plusieurs questions distinctes ayant été l’objet d’un

vote unique,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle de la résidence zones 1 à 3 ont

été adoptés en violation de Convention établie par acte notarié le 25 juillet 1974 entre la Résidence

les Jockeys et la résidence […],

Dans cette mesure,

— prononcer l’annulation de la résolution n°16 adoptée à l’assemblée générales du 25 juin 2013,

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile, étant précisé que la requérante sera dispensée du paiement de la

quote-part mise à la charge des copropriétaires pour le paiement de ces frais,

— dire et juger mêmement que les entiers dépens relatifs à la présente procédure seront répartis entre

les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mars 2017.

*****

Motifs de la décision

Résolution 20 de l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires reproche au jugement d’avoir dit que la résolution 20 de l’assemblée

générale du 25 juin 2015 avait été votée en violation du règlement de copropriété. Il soutient que

l’article 8 du règlement de copropriété est clair s’agissant de l’énumération des parties communes,

qu’un jugement en 2010 a dit que la dalle du parking souterrain était une partie commune et que les

charges devaient incomber à tous, qu’il s’agit de la réfection du revêtement et de l’étanchéité de la

dalle que :

— le revêtement concerne la voirie, les trottoirs et les espaces verts et qu’il ne peut s’agir d’une partie

commune d’un bâtiment collectif,

— cette dalle, objet des travaux d’étanchéité qui recouvre le parking est l’assise de toute la voirie, sol et

jardins de la copropriété.

La SC Golfimmo reprenant les pages 52, 55 et 69 du règlement de copropriété demande l’annulation

de la résolution 20, elle soutient que les travaux :

— objet du litige portant sur l’étanchéité d’une dalle recouvrant les parkings des zones 1 à 3 constituent

les charges des parties communes d’un bâtiment collectif et doivent être réparties selon les millièmes

attachés aux lots concernés par la dépense conformément à l’article 17,

— de cette dalle relèvent de la réglementation des toitures et non pas des sols, comme les DTU liés la

toiture l’indiquent et que les démolitions utiles pour réaliser les travaux d’étanchéité ne sont pas liés a

une amélioration, réfection eu réparation de la voirie mais uniquement au parking.

La résolution 20 de l’assemblée générale du 25 juin 2013 sous le titre 'modalités d’exécution des

travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle……' prévoit que le coût des travaux et tous les frais

seront répartis selon : 'les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense en charges communes

générales '. Initialement, le projet de résolution prévoyait que le coût des travaux devait être réparti:

'en millièmes attachés aux lots concernés par la dépense'.

L’ensemble immobilier comporte plusieurs bâtiments A,B,C,D,E ,F et G et ainsi 'qu en sous-sol et en

rez de chaussée, divers emplacements de parkings souterrains, ouverts et à l’air libre situés en

dessous du jardin'.

En l’espèce, il s’agit de refaire le revêtement et l’ étanchéité de la dalle de la résidence pour les zones

1 à 3 car il existe des infiltrations en parties courantes et aux joints de dilatation. Il s’agit de

l’étanchéité de la dalle de parking se trouvant sous les sols, cours et jardins du syndicat des

copropriétaires qui est également le toit des parkings. Le revêtement concerne la voirie, les trottoirs

et les espaces verts.

Pour accéder à cette étanchéité de la dalle du parking, il faut démolir et déposer l’ensemble des

éléments de la voirie au dessus de la dalle notamment enlever la terre, les luminaires, les trottoirs, les

bordures et les caniveaux.

Le diagnostic établi par le cabinet Eloge indique que ce type de complexe réalisé dans les années

1970 était conforme aux normes en vigueur mais que la réglementation et les nouvelles techniques

proposent d’autres solutions.

L’article 8 du règlement de copropriété mentionne qu’ est une partie commune :

— le sol, c’est à dire le terrain dans son ensemble…… avec tous ces accessoires d’espaces libres, parcs,

cours et jardins mais en tenant compte des affectations spéciales susceptibles d’être données à

certaines de ses portions aux termes de dispositions édictées par ailleurs.

— la voirie, l’ensemble des éléments de la voirie créé pour la desserte, dégagement et l’accès du

groupe immobilier……..

Il est indiqué à la mention 'particularités’ dans la description des parties communes que : 'à moins

d’être formée de constructions individuelles, chaque série de boxes privés de garage ou de places

privées de parking sera pour l’application de celui-ci réputée constituer un bâtiment collectif '.

Dans la répartition des charges, il est précisé que ces parkings formant un bâtiment collectif, il devra

en être tenu compte pour l’application des dispositions qui en découlent sur la prise en charge des

frais, coûts et dépenses de leur entretien, de leur conservation et de leur réparation.

Il est ajouté à l’article 8-B que les parties communes de bâtiment collectif peuvent comprendre 'la

couverture’ et d’une façon générale, 'tout ce qui forme l’ossature et l’armature d’un bâtiment dans son

ensemble'.

Ce règlement de copropriété mentionne comme parties communes d’une part, tout ce qui concerne le

sol avec ses accessoires tels que parcs, cours, jardins ……… et la voirie et d’autre part, chaque

bâtiment collectif et impute des charges communes à chacun.

L’ensemble des garages et parking sous la dalle forme un bâtiment collectif. Il est à usage exclusif

des détenteurs de parkings. Les sols et la voirie sont à l’usage de tous. La toiture des parkings est un

gros oeuvre et ne peut pas être mitoyenne et d’ailleurs le règlement de copropriété ne l’indique pas

mais au contraire fait état de parties communes bien distinctes.

En conséquence, les travaux portent sur l’ensemble des sols et parking et sont liés à la conception

initiale de la copropriété sans qu’il existe une responsabilité particulière car les infiltrations sont liées

à la vétusté. Etant indissociables, il en résulte conformément au règlement de copropriété, que tous

les copropriétaires étant concernés par les sols et voiries doivent participer aux frais liés à ces

réfections et seuls, ceux détenant un parking sous la dalle doivent participer à l’étanchéité de cette

dernière.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que la résolution 20 devait être annulée.

Toutefois, il y a lieu de préciser que le coût des travaux de sol et de la voirie doit incomber à tous les

copropriétaires et ceux de l’étanchéité de la dalle doivent incomber aux propriétaires de parking sous

la dalle.

[…]

Cette résolution 16a a voté le principe des travaux et les résolutions 16b-1-2-3 ont voté le devis

retenu .

Subsidiairement, la SC Golfimmo demande si les travaux de réfection de l’étanchéité ne relèvent pas

des parties communes du bâtiment collectif d’annuler la résolution 16. La SC a obtenu en partie

satisfaction à sa demande car la résolution 20 est annulée, toutefois, le coût des travaux a été divisé

entre d’une part, tous les copropriétaires et d’autre part, ceux détenant un parking. Sa demande va

donc être examinée.

Elle soutient que les travaux ont été votés en violation d’une convention établie par acte du 25 juillet

1974 entre la résidence les Jockeys et la résidence […] car il existe au vu de plusieurs actes

des parties communes avec la résidence Jockeys et le règlement de copropriété en fait mention

notamment une cour commune et une servitude et non aedificandi.

Le syndicat des copropriétaires conteste car cette convention n’est pas enregistrée aux hypothèques et

se trouve en contradiction avec les cadastres et ses pièces les SCI n’existent plus.

Le syndicat des copropriétaires verse la réponse du syndic faite aux copropriétaires le 28 décembre

2011 sur ce point (pièce 9). Il en résulte selon le géomètre mandaté par l’assemblée générale que :

— pour le droit de passage, cette servitude n’a plus lieu d’être et de plus, la servitude n’empiète pas sur

la dalle car elle est située à l’extérieur de la copropriété.

— pour la cour commune, elle constitue une zone non aedificandi, elle n’a pas donné lieu à la création

d’un entité juridique distincte et chaque copropriété reste propriétaire de sa parcelle et garde à sa

charge son entretien et enfin, les travaux intervenant sur la seule parcelle dont est propriétaire le

syndicat des copropriétaires, il ne peut être demande une participation.

Nonobstant, les nombreux actes versés par l’intimée, elle ne verse aucun plan ou rapport technique

permettant de contredire ces affirmations du syndic reposant sur le rapport d’un géomètre mandaté

par l’assemblée générale.

Il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la résolution 16.

Article 700 du code de procédure civile

Nonobstant le fait que la SC Golfimmo n’obtient que partiellement satisfaction, tenant compte de la particularité de la situation, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme

supplémentaire de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il doit être fait droit à la demande de la SC Golfimmo visant à être dispensée conformément à

l’article 10-1 alinéa2 de la loi du 10 juillet 1965 des dépenses engagées pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Dit que les frais des travaux liés au sol et à la voirie incombent à tous les copropriétaires et que ceux

portant sur l’étanchéité de la dalle des parkings incombent à ceux détenteurs de ces derniers,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SC Golfimmo la somme supplémentaire de

3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait droit à la demande de la SC Golfimmo visant à être dispensée conformément à l’article 10-1

alinéa2 de la loi du 10 juillet 1965 des dépenses engagées pour la présente procédure,

Rejette les autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires à la charge des dépens,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,