Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 12 mars 2018, n° 16/01462

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 MARS 2018

N° RG 16/01462

AFFAIRE :

M. Y X

C/

SDC DE LA RESIDENCE DES PLANTS 1 RUE DES PLANTS A CERGY

([…]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 15/03467

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

M^e Danielle ABITAN-BESSIS

M^e Bruno ADANI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MARS DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y X

né le […] à CONFLANS SAINTE-HONORINE (78)

de nationalité Française

1 rue Saint-Hilaire

[…]

Représentant : Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01

Représentant : Maître Roland PIROLLI, avocat plaidant du barreau de PARIS

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DES PLANTS 1 RUE DES PLANTS A CERGY ([…] représenté par son syndic la société FONCIA VAUCELLES

N° de Siret : 445 323 058 R.C.S. PONTOISE

Ayant son siège […]

[…]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL D’OISE, N° du dossier 206146

vestiaire : 183

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Janvier 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,

FAITS ET PROCÉDURE :

M. Y X est propriétaire, dans la […] située à […]

soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, des lots n° 2183 et 358 constitués d’un

pavillon d’habitation de 6 pièces avec dépendances et d’un parking extérieur, qui sont donnés à bail.

Invoquant une violation de l’article 9 du règlement de copropriété relatif aux modalités d’occupation

des lots, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société Foncia

Vaucelles, après avoir été autorisé par ordonnance du 17 octobre 2014 à faire constater par huissier

de justice les conditions d’occupation de ses lots, a, par acte du 14 avril 2015, assigné M. X

pour qu’il lui soit ordonné de faire cesser toute occupation ou sous-location de ses lots.

Par jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2016, le tribunal de grande instance de

Pontoise a :

— ordonné à M. X de faire cesser l’occupation de son bien par plusieurs locataires ou sous

locataires ou d’engager toute procédure à cette fin dans un délai de deux mois,

— dit qu’à défaut il y serait contraint sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du 1^er avril

2015,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné Monsieur X au paiement d’une indemnité de 1 500 € en application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais du

constat précité, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

Par déclaration du 25 février 2016, M. X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2017, il demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 89 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété,

Vu l’article 43 de la même loi relative au caractère d’ordre public de diverses dispositions de ladite

loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, des articles 25-3

et suivants de la loi du 6 juillet 1989 modifiée

Vu les dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (loi du 24 mars 2014) et de l’article 2 de

la même loi,

Vu les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble en copropriété,

— Infirmer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau, :

— Dire et juger non écrite la stipulation précitée du règlement de copropriété selon laquelle : « la

transformation des locaux en pièces meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est

interdite », comme contraire aux dispositions des articles 43, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, et de

l’article 8-1 précitée de la loi du 6 juillet 1965 modifiée,

A titre subsidiaire,

— Constater que la location litigieuse non meublée n’entre pas dans les prévisions de l’article 9 a) du

règlement de copropriété de l’immeuble,

En conséquence et en tous cas de figure,

— Dire et juger mal fondé le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, à quelques fins

qu’elles comportent,

— L’en débouter purement et simplement,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens légaux, de première instance comme

d’appel, et pour ces derniers, dire que M^e Danielle Abitan-Bessis, Avocat constitué, pourra recouvrer

directement les dépens d’appel contre la partie condamnée aux dépens, en application de l’article 699

ducode de procédure civile.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X, conformément à l’article

700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 €.

Par ses dernières conclusions signifiées le 4 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires

demande à la cour de :

Vu les articles 8, 9 et 18 de la loi n° 6-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 du règlement de copropriété,

— Constater que Monsieur X a loué ses lots sous forme de chambres louées à des personnes

distinctes,

— Dire et juger que Monsieur X a, ce faisant, contrevenu à l’article 9 du règlement de

copropriété,

En conséquence,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner Monsieur X au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure, civile,

ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais de constat dont recouvrement au profit

de Maître Bruno Adani, SELARL Adani, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 janvier 2018.

'''''

SUR CE, LA COUR :

Attendu qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit

librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni

aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;'

Attendu que l’article 8 de la même loi dispose :

'Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en

dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux

actes, par ses caractères ou sa situation ;'

Attendu qu’il résulte de ces dispositions que l’usage de son lot par chaque copropriétaire ne peut être

limité par le règlement de copropriété, que sous réserve que cette limitation, soit elle même justifiée

par la destination de l’immeuble ;

Attendu qu’en l’espèce il n’est pas contesté que la destination de la […] est

l’habitation : Article 8 du règlement de copropriété : 'L’immeuble est destiné à usage d’habitation’ ;

Attendu que l’article 9 ) du même règlement de copropriété, situé dans le Titre I :

'Destination de l’immeuble ', Chapitre 1 :'Usage des parties privatives ', a) 'occupation', stipule

notamment :

' Les logements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou utilisés que concurremment

à l’habitation et à l’exercice d’une profession autre que commerciale.

(…)

La transformation des locaux en pièces meublées destinées à être louées à des personnes distinctes

est interdite ';

Attendu qu’il n’est pas contesté non plus que la copropriété est constituée de 265 pavillons dont

certains sont contigus, ainsi que d’espaces verts et de voies de circulation ;

Attendu qu’il résulte de la description des lieux que les biens en cause sont certes, accolés les uns aux

autres pour certains d’entre eux, mais qu’il s’agit de pavillons qui disposent d’entrées majoritairement

séparées et n’ont en tout cas pas d’escaliers, de paliers ou couloirs communs comparables à ce qui est

rencontré dans un immeuble constitué d’appartements ;

Qu’en conséquence, l’occupation du pavillon litigieux par six personnes distinctes, ainsi qu’il résulte

du constat effectué par huissier de justice le 17 novembre 2014 à la demande du syndicat des

copropriétaires, dont il n’est pas soutenu ni allégué qu’elle soit supérieure à la capacité d’accueil de ce

pavillon, ne peut avoir, sur les logements voisins, un impact différent de celui qui résulterait de

l’occupation par une famille de six personnes ;

Que pour les mêmes raisons, tenant à la configuration de la résidence, le fait que les occupants, dans

une colocation meublée, soient appelés à changer plus fréquemment que dans une location ordinaire,

ne peut davantage être source de nuisances supplémentaires substantielles incompatibles avec la vie

de la copropriété et l’occupation bourgeoise prévue au règlement, puisqu’il existe une autonomie de

chaque logement et qu’en outre, la densité et la taille des pavillons dans cette copropriété induisent

par elles mêmes déjà des allées et venues, circulations et déménagements nombreux des occupants ;

Que l’argument invoqué par le syndicat des copropriétaires, tenant à la 'prolifération des véhicules

automobiles et à la démission totale des obligations des occupants incompatible avec la vie en

copropriété’ en cas de colocation, n’est nullement établie ;

Que l’on peut ajouter en toute hypothèse que, l’autorisation par le règlement de copropriété, de

l’exercice de professions libérales, comme celle de médecin, est de nature à générer, en journée, une

'prolifération de véhicules’ dans la résidence bien plus importante que celle qui pourrait résulter d’une

colocation meublée ;

Que le fait qu’en l’espèce, le même couple de copropriétaires voisins ait à trois reprises déposé une

'main courante’ à la gendarmerie, sur une période d’un an, pour se plaindre de nuisances sonores

provenant du pavillon de M. X n’est pas suffisant, tant dans sa récurrence que son intensité,

pour admettre que c’est le mode d’occupation qui est en cause et non le comportement particulier des

personnes auteures de ces nuisances ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que, compte tenu des caractéristiques de la

résidence des Plants, la colocation meublée des pavillons n’est pas incompatible avec la clause

d’occupation bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété et que l’interdiction de l’article 9

a) du règlement de copropriété n’est donc justifiée ni par la destination de la résidence telle qu’elle

résulte de son règlement et de ses caractéristiques, ni par une atteinte aux droits des autres

copropriétaires ;

Qu’elle doit en conséquence être déclarée non écrite et le jugement infirmé sur ce point ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement dans ses dispositions

relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, à condamner le syndicat des copropriétaires, partie

succombante, aux entiers dépens et à rejeter sa demande formée au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

Attendu qu’il parait équitable de le condamner à payer à M. X une somme de 1 500 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Déclare non écrite la clause n° 9 a) du règlement de copropriété de la […] à Cergy

en ce qu’elle stipule que: 'La transformation des locaux en pièces meublées destinées à être louées à

des personnes distinctes est interdite',

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de 1 500 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement

avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Laurence ABGRALL, président, et par Madame Nathalie MULOT, greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,