COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

TA

Code nac : 30Z

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JANVIER 2019

N° RG 16/07715 – N° Portalis DBV3-V-B7A-RBL3

AFFAIRE :

SCI GALLIENI NANTERRE

C/

SAS PINON

Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 27 Mars 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 13/03861

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe X…,

M^e Aude Y…,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre:

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 20 octobre 2016 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de versailles le 7 avril 2015

SCI GALLIENI NANTERRE

[…]

assistée de M^e Christophe X…, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 16456, M^e Frédéric NAIM de la SELARL CABINET F.NAIM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1703, par M^e Z…

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

SAS PINON

N° SIRET : 552 00 7 8 66

[…]

assistée de M^e Aude Y…, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 561 – N° du dossier A2483

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Novembre 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Thérèse A…, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse A…, Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

FAITS ET PROCEDURE

La SCI Gallieni Nanterre est propriétaire de locaux situés […].

Par acte du 15 février 2013, la SCI Gallieni Nanterre a fait délivrer à la société Pinon un commandement, visant la clause résolutoire d’un bail, de payer la somme principale de 27113,36 euros correspondant aux échéances de loyers de juin 2012 à janvier 2013 pour des locaux occupés à Hardricourt, établissement principal et siège social de la société Pinon, sans lien avec des locaux appartenant à la société Gallieni Nanterre.

Par acte du 18 mars 2013, la société Pinon a fait assigner la société Gallieni Nanterre devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin, en principal, que soit annulé le commandement et qu’il soit jugé qu’il n’existe aucun bail concernant les locaux situés […].

Par acte du 16 septembre 2013, la société Gallieni Nanterre a fait délivrer à la société Pinon un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme principale de 51.743, 25 euros au titre de loyers dus pour des locaux occupés […].

Par acte du 1er octobre 2013, la société Gallieni Nanterre a fait délivrer à la société Pinon un commandement de payer visant la clause résolutoire la somme principale de 51.743, 25 euros correspondant aux échéances de loyers et provisions sur charges de juin 2012 au 15 juillet 2013 et aux taxes sur les bureaux et foncières pour les locaux occupés […].

Par jugement du 27 mars 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— constaté la nullité du commandement délivré le 15 février 2013,

— constaté l’absence de bail entre les parties,

— dit de nul effet les commandements de payer des 16 septembre et 1er octobre 2013,

— débouté la SCI Gallieni Nanterre de ses demandes,

— débouté la société Pinon de sa demande de restitution d’une somme versée au titre du dépôt de garantie ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la SCI Gallieni Nanterre à verser à la société Pinon la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration du 4 avril 2014, la SCI Gallieni Nanterre a interjeté appel.

Par arrêt du 7 avril 2015, la cour d’appel de Versailles a :

— Infirmé le jugement en toute ses dispositions,

Statuant à nouveau

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du 1er juin 2012 aux torts réciproques des parties,

— Annulé les commandements de payer délivrés les 15 février, 16 septembre et 1er octobre 2013,

— Condamné la SCI Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon la somme de 6.873,75 euros,

— Rejeté les demandes de la SCI Gallieni Nanterre,

— Rejeté les autres demandes,

Y ajoutant

— Rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— Condamné la SCI Gallieni Nanterre aux dépens de première instance et d’appel.

Sur le pourvoi formé par la société Gallieni Nanterre, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt en toutes ses dispositions au motif que la cour d’appel qui n’avait pas recherché , comme il le lui était demandé, si la société Pinon n’était pas à l’origine de l’absence de remise des clefs, ce dont il résultait qu’elle ne pouvait obtenir la résolution du contrat de bail pour manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance, n’a pas donné de base légale à sa décision et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Versailles autrement composée.

Vu l’acte de saisine de la société Gallieni Nanterre du 26 octobre 2016 ;

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 25 septembre 2017 qui a notamment enjoint à la société Gallieni Nanterre de communiquer à la société Pinon :

— les attestations notariées et relevés de propriété de tous les biens immobiliers appartenant à la société Gallieni,

— tous les baux commerciaux conclus par la société Gallieni sur les biens immobiliers lui appartenant comprenant les locaux situés […] depuis janvier 2012 au 25 septembre 2017,

— toutes les quittances de loyers émises par la société Gallieni Nanterre sur les biens immobiliers lui appartenant comprenant les locaux situés […] depuis janvier 2012 au 25 septembre 2017,

— des bilans de la société Gallieni Nanterre depuis 2012 au 25 septembre 2017

— de tous les documents notamment fiscaux et comptables justifiant de la non-occupation des locaux, objet du litige sur la période du 1er juin 2012 au 31 octobre 2016 ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 juin 2018 par la société Gallieni Nanterre aux fins de voir :

— infirmer le jugement du 27 mars 2014 ;

— constater l’existence d’un contrat de bail en date du 9 mai 2012 signé par les deux

parties ;

— constater que la société Pinon ne rapporte pas la preuve que la société Gallieni Nanterre aurait fait obstacle à la remise des clés,

A titre principal :

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 47.534,68 € TTC au titre des loyers impayés du 1er juin 2012 au 1er juillet 2013,

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 6.530,16 € TTC au titre des charges impayées du 1er juin 2012 au 1er juillet 2013,

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 6.969,50€ au titre de la régularisation des charges pour l’année 2012,

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 101,57 au titre de la régularisation du dépôt de garantie,

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 2.697,71 € au titre du remboursement de la taxe foncière 2012 et 2013,

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 1.409,45 € au titre du remboursement de la taxe sur les bureaux 2012 et 2013

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 143.831,88 HT au titre des loyers et charges impayés du 1er août 2013 au 31 mai 2018, du

remboursement des taxes foncières et sur les bureaux,

— A titre subsidiaire :

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 53.140,23 € en réparation de son préjudice, arrêté à la date du 15 septembre 2013, date d’effet du nouveau bail avec la société Intercessio,

En tout état de cause :

— condamner la société Pinon à payer à la société Gallieni Nanterre la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Christophe X…, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 juin 2018 par la société Pinon aux fins de voir :

Vu notamment les articles 1108, 1184, 1235, 1315, 1325, 1376 et suivants, 1382, 1383, 1714 et 1719 du code civil ;

Vu les articles L.125-5, R.125-26 et suivants du Code de l’environnement ;

Vu l’arrêté préfectoral n°2011-2-099 du 15 septembre 2011 modifiant arrêté préfectoral n°2006/075 du 7 février 2006 ;

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce ;

Vu l’article 117 du code de procédure civile ;

— déclarer la société Pinon recevable et bien fondée en son appel incident ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal :

— Confirmer le jugement rendu le 27 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a :

— constaté la nullité du commandement de payer du 15 février 2013,

— constaté l’absence de bail entre les parties,

— dit de nul effet les commandements de payer des 16 septembre et 1 er octobre 2013,

— débouté la société Gallieni Nanterre de ses demandes,

— condamné la société Gallieni Nanterre à verser à la société Pinon la somme de

3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Gallieni Nanterre aux dépens,

— infirmer le jugement rendu le 27 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a :

— débouté la société Pinon de sa demande de restitution de la somme de 6.873,75€ versée au titre du dépôt de garantie non causé (répétition de l’indu),

— débouté la société Pinon de sa demande de condamnation de la société Gallieni Nanterre à lui verser la somme de 15.000€ à titre de dommages intérêts pour agissements abusifs et dilatoires en vertu des articles 1382 et 1383 du code civil .

Et statuant de nouveau :

— condamner la société Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon la somme de 6.873,75€ au titre de restitution du dépôt garantie non causé (répétition de l’indu) ;

— condamner la société Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour agissement abusif et dilatoire en vertu des articles 1382 et 1383 du même code ;

A titre subsidiaire, si la cour devait dire qu’il existe un bail entre les parties concernant les locaux sis […] :

— dire et juger que la société Gallieni Nanterre n’a pas satisfait à son obligation légale d’information du locataire sur l’état des risques naturels et technologiques résultant de l’article L.125-5 du code de l’environnement ;

— prononcer la résolution ab initio du contrat de bail du 9 mai 2012 et son anéantissement rétroactif ;

A titre très subsidiaire, si la Cour devait dire qu’il existe un bail entre les parties concernant les locaux sis […] :

— dire et juger que la délivrance de la chose n’a pas eu lieu, faute de remise des clefs par la société Gallieni Nanterre à la société Pinon ;

— dire et juger que le contrat de bail du 9 mai 2012 n’a pas reçu de commencement d’exécution ;

— prononcer, par application de l’article 1184 du Code civil et à l’encontre de la société Gallieni Nanterre, la résolution judiciaire du contrat de bail et son anéantissement rétroactif avec dommages et intérêts à hauteur de 5.000€ ;

A titre infiniment subsidiaire et si la Cour devait dire qu’il existe un bail entre les parties concernant les locaux sis […]:

— dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 septembre 2013 est parfaitement valable et recevable ;

— dire et juger que le commandement de payer en date du 1 er octobre 2013 « sur et aux fins » le précédent commandement de payer du 16 septembre 2013 ne peut valoir ni annulation ni remplacement de ce dernier, celui-ci n’étant affecté d’aucun vice de forme ou irrégularité de fond;

En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 octobre 2013 ;

A titre très infiniment subsidiaire et si la Cour devait dire que le contrat de bail devait recevoir exécution, concernant les locaux sis […], et après avoir constaté que la société Pinon n’a jamais occupé les locaux à compter du 1 er juin 2013 jusqu’à ce jour ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail au 18 mars 2013, jour de l’acte introductif de première instance, et aux torts exclusifs du bailleur compte tenu de sa mauvaise foi prouvée et démontrée ou à titre subsidiaire aux torts partagés ;

— déterminer telle indemnité de résiliation, hors charges locatives, faute d’occupation des lieux par le locataire et déduction faite du dépôt de garantie de 6.873,75€ versée par la société Pinon à la société Gallieni Nanterre ;

Si la cour devait prononcer la résiliation du bail par la faute du preneur, limiter le quantum des demandes de la société Gallieni Nanterre au temps nécessaire à la relocation des locaux par application de l’article 1760 du code civil, délai qui ne saurait excéder le 15 juin 2013, date effective de la location des locaux à la société Intercessio , hors charges locatives, faute d’occupation des lieux par le locataire et déduction faite du dépôt de garantie de 6.873,75€ versée par la société Pinon à la société Gallieni Nanterre,

En tout état de cause et y ajoutant :

— débouter la société Gallieni Nanterre de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon la somme de 8.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— condamner la société Gallieni Nanterre aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture dont copie a été délivrée aux conseils des parties a été prononcée le 3 juillet 2018.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’existence du bail

La société Pinon conteste l’existence du bail au motif qu’il ne lui a pas été retourné en original comme il devait l’être , soutient que la société Gallieni ne l’a pas régularisé comme convenu entre le 22 mai 2012 date de l’envoi de sa version signée et le 1er juin 2012 , date d’effet du contrat.

Cependant, la cour relève que la société Gallieni Nanterre produit un contrat de bail signé des deux parties daté du 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 ce qui démontre qu’elle a donné son consentement au bail.

La société Pinon fait valoir que si le contrat est considéré par la cour comme étant signé des deux parties, celui-ci ne comporte pas le paraphe de la société Gallieni sur la totalité des pages mais sur trois d’entre elles uniquement et que ce paraphe est totalement différent de celui apposé sur le mandat de location confié par la société Gallieni à CBRE Agency du 26 mars 2012 ce qui démontre selon elle que l’exemplaire du bail produit n’a été régularisé qu’à posteriori dans l’urgence et pour les besoins de la cause.

Il n’y a pas d’exigence de forme concernant le contrat de bail dès lors l’apposition d’un paraphe sur chaque page du contrat n’est pas obligatoire de sorte qu’aucun argument pertinent ne peut être tiré de son absence ou de sa forme et il ne peut en être déduit que le bail aurait été régularisé a posteriori.

Au surplus, la société Pinon ne conteste pas avoir avec l’envoi du contrat de bail signé par elle-même versé le dépôt de garantie d’un montant de 6873,75 €, produisant son relevé de compte où figure l’encaissement du chèque émis pour ce montant à la date du 25 mai 2012. Il s’agit incontestablement d’un commencement d’exécution du contrat de bail dont la société Pinon est mal fondée dès lors à contester l’existence.

Sur le non respect des dispositions de l’article L 125-5 du code de l’environnement

L’article L 125-5 du code de l’environnement dans sa version en vigueur à la date du bail, dispose que :

' les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé , ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat visés par ce plan ou ce décret.

A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi par des informations mises à disposition par le préfet….

En cas de mise en location de l’immeuble, l’état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-1 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986…

L’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce.

En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demande au juge une diminution du prix.'

L’article R 125-26 du code de l’environnement prévoit que l’état des risques doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien immobilier auquel il est annexé.

C’est à juste titre que la société Pinon reproche à la société Gallieni de ne pas avoir communiqué un état des risques de moins de six mois avant la date de la conclusion du contrat de bail , la société Gallieni s’étant limitée à produire un ERNT datant de 2009.

Il ressort de ce qui précède que la société Gallieni a manqué à son obligation d’information du locataire en ne produisant pas un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois à la date de conclusion du bail.

Sur le défaut de délivrance de la chose louée

L’article 1719 du code civil dispose que 'le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée…'.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ce qu’il s’est libéré de son obligation de délivrance de la chose louée en remettant les clés au locataire et en permettant à ce dernier de prendre possession de la chose louée.

La société Pinon conclut à la résiliation du contrat de bail pour absence d’exécution sur le fondement de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, faisant valoir que la société Gallieni a manqué à son obligation de délivrance ne lui ayant pas remis les clés, aucun état des lieux n’ayant été établi et n’ayant pas été en mesure en conséquence d’occuper les lieux, le rendez-vous prévu le 1er juin 2012 pour la remise des clés , la remise du contrat et l’établissement de l’état des lieux ne s’étant pas réalisés.

La cour relève que le courriel du 25 mai 2012 qui ne fait que confirmer la fixation d’un rendez-vous le vendredi 1er juin 2012 dans les locaux en présence de M^me B…, ne suffit pas à rapporter la preuve de ce que la société Gallieni a rempli son obligation de délivrance.

Il ne peut être reproché pour autant à la société Gallieni la non tenue de ce rendez-vous puis l’absence d’envoi d’une lettre recommandée ou d’une sommation à prendre possession des lieux dans la mesure où la société Pinon qui avait décidé de ne pas donner suite au bail notamment en raison de la résistance de certains de ses salariés pour déménager et de négocier une résiliation amiable de sorte qu’elle n’a pas contesté ne pas s’être rendue au rendez-vous fixé ni n’a sollicité le report du rendez-vous.

En conséquence, la société Pinon qui n’a pas entendu entrer dans les lieux ne peut reprocher à la société bailleresse de ne pas avoir rempli son obligation de délivrance.

Si la société Pinon de par son positionnement n’a pas permis à la société Gallieni de remplir son obligation de délivrance alors que le bail était signé, la société Gallieni a manqué à son devoir d’information en n’annexant pas au contrat de bail l’état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois comme il a été vu précédemment.

La résolution du contrat de bail conclu entre les parties le 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 est en conséquence prononcée à leurs torts réciproques au 1er juin 2012

Le jugement entrepris est infirmé.

Les commandements de payer visant la clause résolutoire sont nuls tant celui du 15 février 2013 que ceux des 16 septembre et 1eroctobre 2013.

Sur les dommages et intérêts

La société Pinon est bien fondée à solliciter non pas la totalité mais partie du dépôt de garantie, la résolution du contrat de bail ayant été prononcée aux torts partagés des parties, et ce, à hauteur de la somme de 3500 € à titre de dommages et intérêts.

La société Gallieni Nanterre qui ne peut solliciter le versement de loyers, la résolution du bail étant prononcée au 1er juin 2012, est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice causé par la perte qu’elle a subi du fait des agissements de la société Pinon, étant constaté que les locaux ont été reloués à effet du 15 septembre 2013 avec entrée dans les lieux au 15 juin 2013 à la société Intercessio par la société Gallieni.

Au regard de ces éléments, considérant que le préjudice subi équivaut à six mois de loyers non perçus, la cour usant de son pouvoir d’appréciation fixe à 15000 € le montant des dommages et intérêts à la charge de la société Pinon.

Sur les autres demandes

Chacune des parties conservera la charge des ses dépens de première instance et d’appel.

Chacune des parties succombant pour partie en ses demandes, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Contradictoirement,

Vu l’arrêt de la cour de cassation du 20 octobre 2016,

Infirme le jugement du 27 mars 2014 rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre,

Statuant à nouveau

Prononce la résolution du contrat de bail du 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 conclu entre les parties à leurs torts réciproques,

Annule en conséquence les commandements de payer délivrés les 15 février, 16 septembre et 1er octobre 2013,

Condamne la société Pinon à verser à la société Gallieni Nanterre la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société Gallieni Nanterre à verser à la société Pinon la somme de 3500 € à titre de dommages et intérêts,,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Madame Thérèse A…, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,