COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 70Z

DU 06 OCTOBRE 2020

N° RG 19/07052

N° Portalis DBV3-V-B7D-TPSJ

AFFAIRE :

B X

J K L M épouse X

C/

C Z

E A

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/00933

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e G H,

— M^e Mélodie CHENAILLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

78320 Le Mesnil Saint-Denis

Madame J K L M épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

78320 LE MESNIL SAINT-DENIS

représentés par M^e J JOURDE-LAROZE substituant M^e G H, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 93

APPELANTS

****************

Monsieur C Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame E A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentés par M^e Mélodie CHENAILLER, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Août 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président et Madame J LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame J LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. X et M^me X sur le fondement des troubles anormaux de voisinage,

— débouté M. X et M^me X de toutes leurs autres demandes,

— condamné in solidum M. X et M^me X à payer à M. Z et M^me A la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné in solidum M. X et M^me X aux entiers dépens de l’instance ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 7 octobre 2019 par M. et M^me X ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2019 par lesquelles M. et M^me X demandent à la cour de :

Vu l’article 1222 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 12 septembre 2019,

Vus les documents d’urbanismes applicables,

Vues les pièces versées au débat,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles le 12 septembre 2019,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que M. Z et M^me A ont commis des fautes engageant leur responsabilité,

— dire et juger que ces fautes causent des préjudices importants à M. et M^me X,

En conséquence,

À titre principal,

— ordonner la démolition de la maison située en fond de cour au […] à Le Mesnil Saint-Denis (78320), parcelles cadastrées […] 2466 et 2467, d’une surface déclarée de 148 m², aux entiers frais de M. Z et M^me A sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et ce, pendant un délai de 90 jours à titre non comminatoire, passé lequel délai à défaut d’exécution spontanée, ladite astreinte sera portée à 1000 euros par jour pendant un nouveau délai de 90 jours, qu’à défaut d’exécution dans les délais impartis, il sera de nouveau fait droit,

— condamner M. Z et M^me A au versement solidaire de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis jusqu’à la démolition,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que M. Z et M^me A sont les auteurs de troubles anormaux de voisinage,

— dire et juger que ces troubles engagent leur responsabilité,

— condamner, au cas où la démolition ne serait pas ordonnée, M. Z et M^me A au versement solidaire de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis,

— condamner solidairement M. Z et M^me A au versement de la somme de 4 000 euros au profit de M. et M^me X, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

En tout état de cause,

— condamner M. Z et M^me A au versement de la somme de 4 000 euros au profit de M. et M^me X, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, mentionnés à l’article R. 207-1 du livre des procédures fiscales, dont le recouvrement sera poursuivi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et dont distraction faite au profit de M. G H, avocat aux offres de droit ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 mars 2020 par lesquelles M. Z et M^me A demandent à la cour de :

Vu l’article 480-13 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1240, 2224 et suivants du code civil,

Vu les pièces suivants liste ci-après annexée,

— recevoir M. Z et M^me A en leurs prétentions et les déclarant bien fondés,

— confirmer le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles en toutes ses dispositions,

Et ainsi,

— déclarer irrecevables car prescrites les demandes formulées par M. et M^me X sur les troubles anormaux du voisinage en application de l’article 2224 du code civil,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. et M^me X au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. et M^me X au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

— ordonner l’exécution provisoire ;

FAITS ET PROCÉDURE

M. et M^me X sont propriétaires des parcelles cadastrées […] 2472 et 2474, situées […] au Mesnil-Saint-Denis (78320).

M. Z et M^me A sont propriétaires des parcelles voisines, cadastrées […] 2466 et 2467 et sises […] au Mesnil-Saint-Denis.

M. Z et M^me A, souhaitant réaliser des travaux de rénovation et d’extension de leur bien immobilier, ont obtenu par deux arrêtés des 2 juillet et 22 octobre 2009 l’autorisation de réaliser les travaux sollicités.

M. et M^me X ont contesté ces permis de construire devant la juridiction administrative.

Par jugement du 30 juin 2014, le tribunal administratif de Versailles a annulé les arrêtés autorisant M. Z et M^me A à réaliser des travaux.

Par actes d’huissier en date du 26 janvier 2018, M. et M^me X ont fait assigner M. Z et M^me A devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins, notamment, de voir ordonner au visa des articles 1222 et 1240 la démolition de la maison située en fond de cour de M. Z et M^me A.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement déféré ayant déclaré irrecevables les demandes de M. et M^me X sur le fondement des troubles anormaux de voisinage et les ayant déboutés de toutes leurs autres demandes. Sur la faute invoquée, le tribunal a retenu en substance que le fait d’édifier une construction conforme au permis de construire délivré n’était pas constitutif d’une faute quand bien même ce permis devait ensuite être annulé.

MOYENS DES PARTIES

La prescription de la demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage

M. et M^me X estime que l’analyse du jugement déféré est entachée d’une erreur d’appréciation des faits. Au soutien de leur appel, ils font valoir que cette demande n’est pas prescrite. Ils rappellent que le point de départ du délai de prescription est, conformément à une jurisprudence constante, la date de survenance des troubles. Ils font valoir que la déclaration d’achèvement des travaux engage surtout son auteur et ne crée qu’une présomption simple pour fixer la date effective d’achèvement des travaux. Ils considèrent que la signature de contrats de location le 4 février 2012 ne prouve en rien que les travaux étaient achevés alors que de plus cette signature est intervenue plus de deux mois avant la déclaration d’achèvement des travaux. Ils affirment que la date à prendre en compte est bien celle de l’achèvement définitif des travaux illégaux et que leurs constats permettent de fixer à la fin du premier trimestre de l’année 2013 la date d’achèvement complet des travaux considérés. Ils ajoutent que la simple observation du mur non encore ravalé permet de constater que les travaux ne sont pas achevés de ce point de vue. Ils précisent qu’ils ne se sont jamais opposés à ces travaux susceptibles d’améliorer leur quotidien et que M. Z et M^me A se sont bien évidemment abstenus d’intervenir après s’être vu reconnaître une servitude d’échelle pour assurer ce ravalement.

M. Z et M^me A concluent à la confirmation du jugement qui a retenu la prescription des demandes au titre des troubles anormaux du voisinage, la date d’achèvement des travaux étant fixée au 20 avril 2012. Ils ajoutent que les premiers contrats de location à usage d’habitation ont été signés le 4 février 2012 à effet du 1^er février 2012, les premiers locataires ayant emménagé le 4 février 2012. Ils affirment que le ravalement de la maison en lot arrière avait été fait dès le mois de septembre 2011, que le Consuel avait rendu son avis de conformité, que le diagnostic de performance énergétique était réalisé, que les travaux de raccordement des compteurs électriques avaient été réalisés le 13 février 2012 et les branchements d’eau potable le 2 février 2012. Ils répliquent que l’absence de ravalement ne concerne que la face droite et le pignon de droite et que si ces travaux n’ont pas été effectués, c’est uniquement suite au refus de M. et M^me X de les laisser pénétrer sur leur propriété pour le faire.

La faute reprochée à M. Z et M^me A

M. et M^me X reprochent au jugement déféré d’avoir dénaturé les faits de l’espèce. Ils font valoir que lorsqu’une construction a été édifiée en violation des règles d’urbanisme et que le propriétaire voisin démontre que la violation de ces prescriptions lui cause un préjudice, il peut introduire une action en responsabilité délictuelle devant la juridiction civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil aux fins d’obtenir la destruction de l’ouvrage en cause. Ils rappellent toutefois que la jurisprudence impose d’examiner si la démolition constitue le seul moyen de réparer les dommages subis. Ils indiquent que le projet de M. Z et M^me A consistait ni plus ni moins à édifier une nouvelle maison d’habitation que ces derniers louent et que ce dessein avait été délibérément dissimulé à la commune du Mesnil Saint-Denis ainsi que le confirmera plus tard son maire. Ils observent que le tribunal administratif a confirmé cette analyse et retenu que le permis de construire délivré le 22 octobre 2009 devait être regardé comme autorisant une nouvelle construction et non, comme le soutenait le pétitionnaire, comme autorisant l’extension du bâtiment existant. Ils ajoutent que l’absence d’affichage du permis participe aussi des man’uvres mises en place contrairement à ce qu’a jugé le tribunal de grande instance. Ils soutiennent donc que les intimés ont sciemment présenté des demandes de permis de construire confuses et ambiguës, ce qui caractérise leur faute.

M. Z et M^me A nient tout dessein de dissimuler quoi que ce soit à la mairie. Ils soutiennent qu’il s’agissait de leur premier achat de résidence principale, qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier et que le projet architectural présenté à l’appui des demandes de permis manquait ainsi de précisions. Ils observent qu’à aucun moment la juridiction administrative n’a retenu que les permis auraient été obtenus par fraude ou malice. Ils répliquent que, comme l’a retenu le tribunal, ils ont réalisé des travaux conformément aux permis de construire qui leur avaient

été délivrés. Ils observent que si ceux-ci ont ensuite été annulés, aucune fraude ou faute n’a été relevée à leur encontre, contrairement à ce qui est allégué par la partie adverse. Ils invoquent les dispositions de l’article 480-13 du code de l’urbanisme et en déduisent que M. et M^me X ne peuvent pas aujourd’hui demander à une juridiction de l’ordre judiciaire la démolition d’un ouvrage construit conformément à un permis de construire, par la suite annulé du fait de la méconnaissance de règles d’urbanisme, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils observent que par la suite le maire les a autorisés expressément à reprendre les travaux, sous réserve de la seule démolition partielle de la construction. Ils contestent toute compétence particulière en matière de construction, ce que confirme la juridiction administrative puisque leur a été reproché le caractère incomplet de leur dossier de sorte qu’aucune fraude n’a été retenue à leur encontre. Ils réfutent l’absence d’affichage du permis de construire, M. et M^me X ayant d’ailleurs produit devant les juridictions administratives des attestations faisant mention de l’affichage. Ils ajoutent que si les services de la mairie, compétents en la matière, n’ont pas relevé le caractère incomplet du dossier, on ne peut décemment le leur reprocher dès lors qu’ils sont profanes en la matière.

Les préjudices invoqués par M. et M^me X

M. et M^me X invoquent en premier lieu une vue complète sur la vie de leurs nouveaux voisins et une perte d’ensoleillement sensible en raison du caractère assez massif de la construction qui est deux fois plus large que la précédente. Ils ajoutent qu’ils ont vue sur un mur de parpaing brut totalement inesthétique ainsi que sur une terrasse en béton. Ils se plaignent également de bruits et de gènes olfactives, la construction permettant le stationnement de trois véhicules. Ils pointent également l’absence de sécurité de l’installation, l’impossibilité d’accès des véhicules de secours faute de respect des règles applicables et les risques en résultant pour les voisins, notamment les enfants gardés par M^me X dans le cadre de son activité professionnelle. Enfin, ils invoquent une perte de valeur de leur propre construction.

M. Z et M^me A répliquent que M. et M^me X ne prouvent aucun préjudice en lien causal avec la faute qui leur est reprochée. Ils rappellent d’ailleurs que la construction initiale était elle-même massive. Ils ajoutent que la ville du Mesnil-Saint-Denis est en plein essor et que la commune a la volonté de densifier la ville et d’accroître la construction de logements en particulier sociaux. Ils s’appuient en ce sens sur les nouvelles dispositions du PLU. De manière générale, ils contestent les préjudices invoqués et observent en particulier, s’agissant de la perte de valeur alléguée, que n’est produit qu’un avis d’un simple conseiller immobilier, au demeurant ami des appelants.

Les troubles anormaux du voisinage

M. et M^me X font valoir que les caractéristiques intrinsèques de la construction illégalement réalisée génèrent des troubles anormaux du voisinage, le caractère anormal de ces troubles s’avérant d’autant plus prégnant que la zone où se situe leur habitation est en quartier traditionnel d’habitat pavillonnaire dont certaines constructions bénéficient de mesures de protection spécifiques. En réplique aux observations adverses, ils font valoir que la commune du Mesnil Saint-Denis est située en grande couronne et ne constitue donc pas un territoire caractérisé par une forte densité de l’habitat. Ils affirment que les troubles sont constitués de l’obstruction sensible de la vue depuis leur terrasse là où ils devraient bénéficier d’une perspective verdoyante, d’une gêne visuelle et sonore importante liée à l’arrivée et au départ des véhicules, et de la vue sur un mur de parpaing brut, résolument inesthétique.

M. Z et M^me A répondent qu’aucun inconvénient excessif de voisinage n’ est établi alors que la commune du Mesnil-Saint-Denis est située en zone urbaine, en pleine croissance démographique de sorte que le nombre de constructions nouvelles est lui-même en plein essor. Ils en déduisent que les préjudices allégués ne sont d’une part pas prouvés et d’autre part ne dépasseraient pas le seuil de normalité dans une zone urbaine. Quant au préjudice esthétique invoqué, ils observent

qu’une décision de justice a été nécessaire pour que la servitude de tour d’échelle, destinée à permettre de réaliser le ravalement, leur soit accordée.

SUR CE , LA COUR,

La faute reprochée à M. Z et M^me A

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. Z et M^me A ont obtenu le 2 juillet 2009 un permis de construire pour l’extension d’une construction, le changement de porte et de fenêtres d’une autre construction et la modification d’une clôture sur un terrain situé 21, Avenue André Leclerc au Mesnil-Saint-Denis (78 320). Ils ont ensuite obtenu un permis de construire modificatif le 22 octobre 2009 pour l’aménagement de combles. Ces deux autorisations administratives ont été annulées par jugement du 2 juin 2014 du tribunal administratif de Versailles, confirmé par arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 31 mars 2016.

C’est aux termes d’exacts motifs que la cour adopte que le jugement déféré a retenu que M. et M^me X ne démontraient pas la faute invoquée à l’encontre de M. Z et M^me A dès lors que le tribunal administratif n’avait relevé de leur part aucune volonté d’obtenir par fraude les permis dont il prononçait néanmoins l’annulation pour violation des règles d’urbanisme en relevant le caractère incomplet du dossier joint à la demande de permis de construire initial. Or, aucun élément du dossier ne démontre que cette présentation incomplète ait été volontaire. En effet, l’appréciation portée par le maire dans son courrier du 27 avril 2014 est de nature personnelle et ne repose sur aucun élément objectif ou concret dont M. et M^me X ne justifient pas plus devant la cour qu’en première instance.

C’est ainsi que le tribunal a exactement retenu que la construction d’un ouvrage, conformément à un permis de construire, n’est pas constitutive d’une faute, quand bien même ce permis a par la suite été annulé.

Par ailleurs, M. Z et M^me A versent aux débats des photographies qui, contrairement à ce que soutiennent M. et M^me X, démontrent que le permis initial a bien été affiché sur site, le tribunal ayant au demeurant justement retenu que l’absence d’affichage conforme ne constituait pas un élément suffisant permettant de démontrer que M. Z et M^me A I qu’ils ne pouvaient pas obtenir un permis de construire sans les omissions et les imprécisions du projet de construction.

Ainsi, faute d’éléments de nature à infirmer la décision entreprise sur ce point, celle-ci sera confirmée.

La prescription des demandes fondées sur les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer.

Il est acquis et non contesté qu’en la matière le point de départ du délai de prescription se situe à la date de survenance des troubles.

M. Z et M^me A justifient que la date d’achèvement des travaux se situe au 20 avril 2012, le bien litigieux ayant d’ailleurs fait l’objet de deux contrats de location qui ont été signés le 4 février

2012, à effet du 1^er février 2012, de sorte que les locataires ont donc emménagé à cette date, ce qui signifie que la date d’achèvement déclarée est bien conforme à la réalité. Alors qu’il est démontré que toutes les formalités nécessaires à l’occupation des lieux avaient bien été accomplies à cette date, la seule absence de ravalement du pignon droit n’est pas de nature à démontrer le contraire. De plus, M. Z et M^me A établissent avoir sollicité par courrier du 10 septembre 2011 le droit de pénétrer sur la propriété de M. et M^me X pour y procéder, droit qui a nécessité d’en requérir l’autorisation par justice, ce qui a fait l’objet d’un jugement du 10 janvier 2017 du tribunal de grande instance de Versailles.

Ainsi l’action ayant été introduite devant le tribunal de grande instance de Versailles par acte d’huissier du 26 janvier 2018, soit plus de cinq ans après le 20 avril 2012, la demande fondée sur les troubles anormaux de voisinage se trouve prescrite comme l’a exactement retenu le jugement déféré qui sera dès lors également confirmé sur ce point.

Les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, aucune considération d’équité ne justifie de faire application desdites dispositions au bénéfice de M. Z et M^me A. En tant que partie perdante et comme telle tenue aux dépens, M. et M^me X seront également déboutés de leur demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Versailles,

Et, y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. et M^me X aux dépens d’appel,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,