Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 26 février 2020, n° 18/00819

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 FEVRIER 2020

N° RG 18/00819 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SE5H

AFFAIRE :

M. X C

C/

M^me Y B

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 14/10670

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL

M^e Stéphane CHOUTEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X, F C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Représentant : Maître Chrystel BABILOTTE, avocat plaidant, au barreau de SENLIS-

APPELANT

****************

Madame Y, Z, A, G B

née le […] à Neuilly-Sur-Seine

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : Maître Grégoire PENOT, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C1147

Syndicat des copropriétaires du 22 Rue GABRIEL PÉRI à LEVALLOIS-PERRET (92300) pris en la personne de son Syndic en exercice, actuellement le Cabinet JOUBERT, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 003781 – vestiaire : 620

Représentant : Maître Patricia GIRAUD, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : D0810

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Novembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

M^me Y B est propriétaire du lot n°24, constitué par une partie des combles, dans l’immeuble sis […] à Levallois-Perret, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 5 mai 2014, l’assemblée générale a autorisé M^me B à réaliser des travaux consistant à aménager ses combles et à créer une terrasse en toiture.

Par acte d’huissier de justice du 2 septembre 2014, M. C a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation tant de l’assemblée générale du 5 mai 2014 que de certaines résolutions.

Par jugement du 11 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de M^me B,

— Débouté M. C de toutes ses demandes,

— Condamné M. C à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à M^me B la somme de 2 000 euros,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Débouté chacune des parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné M. C aux dépens.

Par déclaration du 6 février 2018, M. C a interjeté appel de cette décision à l’encontre de M^me B et du syndicat des copropriétaires.

Par ses dernières conclusions signifiées le 4 mai 2018, M. C H cette cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du décret du 14 mars 2005, à :

— Infirmer la décision entreprise,

— Annuler le procès-verbal de l’assemblée général du 5 mai 2014,

A titre subsidiaire

— Annuler les décisions n°2, 3, 4, 5 et 6 du procès-verbal d’assemblée générale du 5 mai 2014,

En tout état de cause,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Dispenser M. C des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

Par ses dernières conclusions signifiées le 29 mai 2018, M^me B demande à cette cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée,

— Débouter M. C de ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement entrepris,

— Condamner M. C à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens,

— Condamner M. C à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 31 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires H cette cour, au visa des dispositions des articles 25, 26, 35 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— Déclarer M. C recevable mais mal fondé en son appel,

— Débouter M. C de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— Condamner M. C au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 octobre 2019.

SUR CE, LA COUR,

Lors de l’assemblée générale du 2 mai 2014, les résolutions suivantes ont notamment été adoptées :

'IIème résolution

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de soumettre au vote la question : à la demande de M^me B, aménagement des combles et création d’une terrasse en toiture suivant le projet présenté par l’architecte 'M Architecture’ et les documents joints à la présente convocation :

— Courrier de la société RD Ingenierie, du 15 janvier 2014, avis sur la faisabilité des travaux

— Etude de faisabilité réalisée par le cabinet E.T.A, bureau d’étude, du 25 mars 2014

— Plan de réalisation pour la création d’une terrasse par un architecte le 26 mars 2014

— Consultation de M^e Grégoire Penot, avocat sur les règles de majorité requises pour ces travaux.'

Cette résolution a été adoptée par 858/1005 tantièmes pour et 147/1005 tantièmes contre.

'IIIème résolution

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de soumettre au vote la question : cession par le syndicat des copropriétaires au profit de M^me B, le droit de surélévation et de transformation de la toiture après acceptation de la demande de permis de construire par la mairie de Levallois-Perret au prix de 10 € le m², sur les parties faisant l’objet du projet soumis à l’ordre du jour de l’assemblée générale.'

Ce projet n’ayant recueilli que 641/1005 tantièmes pour, a été rejeté.

M^me B a proposé un forfait de 40 000 €.

Cette proposition ayant recueilli le même nombre de tantièmes a également été rejetée.

Puis, M^me B a proposé un forfait de 50 000 €.

Cette résolution a été adoptée par 858/1005 tantièmes pour et 147 contre.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°3

Ne suivant pas l’ordre des résolutions, M. C conteste tout d’abord la validité de la résolution n° 3.

Il soutient que la cession du droit de surélévation porte atteinte à la destination de l’immeuble et devait, en application des dispositions de l’article 26 dernier alinéa de loi du 10 juillet 1965, être adoptée à l’unanimité (ce texte prévoit que l’unanimité est requise en cas d’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble).

Il fait valoir que la notion de destination de l’immeuble dépasse le simple usage de l’immeuble et prend en compte ses caractéristiques (aspect, standing) et son environnement et qu’en l’espèce, il s’agit d’un immeuble de type Haussmanien et Ile de France dont la toiture constitue un attribut essentiel, dont l’immeuble sera désormais en partie privé du fait de l’aménagement de la terrasse.

En outre le projet porte atteinte à l’esthétique et à l’harmonie de l’immeuble.

L’appelant expose également que les copropriétaires ont été induits en erreur sur la nature du droit cédé en ce que la résolution comportait un prix au m² alors que la cession du droit de surélévation porte sur des volumes puisqu’il s’agit de la possibilité de surélever l’immeuble potentiellement de plusieurs étages.

En outre, selon lui, le projet emporte bien une surélévation.

C’est par de pertinents motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté l’ensemble de ces moyens.

Il y sera ajouté que si la notion de destination de l’immeuble peut inclure les caractéristiques architecturales et esthétiques de l’immeuble, c’est à la condition que cet immeuble présente des particularités ou une identité marquées, une originalité ou un très grand standing notamment au regard des matériaux utilisés.

En l’espèce, il résulte tant des plans de l’immeuble que des photographies versées aux débats, que l’immeuble en cause, s’il est de bonne facture et présente une certaine harmonie, n’est manifestement pas d’un très grand standing et les particularités de son style ou de son 'identité’ n’apparaissent pas avec évidence.

Tout spécialement, les caractéristiques particulières de la toiture qui en ferait son signe ou son style particulier et en conséquence, le caractère indispensable du respect de cette toiture, ne s’imposent pas non plus avec l’évidence requise par la notion d’atteinte à la destination de l’immeuble.

Au contraire, il ressort des plans et photographies que l’aménagement de la terrasse ne portera que sur la partie du toit située […] et donc, pas sur celle qui donne dans la […], de sorte que la toiture demeure en grande partie, inchangée.

L’aménagement prévu est discret afin d’être très peu visible depuis la […] et sera en partie végétalisé, ce qui contrairement à ce que prétend M. C, constitue plutôt un facteur de valorisation et de standing pour l’immeuble.

Enfin, les photographies du quartier montrent que l’immeuble est entouré de constructions disparates, sans aucune unité de style, de hauteur, de qualité de construction ou de standing, et qu’à faible distance d’autres immeubles comportent aussi des terrasses végétalisées, ce qui confirme que l’environnement de l’immeuble litigieux n’est pas de nature à interdire un tel aménagement.

En conséquence, le projet n’emporte aucune atteinte à l’esthétique ni surtout à la destination de l’immeuble au sens de l’article 26 dernier alinéa précité et ne requérait pas de vote à l’unanimité.

Pour ce qui concerne le moyen selon lequel ce projet emporte cession du droit de surélever l’immeuble ce qui ne pouvait entraîner la fixation d’un prix au mètre carré, il convient de constater à la lecture du projet, que s’il emporte une annexion de la partie commune constituée par la toiture, il n’emporte aucune surélévation de l’immeuble, ainsi que l’a fort justement retenu le tribunal après avoir rappelé les quatre conditions requises par la jurisprudence pour qu’il y ait surélévation, absentes en l’espèce (construction en dur, comportant une prolongation verticale des façades, un exhaussement de la panne faîtière de l’immeuble en un rehaussement à un niveau plus élevé que le faite de la toiture, enfin, construction destinée à adjoindre des locaux privatifs).

L’appelant n’a pas apporté d’éléments nouveaux en cause d’appel de nature à contredire utilement cette appréciation.

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires et M^me B expliquent que l’emploi de la notion de 'surélévation’ dans la convocation et le procès verbal de l’assemblée générale était une terminologie impropre.

Quant à l’argument tiré de ce que les copropriétaires auraient été induits en erreur sur la nature du droit cédé, d’une part, la résolution finalement votée ne comporte pas de prix au m² mais un prix forfaitaire de 50 000 €, d’autre part, M. C n’établit pas

qu’en l’espèce les copropriétaires auraient cédé autre chose que le droit de transformer la toiture et plus particulièrement, qu’ils auraient renoncé pour l’avenir à un droit de surélévation de l’immeuble, dans la mesure où il n’apporte aucune information sur le point de savoir si une quelconque surélévation était possible au regard des règles d’urbanisme en vigueur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 3.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 2

Le texte de cette décision a été ci-avant rappelé. Il s’agit de la description précise des travaux prévus par M^me B.

C’est également par de justes motif, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté cette demande.

M. C n’invoquant pas, pour contester cette résolution, d’autres moyens que ceux qu’il a développés au sujet de la résolution n° 3, ils seront pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d’être exposés, également rejetés par la cour.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 2.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 4

Cette résolution est ainsi libellée :

'Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de soumettre au vote la question : autoriser M^me B

— de transformer partiellement la toiture actuelle, en une terrasse avec un complexe d’étanchéité

-de créer une trémie pour la mise en place d’un escalier, à partir du 5^e étage pour l’accès à la future terrasse

— l’aménagement de la structure des combles

Sous réserve des autorisations administratives

Le dépôt d’un permis de construire est impératif pour ces travaux.

Après obtention du permis de construire, communication au syndic des éléments

suivants :

— descriptifs de tous les travaux

— des devis des entreprises

— attestations d’assurance de tous les intervenants

— ordre de mission à un SPS, à un architecte et à un organisme de contrôle

— souscription d’une police dommage ouvrage.'

Cette résolution a été adoptée par 858 tantièmes/1005 pour et 147 contre.

Pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d’être retenus pour la résolution n° 2, les moyens de M. C seront rejetés et le jugement confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 4.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5

Cette résolution est la suivante :

'Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de soumettre au vote l’autorisation à M^me B de démolir des conduits de fumée (parties communes), avant ces travaux :

— une campagne de fumigène sera organisée pour repérer tous les conduits

— le rapport sera adressé au syndic pour avis,

— es accords de démolition des conduits de cheminées privatifs des copropriétaires devront être adressés avant les travaux sur les cheminées'.

Cette résolution a été adoptée dans les mêmes conditions que les précédentes.

M. C soutient qu’en application de l’avant dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel ' l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété', la résolution n° 5 devait être adoptée à l’unanimité.

Il fait valoir que la démolition des conduits de cheminée privera les copropriétaires de la possibilité de se servir de leurs conduits comme VMC ou pour le branchement des chaudières à gaz, ce qui modifiera les conditions de jouissance de leurs parties privatives.

Cependant, force est de constater que la résolution litigieuse prévoit expressément que la démolition des conduits privatifs ne pourra intervenir sans l’accord des copropriétaires concernés.

En conséquence, il n’existe aucune modification des conditions de jouissance de leurs lots pour les copropriétaires qui bénéficient d’un conduit de cheminée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6

Cette résolution est ainsi libellée :

'Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de soumettre au vote la question : Après l’obtention par M^me B d’un permis de construire émanant de la mairie de Levallois-Perret pour la réalisation des travaux projetés, établissement d’un modificatif au règlement de copropriété, pour la création d’un nouveau lot suite à l’aménagement des combles et la création d’une terrasse par M^me B.

— Métrage terrasse à réaliser

— attribution d’un numéro de lot et de tantièmes de copropriété

— lot à rendre indissociable aux lots de M^me B.

Ce modificatif devra être soumis à l’approbation de la prochaine assemblée générale.'

Cette résolution a également été adoptée dans les mêmes conditions que toutes les précédentes.

Contrairement à ce que prétend M. C, cette 6^e résolution n’entraîne aucune modification des tantièmes de copropriété dans la mesure où elle n’a pas pour objet l’adoption d’une modification du règlement de copropriété mais seulement de prévoir qu’il faudra procéder à une telle modification

lors de la prochaine assemblée générale.

Enfin, aucune des résolutions précédentes n’ayant été annulée, il ne peut y avoir d’annulation par voie de conséquence de la résolution n° 6.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la 6^e résolution.

Sur la demande d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale

L’appelant se bornant à invoquer l’annulation de l’assemblée générale par voie de conséquence de celle des résolutions n° 2 à 6 et aucune de ces résolutions n’ayant été annulée, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale dans sa totalité.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires et à M^me B la charge de leurs frais irrépétibles d’appel, M. C sera en conséquence condamné à payer à chacun d’eux la somme de 2 000 euros.

La demande formée par l’appelant sur le même fondement sera rejetée.

M. C, qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. X C, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros et à M^me B la somme de 2 000 euros,

Rejette la demande formée sur le même fondement par M. C,

Laisse à M. C la charge des entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,