COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

3^e chambre

ARRET N°

DEFAUT

DU 30 SEPTEMBRE 2021

N° RG 18/07149

N° Portalis DBV3-V-B7C-SW7N

AFFAIRE :

X, M C

…

C/

O P AU Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 4^e

N° RG : 15/06333

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e AF AG

M^e Julie GOURION

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur X, M C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Madame W AA AU C

née le […] à […]

de nationalité Allemande

[…]

[…]

Représentant : M^e AF AG, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 18413

Représentant : M^e Charles WEIL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0160

APPELANTS

****************

1/ Monsieur Q G, héritier de S G, décédée le […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Julie GOURION, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51

Représentant : M^e Eric ROCHER-THOMAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0489

INTIME AU PRINCIPAL – APPELANT INCIDEMMENT

2/ Monsieur U AM H

[…]

[…]

3/ Monsieur AE AO I

[…]

[…]

Représentant : M^e Julie GOURION, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51

Représentant : M^e Eric ROCHER-THOMAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0489

[…]

4/ SCP U V, AK AL, AQ AR-AS et AC AD, Notaires associés

N° SIRET : 309 58 6 2 04

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 019269

INTIMEE

5/ Madame O AV AW P AU Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

ASSIGNEE suivant PV de recherches infructueuses du 29.11.2018

6/ Monsieur Z, A, Q Y

né le […] à CLERMONT

de nationalité Française

[…]

[…]

ASSIGNE suivant PV de recherches infructueuses du 30.11.2018

7/ Monsieur B, T Y

né le […] à CLERMONT

de nationalité Française

[…]

[…]

ASSIGNE remise de l’acte à personne le 05 décembre 2018

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame AH-José BOU, Président chargé du rapport et Madame Françoise BAZET, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame AH-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

---

S G a acheté le 8 juillet 1974 une propriété située à […], […], surplombant une falaise de 15 mètres de haut.

Le 30 octobre 2001, par devant M. U V, notaire associé à Poissy, M. X C et M^me W AA AU C ont acquis auprès de T Y et de M^me O P AU Y une propriété située à […], […], au bas de la falaise.

Les deux maisons d’habitation sont édifiées sur un site ayant constitué une carrière d’extraction de moellons de construction, exploitée jusqu’en 1889.

Au début de l’année 2010, S G, qui avait constaté un affouillement de la terre située sous sa terrasse, a fait appel à la société Icseo, laquelle, le 2 février 2010, a transmis une lettre à la mairie de […], l’alertant sur la présence de cet affouillement présentant 'un risque de glissement plus important'.

Le 10 février suivant, le maire de […] a pris un arrêté de péril, obligeant M. et M^me C à prendre des mesures conservatoires pour empêcher tout passage dans la partie du jardin faisant l’objet d’un risque d’effondrement et S G à obtenir la désignation d’un expert par l’autorité judiciaire ainsi qu’à exécuter les mesures d’urgence conservatoires prescrites pour sécuriser

la falaise.

Par ordonnance de référé du 20 décembre 2012 rendue à la demande de S G et au contradictoire des époux C, le président du tribunal de grande instance de Versailles a nommé M. E en qualité d’expert pour notamment déterminer les limites de propriété et indiquer et chiffrer les travaux nécessaires de confortement. Celui-ci s’est adjoint comme sapiteur M. F, géomètre-expert.

Le 3 janvier 2013, un bloc de la falaise a chuté à l’arrière de la maison des époux C, entraînant un nouvel arrêté de péril du maire de […] du 8 février 2013.

Par ordonnance du 20 mars 2014 les opérations d’expertise ont été étendues à T Y et à son AU, à la société de notaires U V AK AL AQ AR-AS et AC AD (ci-après la société de notaires), à la commune de […] et au préfet des Yvelines.

Le 27 février 2015, l’expert judiciaire a déposé son rapport, concluant notamment que Mme et M. C étaient propriétaires de la falaise.

S G a assigné le 30 juin 2015 M. et M^me C devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d’homologation du rapport d’expertise, d’exécution de travaux sous astreinte et de dommages et intérêts.

Le 27 août 2015, M. et M^me C ont assigné T Y et son AU ainsi que la société de notaires devant le tribunal de grande instance de Versailles en garantie et indemnisation de leurs préjudices.

Le 9 décembre 2015, S G a assigné en intervention forcée la société Juridica, assureur protection juridique de cette dernière.

T Y étant décédé, ses ayants-droit, MM. Z et B Y, sont intervenus volontairement à l’instance.

Les affaires ont été jointes par ordonnances des 28 juin 2016 et 25 avril 2017.

Par jugement du 13 septembre 2018, le tribunal a :

— rejeté la demande de nullité de l’expertise,

— condamné M. et M^me C à exécuter les travaux correspondant aux tranches n°1, n°2 et n°3 sur la base du cahier des charges établi par la société Rocca et Terra figurant en page 29 du rapport G2, repris dans le rapport d’expertise, à l’exception des travaux concernant la zone F, dans un délai de huit mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 15 euros par jour de retard,

— condamné S G à garantir le paiement de ces travaux à hauteur de 12 032,24 euros TTC,

— débouté S G de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive à l’encontre de M. et M^me C et de la société Juridica,

— débouté la société Juridica de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive à l’encontre de S G,

— débouté M. et M^me C de leurs demandes dirigées contre M^me Y et MM. Y, ci-après les consorts Y,

— débouté les consorts Y de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive à l’encontre de M. et M^me C,

— débouté M. et M^me C de leurs demandes dirigées contre la société de notaires,

— condamné M. et M^me C à payer à S G la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné S G à payer à la société Juridica la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. et M^me C à payer la somme de 1 500 euros à la société de notaires,

— condamné M. et M^me C à payer la somme de 1 500 euros aux consorts Y au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. et M^me C aux dépens dont distraction.

Suivant déclaration du 18 octobre 2018, les époux C ont interjeté appel à l’encontre de S G, des consorts Y et de la société de notaires.

Par ordonnance du 21 mars 2019, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de M^me O Y et de M. Z Y, en l’absence de conclusions signifiées dans le délai imparti.

Par arrêt du 4 juillet 2019, la cour, saisie d’un déféré, a infirmé cette ordonnance, dit que l’appel interjeté n’est pas caduc et laissé les dépens de l’instance en déféré à la charge de M. et M^me C.

S G est décédée le […]. M. Q G est intervenu volontairement à l’instance en sa qualité d’héritier de celle-ci.

M. U H et M^me AE I sont aussi intervenus volontairement, M. G leur ayant cédé le bien par acte authentique du 29 juin 2020.

Les époux C prient la cour, par dernières conclusions du 1^er juin 2021, de :

— juger M. et M^me C recevables et bien fondés en leurs demandes,

en conséquence :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté M^me G de ses demandes concernant la zone F des travaux,

♦

débouté M^me G de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive à l’encontre de M. et M^me C,

♦

jugé que M. et M^me C sont recevables en leur action à l’encontre des consorts Y et bien fondés en leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés,

♦

débouté les consorts Y de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive,

♦

jugé que M. et M^me C sont recevables en leur action à l’encontre de l’étude notariale,

♦

— infirmer le jugement en ses autres dispositions,

à titre principal, sur les demandes initiales de M. G, (ès qualités d’héritier de sa mère), ainsi que celles de M. H et M^me I, intervenants au soutien des demandes de M. G :

— constater que le sapiteur n’a pas effectué sa mission dans le respect du contradictoire et que notamment :

il a effectué seul une visite sur les lieux, le 8 juillet 2013, dont les constatations ont contribué de manière importante à l’élaboration de ses conclusions,

♦

il a utilisé des documents qui n’ont pas été communiqués aux parties malgré la demande expresse des époux C,

♦

il a établi ses conclusions définitives sans débat contradictoire avec les parties, n’ayant été présent qu’à une réunion, fin juillet 2013, alors qu’il n’avait pas encore de conclusions définitives, celles-ci étant uniquement communiquées a posteriori par M. E, après la réunion du 7 mai 2014, à laquelle M. F n’a pas participé,

♦

il n’a pas eu connaissance et n’a pas répondu aux dires n°9 et 10 de M. et M^me C qui critiquaient ses conclusions et faisaient état d’actes notariés nouvellement produits, postérieurs au plan de 1942 sur lequel il fait reposer ses conclusions, et qui modifiaient les limites de propriété,

♦

— annuler les dispositions du rapport d’expertise judiciaire relatives à la détermination des limites de propriété, en tout état de cause écarter les conclusions du rapport sur ce sujet,

— juger qu’il n’est pas démontré que M. et M^me C soient propriétaires du front de taille, ni qu’ils en soient les gardiens,

— constater que seul M. G, venant aux droits de sa mère, ainsi désormais que M. H et M^me I, ont l’usage du sommet du front de taille et en sont les gardiens,

en conséquence :

— débouter M. G, M. H et M^me I de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. et M^me C,

— débouter en particulier M. G de son appel incident sur le montant des travaux devant rester à sa charge et sur sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter M. G de sa demande de travaux sous astreinte,

— condamner M. G :

• à rembourser aux époux C les dépenses faites pour réaliser les travaux dans les zones D et E, soit la somme de 3 900 euros TTC pour le coût de la maîtrise d''uvre et celle de 180 665,10 euros TTC pour le coût des travaux proprement dit,

• à faire effectuer les travaux dont il sollicite la réalisation, dans l’année du prononcé de l’arrêt à intervenir pour les tranches non encore réalisées concernant les zones A, B et C, (à l’exception de la zone F), le tout sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard en cas d’inexécution,

— condamner M. G à régler à M. et M^me C la somme de 26 112,04 euros, à titre de dommages et intérêts, se décomposant comme suit :

• diagnostic de projet de confortement, réglés à la société Rocca et Terra : 13 455 euros TTC,

• indemnisation des locataires partis dans l’urgence, en raison de l’éboulement : 9 050 euros,

• mise en place de clôtures entre la maison et le pied de la falaise : 3 607,04 euros TTC,

subsidiairement :

— débouter M. G de toute demande de réalisation de travaux pour les zones A, B, C et F, en l’absence d’intérêt à agir,

— débouter M. G de ses demandes concernant la zone E du front de taille, en l’absence de démonstration de ce que M. et M^me C en sont propriétaires, consécutivement notamment à l’acte notarié du 6 février 1952,

— condamner M. G à verser à M. et M^me C la somme de 60 161,19 euros correspondant aux travaux à effectuer au sommet des zones D et E et rendus nécessaires par les agissements et constructions de sa mère,

à titre très subsidiaire, sur la demande de M. G :

— désigner tel nouvel expert géomètre qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

définir la limite de propriété, notamment au regard de l’acte de vente du 18 décembre 1936 et de son plan annexé,

dire si la bande de 1 mètre de largeur définie audit acte se retrouve actuellement en tout ou partie sur le terrain,

dire, dans le cas où une propriété des époux C serait constatée au sommet du front de taille actuel, si des éléments de la propriété G, (bâtiments, terrasse, clôtures..) empiètent sur cette propriété,

à titre subsidiaire, sur les demandes à l’encontre des consorts Y et de la société de notaires :

— débouter la société de notaires de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. et M^me C, comme n’étant pas prescrite,

— condamner les consorts Y, solidairement entre eux, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à restituer une partie du prix de vente versé le 30 octobre 2001, d’un montant égal au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, soit la somme de 354 010, 05 euros se décomposant comme suit :

au titre du coût des travaux de confortement après

♦

déduction de la part revenant à M. G

selon le rapport d’expertise………………………………………….323 998,01 euros,

au titre du remboursement des frais de diagnostic……………13 455,00 euros,

♦

au titre du remboursement de l’indemnité versée

♦

aux locataires…………………………………………………………………9 050,00 euros,

au titre du remboursement des frais de clôtures…………………3 607,04 euros,

♦

au titre du coût de la maîtrise d''uvre concernant

♦

le suivi des travaux de reprise………………………………………….3 900,00 euros,

— ou subsidiairement à restituer une partie du prix de vente déterminée à dire d’expert qu’il plaira à la cour de désigner pour évaluer cette restitution en tenant compte également de la dépréciation du bien due à l’aspect inesthétique des travaux de confortement,

— condamner les consorts Y, solidairement entre eux et in solidum avec la société de notaires, pour violation de leur obligation d’information et de l’article L. 514-20 du code de l’environnement, à réparer l’ensemble des préjudices subis par M. et M^me C et à leur verser à titre de dommages et intérêts, (sous réserve pour les consorts Y de la prise en compte de tout ou partie de ces mêmes sommes au titre de la restitution du prix) :

• 184 565,10 euros correspondant au coût des travaux entrepris en 2020 dans les zones D et E, en exécution de la décision des premiers juges, incluant le coût de la maîtrise d''uvre,

• 143 332,91 euros correspondant au coût des travaux restant à engager selon le rapport d’expertise, après déduction de la part revenant à M. G,

• juger que cette dernière somme sera réindexée selon l’indice BT 01 du bâtiment, l’indice de base étant le dernier publié à la date du dépôt du rapport d’expertise, et le nouvel indice retenu étant le dernier publié au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir,

• au titre du remboursement des frais de diagnostic……………13 455,00 euros,

au titre du remboursement de l’indemnité

♦

versée aux locataires……………………………………………………….9 050,00 euros,

• au titre du remboursement des frais de clôtures…………………3 607,04 euros,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes contraires aux présentes, à l’encontre de M. et M^me C,

— condamner M. G, ou le cas échéant les consorts Y et la société de notaires in solidum, à verser à Mme et M. C la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. G, ou le cas échéant les consorts Y et la société de notaires, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par M^e AF AG en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 1^er juin 2021, M. G et les consorts H I prient la cour de :

— déclarer M. et C recevables mais mal fondés en leur appel,

— les en débouter,

— déclarer M. G recevable et fondé en son appel incident,

— déclarer M. G recevable et fondé en ses demandes,

y faisant droit,

en conséquence :

— réformer le jugement en ce qu’il condamne S G à garantir les travaux de sécurisation tels que prévus par la société Rocca et Terra sur la base du cahier des charges figurant en page 29 du rapport G2,

statuant à nouveau :

— juger que M. G devra seulement garantir les travaux de sécurisation correspondant aux seules zones D et E du rapport G2 établi par la société Rocca et Terra et ce, à hauteur de 20 % soit 12 032,24 euros T.T.C,

— l’y condamner au besoin,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté S G de sa demande de condamnation de M. et M^me C au titre de la résistance abusive,

statuant à nouveau :

— condamner M. et M^me C à la somme de 25 000 euros pour résistance abusive,

en tout état de cause :

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. et M^me C au versement d’une somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens et ordonner la distraction de ceux-ci en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 2 juin 2021, la société de notaires prie la cour de :

— déclarer les époux C mal fondés en leur appel principal, les en débouter,

— recevoir la société de notaires en son appel incident, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,

— infirmer la décision en ce qu’elle a déclaré l’action des époux C à l’encontre de la société de notaires recevable,

et statuant à nouveau :

— juger irrecevable comme prescrite l’action introduite par M. et M^me C à l’encontre de la société de notaires,

à titre infiniment subsidiaire :

— débouter M. et M^me C de leurs demandes, fins et conclusions et également de leur demande nouvelle d’expertise,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté les époux C de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société de notaires et les a condamnés à régler à la société notariale une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant :

— condamner les époux C ou tout succombant, in solidum, à régler à la société notariale la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux C ou tout succombant, in solidum, aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et M^me C ont fait signifier la déclaration d’appel à M^me Y et à M. Z Y par actes d’huissier des 29 novembre et 30 novembre 2018 dressés suivant les modalités de l’art 659 du code de procédure civile et à M. B Y par acte d’huissier du 5 décembre 2018 remis à personne. Ils leur ont ultérieurement fait signifier leurs conclusions. La société de notaires a également fait signifier ses conclusions aux consorts Y.

Ces intimés n’ont pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité des dispositions du rapport d’expertise judiciaire relatives à la détermination des limites de propriété

Le tribunal a écarté la demande de nullité de l’expertise aux motifs que si le sapiteur s’est rendu seul sur place, il a ensuite organisé une réunion contradictoire et répondu au dire de M. et M^me C sur la méthode utilisée. Il a aussi retenu que l’expert a organisé trois réunions d’expertise, rédigé trois notes, répondu aux dires et constaté que les parties défenderesses ne produisaient aucun document sur la limite de propriété.

Les époux C réitèrent que M. F a visité seul les lieux, que ses conclusions n’ont jamais été débattues contradictoirement et qu’il a utilisé des documents non communiqués aux parties. Ils font valoir que le sapiteur n’a pas eu connaissance des arguments et pièces complémentaires avancés par eux entre la remise de ses conclusions et le rapport final, n’ayant répondu lui-même qu’au dire n°8. Ils reprochent à l’expert de ne pas avoir répondu non plus à leurs observations. Ils estiment que le non-respect du principe de la contradiction justifie l’annulation des dispositions du rapport d’expertise concernant la détermination de la limite de propriété, d’autant plus qu’elles sont inexactes faute de tenir compte des limites nouvelles résultant d’actes postérieurs au plan de 1942. Ils ajoutent produire en cause d’appel des pièces nouvelles relatives à une vente du 18 décembre 1936, laissant apparaître un élément inconnu jusqu’alors et nécessitant des vérifications supplémentaires.

M. G et les consorts H I rétorquent que le travail et la méthode relevée par le tribunal ne justifient pas d’un grief conduisant à l’annulation de l’expertise, que l’argument tiré de l’absence de respect du principe de la contradiction est douteux, relevant d’ailleurs que cette critique n’est intervenue que dans le dire n°9 des époux C, et que ces derniers n’apportent aucun élément contredisant le rapport. Ils ajoutent que l’acte de 1936 n’est pas une nouveauté et que celui-ci ainsi que son plan joint ne font que valider les conclusions de l’expert judiciaire et de son sapiteur.

La société de notaires ne développe pas d’observation sur ce point.

***

L’expert judiciaire doit respecter le principe de la contradiction.

Le non-respect de ce principe est sanctionné par la nullité du rapport d’expertise. La demande de nullité d’une expertise est soumise, en application de l’article 175 du code de procédure civile, aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. La méconnaissance du principe précité ne figurant pas dans la liste limitative des irrégularités de fond définies à l’article 117 du même code, s’applique le régime de la nullité pour vices de forme, laquelle ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

L’expert peut procéder hors la présence des parties, sans encourir systématiquement une violation du principe de la contradiction.

Au cas présent, il résulte du rapport d’expertise, qui inclut le compte rendu de M. F et dont M. E a repris les conclusions, que le sapiteur s’est rendu sur les lieux le 8 juillet 2013 sans convocation des parties. La circonstance que M. F se soit ainsi déplacé seul pour voir la situation des lieux ne caractérise pas en soi une violation du principe de la contradiction

De plus, M. F a participé à la réunion d’expertise du 29 juillet 2013, contradictoire, au cours de laquelle, selon les propres dires des époux C, il a expliqué les résultats de son déplacement (soit un plan évoqué dans le compte rendu du sapiteur) et sa méthode de travail.

L’absence de M. F à la réunion d’expertise ultérieure du 7 mai 2014 est aussi inopérante dès lors que l’expert a donné communication de l’avis du sapiteur aux parties.

M. F a, comme relevé par le tribunal, répondu au dire n°8 des époux C portant notamment sur la détermination de la limite de propriété, s’agissant de sa méthode et du fait qu’il n’était pas d’usage dans sa profession d’utiliser les surfaces pour établir une limite séparative.

La circonstance que le sapiteur n’ait pas répondu lui-même aux dires suivants n°9 et 10 (récapitulatifs) de M. et M^me C est sans incidence, l’expert ayant apporté une réponse à ces dires récapitulatifs, qui lui ont été personnellement adressés, reproduite en page 14 du rapport d’expertise. Aux termes de celle-ci, l’expert a notamment relevé que si les époux C prétendaient à l’existence de documents complémentaires ou plus précis, ils n’en avaient jamais produit de sorte qu’il était fondé à conclure à leur inexistence, qu’en dépit des incertitudes sur certains tracés, tous les plans et relevés aboutissaient à la conclusion que la falaise se trouve intégralement sur la propriété des époux C et qu’aucun élément ne permet de la considérer comme propriété de S G ou mitoyenne.

Le fait que l’expert n’ait éventuellement pas répondu de manière suffisante ou complète à ces dires, particulièrement à l’argument selon lequel M. F n’aurait pas pris en compte la chaîne des actes de vente à partir de 1952 n’est pas de nature à caractériser une atteinte au principe de la contradiction.

Il est vrai que l’expert n’a pas répondu à la réclamation contenue dans le dire n°9 du conseil des époux C, repris lui-même dans son dire n°10, qui se plaignait de l’absence de communication aux parties de certains documents dont M. F faisait état et sollicitait que soient versés les demandes faites par M. F notamment auprès d’autres administrations ou géomètres, les réponses reçues, le cahier des charges du lotissement.

Il importe de préciser que dans son compte rendu, M. F mentionne avoir interrogé les archives départementales et des géomètres experts pour obtenir un plan originel mais en vain, cette administration et ses confrères n’étant pas en possession de ce plan. Il expose aussi s’être procuré auprès des archives départementales le cahier des charges du lotissement, dont il indique qu’il ne contient pas de clause relative à l’entretien et à la conservation de la falaise.

Le compte-rendu de M. F ne justifie pas que celui-ci ait reçu des réponses écrites à ses demandes de plan et il apparaît que par ses explications, il a soumis aux parties les résultats négatifs de ses recherches du plan originel. La violation du principe de la contradiction alléguée de ce chef n’est donc pas caractérisée. Il n’est pas établi que le cahier des charges du lotissement obtenu par M. F ait été soumis à l’examen des parties mais les époux C ne prouvent, ni ne précisent le grief en résultant pour eux alors que leur propre acte de vente fait état de ce document et de sa modification ainsi que de leur transcription au bureau des hypothèques et qu’ils auraient pu se procurer ces pièces afin de démontrer un éventuel grief.

Enfin, le caractère prétendument inexact de l’avis du sapiteur et de l’expert ne manifeste pas une atteinte au principe de la contradiction et ne constitue pas une cause de nullité.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de l’expertise, comprenant la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire en sa partie relative à la détermination des limites de propriété.

Sur les demandes visant à l’exécution de travaux par M. et M^me C

Se fondant sur la responsabilité du fait des choses, le tribunal a retenu que S G pouvait se prévaloir d’un préjudice certain. Il a admis que M. et M^me C étaient propriétaires de la falaise sur la base de cette même expertise, considérant notamment que ses conclusions n’étaient pas contredites par les titres de propriété anciens et l’échange intervenu en 1952. Il a estimé que si la clôture et la terrasse installées par S G dépassaient la limite de propriété et empiétaient en partie sur la propriété C, cela ne suffisait pas à considérer qu’elle s’était comportée comme propriétaire de la falaise, ni qu’elle avait reçu les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle de celle-ci. Il a néanmoins pris en compte que S G reconnaissait être responsable d’une partie des dommages, pour 20% des travaux de sécurisation correspondant aux zones D et E du rapport G2 de la société Rocca et Terra. Il a condamné les époux C à exécuter les travaux sur la base du cahier des charges de cette société figurant en page 29 du rapport G2 repris dans le rapport d’expertise, à l’exception des travaux de la zone F, sous astreinte, et condamné S G à en garantir le paiement à hauteur de 12 032,24 euros TTC, retenant que ses préjudices étaient aussi dus aux travaux de terrasse effectués par elle sans précaution sur les écoulements des eaux et que sa responsabilité devait être fixée à 20%.

M. et M^me C contestent être propriétaires du front de taille. Ils relèvent l’absence de mention claire d’une limite de propriété dans les titres de chacune des parties. Ils considèrent aussi que les conclusions du rapport d’expertise ne peuvent être homologuées, faute notamment de prise en compte par le sapiteur et l’expert des actes notariés postérieurs à 1942, en particulier de l’échange de 1952 dont il est nécessairement résulté une modification de la limite de propriété. Ils invoquent encore les éléments nouveaux produits en appel, soit l’acte de vente du 18 décembre 1936 et un plan annexé, lequel contient des côtes précises, éléments démontrant que seule une bande d’un mètre n’aurait pas appartenu originellement à la propriété G et nécessitant de vérifier sur place qu’elle n’a pas disparu, en raison de l’érosion notamment.

En tout état de cause, ils affirment ne pas être les gardiens du front de taille aux motifs essentiels qu’ils n’ont aucun accès à sa partie supérieure, seule S G et ses successeurs le pouvant et entretenant d’ailleurs le terrain jusqu’à son bord, et que l’immeuble ayant appartenu à S G comporte une terrasse sur ce front, démontrant qu’elle a agi comme un propriétaire du terrain jusqu’au bord du front de taille. Ils en déduisent que le propriétaire du fonds anciennement G a seul l’usage ainsi que la capacité de surveiller et contrôler le front de taille.

A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’ils ne peuvent être condamnés à des travaux dans les zones A, B et C qui ne sont pas mitoyennes de la propriété de M. G, faute d’intérêt à agir, ni pour la zone E, faute de preuve qu’ils soient propriétaires de toute la zone du fait de l’échange de 1952. Ils prétendent

par ailleurs que les travaux de sécurisation sont rendus nécessaires par les installations de S G, dont la terrasse, de sorte que M. G doit conserver à sa charge et leur verser la somme de 60 161,19 euros.

A titre très subsidiaire, ils sollicitent à nouveau la désignation d’un géomètre expert pour définir la limite de propriété.

M. G et les consorts H I rétorquent que seuls les plans retrouvés par le sapiteur, inclus dans le rapport, sont utiles. Ils estiment que la prétendue omission du sapiteur sur la succession de propriétaires est indifférente, faute pour les époux C de rapporter la preuve d’un document écrit ou graphique contraire. Ils rappellent que le sapiteur a écarté l’usage des surfaces pour déterminer la limite de propriété et font valoir que l’argument relatif à la disparition d’un chemin ne saurait permettre de conclure à une modification des limites de propriété sur le front de taille. Ils estiment que les pièces concernant la vente du 18 décembre 1936 ne changent rien, en l’absence de plan graphique contraire et celle-ci étant intervenue avant les plans pris en compte par le sapiteur. Ils affirment aussi que les époux C font une interprétation inexacte de cet acte qui ne fait que créer une servitude au profit de la venderesse et qu’il ne s’agit pas d’une nouveauté, le plan de 1942 intégrant cette bande. Ils concluent que toute la falaise est la propriété de M. et M^me J.

Ils fondent leur action sur la responsabilité du fait des choses, les propriétaires étant présumés les gardiens de la falaise et les actions ou omissions de S G, minimes, n’étant pas la cause des désordres dont la principale est, selon l’expert, la fissuration naturelle de la roche couplée aux intempéries. Ils ajoutent que les opérations d’expertise n’ont pas permis de caractériser les prétendus défauts de précaution dans l’écoulement des eaux imputés à S G, lesquelles eaux sont canalisées depuis longtemps. Ils estiment que l’imputabilité retenue contre cette dernière est excessive, seul le sous-cavage de la terrasse pouvant en justifier une, de telle sorte que sa garantie ne peut porter que pour les travaux de sécurisation au droit de la terrasse correspondant aux zones D et E, soit à hauteur de 12 032,24 euros TTC.

***

Aux termes de l’article 1242, alinéa premier, du code civil reprenant à l’identique l’ancien article 1384 alinéa premier du même code, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

La garde se caractérise par les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle sur la chose.

Le propriétaire est présumé gardien. Il s’agit d’une présomption simple que le propriétaire peut renverser en démontrant le transfert de la garde à un tiers. Celle-ci n’est admise que s’il est établi que le tiers, en même temps que la chose, a reçu corrélativement la possibilité de prévenir lui-même le préjudice qu’elle peut causer.

La responsabilité du fait des choses est une responsabilité objective, ne nécessitant pas la preuve d’une faute.

Le gardien de la chose est exonéré en cas de fait de la victime présentant les caractéristiques de la force majeure. Le fait de la victime peut être partiellement exonératoire si le gardien prouve que la faute de la victime a contribué au dommage.

Il convient préalablement de relever que les motifs du jugement par lesquels le tribunal a considéré le préjudice de S G comme certain, au regard de l’alerte de la société Icseo, du rapport de la direction régionale et interdépartementale de l’équipement et de l’aménagement et du rapport d’expertise judiciaire indiquant que le sous-cavage initié sous la terrasse menace clairement la

stabilité à terme ne sont pas remis en cause.

L’intervention de la chose, soit la falaise, et son rôle causal dans ce préjudice sont établis par le rapport d’expertise judiciaire qui mentionne notamment que la principale cause des désordres est la fissuration naturelle de la roche couplée aux intempéries : l’eau est responsable d’une altération de la roche et dégrade ses propriétés mécaniques ; la roche fragilisée est alors sujette aux glissements ou aux basculements selon les réseaux de discontinuité.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, reprenant le rapport du sapiteur géomètre expert, la falaise se trouve intégralement sur la propriété des époux C.

Le sapiteur a constaté que les titres de propriété de chacune des parties n’apportaient pas d’information sur les limites de propriété, non plus que le cahier des charges. Il s’est fondé sur un plan de morcellement dressé en octobre 1942 par un géomètre expert, sur le plan figuratif de la propriété C dressé en avril 1968 par un géomètre-expert et sur un plan de masse de la propriété G fait le 3 septembre 2010 par M. K, géomètre-expert. Le sapiteur a établi un plan du site et procédé à une ré-application graphique de la limite de 1942. Il en est ressorti que la falaise se situe entièrement sur la propriété C. Il a, dans sa réponse au dire n°8, expliqué qu’il n’était pas d’usage de considérer des équités de surfaces pour rétablir une limite de propriété et que le cadastre, document fiscal, n’avait pas pour vocation d’indiquer des contenances précises.

La circonstance que l’expert admette des incertitudes sur certains tracés est insuffisante à remettre en cause cette conclusion dès lors qu’il indique que tous les plans et levés aboutissent à la même conclusion que la falaise se trouve intégralement sur la propriété C et qu’il n’est apporté aucun élément contredisant cette conclusion.

Les époux C ne démontrent pas en quoi les termes de l’acte de 1952 dont ils se prévalent ont modifié les limites de propriété concernant la falaise, se bornant à procéder par voie d’affirmation et ne s’appuyant sur aucun plan corroborant leur allégation. Le tribunal a justement retenu que s’il n’est pas contesté qu’à la suite d’un échange intervenu en 1952, la propriété actuelle de M. et M^me C a perdu un accès à l’avenue du bois des falaises, cet élément ne suffit pas à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, étant ajouté que l’avenue du bois des falaises est située à l’arrière de la propriété anciennement G, à l’opposé de la falaise.

Comme le soutiennent M. G et les consorts H I, l’acte de vente de 1936 entre AH AI veuve L et les époux AJ AI portant sur la propriété devenue plus tard celle de S G ainsi que le plan annexé sont sans effet au regard du litige. La bande de terrain réservée par la venderesse et restant lui appartenir dont il est fait état dans cet acte et qui est reprise sur le plan annexé est de nature à confirmer que le front de taille n’a jamais appartenu à S G ainsi qu’à ses successeurs. La bande est de plus figurée sur le plan de 1942 sur lequel se sont notamment fondés le sapiteur et l’expert, ce qui corrobore qu’il ne s’agit pas d’un élément nouveau susceptible de remettre en cause les conclusions expertales. La seule circonstance que dans sa lettre du 2 février 2010, la société Icseo ait constaté sur la propriété G que les poteaux de la clôture étaient fortement penchés côté vide est enfin insuffisante à établir que cette bande de terrain aurait disparu. Une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve et M. et M^me C ayant disposé de tout le temps nécessaire pour réunir les éléments confortant leur thèse, leur demande de désignation d’un géomètre expert sera rejetée.

Il sera donc retenu à l’instar du tribunal que M. et M^me C sont les propriétaires de la falaise ou front de taille, ce dont il suit qu’ils en sont présumés les gardiens.

L’expert judiciaire relève dans son rapport l’empiétement de plusieurs constructions de S G sur la propriété de M. et M^me C, à savoir une partie de la terrasse, l’angle sud-est du garage et

la clôture en plusieurs points. Cependant, il résulte clairement du rapport d’expertise judiciaire que cet empiétement est très minime au regard de l’intégralité de la falaise appartenant aux époux C. Même au regard du sommet du front de taille, cet empiétement n’est que partiel. Le fait que M. et M^me C n’aient aucun accès à la partie supérieure du front de taille n’est pas prouvé. Il n’est ainsi pas justifié d’un transfert de la garde de la falaise à S G, supposant que celle-ci ait reçu la chose et qu’elle ait obtenu les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle lui permettant de prévenir elle-même le préjudice qu’elle peut causer.

M. et M^me C sont dans ces conditions responsables du dommage lié à la falaise sauf à justifier d’une cause exonératoire.

L’expert conclut dans son rapport que 20% des travaux de sécurisation correspondant aux zones D et E situées en contrebas et évalués à 60 161,19 euros TTC, soit 12032,24 euros TTC, doivent être laissés à la charge de S G en raison de défauts de précaution dans l’écoulement des eaux.

Si l’expert est affirmatif lorsqu’il indique que la principale cause des désordres est la fissuration de la roche couplée aux intempéries et aux racines des arbres, il n’émet qu’une hypothèse concernant l’effet de fuites ou d’écoulements imputables à S G. En effet, il précise que 'compte tenu de la configuration des lieux et du débouché au sommet de la falaise, sous la terrasse de S G, d’une conduite qui serait abandonnée depuis longtemps, on ne peut en effet exclure (souligné par la cour) :

— d’une part un rejet ou déversement des eaux à cet endroit, en contravention des prescriptions d’urbanisme et, de ce fait, une aggravation des phénomènes de ravinement ou de circulation dans les anfractuosités de la roche. Cet effet a cependant dû être d’amplitude limitée et ne peut constituer, en tout état de cause, le facteur principal des éboulements, lesquels, convient-il de remarquer, intéressent une zone plus étendue ;

— d’autre part, une modification du cheminement et du ruissellement des eaux générée par la construction de la terrasse'.

Ces seuls éléments, pas plus que les indications fournies à l’expert par l’entreprise Rocca et Terra, n’établissent de manière certaine un fait de S G et son rôle causal dans la survenue du dommage.

Cependant, M. G admettant sa garantie pour les travaux de sécurisation correspondant aux zones D et E du rapport G2 établi par la société Rocca e Terra à hauteur de 20%, soit 12 032,24 euros TTC, il sera statué en ce sens, étant observé que le jugement a condamné S G à garantie à hauteur de ce même montant mais pour l’ensemble des travaux.

L’expert a, sur la base du rapport G2 de la société Rocca et Terra, indiqué que les travaux de confortement nécessaires pour préserver les propriétés situées en contrebas et/ou les propriétés riveraines comprenaient trois tranches :

— tranche n°1 : travaux incontournables consistant à conforter les écailles et bloc présentant un risque pour l’habitation C et permettant de lever l’arrêté de péril, qui sont situés dans la zone E ;

— tranche n°2 : travaux consistant à sécuriser l’ensemble des masses ou blocs de l’ensemble de la propriété C, y compris les travaux limitrophes avec la propriété G ;

— tranche n°3 optionnelle : travaux de confortement des masses ou blocs répertoriés risque moyen dans le rapport G2, principalement localisés en zones F et E.

Il a estimé les travaux au prix de 336 030,25 euros s’ils étaient effectués en trois tranches et à celui de 267 996,06 euros en cas de réalisation en une tranche.

Le tribunal n’a pas pris en compte les travaux en zone F, motif pris qu’il s’agissait d’un autre front de taille, constituant une limite de propriété avec un voisin des époux C, tiers au litige, et que S G ne disposait pas d’intérêt à agir pour ces travaux. Aucun appel incident n’a été formé de ce chef.

Les époux C prétendent devant la cour à l’absence d’intérêt à agir de M. G pour les travaux situés en zones A, B et C car à cet endroit, il n’existe pas de front rocheux et ces zones ne sont pas mitoyennes de la propriété G.

L’expert conclut dans son rapport que la question des travaux nécessaires pour conforter la propriété de S G ne peut être dissociée du confortement de l’ensemble de la falaise.

Cependant, il n’explicite pas cette réponse. De plus, il indique dans son rapport avoir demandé à la société Rocca et Terra de préciser ce qui dans son découpage correspond aux travaux intéressant les deux propriétés et il résulte de la réponse de ladite société reprise par l’expert que ceci est limité à la partie sommitale des zones D et E. Ces précisions confortent la thèse des époux C alors que M. G et les intervenants volontaires n’apportent pas d’élément particulier justifiant de leur intérêt à solliciter la réalisation des travaux en zones A, B et C qui, d’après les photographies figurant au rapport d’expertise, ne relèvent pas de la paroi rocheuse elle-même et dont il est acquis qu’elles ne sont pas mitoyennes de la propriété anciennement G.

En revanche, la cour ayant d’ores et déjà retenu que M. et M^me C étaient propriétaires de l’ensemble de la falaise, le moyen selon lequel ils ne seraient pas propriétaires de la zone E par suite de l’échange de 1952 et ne pourraient être condamnés à ce titre ne peut qu’être rejeté.

Par suite, M. et M^me C doivent être condamnés à exécuter les travaux correspondant aux tranches n° 1, 2 et 3 sur la base du cahier des charges établi par la société Rocca et Terra figurant en page 29 du rapport G2, repris dans le rapport d’expertise, concernant les zones D et E. Les pièces versées aux débats et les explications des parties sont insuffisantes à prouver que ces travaux ont été d’ores et déjà été effectués dans toute leur intégralité. Une astreinte sera ordonnée. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la demande visant à la condamnation de M. et M^me C pour résistance abusive

Au visa de l’article 1240 du code civil, le tribunal a rejeté cette demande aux motifs que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’une faute et que S G ne justifiait pas du caractère abusif de la résistance de ses adversaires.

***

La cour approuve les motifs pertinents du jugement par lesquels le tribunal a rejeté cette demande. Il suffit d’ajouter que l’étendue des travaux faits par le géomètre expert et repris par l’expert judiciaire démontre que la qualité de propriétaires de la falaise de M. et M^me C ne relevait pas de l’évidence et que le grief selon lequel ces derniers se seraient volontairement désintéressés du sort de leur bien n’est pas justifié. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes de M. et M^me C visant au remboursement par M. G des dépenses liés aux travaux dans les zones D et E, à faire effectuer les travaux dans les zones A, B et C et à des dommages et intérêts

Ces demandes sont fondées sur la qualité de gardien de M. G, venant aux droits de sa mère, du front de taille.

La cour ayant au contraire retenu que les époux C étaient les seuls gardiens de la falaise,

appelé par les époux C front de taille, ces demandes ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les demandes de M. et M^me C contre les consorts Y

Le tribunal a, au visa de l’article 1602 du code civil, rejeté les demandes fondées sur un défaut d’information, faute de preuve d’un manquement des vendeurs à l’obligation d’information sur les limites de la propriété vendue. Il a retenu, sur le fondement de la garantie des vices cachés, que les époux C avaient agi dans le bref délai prévu à l’article 1648 du code civil, que les fissures de la falaise résultaient d’un phénomène lent nécessairement antérieur à la vente et que lors de celle-ci, ils s’étaient mépris sur les caractéristiques de la parcelle, faute d’apprécier la gravité des désordres l’affectant. Mais il a débouté les époux C de leur demande de condamnation des vendeurs à les indemniser des préjudices subis au motif qu’ils ne caractérisaient pas leur mauvaise foi.

M. et M^me C reprochent à leurs vendeurs d’avoir omis de les informer de ce qu’ils acquéraient un front de taille d’une ancienne carrière de 15 mètres de haut dont ils auraient la charge. Ils soutiennent en outre l’existence d’un manquement aux dispositions de l’article L. 514-40 du code de l’environnement, visant l’exploitation de carrières, faute d’information par écrit. Ils en déduisent que leur demande en réparation du préjudice subi correspondant aux travaux à venir et frais annexes est justifiée. Ils invoquent aussi la garantie des vices cachés, reprochant au tribunal d’avoir violé le principe de la contradiction en soulevant d’office dans son jugement l’absence de demande de restitution du prix. Ils affirment que leur volonté était d’ailleurs bien d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente, d’un montant égal au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, soit la somme totale de 354 010,05 euros, ou subsidiairement à restituer une partie du prix de vente déterminée à dire d’expert.

* * *

1. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose que la chose vendue soit atteinte d’un défaut revêtant une certaine gravité, caché et antérieur ou concomitant à la vente.

Le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire, l’acheteur profane d’un immeuble n’étant pas tenu de procéder à des investigations particulières, ni de se faire assister par un homme de l’art.

Selon l’article 1644 du code civil, en cas de vice caché, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application des articles 1645 et 1646 du même code, le vendeur qui ignorait le vice ne peut être tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser les frais de la vente, à l’exclusion de tous dommages et intérêts.

Au cas d’espèce, c’est par de justes motifs expressément adoptés par la cour que le tribunal, au vu du rapport d’expertise, a relevé que la falaise comprenait de nombreuses fissures de profondeur importante dues principalement à la nature géologique de la falaise, aux intempéries et aux racines

des arbres et en a déduit que ces fissures résultaient d’un phénomène lent, nécessairement antérieur à la vente. Il en ressort que le vice existait au moins à l’état de germe avant la cession litigieuse.

Les acquéreurs se sont mépris sur l’état de la falaise et la gravité des désordres l’affectant. Compte tenu des éboulements s’étant produits qui ont rendu inutilisable une partie du jardin, des risques de nouvelles chutes et du coût des travaux de confortation même limités aux zones D et E, les époux C n’auraient pas acheté le bien ou l’auraient acquis à un moindre prix (le prix de vente étant de 303 373,54 euros) s’ils avaient connu le vice.

Il n’est pas établi que les vendeurs connaissaient les vices, faute de preuve notamment d’éboulement ou de menace d’éboulement visible avant la vente, de sorte que les époux C ne peuvent prétendre à des dommages et intérêts. Cependant, devant la cour, ils disent réclamer désormais la restitution d’une partie du prix de vente équivalente au montant des travaux qui pourraient être mis à leur charge, après déduction de la part revenant à M. G.

A l’occasion de l’action estimatoire, la restitution totale du prix ne peut être ordonnée.

Or, en l’occurrence, les époux C, qui ne poursuivent pas la résolution de la vente, demandent une somme de 354 010,05 euros, excédant en fait le prix de vente. Une telle prétention ne saurait être accueillie pour les motifs précités et il ne saurait en tout état de cause leur être alloué une somme égale ou supérieure au prix de vente.

Il résulte de ce qui précède que seule la réalisation des travaux situés en zone D et E a été mise à la charge de M. et M^me C. Selon l’estimation des travaux de confortement de la falaise limitrophe des deux propriétés par la société Rocca et Terra, ces travaux s’élèvent à la somme de 60 161,19 euros TTC. La cour est donc en mesure d’apprécier le montant de la restitution du prix à opérer du fait des vices cachés à cette somme après déduction de la part incombant à M. G de 12 032,24 euros, soit 48 128,95 euros. Il n’y a pas lieu de prendre en compte au titre de la restitution partielle du prix d’autre coût des travaux, étant observé que l’expert a qualifié la tranche n°3 d’optionnelle, que M. et M^me C ne justifient, ni même ne prétendent avoir effectué l’ensemble des travaux visés par l’expert et avoir l’intention de les faire et qu’il n’est produit aucun élément justifiant que compte tenu de ses vices, le différentiel de prix de l’immeuble aurait été supérieur à la somme ci-dessus retenue.

Les autres sommes incluses par M. et M^me C dans leur demande de restitution de prix correspondent à l’indemnisation de préjudices, qui ne peut être octroyée au titre de la garantie des vices cachés dès lors que les vendeurs ignoraient les vices.

2. Sur le défaut d’information

Le tribunal a à raison relevé que la présence de la falaise était notoire au moment de la vente, les appelants ne le contestant d’ailleurs pas. L’acte authentique par lequel M. et M^me C ont acheté le bien fait d’ailleurs état du lotissement du bois des falaises. Les époux C ont ainsi été parfaitement à même d’appréhender l’existence de cette falaise ainsi que sa hauteur. Se trouve par ailleurs annexé à cet acte un certificat de carrières du 25 juin 2001 attestant que dans l’état actuel des connaissances acquises par l’inspection générale des carrières, le terrain repéré sur ce plan n’est pas connu comme étant affecté par des travaux souterrains abandonnés. Les époux C ont ce faisant nécessairement su le fait qu’une carrière avait été exploitée sur le site.

En outre les époux C n’apportent aucun élément en appel justifiant que leurs vendeurs se seraient, avant la vente, interrogés sur la propriété de la falaise et son origine, faute notamment de toute preuve d’un éboulement ou d’une menace d’éboulement antérieur à la cession qui les auraient conduits à s’enquérir de la personne propriétaire ou responsable de la garde de la falaise et de son entretien.

Un manquement des vendeurs au devoir résultant de l’article 1602 du code civil n’est donc pas prouvé.

L’article L. 514-20 du code de l’environnement dans sa version applicable lors de la vente dispose que lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Au cas présent, M. et M^me C ne sollicitent pas la résolution de la vente, ont déjà obtenu la restitution partielle du prix et ne peuvent tout à fois réclamer la remise en état du site aux frais des vendeurs. Par suite, à supposer que ces dispositions soient applicables et que l’information prévue par elles n’ait pas été régulièrement donnée, il ne saurait être fait droit aux autres demandes de M. et M^me C contre les consorts Y formées à titre de dommages et intérêts.

Il s’ensuit que les consorts Y seront condamnés à restituer la somme de 48 128,95 euros, le surplus des demandes dirigées contre eux étant rejeté. Les appelants ne justifient pas du bien fondé de leur demande de condamnation solidaire alors que toute dette se divise de plein droit lors du décès du débiteur entre ses héritiers, même si l’obligation est solidaire.

Sur les demandes des époux C contre la société de notaires

1. Sur la prescription

Le tribunal a, au visa de l’article 2224 du code civil, écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription au motif que le délai de 5 ans courrait à compter du dépôt du rapport d’expertise, le 27 février 2015, ayant permis de donner des éléments sur la question de la limite de propriété, de la garde de la falaise ainsi que sur les causes des éboulements.

La société de notaires soutient que la prescription a commencé à courir le 30 octobre 2001 au jour de l’acte de vente, date à laquelle les époux C ont su que le bien était implanté sur d’anciennes carrières. Elle argue qu’au plus tard, le 10 février 2010, date de l’arrêté de péril, ils ont été informés de la configuration et à même de mettre en cause leur notaire.

Les époux C répliquent qu’aucune mention dans l’acte de vente ne permettait de soupçonner la présence d’anciennes carrières et le fait qu’en devenant propriétaires, ils pouvaient se voir imputer la prise en charge de l’entretien d’un front de taille haut de 15 mètres. Ils contestent aussi le point de départ du délai de prescription en 2010. Ils arguent qu’ils n’on eu connaissance des faits leur permettant d’agir qu’au dépôt du rapport d’expertise.

***

Le tribunal a, à raison retenu, que les époux C n’ont eu connaissance des faits leur permettant d’agir contre le notaire qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise qui a fourni des éléments d’information sur le propriétaire de la falaise et les causes des éboulements. Il n’est pas justifié, ni même invoqué que les époux C aient été renseignés sur ces points lors de la vente. L’arrêté de péril de février 2010 a pris uniquement des mesures conservatoires, à charge d’ailleurs tant des époux C que de S G, sans porter d’appréciation sur la ou les personnes propriétaires de la falaise. Il est donc indifférent.

Seul le dépôt du rapport d’expertise qui s’est prononcé sur la qualité de propriétaires de la falaise de M. et M^me C, sur la cause des éboulements et sur l’ampleur des travaux à accomplir leur a

ainsi révélé les faits leur permettant d’agir contre le notaire. La fin de non-recevoir tirée de la prescription doit donc être écartée.

2. Sur le fond

Le tribunal a, au visa de l’article 1240 du code civil, estimé que le défaut d’information reproché était sans lien direct avec le préjudice, n’étant pas établi que l’obligation de conforter la falaise résultait de l’existence d’une carrière. Il a notamment relevé que le notaire a, dans l’acte authentique, fait état des ventes successives intervenues 30 ans avant et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir poussé plus loin ses investigations sur l’évolution de la contenance du bien vendu. En tout état de cause, il a considéré que les actes que le notaire n’était pas tenu de rechercher et les documents cités ou annexés à l’acte ne permettaient pas d’attirer son attention sur une faille dans les droits des parties, sur la nécessité pour lui de procéder à des vérifications plus approfondies et d’alerter l’acquéreur sur l’étendue de ses droits sur la falaise.

M. et M^me C reprochent au notaire de n’avoir rien dit sur l’existence d’une ancienne carrière aérienne, peu important le certificat de l’inspection des carrières portant sur des carrières souterraines, alors que des actes passés en son étude l’évoquaient. Ils soutiennent que le notaire aurait dû les avertir de l’évolution des surfaces et désignations des parcelles qui auraient pu les amener à s’interroger sur la nature du bien acquis et l’identité du propriétaire de la falaise. Ils soutiennent que leur préjudice est indemnisable et que le lien de causalité est acquis, les époux C soutenant qu’ils auraient renoncé à leur acquisition en cas de moindre doute sur la propriété de la falaise.

La société de notaires conclut à son absence de faute, arguant que les acquéreurs ont eu connaissance de l’acte et de ses annexes, dont le certificat de carrières, qu’elle n’est tenue qu’à une vérification trentenaire de la chaîne de propriété, ni obligée de procéder à des vérifications par recoupements avec des éléments réunis à l’occasion d’autres actes reçus à son office. Elle fait valoir que le notaire ne peut être tenu au paiement de restitutions auxquelles un contractant est condamné. Elle allègue que les travaux des époux C et ceux de S G sont à l’origine des désordres et que le préjudice financier invoqué résulte du risque pris par les époux C de louer leur bien. Enfin, elle conteste le lien de causalité.

***

Le notaire, qui, prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité dudit acte, est également tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation d’information et de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, la portée de l’acte, ses conséquences et risques. Il a dès lors une obligation d’investigation mais, tenu d’une obligation de moyen, n’est pas soumis à une obligation d’investigation illimitée. Le notaire n’engage pas sa responsabilité lorsque sa faute est dépourvue de lien de causalité avec le préjudice allégué.

Au cas d’espèce, les acquéreurs ont su le fait que la propriété acquise se trouvait sur le site d’une ancienne carrière par le certificat de carrière, annexé à l’acte de vente, dont il n’est pas contesté que lecture en a été donnée et commentaire fait lors de la passation de l’acte. La circonstance que ce certificat mentionne que le terrain n’est pas connu comme affecté par des travaux souterrains abandonnés n’en a pas moins fait connaître incontestablement à M. et M^me C l’exploitation antérieure d’une carrière sur le site et cet élément ne présente nullement un caractère trompeur contrairement à ce que soutiennent les appelants.

En toute hypothèse, ces derniers ne caractérisent pas les risques ou dangers liés à cette situation dont le notaire aurait pu ou dû les alerter, ni la façon dont celui-ci aurait pu les connaître, ce d’autant moins en l’état dudit certificat de carrière que le notaire a pris le soin d’annexer à l’acte qui n’en laissait apparaître aucun.

En outre, le notaire n’est pas tenu de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l’occasion d’un autre acte reçu en son office de sorte qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir tenu compte de ce que son étude pouvait savoir du fait d’actes anciennement passés en son sein.

La cour adopte pour le surplus les motifs pertinents par lesquels le tribunal a rejeté la demande, sauf à souligner qu’il n’est pas démontré que les prétendues évolutions des surfaces auraient pu avoir un quelconque effet, puisqu’il résulte de l’expertise et de ce qui précède qu’elles n’ont aucune incidence sur les limites séparatives.

Il convient encore d’ajouter qu’en l’état des obligations du notaire et en l’absence de difficultés particulières relevées par les parties, il n’est caractérisé aucun élément qui lui aurait permis de déceler une difficulté quant au droit de propriété sur la falaise. Seule une visite sur les lieux aurait pu alerter le notaire sur la configuration singulière des lieux et le pousser à faire des investigations complémentaires sur les limites de propriété. Toutefois, il n’avait aucune obligation de s’y rendre dès lors que comme l’a retenu le tribunal, son attention n’était pas préalablement attirée par une quelconque difficulté.

Enfin, M. et M^me C ne justifient pas du lien de causalité entre l’éventuel manquement du notaire et les préjudices invoqués. En effet, M. et M^me C ne démontrent pas qu’en l’absence du défaut d’information invoqué quant à leur droit de propriété sur la falaise, ils n’auraient pas acheté leur bien alors que celle-ci ne présentait aucun risque visible. De plus, il ne résulte pas du rapport d’expertise que les travaux de confortement de la falaise soient liés au fait qu’elle provienne de l’exploitation de la carrière. Ces travaux ne sont pas rendus nécessaires par des cavités ou fissures provoquées par cette exploitation mais, selon l’expert, par 'la fissuration naturelle de la roche couplé aux intempéries (…) Cet effet est amplifié par l’effet des racines d’arbres qui pénètrent dans les fractures et, en croissant, provoquent l’éclatement ou la dislocation du rocher'. Le prétendu manquement du notaire quant à l’information sur la carrière est donc aussi sans lien avec le dommage.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me C de leurs demandes contre la société de notaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. et M^me C seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés à payer à M. G la somme de 3 000 euros et à la société de notaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par défaut, dans la limite des dispositions déférées à la cour :

Confirme le jugement en toute ses dispositions sauf en celles relatives aux travaux à l’exécution desquels M. et M^me C ont été condamnés, à la condamnation de S G à garantir leur paiement et au rejet des demandes formées par M. M^me C contre les consorts Y ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant :

Condamne M. et M^me C à exécuter les travaux correspondant aux tranches n° 1, 2 et 3 sur la base du cahier des charges établi par la société Rocca et Terra figurant en page 29 du rapport G2, repris dans le rapport d’expertise, concernant les zones D et E, dans les six mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 15 euros par jour de retard pendant deux mois ;

Condamne M. G à garantir M. et M^me C au titre du paiement de ces travaux correspondant aux zones D et E à hauteur de la somme de 12 032,24 euros TTC ;

Condamne M^me O Y et MM. Z et B Y à payer à M. et M^me C la somme de 48 128,95 euros à titre de restitution partielle du prix de vente du bien situé […] à […] ;

Condamne M. et M^me C à payer à M. G la somme de 3 000 euros et à la société de notaires U V, AK AL, AQ AR AS et AC AD la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M. et M^me C aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame AH-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,