Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 4 mai 2021, n° 19/08883

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 91Z

DU 04 MAI 2021

N° RG 19/08883

N° Portalis DBV3-V-B7D-TVFB

AFFAIRE :

Epoux X

C/

Le DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/05161

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— l’AARPI OHANA ZERHAT,

— la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant qui a été prorogé les 30 mars et 13 avril 2021, les parties en ayant été avisées dans l’affaire entre :

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

Madame C Z épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant ensemble au […]

[…]

représentés par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 19078147

M^e Guy PARLANTI de la SELARL GOZLAN & PARLANTI ASSOCIES, avocat plaidant – barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur le DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS

Pôle Fiscal Parisien 1 Pôle Juridictionnel Judiciaire

[…]

[…]

représenté M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2063197

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne LELIEVRE, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :

— débouté M. X B et M^me Z C épouse X de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. X B et M^me Z C épouse X aux dépens ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 26 décembre 2019 par M. B X et M^me C Z épouse X ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2020 par lesquelles M. B X et M^me C Z épouse X demandent à la cour de :

Vu les articles 885 D, 666 et 761 du code général des impôts, et les articles L. 17, L. 55, L. 57, L. 192 alinéa 1 et L. 195 A du Livre des procédures fiscales,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre daté du 28 novembre 2019 RG n° 17/05161,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la surface du bien immobilier de M. et M^me X est de 620 m²,

A titre principal,

— dire et juger que la procédure de rectification fondée sur le recours à la méthode d’évaluation par comparaison est viciée pour insuffisance de motivation et prononcer la décharge totale des impositions mises en recouvrement,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que l’application d’un abattement de 45 % est justifiée au lieu et place de l’abattement de 20 % retenu et prononcer la décharge des impositions correspondantes,

En tout état de cause,

— prononcer la décharge totale de la majoration de 40 % pour manquement délibéré,

— prononcer la condamnation de l’Etat au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2020 par lesquelles le directeur régional des Finances publiques d’Ile-de-France demande à la cour de :

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fin et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

— reconnaître le rappel fondé en droit et en fait,

En conséquence,

— condamner M. et M^me X aux entiers dépens d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Lexavoué Paris-Versailles conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— les condamner à verser à l’État la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 14 janvier 2021;

FAITS ET PROCÉDURE

M. B X et M^me C X, née Z, sont propriétaires d’un bien immobilier situé au […] à […] 0192, qui constitue leur résidence principale. Il s’agit d’une maison en bois, réplique de la maison de E F, édifiée en 1931 sur la commune de Vincennes, afin de servir de pavillon américain lors de l’exposition coloniale et remontée ensuite sur la commune de Vaucresson.

Cette propriété a été déclarée à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), avant l’abattement de 30 % pour résidence principale, pour une valeur de 2 773 237 euros en 2010 et 2 641 179 euros en 2011, et déclarée, après l’abattement de 30 % pour résidence principale, pour une valeur de 1 941 266 euros en 2010 et 1 848 825 euros en 2011.

Par une proposition de rectification en date du 15 mai 2013, l’administration fiscale a modifié la valeur vénale de ce bien, à hauteur de 5 635 000 euros pour 2010 et 5 537 000 euros pour 2011. L’administration fiscale a proposé des termes de comparaison ainsi qu’une expertise dudit bien, réalisée en date du 5 avril 2013 et confiée à France Domaine, au regard du caractère exceptionnel du bien.

L’administration a notifié un rappel d’ISF à M. et M^me X au titre des années 2010 et 2011, d’un montant de 51 630 euros pour 2010 et 59 870 euros pour 2011.

Par deux courriers des 20 février et 23 juillet 2013, M. et M^me X ont formulé des observations. Par un courrier de réponse aux observations du contribuable n°3926-SD daté du 25 octobre 2013, le service a maintenu sa position.

M. et M^me X ont alors saisi la Commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine qui, après séance du 19 mars 2015, a émis l’avis selon lequel la valeur vénale du bien immobilier devait être fixée, après application d’un abattement de 20 % pour construction en bois, et après application de l’abattement de 30% pour résidence principale, à 4 508 000 euros pour 2010 et 4 429 600 euros pour 2011.

Le service a mis en recouvrement le 18 janvier 2016 la globalité du montant rehaussé pour une somme de 67 972 euros, se décomposant au titre des droits à 45 085 euros et au titre des pénalités à 22 887 euros dont 18 033 euros au titre de la majoration de 40%.

Par réclamation contentieuse en date du 14 mars 2016, M. et M^me X ont contesté

l’imposition supplémentaire mise à leur charge. Cette demande a fait l’objet d’une décision de rejet en date du 21 mars 2017.

Par acte d’huissier du 18 mai 2017, M. et M^me X ont assigné le directeur régional des Finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d’obtenir, notamment, la réformation de la décision de rejet du 21 mars 2017 et le dégrèvement des impositions supplémentaires mises à leur charge.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement critiqué ayant débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes et les ayant condamnés aux dépens.

SUR CE, LA COUR

Moyens des parties

A titre liminaire, M.et M^me X rappellent les principes directoires applicables au contentieux de l’évaluation d’un bien et notamment les dispositions des articles 885 D, 885 S, 666 et 761 du code général des impôts. Ils soulignent que selon la jurisprudence ancienne et bien établie de la Cour de cassation, il y a lieu de tenir compte des caractéristiques intrinsèques et des situations de fait et de droit de l’immeuble à évaluer, au jour du fait générateur de l’impôt. Ils prétendent en citant un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 30 janvier 2009, que ne peuvent pas être retenus des éléments de comparaison concernant des biens qui ne sont pas intrinsèquement similaires en raison de la différence de la surface développée pondérée hors 'uvre (SDPHO), de la situation de l’affectation et de la situation juridique. Ils font valoir que la Cour de cassation suivie par la doctrine administrative, exige le recours à au moins trois éléments de comparaison, seuil en dessous duquel le panel n’est pas considéré comme suffisant et la proposition de rectification insuffisamment motivée.

Ils ajoutent que si toute comparaison se révèle impossible, une méthode d’évaluation autre que la méthode par comparaison peut être utilisée à condition qu’elle permette de fixer la valeur vénale réelle du bien en cause.

Ils invoquent les articles L 17, L 55 et L 57 du livre des procédures fiscales pour rappeler que l’administration fiscale doit respecter les principes de motivation posés par ce dernier texte et soulignent que la preuve incombe à l’administration fiscale qui doit donner toutes précisions notamment sur les éléments de comparaison invoqués dans la notification redressement à peine d’irrégularité substantielle de cette notification.

En l’espèce, ils critiquent la position de l’administration fiscale concernant la superficie retenue pour le bien de 829 m² et non 620 m² et font grief au tribunal de rejeter ce moyen. Ils prétendent rapporter la preuve de la SDPHO dont ils se prévalent au moyen de leur pièce n°7 consistante en des plans établis par la société CRC décor. Ils soutiennent que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal leur moyen n’est pas dénué d’intérêt dès lors que l’utilisation de surface utile d’un bien et non de sa SPDHO emporte des conséquences sur sa valorisation.

Ils font également valoir que l’administration fiscale n’a pas tiré les conséquences du classement du bien de service du cadastre en catégorie 1 ni du fait que le caractère de bâtiments remarquables affectés par la mairie de Vaucresson interdit toute modification des façades.

Ils procèdent au rappel historique de la maison qui a été construite en 1931 à l’occasion de l’exposition coloniale internationale dont elle était la pièce maîtresse du pavillon américain. Ils soulignent qu’il s’agissait de la réplique exacte de la maison de George F du Mount Vernon dans l’Etat de A, que cette maison est entièrement construite en bois à l’exception des fondations, ce qui en fait toute l’originalité et le caractère exceptionnel.

Ils soulignent les contraintes nombreuses en termes d’entretien, de gardiennage et de nécessité d’un contrat de télésurveillance exigée par les assureurs.

Ils font valoir que si la commission départementale de conciliation a pris en compte la spécificité du matériau et de partie des contraintes invoquées, l’abattement de 20 % qu’elle a pratiquée, est insuffisant.

Ils forment le reproche à l’administration de n’avoir pas procédé à une description complète et pertinente du bien immobilier litigieux et en concluent que l’administration n’a pas motivé sa rectification.

Ils critiquent la méthode employée par l’administration fiscale pour évaluer le bien en relevant que cette dernière a reconnu dans ses écritures qu’il n’existait pas de biens similaires et en procédant à l’analyse des termes de comparaison qui leur ont été soumis, qu’ils estiment non pertinents au regard de l’absence de biens à caractère intrinsèquement similaire.

Ils font valoir que les termes de comparaison choisis par l’administration fiscale correspondent à des maisons certes de grand standing, mais ne sont pas comparables à leur propre bien. Ils soutiennent que face à la carence manifeste de l’administration fiscale dans sa recherche de biens intrinsèquement similaires, il lui appartenait de mettre en 'uvre une autre méthode, comme la doctrine le prévoit. Ils en concluent à nouveau qu’à défaut de le faire, l’administration fiscale a insuffisamment motivé sa rectification.

Il concluent encore à l’incohérence générale des comparatifs utilisés par l’administration fiscale en termes de classement en catégorie cadastrale, de matériaux employés, de surfaces habitables, de situation géographique des biens et d’absence de caractère exceptionnel ou remarquable .

Ils critiquent également la référence de l’administration fiscale à l’évaluation faite par le service France domaine qui a évalué le bien à 9 millions d’euros. Outre le fait qu’ils contestent cette évaluation, ils reprochent à l’administration fiscale d’en avoir fait mention dans sa proposition de rectification et auprès de la commission départementale de conciliation. Ils soutiennent que cette évaluation qui n’est que sommaire n’aurait jamais dû être utilisée par l’administration.

Ils font valoir qu’aucun des termes de comparaison ne prend en compte les spécificités de construction du bien en cause et de ce fait son caractère exceptionnel; qu’en l’espèce la similitude devant porter sur l’état de fait et de droit, la similitude implique obligatoirement identité. Ils réitèrent que les termes de comparaison sont des constructions de grand standing, de style architectural classique et construits dans des matériaux traditionnellement utilisés en région parisienne et se situent dans des villes et des quartiers plus ou moins proches mais de standing plus élevé et recherché que le quartier dans lequel se trouve le bien litigieux.

Ils en déduisent que l’évaluation du bien faite par l’administration est insuffisamment motivée et que le vice de procédure constitue une irrégularité substantielle de procédure de rectification entraînant la nullité des rappels d’impôt sur la fortune notifiée. Ils sollicitent en conséquence la décharge des impositions supplémentaires mises à leur charge au titre des années 2010 et 2011.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l’application d’un abattement majoré de 45 % au lieu de l’abattement de 20 % retenu , qui est justifiée par la prise en compte des matériaux de construction qui induisent des interventions régulières d’un coût élevé. Ils exposent que les tuiles en bois du toit sont aujourd’hui très abîmées et qu’à défaut de colmatage des trous, les pluies génèrent des dégâts des eaux. Ils indiquent que les façades en bois doivent être protégées régulièrement des ultraviolets ; que le bois ne permet pas d’obtenir une bonne inertie thermique ; l’utilisation de colle ou de traitements toxiques sur le bois relativise ses atouts en matière d’écologie et de santé et constitue une moins-value pour d’éventuels acquéreurs.

Ils précisent encore que la présence de traces d’anciennes colonies de capricornes a été relevée dans la partie visible de la toiture et qu’il s’agit d’un facteur technique de forte dépréciation, risque aggravé par le fait que la maison se situe au milieu d’un parc boisé de 6600 m². Ils se prévalent encore de l’existence de servitudes d’urbanisme résultant du fait que le lot A, sur lequel se situe le bien, est frappé d’une servitude non aedificandi entraînant une interdiction de bâtir sur le fonds. Ils ajoutent que le caractère de bâtiment remarquable attribué au bien par la mairie de Vaucresson, constitue une réelle contrainte de nature à déprécier le bien puisqu’il interdit toute modification des façades.

Ils demandent en dernier lieu de prononcer la décharge de la majoration de 40 % pour manquement délibéré, faisant valoir qu’ils ne sont pas des experts en évaluation immobilière et qu’ils n’avaient aucune intention de minorer la valeur déclarée.

L’administration fiscale réplique que sa proposition de rectification satisfait aux prescriptions de l’article 57 alinéa 1^er du livre des procédures fiscales en ce qu’elle a mentionné et décrit les termes de comparaison avec suffisamment de précision pour que le contribuable puisse discuter. Elle soutient qu’au cas particulier le service a décrit les caractéristiques physiques du bien litigieux, sa situation géographique en précisant que le bien était situé dans la partie résidentielle de Vaucresson, sa superficie à savoir une superficie utile cadastrale de 786 m² pour la maison principale est de 43 m² pour la maison de gardien, ce sur la base des plans fournis par M. et M^me X. Elle fait valoir que les appelants ont choisi de ne pas tenir compte du terrain attenant de 6537 m² ; que la surface sur laquelle le service s’est basé résulte des données du cadastre et que les arguments des contribuables portant sur la réalisation de travaux importants amoindrissant cette surface cadastrale ne sont étayés par aucune pièce justificative probante. Elle rappelle qu’en application des articles 1502 et 1406 du code général des impôts, les propriétaires des propriétés bâties doivent souscrire des déclarations pour la révision des évaluations et sont tenus de déclarer les constructions nouvelles ainsi que les changements qui affectent leurs immeubles, dans les 90 jours de leur réalisation définitive. Elle observe qu’au cas particulier M. et M^me X n’ont apporté aucun correctif aux documents cadastraux concernant leurs biens, en outre la méthode de calcul utilisée importe peu dès lors que les termes de comparaison utilisés sont pris avec un calcul au prix du mètre carré. Elle soutient qu’à défaut d’éléments nouveaux de M. et M^me X justifiant la réduction à 620 m² de la surface du bien litigieux, ces derniers ne peuvent se plaindre d’un grief relatif à l’insuffisance de la description de leur bien.

Elle souligne que sa proposition de rectification est assise sur l’évaluation de la valeur vénale de l’immeuble litigieux à laquelle elle a procédé par le recours à la méthode d’évaluation par termes de comparaison dont la Cour de cassation contrôle la pertinence par une appréciation concrète des situations de fait et de droit.

Elle observe que l’évaluation est faite par la comparaison de termes possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux mais non strictement identiques, la similarité dans les caractéristiques principales du bien étant suffisante. Elle expose que les principaux critères intrinsèques de comparaison résident dans l’emplacement, la catégorie d’immeubles, la surface et la nature des activités exercées.

Elle soutient qu’elle a décrit le bien en cause en utilisant les informations contenues dans les actes ou résultant de la consultation d’informations cadastrales et qu’elle a fait état de sa singularité et de son caractère exceptionnel. Selon l’administration, il convient d’entendre que le bien exceptionnel est celui qui s’inscrit dans un marché restreint voire aucun marché ou dont l’estimation requiert de rechercher parfois des termes de référence au plan national.

Elle fait valoir que c’est pour cette raison qu’elle a fait appel aux services de France- domaine pour obtenir une étude de même qu’elle a dû recourir à des transactions anciennes de deux ans. Elle réfute toute critique relative à l’évaluation faite par le service France domaine dès lors que celle-ci n’a pas servi de fondement à son évaluation, la valeur vénale retenue étant issue des termes de comparaison

utilisés, ce qu’elle a précisé en page 5 de sa proposition de rectification.

Elle rappelle les caractéristiques des trois termes de comparaison retenus pour l’évaluation au 1^er janvier 2010 et pour celle au 1^er janvier 2011. Elle fait valoir leur pertinence en ce que les ventes citées se rapportent à des biens vendus à des dates proches de celles du fait générateur de l’imposition litigieuse, les transactions allant d’avril 2008 à juillet 2009 pour l’année 2010 et pour l’année 2011 de juillet à septembre 2010. Elle affirme que les ventes reflètent avec exactitude le marché immobilier local aux dates des transactions et qu’elles ont porté sur des biens situés dans un secteur géographique voisin du bien à évaluer. Elle ajoute que les comparatifs comportent tous une importante surface utile dont le calcul n’a pas été remis en cause par la commission.

Elle admet que les superficies de ces biens n’atteignent toutefois pas celle du bien en cause mais fait valoir que leur catégorie cadastrale, qui indique le niveau de confort des biens considérés, est inférieure (2 ou 3) à celle du bien litigieux, de catégorie 1, ce qui dénote sa qualité supérieure. Elle souligne que pour autant la valeur vénale de ces biens, rapportée au mètre carré utile, s’avère bien plus importante que celle déclarée par les époux X, manifestant une insuffisance d’évaluation.

Elle ajoute que la commission départementale de conciliation, dans sa séance du 10 mars 2015, a jugé que les termes de comparaison étaient aussi pertinents que possible et pouvait valablement servir de valeur de rang pour évaluer l’immeuble litigieux.

Elle relève qu’elle a clairement et suffisamment exposé les motifs de fait emportant rectification, en donnant des précisions suffisantes pour les identifier, ce qui a permis aux requérants de les critiquer et de faire valoir leurs droits. Elle considère qu’elle a satisfait à son obligation de motivation et que la procédure d’imposition n’est donc entachée d’aucune irrégularité formelle.

Elle fait valoir au fond, s’agissant d’une construction en bois nécessitant un entretien spécifique onéreux, que la commission de conciliation dont elle a suivi l’avis, a accordé un abattement de 20 % pour tenir compte de cette circonstance.

En ce qui concerne le moyen tiré de la présence de nuisibles dans la toiture, elle relève qu’il résulte du courrier adressé au service le 27 juin 2011, que ceux-ci ne sont présents dans le bien qu’à l’état de traces et qu’aucun justificatif probant n’est produit attestant de la présence actuelle d’insectes nuisibles, qui justifierait un abattement complémentaire spécifique.

Enfin les contraintes d’urbanisme invoquées ne sont pas de nature à minorer la valeur du bien et à justifier l’application d’un abattement particulier.

Elle conclut au maintien de l’application d’une majoration de 40 % pour manquement délibéré en relevant que la minoration de la valeur du bien litigieux s’élève à 290 %, ce qui révèle une insuffisance manifeste, M. et M^me X ne pouvant ignorer que la valeur déclarée par eux ne correspondait pas aux caractéristiques du marché immobilier local.

APPRÉCIATION DE LA COUR

A titre liminaire

La demande de M.et M^me X de 'dire et juger que la surface du bien immobilier (…) est de 620 m²', ne saurait s’analyser en une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, à laquelle la cour est tenue de répondre.

Cette demande constitue en fait un moyen venant au soutien de la contestation de la régularité de la proposition de rectification de l’administration fiscale et de la demande de décharge totale des

impositions mises en recouvrement, auquel il sera répondu ci-après .

Sur la régularité formelle de la proposition de rectification

L’article L.17 du livre des procédures fiscales prévoit que lorsqu’elle procède à la

rectification du prix ou de l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception

d’une imposition, l’administration est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance du

prix exprimé ou de l’évaluation fournie dans l’acte ou la déclaration, en respectant la procédure de redressement contradictoire prévue à l’article L. 55.

Dans le cadre de cette procédure, l’article L.57 alinéa 1^er précise que l’administration adresse au contribuable une notification de proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Il appartient à l’administration de justifier le prix ou l’évaluation retenus en se référant, dans la notification de proposition de rectification, à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires.

Selon les termes de sa proposition de rectification adressée le 13 mai 2013 à M.et M^me X au titre des années 2010 et 2011, l’administration fiscale, après avoir visé les textes applicables au fond à l’ISF- articles 885 E, 885 S et 761 du code général des impôts – a procédé à la description détaillée du bien immobilier constituant la résidence principale de M. et M^me X objet du contrôle, en indiquant qu’il s’agissait d’une maison individuelle située […] à Vaucresson, d’une superficie de 844 m² avec un terrain attenant de 6537 m² selon les plans fournis mais acceptant à titre de conciliation de retenir une superficie utile cadastrale de 786 m² pour la maison principale et de 43 m² pour la maison de gardien.

La proposition énonce le nombre de pièces pour le rez-de-chaussée, pour l’étage, mentionne l’existence de combles, d’un sous-sol, d’une terrasse de 100 m² et l’existence d’une maison de gardien de 43 m². Elle précise que le bien est situé dans la partie résidentielle de Vaucresson et que sa construction date de 1931. Elle ajoute que le bien se trouve en catégorie cadastrale 1. Elle observe que la valeur de 2'773'237 euros pour 2010 rapportée à la surface de 829 m², correspond à une valeur de 3345 euros par mètre carré et que la valeur de 2'641'178 euros pour 2011, rapportée à cette même surface habitable, correspond à une valeur de 3186 euros par mètre carré.

L’administration fiscale a relevé que l’évaluation du bien a été effectuée globalement, maison et terrain intégré, sans qu’aucune valeur particulière ne soit attribuée au terrain.

Elle a eu recours à la méthode d’évaluation par comparaison en recherchant des cessions intervenues antérieurement au 1^er janvier 2010 pour l’année 2010 et antérieurement au 1^er janvier 2011 pour l’année 2011.

Elle a retenu pour chacune de ces années, trois termes de comparaison, en spécifiant l’adresse des biens, la référence d’enregistrement et la date de publication des ventes ainsi que la date des transactions, l’année de construction des biens en cause, leur catégorie cadastrale, leur surface utile, leurs compositions, sauf sur ce dernier point concernant le troisième terme de comparaison de l’année 2010 constitué par un bien immobilier situé […] à Boulogne-Billancourt, où elle n’a pas spécifié comment se répartissait la superficie du bien, ni mentionné le nombre de pièces le composant.

À partir des surfaces utiles des biens retenus et de leur prix de vente, elle a calculé une valeur

moyenne du prix au mètre carré, soit 9 760 euros pour l’année 2010 et 9545 euros pour l’année 2011, prix qu’elle a appliqué à la surface utile retenue de 829 m² pour déterminer la valeur vénale rectifiée du bien litigieux, à laquelle elle a appliqué un abattement de 30 % pour habitation principale. Elle a en conséquence obtenu les valeurs vénales taxables de 5'635'000 euros pour 2010 et de 5 537'000 euros pour 2011 à partir desquelles elle a calculé l’imposition due.

S’il est exact que l’administration fiscale n’a pas mentionné le fait que le bien en cause est entièrement construit en bois, l’omission de cette circonstance, connue des contribuables, ne leur fait pas grief. Il en va de même du caractère exceptionnel du bien que M. et M^me X n’ignorent pas et qui découle de sa classification en catégorie cadastrale 1.

Le désaccord entre M.et M^me X et l’administration fiscale sur la superficie du bien et sur son mode de détermination est dépourvu d’intérêt au stade de l’appréciation de la régularité de la proposition, dans la mesure où il convient de procéder à des comparaisons entre le bien litigieux et ceux retenus par l’administration en évaluant des surfaces comparables. En effet, les termes de comparaison versés au soutien de l’évaluation réalisée ne mentionnent également que les surfaces utiles des pavillons.

En outre, la surface utile cadastrale retenue par l’administration fiscale à partir des plans produits par les appelants, n’est pas utilement remise en cause . En effet, la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine, tenant compte des observations de M. et M^me X, a estimé que le total de la surface développée pondérée hors 'uvre de la maison principale était de 820 m², en affectant à juste titre un coefficient de pondération de 0,50 au sous-sol et à l’étage des combles de 270 m² chacun, ce qui ramène leur superficie respective à 135 m². Il est en effet relevé que le sous-sol comporte un salon de musique et une salle de gymnastique tandis que les combles, d’après le plan fourni par les appelants, comporte une surface totale utilisable de 149,20 m² et une surface totale habitable de 114 m² fourchette dans laquelle s’inscrit la surface de 135 m² retenue ci-dessus, après application du coefficient de pondération de 0,50.

La maison de gardien, de 43 m² devant se rajouter aux 820 m² retenus pour la maison principale, il apparaît que l’estimation globale de l’administration fiscale à 829 m², quand bien même elle était exprimée en surface utile habitable et non en SDPHO, n’est pas erronée.

Pour ce qui est des éléments de comparaison proprement dit retenus, si la pertinence de leur choix ou la pertinence du recours à la méthode d’évaluation par comparaison peut faire l’objet d’un débat, celui-ci constitue une contestation de fond mais ne saurait affecter la validité formelle de la proposition de rectification.

Cette proposition, compte tenu des éléments détaillés qu’elle contient, était suffisamment motivée en fait et en droit pour permettre aux contribuables de faire valoir leurs moyens de contestation dans tous leurs aspects, ce qu’ils n’ont pas manqué de faire en formulant des observations particulièrement motivées le 23 juillet 2013, auxquelles il a été répondu le 25 octobre 2013.

De même, les appelants ont été à même de saisir la commission départementale de conciliation sur la base des éléments contenus dans ladite proposition.

Celle-ci ayant ainsi satisfait aux exigences de l’article L57 du livre des procédures fiscales, ne saurait être déclaré irrégulière pour vice de forme.

Sur le bien-fondé de la proposition de rectification

Il convient de retenir que les appelants poursuivent l’infirmation du jugement et sollicitent la décharge totale des impositions mises en recouvrement en critiquant le recours à la méthode d’évaluation par comparaison. Il s’en déduit que sous couvert de la critique tirée de l’insuffisance de

motivation, ils contestent le bien-fondé de la proposition qui leur a été adressée, ce qui conduit la cour à statuer sur ce point.

Il incombe à l’administration fiscale, qui invoque la sous-évaluation d’un bien immobilier, de l’établir, ce en application de l’article L 17 du livre des procédures fiscales.

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. La méthode comparative, au moyen d’éléments de comparaison tirés de cessions avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires est la seule pertinente, sauf circonstances exceptionnelles tenant à l’absence de termes de comparaison.

En outre, la Cour de cassation admet que dès lors que la comparaison n’est pas possible parce qu’il n’existe pas un marché de biens similaires en fait et en droit, l’administration peut utiliser d’autres méthodes, à partir d’une recherche étendue, le cas échéant sur le plan national, de biens de comparaison, en pratiquant ensuite un abattement, pour tenir compte d’un certain nombre de facteurs spécifiques au bien litigieux (Com., 12 février 2008, pourvoi n° 07-10.242 ; Com., 27 octobre 2009, pourvoi n° 08-11.362).

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que le bien immobilier litigieux, réplique de la maison d’un président des États-Unis, construite à l’occasion de l’exposition universelle de 1931, entièrement en bois, constitue un bien exceptionnel auquel a été attribué le caractère de remarquable par la commune de Vaucresson.

L’administration fiscale elle-même, admet en page 11 de ses conclusions, le caractère singulier et exceptionnel du bien en en donnant même la définition. Elle indique en effet que le bien exceptionnel s’entend de celui qui s’inscrit dans un marché restreint, voire aucun marché, ou dont l’estimation requiert de rechercher parfois des termes de référence au plan national. Elle précise que c’est pour cette raison qu’elle a dû recourir à des transactions anciennes de deux ans et reconnaît qu’il n’existe pas un marché de biens intrinsèquement similaires (page 12 de ses conclusions).

S’agissant de l’année 2010, l’administration fiscale a retenu les éléments de comparaison suivants :

— une maison située à Vaucresson, 17 allée Saint-Gilles, de catégorie cadastrale 3 dont l’année de construction est 2005, d’une superficie utile de 290 m² comportant un rez-de-chaussée et un étage avec un terrain de 1356 m², vendue le 7 juillet 2009 pour le prix de 2'200'000 euros ;

— une maison située à Saint-Cloud 5, avenue Pozzo di Borgio, de catégorie cadastrale 2 dont l’année de construction est 1898, d’une superficie utile de 506 m² comportant un sous-sol avec piscine intérieure, un rez-de-chaussée et deux étages et un jardin de 2303 m², vendue le 11 juillet 2008 pour le prix de 4'200'000 euros ;

— une maison située à Boulogne-Billancourt, […], de catégorie cadastrale 3, dont l’année de construction est 1875, d’une superficie utile de 140 m², sans autres éléments de description, vendue le 29 avril 2008 au prix de 1'875'000 euros

S’agissant de l’année 2011, l’administration fiscale a retenu les éléments de comparaison suivants :

— une maison située à Vaucresson, 4 rond-point de l’étoile, de catégorie cadastrale 1 dont l’année de construction est 1998, d’une superficie utile de 410 m² comportant un sous-sol avec piscine, un rez-de-chaussée et un étage, ainsi qu’un jardin de 2625m², vendue le 29 juillet 2010 au prix de 3'450'000 euros ;

— une maison située à Saint-Cloud, […], de catégorie cadastrale 3, dont l’année de construction et 1978, d’une superficie utile de 260 m² comportant un rez-de-jardin avec piscine, un rez-de-chaussée, un étage ainsi qu’un jardin de 526 m², vendu le 21 septembre 2010 pour le prix de 2'600'000 euros;

— une maison située à Saint-Cloud, […], de catégorie cadastrale 3 dont l’année de construction est 1965, d’une superficie utile de 149 m² comportant un rez-de-jardin, un rez-de-chaussée ainsi qu’un jardin de 1443 m², vendue le 30 septembre 2010 au prix de 1'523'000 euros ;

Les biens proposés, qui ne présentent aucun caractère singulier ou remarquable, dont les matériaux de construction ne sont pas précisés, ne sauraient constituer des biens intrinsèquement similaires au bien des époux X.

Quand bien même il est acquis et constant que similarité ne se confond pas avec identité, les biens retenus par l’administration fiscale apparaissent très éloignés de la typologie et des caractéristiques présentées par celui de M. et M^me X, tant en termes de surfaces, que de types de bien, d’année de construction et de catégorie cadastrale, à l’exception du premier terme proposé pour l’année 2011, seul en catégorie 1, dont la surface est cependant inférieure de moitié à celle du bien objet de la proposition.

Ainsi les différences notables entre les caractéristiques des biens proposés et le bien litigieux, excluent la pertinence des termes de comparaison présentés par l’administration fiscale sur lesquels elle s’est fondée pour démontrer la sous-évaluation de la valeur déclarée par les contribuables.

En l’absence de biens présentant des similitudes avec le bien exceptionnel en cause, l’administration aurait pu étendre sa recherche sur un plan géographique et dans le temps et pratiquer un abattement correspondant à la moins-value du bien en raison de ses contraintes réelles résultant de la nécessité d’un entretien régulier du bien construit entièrement en bois, de l’existence d’une servitude non aedificandi et du classement de l’immeuble en bien remarquable, ce qu’elle n’a pas fait.

Il en résulte que l’administration fiscale ne démontre pas la sous-évaluation des valeurs déclarées par les appelants pour les années 2010 et 2011.

Il y a lieu par conséquent d’annuler l’avis de mise en recouvrement émis par l’administration fiscale le 18 janvier 2016 portant le numéro 922'0203 209'622 pour un montant de 67'972 euros et de prononcer la décharge des impositions et pénalités mises à la charge de M. et M^me X au titre de l’ISF des années 2010 et 2011.

Le jugement entrepris, qui a statué en sens contraire, sera infirmé en toutes ses dispositions.

Le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel . En tant que partie tenue aux dépens, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances et l’équité ne justifient pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M.et M^me X qui seront également déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant au jugement entrepris,

ANNULE l’ avis de mise en recouvrement émis par l’administration fiscale le 18 janvier 2016 portant le numéro 922'0203 209'622 pour un montant de 67'972 euros,

PRONONCE la décharge des impositions et pénalités mises à la charge de M. et M^me X au titre de l’ISF des années 2010 et 2011 selon l’avis de mise en recouvrement susvisé,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris aux dépens de première instance ainsi qu’à ceux d’appel.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller pour le président empêché, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,