COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2021

N° RG 20/02735 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T4XX

AFFAIRE :

X, Y, Z, F D

C/

A, H B

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Juin 2018 par le Tribunal d’Instance de COURBEVOIE

N° Chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 12-18-046

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Nadia CHEHAT

Tribunal de proximité de COURBEVOIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X, Y, Z, F D

né le […] à VALENCIENNES

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20200163

Assisté de M^e Véronique DURAND, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

APPELANT

****************

Monsieur A, H B

né le […] à […]

de nationalité Congolaise

ET

Madame I J épouse B

née le […] à […]

de nationalité Congolaise

[…]

78860 SAINT-NOM-LA-BRETECHE

Représentés par M^e Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

Assistés de M^e Christian NZALOUSSOU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2007, M. A B et M^me I B ont donné à bail à M. X D et K D née C, pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 1^er août 2007, un logement et ses accessoires situés […] (appartement au 2^e étage et cave n °24 constituant les lots n° 82 et 53 de la copropriété) à Neuilly-sur-Seine (92200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 2 200 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 300 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 4 400 euros.

Suivant jugement rendu le 16 février 2012 par le tribunal d’instance de Courbevoie, M. D et K D ont été condamnés solidairement à payer à M. B et M^me B la somme principale de 23 491,01 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2011 inclus et ont été autorisés à s’acquitter du paiement de leur dette en un versement de 15 000 euros exigible au jour de la signification du jugement puis en six mensualités d’un montant de 1 490 euros chacune notamment.

K D est décédée le […] et M. D s’est retrouvé seul avec ses trois enfants.

Par acte du 2 juin 2017, M. et M^me B ont fait délivrer à M. D un commandement de leur payer la somme principale de 158 742,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 mai 2017 (terme du mois d’avril 2017 inclus) et de leur justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 27 juillet 2007.

Par acte d’huissier de justice délivré le 19 septembre 2017, M. et M^me B ont fait assigner en référé M. D aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 27 juillet 2007, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, l’entrepôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu indiqué par la personne expulsée ou, a défaut, dans tel garde-meubles désigné par le juge ou choisi par eux, aux frais, risques et périls de M. D, sa condamnation à leur payer, à titre provisionnel, la somme principale de 174 702,67 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2017 inclus, avec intérêts, et une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et jusqu’à la parfaite libération des lieux, soit la somme de 3 500 euros par mois dont 350 euros au titre des charges locatives.

Par ordonnance contradictoire rendue le 25 juin 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Courbevoie a :

— au principal, renvoyé les parties à se mieux pourvoir comme elles en aviseront, mais dès à présent :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail rendue le 27 juillet 2007 liant M. et M^me B, d’une part, et M. D, d’autre part, portant sur le logement et ses accessoires situés

[…] (appartement au 2^e étage et cave n °24 constituant les lots n° 82 et 53 de la copropriété) à Neuilly-sur-Seine (92200) en date du 2 août 2017,

— condamné M. D à payer à M. et M^me B la somme provisionnelle de 189 843,17 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés à la date du 28 mai 2018 (terme du mois de mai 2018 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2017 sur la somme de 158 742,89 euros et à compter de la présente décision sur le surplus et jusqu’à parfait paiement,

— débouté M. D de sa demande en délais de paiement et de sa demande en délais afin de lui permettre de quitter les lieux,

— constaté, en conséquence, que M. D occupe le logement et ses accessoires situés […] (appartement au 2^e étage et cave n° 24 constituant les lots n° 82 et 53 de la copropriété) à Neuilly-sur-Seine (92200) sans droit ni titre depuis le 2 août 2017,

— ordonné, à défaut de départ volontaire de l’intéressé, l’expulsion de M. D et celle de tous occupants de leur chef des lieux situés […] (appartement au 2^e étage et cave n° 24 constituant les lots n° 82 et 53 de la copropriété) à Neuilly-sur-Seine (92200), avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités

sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. D jusqu’à son départ effectif des lieux précités matérialisé par la remise des clés ou l’expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail du 27 juillet 2007 s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis,

— condamné M. D au paiement d’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter du 29 mai 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion,

— dit que l’indemnité d’occupation sera payable à terme échu et, au plus tard, le 5 du mois suivant,

— condamné M. D à supporter la charge des dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement du 2 juin 2017 et de l’assignation du 19 septembre 2017,

— condamné M. D à payer à M. et M^me B la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision,

— débouté M. et M^me B, d’une part, et M. D, d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Cette décision a été signifiée à M. D le 11 juin 2020.

Par déclaration reçue au greffe le 23 juin 2020, M. D a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a, au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir comme elles en aviseront, rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dit que la décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département, rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, débouté M. et M^me B, d’une part, et M. D, d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Parallèlement, M. D a fait assigner en référé M. et M^me B devant le premier président de la cour d’appel de Versailles afin d’obtenir la suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance susmentionnée. Par ordonnance de référé rendue le 24 septembre 2020, le premier président de la cour d’appel de Versailles a rejeté sa demande.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. D demande à la cour, au visa des articles 7-1, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1104, 1240 et 1347 du code civil, 412-3 et suivants et L. 613-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de :

— le dire recevable en son appel, et l’en déclarer bien fondé ;

— débouter M. et M^me B de l’ensemble de leurs demandes ;

— dire nul et de nul effet le commandement de payer du 2 juin 2017 et écarter le bénéfice de la clause résolutoire du bail y étant visé ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 juin 2018 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice des bailleurs, ordonné l’expulsion du locataire et la fixation d’une indemnité d’occupation, et l’a débouté de sa demande de délais ;

la réformant et statuant à nouveau,

— constater que le bail du 27 juillet 2007 s’est poursuivi ;

sur la dette locative :

— ordonner la restitution des charges locatives indûment perçues d’août 2007 à avril 2012, à hauteur de 17 500 euros ;

— constater l’acquisition de la prescription quant aux loyers et charges pour la période d’avril 2012 à mai 2014 inclus, soit la somme de 66 091,85 euros, et les retrancher de la dette locative ;

— retrancher encore de la dette locative, les sommes de :

—  29 700 euros, correspondant à la provision sur charges locatives depuis mai 2012 à juillet 2020 inclus,

—  18 526,77 euros (saisie à la requête du SDC de l’immeuble […] à Neuilly-sur-Seine) ;

—  4 021 euros (saisie administrative à tiers détenteur) ;

le tout, sauf à parfaire au jour de la clôture ;

— condamner in solidum M. et M^me B à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;

— lui accorder un an de délai pour quitter les lieux ;

— condamner encore M. et M^me B à lui payer in solidum 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me B demandent à la cour, au visa des articles 112 du code de procédure civile, 7-1 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 et 1231-7 du code civil, de :

— déclarer M. D irrecevable en sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 juin 2017 ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— constater que M. D, en sa qualité de tiers saisi, a versé la somme de 1 500 euros à l’huissier du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Neuilly-sur-Seine et lui en donner acte ;

— rejeter toute demande de M. D comme non fondée ;

— condamner M. D à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. D aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’incident déposées le 16 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me B demandent à la cour, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, de :

— rejeter les conclusions et pièces de M. D signifiées le 16 décembre 2020 ;

— condamner M. D aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Par ailleurs, à l’audience de plaidoiries du 11 janvier 2021, l’avocat de M. et M^me B a indiqué renoncer à ses conclusions d’incident en rejet de conclusions et de pièces compte tenu du report de la clôture, ce dont il lui a été donné acte.

Le 2^e alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, applicable aux instances en cours au 1^er janvier 2020, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le preneur s’oppose aux demandes des bailleurs en arguant de plusieurs contestations qu’il estime sérieuses.

Les bailleurs relatent que M. D n’a jamais respecté les termes du jugement du 16 février 2012 lui accordant des délais de paiement et que compte tenu du décès de M^me D le […], ils ont suspendu toute poursuite judiciaire pour ne pas ajouter à la souffrance de M. D et de ses enfants.

Ils indiquent que M. D s’était néanmoins engagé à apurer sa dette compte tenu du règlement prochain de la succession de son épouse et que ce n’est que lors de la procédure devant le juge d’instance de Courbevoie qu’ils ont appris que l’intéressé était totalement exclu du testament de son épouse.

Ils demandent que M. D soit déclaré irrecevable en sa demande de nullité du commandement de payer et la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Sur la régularité du commandement de payer :

M. D fait valoir que l’application de la clause résolutoire doit être écartée du fait de l’imprécision des sommes dues dans le commandement de payer délivré le 2 juin 2017 qui vise un arriéré locatif de 158 742,89 euros arrêté au mois de mai 2017 inclus.

Il relève que le décompte annexé au commandement n’est ni signé, ni certifié par le bailleur, qu’il ne fait que mentionner une somme au titre des 'loyers', qu’aucune ventilation n’est indiquée en ce qui concerne le loyer et les charges locatives alors qu’à l’évidence, soit le loyer a été révisé depuis la conclusion du bail, soit la provision sur charges l’a été.

Il souligne qu’il ressort du décompte qu’au mois de mai 2010, le terme appelé est passé de 2 500 euros à 2 591,69 euros et qu’il n’a pas été mis en mesure de connaître l’étendue exacte de ses obligations ni de contester l’éventuelle révision du loyer ou des charges.

En réponse aux moyens adverses, il fait valoir que n’ayant pas été assisté par un avocat en première instance, il ne peut lui être reproché de soulever pour la première fois en cause d’appel une exception de procédure qui auraient pu lui profiter.

Les bailleurs considèrent que M. D L pour la première fois en cause d’appel le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 juin 2017, l’exception de nullité soulevée tardivement, après sa défense au fond, devra être rejetée.

A titre subsidiaire, ils relèvent que le décompte des sommes dues joint au commandement de payer n’a pas à être signé et certifié par les bailleurs, que le décompte joint permet à tout locataire de saisir l’étendue de ses obligations en ce qu’il reprend tous les paiements partiels ou complets effectués par M. D depuis le 31 juillet 2007 jusqu’au 11 juillet 2013.

S’agissant du passage du terme appelé de 2 500 euros à 2 591,69 euros à compter du mois de mai 2010, ils font valoir qu’il ne s’agit pas d’un élément nouveau car compte tenu de la réévaluation de la provision sur charges qui est passée de 300 euros à 391,69 euros en mai 2010, c’est bien la somme de 2 591,69 euros qui était due au titre du 'loyer'.

Ils relèvent que d’ailleurs M. D a réglé ce montant sans le contester de 2010 à 2013.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement, en revanche les contestations élevées par l’appelant sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Ainsi, le moyen soulevé par l’appelant s’analysant plus exactement en une contestation tirée de l’irrégularité de l’acte et non en une demande de nullité d’un acte de procédure, il n’avait pas à être soulevé avant toute défense au fond de sorte que l’appelant est recevable à l’invoquer pour la première fois devant la cour d’appel.

Par ailleurs, il est constant que le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées, le locataire ne pouvant comprendre et satisfaire à la réclamation si le reproche n’est pas exprimé avec précision.

Au cas d’espèce, l’acte d’huissier en lui-même mentionne une somme due de 158 742,89 euros au titre des 'loyers et charges impayés', le décompte des sommes dues annexé à l’acte ne faisant état pour sa part s’agissant de la même somme due que des 'loyers impayés'.

Toutefois, le décompte de la créance litigieux mentionne un montant total des échéances impayées mois par mois.

Si à compter du mois de mai 2010, l’échéance réclamée est passée de 2 500 euros à 2 591,69 euros, M. D ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré qu’au minimum la somme de 2 200 euros correspondait au loyer tel qu’il est indiqué au contrat de bail.

Par ailleurs, il doit être relevé qu’il ressort du jugement rendu le 16 février 2012 par le tribunal d’instance de Courbevoie que l’échéance totale était déjà réévaluée à la somme de 2 591,69 euros et que M. D avait alors reconnu le montant de sa dette.

Ainsi, aucun grief résultant du défaut de ventilation entre les loyers et les charges n’entache le commandement d’irrégularité.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en ce qu’elle a jugé sur les mesures subséquentes, à savoir sur la fixation et la condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation et sur l’expulsion et ses conséquences.

Sur la provision au titre de la dette locative :

M. D soutient qu’en application de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Alur du 27 mars 2014 et applicable à toutes les actions intentées à compter du 27 mars 2017, les bailleurs ne peuvent réclamer les loyers et charges échus dus depuis le mois de juin 2014, le commandement de payer ayant été délivré le 2 juin 2017.

Il se considère bien fondé à opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription pour la somme de 66 091,85 euros correspondant aux loyers et charges pour la période du mois d’avril 2012 au mois de mai 2014 inclus.

Il fait ensuite valoir que M. et M^me B n’ont jamais régularisé les charges locatives et ne produisent aucun justificatif de sorte que la provision payée par le locataire depuis l’origine du bail doit être restituée, ce qui représente du mois d’août 2007 à avril 2012 la somme de 17 500 euros (soit 300 X 67 mois) puis du mois de mai 2012 à la rédaction des conclusions en juillet 2020 la somme de 29 700 euros (soit 300 X 8 ans et 3 mois).

En réponse à l’argumentation adverse sur ce point, il prétend que dans la mesure où aucune régularisation n’a jamais été effectuée, le point de départ de la prescription n’a jamais commencé à courir.

Il avance encore qu’il conviendra de retrancher les sommes de :

—  18 526,77 euros saisies à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

—  4 021 euros saisies à titre administratif à tiers détenteur.

Il demande la compensation entre les créances réciproques sur le fondement de l’article 1347 du code civil.

M. et M^me B répondent s’agissant de la prescription que :

— M. D ne peut remettre en cause le jugement du 16 février 2012 désormais définitif qui le condamne au règlement des loyers et charges à hauteur de 2 591,69 euros par mois,

— la prescription instaurée par la loi Alur n’est pas applicable aux contrats en cours.

Ils ajoutent qu’il en est de même pour la prescription des charges locatives et qu’en outre, en application de la prescription triennale, M. D ne peut contester que les charges des trois dernières années à compter du 1^er août 2020, date de ses conclusions.

Ils prétendent encore que la première régularisation est intervenue en mai 2011 et que M. D ne peut contester ce montant pour lequel il avait reçu notification des informations sur les montants dus.

Ils concèdent que depuis l’année 2015, aucune régularisation n’a été adressée à M. D compte tenu des arriérés accumulés par ce dernier, mais estiment qu’une régularisation aurait pour effet d’augmenter sa dette et non de la diminuer.

Enfin sur les charges, ils font valoir que les montants qui leur sont réclamés par le syndicat des copropriétaires sont bien supérieurs à celui qu’ils réclament à M. D.

Sur la demande de compensation au titre des saisies à tiers détenteurs, ils avancent que M. D démontre tout au plus avoir versé au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros le 20 août 2020.

Sur ce,

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ci-dessus rappelé, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Avant d’examiner chacun des postes critiqués par l’appelant, il convient de relever que M. et M^me B ne produisent comme décompte des sommes dues que celui annexé au commandement de payer du 17 juin 2017, de sorte que la cour n’est mise en mesure de statuer que par rapport aux sommes réclamées arrêtées à cette date soit jusqu’au mois de mai 2017 inclus.

Sur les loyers :

Il doit tout d’abord être relevé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de constater l’acquisition d’une prescription, un tel moyen ne pouvant devant ce juge qu’être examiné sur le point de savoir s’il constitue une contestation suffisamment sérieuse faisant obstacle à l’allocation d’une provision.

Jusqu’à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, l’action en paiement des loyers était soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Si la loi Alur a inséré dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 7-1 qui limite à 3 ans toutes actions dérivant d’un contrat de bail, et donc l’action paiement du loyer, l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 fixant le dispositif transitoire de la loi nouvelle n’a pas listé l’article 7-1 parmi les textes d’application immédiate aux baux en cours, cette nouvelle disposition s’appliquant seulement aux nouveaux baux conclus à compter du 27 mars 2014, ce qui n’est pas le cas en l’espèce s’agissant d’un bail conclu le 27 juillet 2007.

La loi dite Macron du 6 août 2015 a cependant décidé dans son article 82 que la nouvelle prescription triennale instaurée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux baux en cours à la date du 7 août 2015 comme tel est le cas du présent bail.

Dès lors, l’acte interruptif de prescription étant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 juin 2017, M. et M^me B ne sont sérieusement fondés qu’à solliciter les loyers impayés après le 2 juin 2014, les demandes portant sur les loyers antérieurs étant susceptibles d’encourir la prescription.

Par ailleurs, par le jugement rendu le 16 février 2012 par le tribunal d’instance de Courbevoie, M. D et K D ont été uniquement condamnés à payer la somme de 23 491,01 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2011 inclus. L’argument des intimés à ce titre sera écarté, les locataires n’ayant nullement été condamnés par ledit jugement à payer des sommes arrêtées pour l’avenir.

Ainsi, la demande de provision à ce titre des bailleurs se heurte à une contestation sérieuse pour leur demande portant sur les loyers réclamés entre le mois d’avril 2012 et le 2 juin 2014 inclus, soit sur la somme de 68 036,60 euros [649,80 euros (reliquat d’avril 2012) + (2 591,80 X 26)].

Sur les charges :

S’agissant des charges réclamées par les bailleurs, il résulte du paragraphe II des conditions générales du contrat de location signé entre les parties que :

'En sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires, conformément à la liste définie par décret en Conseil d’Etat.

(…)

Ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence. Un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires. (…)'

Or force est de constater qu’en l’espèce, M. et M^me B ne justifient d’aucune régularisation annuelle des charges dans les conditions prévues au contrat liant les parties.

Par ailleurs, en application de la règle 'quae temporalia sunt agendum perpetua sunt ad excipendum', il est constant qu’un moyen tiré de la prescription ne peut être opposé à une défense au fond, de sorte que les bailleurs sont mal fondés à exciper de la prescription concernant les charges imputées de manière manifestement non justifiée au locataire.

En conséquence, il convient de dire que la part des charges réclamées entre le mois de septembre 2012 et la date d’arrêté des sommes dues, à savoir le 17 juin 2017, fait l’objet d’une contestation sérieuse qui s’oppose à la confirmation à ce titre de l’ordonnance critiquée.

Si les bailleurs revendiquent un montant de charges à compter du mois de mai 2012 de 391,69 euros, M. D dans ses conclusions n’invoque qu’un montant de 300 euros à ce titre.

Le juge ne pouvant statuer au delà de ce qui est demandé, il convient de retenir le montant tel que contesté par l’appelant à hauteur de 300 euros.

Ainsi, la somme de 15 300 euros apparaît sérieusement contestable à ce titre (soit 300 X 51 mois – septembre 2012 à mai 2017 inclus).

M. D demande en outre que soit ordonnée la restitution des sommes versées au titre des charges depuis la date d’effet du contrat de location en août 2007 jusqu’au mois d’avril 2012, date du dernier règlement.

Toutefois, cette demande de restitution ne peut s’analyser en un moyen de défense au fond.

S’agissant d’une demande reconventionnelle formulée pour la première fois par conclusions du 17 décembre 2020, il convient de constater qu’elle encourt la prescription et se heurte dès lors à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de M. D à ce titre.

Sur les saisies :

S’il n’appartient pas à la juridiction des référés d’ordonner la compensation de créances réciproques qui ne seraient ni liquides, ni exigibles, elle conserve en revanche le pouvoir d’apprécier si

l’éventualité d’une compensation entre lesdites créances est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l’obligation invoquée par la partie qui demande une provision.

L’appelant justifie seulement avoir versé la somme 2 681,76 euros en exécution de la saisie attribution pratiquée par le syndicat des copropriétaires entre ses mains en qualité de tiers saisi selon procès-verbal qui lui a été signifié le 13 mai 2020.

Cette somme devra venir en déduction de la somme réclamée par les bailleurs.

Au final, il découle de tout ce qui précède que la créance de loyers de M. et M^me B apparaît non sérieusement contestable pour la somme de 88 024,53 euros décomposée comme suit :

158 742,89 euros (décompte arrêté au mois de mai 2017 inclus),

—  68 036,60 euros (sommes susceptibles d’encourir la prescription),

—  15 300 euros (charges non régularisées),

—  2 681,76 euros (somme saisie).

L’ordonnance critiquée sera infirmée sur le quantum de la provision allouée au titre des loyers et charges impayées et M. D sera condamné à verser à M. et M^me B à titre de provision la somme de 88 024,53 euros au titre des loyers impayés non sérieusement contestables entre le 2 juin 2014 et le mois de mai 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2017, date de la mise en demeure.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

M. D sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux en arguant être veuf depuis 2013, assumer seul depuis cette date l’ensemble des charges de famille, tandis qu’il a été licencié en décembre 2018, rappelant qu’il a été exclu de la succession par testament de son épouse au profit de ses trois enfants, dont les deux plus jeunes résident encore avec lui.

Il relate percevoir depuis mars 2019, et pour 1042 jours, des indemnités Pôle Emploi, à hauteur de 3 500 euros en moyenne, outre 916 euros de pension de réversion de son épouse et 115 euros de la CAF, de sorte que si l’expulsion devait avoir lieu, il craint que sa situation familiale ne devienne extrêmement précaire, d’autant que les bailleurs viennent de procéder à une saisie attribution sur son compte bancaire, ce qui le prive de fonds pour pouvoir déménager.

Il demande donc au regard des circonstances particulières de ce dossier, à bénéficier d’un délai d’un an pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Les bailleurs s’opposent fermement à cette demande en faisant valoir que M. D reprend devant la cour les mêmes arguments que depuis l’ordonnance critiquée mais sollicite désormais un délai de 12 mois au lieu de 3 mois, tandis qu’il a profité de fait de nouveaux délais de 2 ans pour libérer l’appartement depuis l’ordonnance du 25 juin 2018 qu’il aurait pu mettre à profit pour rechercher un logement répondant à ses besoins et ses capacités financières, ce qu’il n’a jamais fait.

Ils entendent préciser que suite à l’assignation en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, M. D a refusé toute aide de l’Etat ou des organismes publics comme l’a rappelé à juste titre l’ordonnance querellée.

Ils rappellent que M. D ne verse plus aucun loyer depuis juillet 2013.

Ils ajoutent que M. D n’est pas tenu de rester vivre à Neuilly-sur-Seine, ni d’occuper un appartement de 4 chambres pour 3 occupants.

Sur ce,

Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Pour justifier de sa situation, M. D produit un justificatif de ses revenus, à savoir la lettre émanant de Pôle Emploi d’ouverture de droit à l’allocation d’aide au retour à l’emploi mentionnant un revenu mensuel avant application du prélèvement à la source de 4 109,10 euros maximum qui lui sera versé pendant 1042 jours à compter du 7 mars 2019.

Il verse également les certificats de scolarité de ses deux enfants nés en 1995 et 2001.

Ce faisant, force est de constater qu’il ne justifie ainsi pas d’une situation l’empêchant de trouver un autre logement décent, étant relevé qu’il ne démontre pas avoir fait de démarche en ce sens et ce, alors qu’il ne paie plus ses loyers depuis l’année 2013, ne serait-ce que partiellement, ce qui ne permet pas de retenir sa bonne foi vis-à-vis de ses bailleurs.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux de M. D.

Sur les demandes accessoires :

M. D sollicite l’allocation d’une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice engendré par le comportement de M. et M^me B qui ne lui ont pas réclamé les loyers pendant plusieurs années, le mettant aujourd’hui dans une situation difficile.

La cour statuant en référé n’ayant pas le pouvoir de prononcer une condamnation à payer des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la demande indemnitaire présentée l’appelant est irrecevable.

M. D n’étant accueilli que très partiellement en son recours, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Il devra supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à M. et M^me B la charge des frais irrépétibles qu’ils ont

eposés à hauteur d’appel. M. D sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 25 juin 2018 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a statué sur le montant de la provision,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. X D à payer à titre provisionnel à M. A B et M^me I B la somme de 88 024,53 euros au titre des loyers impayés entre le 2 juin 2014 et le mois de mai 2017 inclus qui portera intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2017,

Déclare irrecevable la demande indemnitaire de M. X D,

Condamne M. X D à payer à M. A B et M^me I B la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que M. X D supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,