COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 JUILLET 2021

N° RG 19/08767

— N° Portalis DBV3-V-B7D-TUYA

AFFAIRE :

D Y

C/

SASU IDVAL PATRIMOINE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 2

N° RG : 18/00919

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Banna NDAO

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame D Y épouse X

née le […] à […]

ci-devant 8 impasse le mas de la Souplaisie 24170 SIORAC-EN-PERIGORD

et actuellement 3 Chemin de la Gaubert 24620 LES EYSIES-DE-TAYAS-SIREUIL

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 – N° du dossier 19/131

Représentant : M^e Philippe YLLOUZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1704

APPELANTE

****************

SASU IDVAL PATRIMOINE

N° SIRET : 810 763 375

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20200014

Représentant : M^e Jacinthe RICHAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Avril 2021, Madame Caroline DERNIAUX, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame J-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2021. A cette date le délibéré a été prorogé au 01 Juillet 2021

FAITS ET PROCÉDURE

M^me D Y, demeurant en Dordogne, est devenue propriétaire de deux immeubles situés l’un au […] à Levallois-Perret, et l’autre au 38, avenue F G à Clamart en septembre 2016 pour les avoir hérités de sa mère.

Le notaire de la succession, M^e Philippe C, a informé la société Idval Patrimoine d’une vente probable de ces biens ; celle-ci a fait une offre d’achat par courriel du 28 mars 2017.

Les parties ont signé une promesse unilatérale de vente de l’immeuble de Levallois-Perret le 28 avril 2017, en l’étude de M^e Hervé B, notaire du bénéficiaire de la promesse, M^me Y ayant donné procuration à un notaire assistant de cette étude se trouvant à Rouen. Cette promesse, pour un prix de 1 200 000 euros net vendeur, était d’une durée de six mois (jusqu’au 28 octobre 2017) et l’option devait être levée par la signature de l’acte authentique ou par lettre au promettant ou au notaire.

Après de nouveaux échanges, une deuxième promesse de vente a été signée le 11 juillet 2017 pour l’immeuble de Clamart, au prix de 500 000 euros dans les mêmes conditions. La ville de Clamart a exercé son droit de préemption sur ce bien le 20 septembre 2017. Cette décision a été contestée par la société Idval Patrimoine et l’instance est actuellement en cours devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Par courriel du 24 juillet 2017, M^me Y a écrit à la société Idval Patrimoine qu’elle avait été très surprise de voir l’immeuble de Levallois-Perret en vente au prix de 5 200 000 euros et qu’elle ne voulait pas être flouée même si elle devait vendre l’immeuble pour régler les droits de succession.

La société Idval Patrimoine a levé l’option de l’immeuble de Levallois-Perret par lettre du 19 octobre 2017 remise au notaire et fait virer les fonds sur le compte de celui-ci le 23 octobre 2017.

Après sommation du 20 octobre 2017, par acte du 13 novembre 2017, la société Idval Patrimoine a saisi le juge des référés afin de voir M^me Y condamnée sous astreinte à réitérer la vente et à lui payer la somme de 120 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2017, le conseil de la société Idval Patrimoine a mis en demeure M^me Y de régulariser l’acte authentique et, à défaut, a indiqué qu’il solliciterait l’application de la clause pénale pour un montant de 120 000 euros.

La société Idval Patrimoine faisait publier le procès-verbal de carence et l’assignation en référé au service de la publicité foncière le 27 novembre 2017.

Par ordonnance du 18 novembre 2018, le juge des référés rejetait la demande comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Par acte du 3 janvier 2018, M^me Y a assigné la société Idval Patrimoine devant le tribunal de grande instance de Nanterre en nullité des promesses de vente des 28 avril et 11 juillet 2017.

Par jugement du 14 novembre 2019, la juridiction a :

— constaté que la vente de l’immeuble situé […] à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) cadastré section U n°91, d’une contenance de 2 ares et 3 centiares de M^me Y à la société Idval Patrimoine pour un prix de 1 200.000 euros est parfaite,

— invité en conséquence :

d’une part en qualité d’acquéreur, la société Idval Patrimoine, société par actions simplifiée au capital de 42 000 euros, dont le siège est à Rouen (76000, […], immatriculée au RCS de Rouen sous le […], représentée par son président en exercice, domicilié en cette qualité au dit siège,

♦

d’autre part en qualité de vendeur, M^me Y, demeurant 8, impasse le Mas de la Souplaisie à Siorac en […], née à […] le […], (statut marital à préciser à l’acte),

♦

— à régulariser la vente portant sur l’immeuble situé […] à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) cadastré section U n°91, d’une contenance de 2 ares et 3 centiares au prix net vendeur de 1 200 000 euros, par devant tout notaire de leur choix.

— ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à M^me Y de réitérer par acte authentique la vente, dans les conditions rappelés ci-dessus, dans un délai de deux mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif,

— dit qu’à défaut de réitération de la vente dans le délai de deux mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif, le jugement vaudra vente, dans les conditions sus-mentionnées, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de M^me Y et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière,

— dit que les sommes déjà versées par la société Idval Patrimoine, en ce compris notamment la somme remise à la société B Debadier Lamoril H s’imputer sur le paiement du prix de vente,

— condamné M^me Y aux dépens,

— condamné M^me Y à payer à la société Idval Patrimoine la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 19 décembre 2019, Mme. Y a interjeté appel de cette décision.

Par requête du 18 février 2020, la société Idval Patrimoine a demandé à la cour l’autorisation de plaider à jour fixe sur le fondement de l’article 924 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 février 2020, le président de la troisième chambre civile a rejeté la requête présentée par la société Idval Patrimoine, les conditions de l’article 917 du code de procédure civile n’étant pas réunies, en l’absence de péril caractérisé.

M^me Y, aux termes de conclusions du 15 mars 2021, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— jugeant à nouveau :

In limine litis :

— juger nulles les promesses de Levallois en date du 28 avril 2017 et de Clamart en date du 11 juillet 2017 pour défaut de qualité à agir de M^me Y.

A titre principal :

— juger nulles les promesses en date du 28 avril 2017 et celle du 11 juillet 2017 compte tenu des procurations de vente des 27 avril et 5 juillet 2017 viciées en raison de l’absence d’exigence des dépôts de garantie et indemnités d’immobilisation ainsi qu’au titre des contradictions entre les mandats de vente énoncées dans les procurations pour vendre et le mandat de recherche produit aux débats,

— juger nulles les promesses en date du 28 avril 2017 et celle du 11 juillet 2017 en raison de l’absence de bonne foi et des man’uvres dolosives pratiquées par la société Idval Patrimoine,

— condamner la société Idval Patrimoine à payer à M^me Y épouse X, compte tenu de ses agissements fautifs la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immeuble de Levallois et de 60 000 euros pour l’immeuble de Clamart,

— ordonner, à la société Idval Patrimoine, de procéder à la radiation des formalités publiées au service de la publicité foncière de Nanterre, relatives à la publication du procès-verbal de carence et de l’assignation en référé en date du 17 novembre 2017, pour l’immeuble de Levallois situé […], en date du 17 novembre 2017 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause :

— débouter la société Idval Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Idval Patrimoine à payer à M^me Y, la somme de 10 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 23 mars 2021, la société Idval Patrimoine demande à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

constaté que la vente de l’immeuble situé […] à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) cadastré section U n°91, d’une contenance de 2 ares et 3 centiares de M^me Y à la société Idval Patrimoine pour un prix de 1 200 000 euros est parfaite,

♦

dit que les sommes déjà versées par la société Idval Patrimoine, en ce compris notamment la somme remise à la société B Debadier Lamoril H s’imputer sur le paiement du prix de vente.

♦

— recevoir la société Idval Patrimoine en son appel incident.

Y faisant droit :

— dire que le jugement entrepris, confirmé par la décision à intervenir, vaut vente de l’immeuble situé […] à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) cadastré section U n°91, dans les conditions susmentionnées, et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, sans réitération par acte notarié,

— dire irrecevable la demande de M^me Y épouse X concernant la nullité de la promesse de vente signée le 11 juillet 2017 portant sur l’immeuble situé […] F G à Clamart, à défaut d’intérêt à agir,

— juger que la promesse de vente signée le 11 juillet 2017 portant sur l’immeuble situé […]

F G à Clamart n’est pas entachée de nullité,

— juger la procédure initiée par M^me Y épouse X abusive et dilatoire sur le fondement des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile,

— condamner M^me Y au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire à hauteur de 15 000 euros par mois à compter du 19 octobre 2017, soit :

630 000 euros pour la période allant de la date de levée d’option, le 19 octobre 2017, à la date de l’audience de plaidoirie le 15 avril 2021,

♦

15 000 euros supplémentaires par mois à compter du 16 avril 2021 jusqu’à l’entrée en jouissance effective de la société Idval Patrimoine dans l’immeuble situé […] à Levallois-Perret.

♦

— juger que toutes les sommes au paiement desquelles serait condamnée M^me Y à titre de dommages et intérêts H en compensation du prix de vente dû par la société Idval Patrimoine,

— condamner M^me Y à payer à la société Idval Patrimoine la somme de 55 920 euros à parfaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct,

— juger que toutes les sommes au paiement desquelles serait condamnée M^me Y H en compensation du prix de vente dû par la société Idval Patrimoine,

— débouter M^me Y de toutes ses demandes.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2021.

SUR QUOI

Sur les demandes de M^me Y

M^me Y indique en premier lieu qu’il ressort du cadastre que le propriétaire des immeubles litigieux est son défunt père, I Y, et qu’en conséquence les promesse de vente sont nulles.

Cet argument, nouveau en cause d’appel, n’est pas sérieux.

Aux termes de l’acte de notoriété établi le 23 septembre 2016 M^me D Y a hérité des biens lors du décès de sa mère le 26 août 2016, étant la seule héritière de celle-ci.

La procuration que M^me Y a signée le 27 avril 2017 (bien sis à Levallois-Perret, pièce 7 de l’intimée) et le mandat de vente du 5 juillet 2017 (bien de Clamart, pièce 34 de l’appelante), démontrent que M^me Y se comportait comme propriétaire des biens.

De plus, M^me Y a vendu le 17 juin 2020 le bien de Clamart à la commune de Clamart, au prix de 500 000 euros, en sorte qu’il est particulièrement osé de sa part de soutenir qu’elle n’en est pas propriétaire.

En tout état de cause, et ainsi que le rappelle à bon escient l’intimée l’enregistrement des transferts de

propriété au service de publicité foncière est simplement déclaratif : la propriété est transférée indépendamment de la publication. Le défaut de publication n’affecte donc en aucun cas la validité du transfert de propriété.

En l’espèce, on peut s’interroger sur les raisons ayant motivé la succession de I Y, père de l’appelante, puis de J K épouse Y, à omettre de publier les actes translatifs de propriété.

Mais en toute hypothèse, l’absence de publication relève de la turpitude de la famille Y dont l’appelante ne saurait en aucun cas se prévaloir.

L’appelante invoque ensuite l’irrégularité des 'procurations’ de vente du 27 avril 2017 et du 5 juillet 2017 qui aurait pour conséquence de rendre nulles les promesses de vente des 28 avril 2017 et 11 juillet 2017.

Elle indique que dans la procuration pour vendre du 27 avril 2017 pour l’immeuble de Levallois consentie à maître A, ou tout clerc ou employé de son office notarial, il est précisé que :

le signataire avait pour obligation :

— d’exiger tout dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation à recevoir à la signature de l’avant contrat en la comptabilité du notaire devant recevoir l’acte authentique

— de constituer tout séquestre pour quelque cause que ce soit.

Or l’appelante indique que maître B au terme de son mandat spécial n’a pas rempli son obligation d’exiger le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation à son préjudice et au bénéfice de la société Idval, puisqu’il est indiqué dans la promesse du bien de Levallois que 'le promettant accepte que le bénéficiaire ne verse aucune somme garantissant cette indemnité d’immobilisation'.

Elle soutient que cette assertion est contraire à ce qui était prévu dans la procuration puisqu’elle n’a aucunement renoncé à exiger tout dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation.

Elle en déduit que Maître B n’ayant pas respecté les termes de son mandat, la procuration pour vendre en date du 27 avril 2017 qui était de requérir tout dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation au bénéfice de sa mandante ne peut être considérée comme régulière, entraînant nécessairement la nullité de la promesse de vente de l’immeuble de Levallois.

Elle considère que c’est donc à tort que les premiers juges ont cru devoir indiquer que les promesses de vente litigieuses comportaient toutes deux la mention d’une indemnité d’immobilisation mais pas de consignation ni de caution en garantissant le paiement le cas échéant sans vérifier la régularité des procurations pour vendre.

Toujours selon l’appelante, il en est de même pour la procuration pour vendre de Clamart qui ne fait aucunement référence à l’exigence du dépôt de garantie et de la promesse de vente du bien pour laquelle les juges de première instance n’ont pas statué.

M^me Y invoque en outre l’irrégularité des procurations s’agissant des honoraires de commercialisation, dont elle soutient qu’ils étaient dépourvus de cause, puisque le rôle de la société Actuel Immo n’est en effet qu’illusoire, et qu’il en est de même pour celui du notaire qui n’a fait que transmettre les offres de la société Idval.

M^me Y observe que s’il est vrai que l’article 1128 ne fait plus de 'la cause licite dans l’obligation'

une condition de validité, cette disparition ne doit pas être traduite comme emportant la validité d’un contrat sans cause. Elle ajoute que ceci est corrigé par les dispositions de l’article 1167 du code civil qui indiquent que la prestation doit avoir, au moment de la formation du contrat, une contrepartie ni illusoire ni dérisoire et par l’article 1162 du code civil, qui prévoit que le contrat ne peut pas déroger à l’ordre public par son but. Elle considère qu’en introduisant le but du contrat comme critère du contrôle de sa licéité, l’article 1162 renforce l’efficacité de ce qu’il était convenu de qualifier de cause subjective, et que la loi impose de le déterminer en fonction des mobiles qui ont animé les parties au jour de la conclusion du contrat, le juge recherchant le résultat que les parties voulaient atteindre en le concluant.

C’est donc à tort selon elle que les juges de première instance ont cru pouvoir indiquer que la validité de la promesse de Levallois ne saurait être affectée par l’éventuelle nullité de la stipulation mentionnant les honoraires dus aux intermédiaires, ces mêmes juges n’ayant pas statué sur la validité de la promesse de Clamart.

Elle en conclut que, dans ces conditions, la cour ne pourra que juger nulles les promesses en date du 28 avril 2017 pour l’immeuble de Levallois et du 17 juillet 2017 pour l’immeuble de Clamart.

M^me Y invoque également l’absence de bonne foi de la société Idval et indique que c’est à tort que le tribunal croit pouvoir indiquer que la loyauté dans la négociation et l’exécution des contrats ne fait pas peser, sur l’acquéreur, même

professionnel, une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis.

Elle observe que la société Idval Patrimoine ne saurait prétendre à une absence de mauvaise foi quand elle adresse son offre de vente du bien pour un montant de 5 250 000 euros alors qu’elle l’a acquis à un prix de 1 200 000 euros, étant précisé que, contrairement à ce qu’indique la société Idval, il ne s’agit nullement d’un 'simple mailing commercial destiné à tester le marché évoquant que l’immeuble pourrait éventuellement être commercialisé à un prix de 5250000", mais bien d’une offre de vente.

A ce titre, elle fait valoir que, dans ses conclusions de première instance, la société Idval a trompé la religion du tribunal en prétendant que les procédures d’expulsion sont longues et coûteuses et que M^me Y avait intérêt à vendre son bien occupé, alors que c’est elle qui a initié les procédures d’expulsion en 2015 soit plus de deux ans avant la signature des deux contrats.

Elle reproche également à maître B, notaire instrumentaire, à la société Idval et à maître C, son notaire, de ne pas l’avoir avertie du risque de redressement fiscal en cas de vente sous-évaluée.

M^me Y soutient qu’une lecture littérale de l’article 1139 du code civil conduit à admettre que lorsque la dissimulation 'intentionnelle ' par une partie d’une information a eu pour conséquence d’induire son cocontractant en erreur quant à l’estimation du prix de la prestation, le dol est, en tout état de cause, caractérisé.

Elle considère ainsi qu’il est incontestable en l’espèce que la société Idval, professionnelle de l’immobilier avait une parfaite connaissance du marché aussi bien à Levallois qu’à Clamart. Elle précise qu’elle a assigné à jour fixe son notaire maître C en responsabilité.

***

Concernant l’immeuble situé à Clamart, celui-ci a fait l’objet d’une décision de préemption de la mairie, actuellement contestée devant la cour administrative d’appel de Versailles (après jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 14 février 2020) par la société Idval. Malgré son action

en nullité de la promesse de vente, M^me Y a régularisé la vente par acte notarié du 17 juin 2020 au bénéfice de la mairie de Clamart.

La société Idval considère qu’ayant vendu son bien, elle ne dispose plus d’intérêt à agir en nullité de la promesse ou de la procuration. Elle demande ainsi à la cour de déclarer cette demande irrecevable car formée par une personne dépourvue d’intérêt à agir.

M^me Y réplique qu’elle a été contrainte de régulariser la vente qui est obligatoire en matière de préemption et que c’est donc 'avec intérêt’ que la nullité de la promesse litigieuse lui permettrait de se faire indemniser de son préjudice réel, direct et certain sachant que maître C, son notaire, avait évalué cet immeuble dans le projet de déclaration de succession en date du 26 août 2016 à un montant de 1 200 000 euros.

Si M^me Y n’est plus propriétaire du bien de Clamart, elle conserve un intérêt pour agir en nullité de la promesse de vente conclue sur ce bien avec la société Idval, dès lors qu’elle fait valoir que la nullité de cette promesse légitime sa demande de dommages-intérêts.

La demande de la société Idval tendant à voir déclarer irrecevable M^me Y en ses prétentions relatives au bien de Clamart sera donc rejetée.

Il n’est versé qu’une procuration aux débats (pièce 7 de l’intimée) et elle concerne le bien situé à Levallois-Perret. Le document que M^me Y désigne dans son bordereau de pièces sous le numéro 34 'procuration pour vendre immeuble de Clamart’ est en réalité un mandat de vente qui ne comporte aucune référence au paiement d’une indemnité d’immobilisation.

Ainsi aucune irrégularité n’est établie s’agissant du mandat de vendre le bien situé à Clamart.

La procuration relative au bien de Levallois-Perret prévoit que M^me Y donne pouvoir, notamment, à l’effet de 'conclure un avant-contrat de vente portant sur le bien ci-après désigné, exiger tout dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation à recevoir à la signature de l’avant contrat en la comptabilité du notaire devant recevoir l’acte… ' :

L’appelante ne précise pas le fondement juridique de sa demande d’annulation de la promesse de vente, se contentant de soutenir que 'l’irrégularité de la procuration entraîne celle de la promesse'.

Le reproche fait au notaire de n’avoir pas respecté les termes de la procuration en ce qu’il n’a pas fait verser d’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire dès la signature de l’avant contrat (le principe de l’indemnité d’immobilisation fixée à 10% du prix de vente étant bien prévu dans la promesse) n’est pas susceptible de constituer une cause d’annulation de la promesse subséquente. En effet, si l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la promesse unilatérale de vente prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire, ce texte ne s’applique qu’aux promesses définies à l’article précédent, à savoir les promesses unilatérales d’une durée de plus de 18 mois, alors qu’en l’espèce la promesse était consentie pour 6 mois.

S’agissant de la rémunération des intermédiaires ayant négocié les promesses de vente, le jugement entrepris indique à juste titre que leur validité ne saurait être affectée par l’éventuelle nullité de la stipulation mentionnant les honoraires dus aux intermédiaires en application de conventions distinctes conclues avec ces tiers, stipulation qui ne saurait être considérée comme un élément essentiel à la finalité de la vente.

Il convient en outre de noter, comme l’indique à raison l’intimée, que si une quelconque nullité pouvait être encourue sur le fondement de la clause d’indemnisation des intermédiaires, il s’agirait d’une nullité relative qui ne pourrait donc être soulevée que par la partie que la loi entend protéger,

c’est-à-dire ici le débiteur de l’indemnisation, soit la société Idval, puisque les honoraires en cause, qui s’ajoutaient au prix de vente, étaient à sa seule charge.

En tout état de cause, à supposer que les clauses relatives à la rémunération du notaire et de l’agent immobilier soient annulées, cette nullité n’affecterait pas la validité des promesses litigieuses, en application de l’article 1184 du code civil.

C’est à raison que le tribunal a jugé que les promesses comportaient un but licite et des prestations réciproques qui n’étaient ni illusoires ni dérisoires

Les moyens de l’appelante tirés du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation et de l’irrégularité de la rémunération des intermédiaires ne sont donc pas susceptibles d’entraîner l’annulation des promesses de vente en cause.

Par ailleurs, ainsi que l’a justement rappelé le tribunal, la loyauté dans la négociation et l’exécution des contrats ne fait pas peser, sur l’acquéreur, même professionnel, une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis. L’absence de partage des informations des parties sur les prix du marché immobilier ne saurait constituer un dol et l’acquéreur, même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis.

En outre, il est intéressant d’observer qu’au moment de la signature des promesses litigieuses, M^me Y avait eu connaissance de l’estimation par son notaire de ses biens à un montant supérieur aux prix de vente. En effet, dans l’assignation qu’elle a rédigée à l’encontre de son notaire maître C, elle écrit : 'en août 2016, pour les besoins de la succession et dans la perspective d’une vente, les deux immeubles faisaient l’objet d’une évaluation comme suit :

— l’immeuble de Levallois-Perret était estimé à la somme de 1 850 000 euros

— l’immeuble de Clamart était estimé à une somme 'comprise’ 1 200 000 euros', l’intéressée citant au soutien de ses dires le 'projet de déclaration de succession d’août 2016".

Par ailleurs, dans le cadre de la présente instance, l’appelante produit un rapport d’expertise de la valeur vénale de l’immeuble de Clamart, établi le 14 mars 2016 à la demande de la tutrice de sa mère concluant à une valeur de 813 000 euros.

Il en résulte que M^me Y peut difficilement arguer d’une quelconque ignorance sur la valeur alléguée de ses biens.

Elle n’invoque ni ne caractérise de manoeuvre ou de mensonge de son cocontractant.

S’agissant du risque de redressement fiscal, le tribunal a rappelé à raison que l’article L 17 du livre des procédures fiscales permettait à l’administration de rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien quand ce prix ou cette évaluation paraissait inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis, et que cette disposition imposait au vendeur d’immeuble une certaine vigilance quant au niveau de prix auquel il vendait.

Les premiers juges ont ainsi constaté que cette prudence lui incombe ainsi, le cas échéant, qu’au notaire l’ayant mise en relation avec la société Idval, et étant intervenu à la négociation, en sorte qu’elle ne saurait en faire grief à l’acquéreur dont elle était libre de refuser ou de négocier l’offre.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a rejeté la demande principale de M^me Y ainsi que ses demandes accessoires à titre de dommages-intérêts, devenues sans objet, et de le compléter s’agissant du bien de Clamart en rejetant toutes les demandes formées du chef de ce bien.

La SAS Idval Patrimoine a levé l’option d’achat de l’immeuble de Levallois-Perret dans les conditions convenues, par lettre au notaire du 19 octobre 2017, avant son expiration et a fait virer les fonds sur le compte de la SCP B Debadier Lamoril le 23 octobre 2017.

La promesse comportait tous les éléments caractérisant le consentement précis des deux parties sur la chose et son prix au sens de l’article 1583 du code civil.

Le jugement sera ainsi également confirmé en ce qu’il a jugé parfaite la vente du bien de Levallois-Perret, l’appelante ne développant d’ailleurs aucun argument pour contester que la société Idval a bien levé l’option et qu’elle est contrainte, de par les termes de la promesse de vente, de lui vendre le bien de Levallois-Perret.

Rien ne justifie donc la demande de M^me Y d’ordonner à la société Idval de procéder à la radiation des formalités publiées au service de la publicité foncière de Nanterre, relatives à la publication du procès-verbal de carence et de l’assignation en référé en date du 17 novembre 2017, pour l’immeuble de Levallois.

Sur les demandes de la société Idval

La société Idval sollicite que le jugement soit réformé en ce qui concerne les modalités d’exécution forcée de la vente en indiquant qu’il ressort clairement de l’attitude de M^me Y qu’elle utilise absolument tous les moyens à sa disposition en vue de faire échec à l’exécution du contrat de vente qu’elle a signé, qu’il est tout à fait prévisible que celle-ci poursuive ses efforts en ce sens jusqu’au moment du transfert effectif de propriété si celui-ci devait s’effectuer par acte notarié et que celle-ci pourrait alors tenter de tirer avantage de l’article L213-8 alinéa 2 du code de l’urbanisme (prévoyant que la réitération par acte authentique doit intervenir dans un délai de trois ans à compter de la décision de la mairie de renonciation au droit de préemption) en adressant une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner préalable à la signature de l’acte de vente notarié. Ce faisant, celle-ci ferait alors courir le risque d’exercice irrégulier d’un droit de préemption par la mairie, aux dépens de la société Idval.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que la vente du bien était parfaite et dit que la décision valait acte de vente. Il est désormais inutile de laisser un délai aux parties pour régulariser l’acte authentique devant notaire, s’agissant d’une simple possibilité, et le jugement fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, sans réitération par acte notarié. Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a accordé un délai de deux mois pour régulariser la vente par la signature d’un acte authentique.

La société Idval indique que le refus d’exécuter la promesse de vente, la procédure intentée en première instance et maintenant l’appel interjeté par M^me Y ont pour effet de la priver de la jouissance du bien dont elle est juridiquement propriétaire depuis la date de levée d’option, ce qui constitue une violation manifeste et continue de son droit de propriété. Elle considère que depuis la levée d’option du 19 octobre 2017, M^me Y est en réalité possesseur de mauvaise foi de l’immeuble.

Elle précise que ce préjudice ne résulte pas, comme semble le comprendre l’appelante, de l’inexécution de la décision de première instance, puisqu’en effet celle-ci n’est pas assortie de l’exécution provisoire, mais bien de la privation de jouissance résultant du refus infondé de M^me Y d’exécuter la promesse de vente, et des procédures abusives ayant suivi.

Ainsi, au vu du caractère dilatoire et abusif de l’appel (ainsi que de la procédure de première instance), elle sollicite que M^me Y soit condamnée au paiement de dommages et intérêts correspondant à la valeur locative de l’immeuble depuis la date de levée d’option, estimée à 15 000 euros par mois, soit 390 000 euros à la date de la déclaration d’appel, ainsi que 15 000 euros par mois

supplémentaire à compter du 19 décembre 2019 et ce jusqu’à l’entrée en jouissance effective. A la date de l’audience de plaidoirie (15 avril 2021), ce préjudice pourra selon l’intimée s’estimer à environ 630 000 euros.

Elle précise que la réparation de ce préjudice, correspondant à la privation de l’usus, est distincte de l’action en restitution des fruits perçus (article 549 du code civil), correspondant à la privation du fructus, action qu’elle engagera dans le cadre d’une procédure distincte.

Toutefois, l’erreur même grossière sur le bien fondé d’une demande ne suffit pas à caractériser un abus de procédure, et la demande de dommages et intérêts formée par l’intimée, fondée sur l’abus de procédure qu’aurait commis M^me Y, ne peut prospérer.

La demande de dommages-intérêts formée par l’intimée sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Succombant en appel, M^me Y sera condamnée aux dépens y afférents. Elle versera une somme de 4 000 euros à la société Idval au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de la société Idval Patrimoine tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M^me Y relatives au bien de Clamart.

Confirme le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant octroyé un délai de deux mois aux parties pour signer l’acte de vente.

Statuant à nouveu du chef infirmé, complétant et ajoutant :

Rejette toutes les demandes de M^me Y en ce comprises celles relatives à la procuration de vente et à la promesse de vente conclue pour le bien sis à Clamart.

Dit que le jugement vaut vente et qu’il fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, sans réitération par acte notarié.

Rejette la demande de dommages-intérêts de la société Idval Patrimoine.

Condamne M^me Y à payer à la société Idval patrimoine la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne M^me Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame J-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,