COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 DECEMBRE 2021

N° RG 21/01099 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UKLG

AFFAIRE :

S.A. GECINA

C/

S.A.R.L. PARASENS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 08 Février 2021 par le Juge de la mise en état de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/04157

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Delphine LAMADON

M^e Dan ZERHAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. GECINA

[…]

[…]

Représentant : M^e Delphine LAMADON de la SELARL KARILA DE VAN ET LAMADON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 418 – N° du dossier GECINA – Représentant : M^e Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0264

APPELANTE

****************

S.A.R.L. PARASENS

N° SIRET : 537 53 7 7 63

[…]

[…]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 21078033

Représentant : M^e Marc BENSIMHON de la SCP BENSIMHON Associés, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0410 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2011 à effet au 1er octobre 2011, la société Horizons -aux droits de

laquelle vient la société Gecina- a donné à bail à la société Parasens un local commercial situé au

rez-de-chaussée de l’immeuble dénommé « Tour Horizons », situé […], […]

Billancourt, pour exercer l’activité de 'parapharmacie, diététique, centre d’amincissement, de soins corporels,

massages, esthétique'.

Par acte du 2 avril 2019, la société Genica a fait délivrer à la société Parasens un commandement de payer

visant la clause résolutoire, à hauteur de 99.323,01 €.

Par acte du 30 avril 2019, la société Parasens a fait assigner la société Gecina en sollicitant notamment la

fixation du loyer à la somme de 3.340 € HT et HC par mois rétroactivement au 1er octobre 2018, la

suspension des effets de la clause résolutoire, au motif du manquement par la bailleresse à son obligation de

délivrance.

La société Gecina a demandé, par voie d’incident, au juge de la mise en état de condamner la société Parasens

:

— au paiement provisionnel de la somme de 149.721,39 € TTC à valoir sur l’arriéré locatif dont elle est

redevable,

A titre subsidiaire,

— au paiement provisionnel de la somme de 40.080 € au titre de l’arriéré locatif que cette dernière a reconnu

devoir pour l’année 2019, dans son assignation du 30 avril 2019,

— au paiement provisionnel de la somme de 10.020 € au titre de l’arriéré locatif que cette dernière a reconnu

devoir pour la période d’octobre à décembre 2018, dans son assignation du 30 avril 2019,

— au paiement provisionnel de la somme de 6.680 € au titre de l’arriéré locatif que cette dernière a reconnu

devoir pour la période de janvier et février 2019, dans son assignation du 30 avril 2019.

Par ordonnance du 8 février 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté la société Gecina de toutes ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les demandes au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi que la condamnation aux dépens,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 27 mai 2021, en invitant la société Gecina à conclure pour

cette date.

Par déclaration du 18 février 2021, la société Gecina a interjeté appel de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 23 juin 2021, la société Gecina demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Gecina de toutes ses demandes et dit n’y

avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau :

A titre principal,

— Condamner la société Parasens au paiement provisionnel de la somme de 128.000 € TTC à valoir sur

l’arriéré locatif dont elle est redevable en application du protocole d’accord du 1er mars 2016 conclu entre les

parties,

A titre subsidiaire,

— Condamner la société Parasens au paiement provisionnel de la somme de 56.112 € TTC à valoir sur l’arriéré

locatif dont elle s’estime elle-même redevable dans ses écritures,

En tout état de cause,

— Condamner la société Parasens au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, et dire que ces derniers

pourront être directement recouvrés par la société Karila, conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 22 juin 2021, la société Parasens demande à la cour de :

A titre principal :

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre le 8 février

2021 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

Si la cour d’appel de céans décidait d’infirmer l’ordonnance du 8 février 2021, il est demandé de:

— Ramener le montant du loyer réclamé par la société Gecina à la somme de 3.340 € HT/ HC / mois

correspondant à la valeur locative fixée par l’expert amiable dans son rapport du 16 avril 2019, à compter du

mois de septembre 2018, correspondant à la pose des échafaudages et barrières de sécurité,

En conséquence :

— Condamner la société Gecina à restituer à la société Parasens la somme de 15.143,36 € HT correspondant au

trop versé de loyer sur la période du mois de septembre 2018 au mois de décembre 2018,

— Ordonner une compensation réciproque des dettes des parties,

— Accorder à la société Parasens les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter des sommes mises à sa

charge, à savoir :

— Paiement de la somme de 2.000 € par mois pendant 23 mois,

— Paiement du solde au 24ème mois,

A titre plus subsidiaire :

Si la cour d’appel de céans décidait d’infirmer l’ordonnance du 8 février 2021 et de faire droit à la demande à

titre principal de la société Gecina, de :

— Accorder à la société Parasens les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter des sommes mises à sa

charge, à savoir :

— Paiement de la somme de 2.000 € par mois pendant 23 mois,

— Paiement du solde au 24ème mois,

En tout état de cause :

— Débouter la société Gecina de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Gecina à verser à la société Parasens la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du

code de procédure civile,

— Condamner la société Gecina aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé que le juge de la mise en état était saisi par la société Gecina d’une demande aux fins de

condamnation de la société Parasens au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif et au titre des frais

irrépétibles, par la société Parasens d’une demande tendant à se déclarer incompétent au profit du juge du

fond, subsidiairement tendant à ramener le montant du loyer à 3.340 € au 1er octobre 2018, et en tout état de

cause à lui accorder les plus larges délais de paiement.

Le juge de la mise en état a considéré que la tour Horizons dans laquelle est implantée la société Parasens était

affectée de nombreux désordres (chute de béton en façade, local commercial de la société Parasens masqué

par des échafaudages), qu’une expertise judiciaire était en cours, et retenu que la demande de provision de la

société GECINA se heurtait à des contestations sérieuses, pour la débouter de toutes ses demandes principales

et subsidiaires.

L’acte d’appel porte sur le fait que l’ordonnance a débouté la société Gecina de toutes ses demandes, et dit n’y

avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de l’ordonnance qu’il critique expressément,

Sur la demande de provision

La société Genica relève que le contrat de bail contient des clauses de renonciation à recours, en ce compris

pour trouble et/ou privation de jouissance, de sorte que le preneur ne pouvait demander réparation au bailleur

du fait des désordres litigieux. Elle ajoute que seule une impossibilité totale d’exploiter les lieux peut

caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et qu’il revient au preneur de justifier

qu’un tel manquement imputable au bailleur est la cause de son trouble de jouissance, ce qui n’est pas établi.

Elle conteste l’expertise non contradictoire de la société Parasens, comme les faits postérieurs à février 2020.

Elle souligne que la société Parasens se reconnaît redevable d’une partie de loyer. Elle détaille ses demandes

de provision et écarte la compensation sollicitée par la société Parasens.

La société Parasens dénonce les manquements graves de la société Genica à son obligation de délivrance, des

pierres tombant de la façade de l’immeuble, et les échafaudages rendant son local invisible des passants,

entraînant une baisse très nette de son chiffre d’affaires. Elle ajoute que son personnel et ses clients doivent

utiliser un sas pour accéder à son local, passage fermé lors de la 2ème chute de pierres. Elle fait état du départ

de tous les locataires de la tour, de l’absence de chauffage et de climatisation depuis plusieurs mois, et

dénonce le refus de toute transaction du bailleur alors que la valeur locative du local a été gravement

impactée, comme l’a établi l’expert amiable missionné. Elle souligne l’importance de son préjudice chiffré par

son expert comptable, et relève que la cour ne doit pas apprécier l’applicabilité d’une clause de renonciation à

recours à l’encontre du bailleur, clause privée d’effet en cas de gène trop importante. Elle fait état de

l’existence de contestations sérieuses quant au quantum des sommes réclamées par la société Genica, qui omet

de comptabiliser certains paiements et a renoncé au paiement de la taxe foncière. Elle sollicite subsidiairement

que la valeur locative soit ramenée à dire d’expert, et de lui accorder des délais de paiement.

***

L’article 1719 du code civil prévoit notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il

soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état

de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du

bail.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa

désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute

autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est

pas sérieusement contestable.

Il ressort des pièces produites que la tour Horizon, dans laquelle se situe le local donné en location par la

société Genica à la société Parasens, parait présenter de nombreux désordres qui ont incité la société Genica à

assigner en référé les intervenants à l’acte de construire et occupants des locaux donnés à bail – dont la société

Parasens- aux fins de désignation d’un expert judiciaire, désignation effectuée par ordonnance de référé du

tribunal de grande instance de Paris du 6 février 2019.

Ainsi, du fait du détachement d’un panneau de façade en septembre 2018, ont été mises en place des mesures

de protection constituées de clôtures de chantier au pied de l’immeuble ainsi qu’un ensemble d’échafaudage

protégeant l’entrée du local commercial Parasens, ce qui préjudicie à la visibilité de sa façade et de sa vitrine,

le local étant ainsi moins attractif et d’un accès malaisé.

Si le bailleur fait état de clauses du contrat de bail par lequel le preneur aurait renoncé à tout recours en cas de

trouble de jouissance, l’appréciation de l’applicabilité de ces clauses ou du fait qu’elles devraient être écartées

en cas de gène trop importante à l’exploitation du local donné à bail, relève du débat sur le fond.

Pour autant, si la société Parasens fait état d’une baisse importante de son chiffre d’affaires, il ressort des

pièces qu’elle verse qu’elle n’a pas cessé son activité, qu’elle a poursuivie en 2017, 2018, 2019 et 2020. Or, le

refus total de paiement du loyer ne peut être justifié qu’en cas d’impossibilité totale d’exploitation.

Par ailleurs, les désordres affectant l’immeuble justifiant l’expertise judiciaire en cours et l’instauration des

mesures de protection n’apparaissent pas imputables au bailleur, et il n’est pas établi que l’atteinte à la

jouissance des locaux par le preneur lui soit imputable.

Si la société Genica souligne que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire

sollicitée par une seule partie, il résulte des pièces que l’existence des désordres affectant la jouissance des

locaux par la société Parasens est démontrée et qu’ils présentent un déficit de commercialité, ce dont la société

Genica doit avoir conscience au vu du protocole d’accord conclu entre les parties le 1er mars 2016 par lequel

elle avait consenti 'un abattement supplémentaire sur le loyer, et ce pour la période du 1er janvier 2016 au 31

décembre 2019' et s’était engagée pour le développement commercial de la zone.

Ce protocole a fixé le loyer global annuel hors taxes et hors charges à 90.000 € pour l’année 2019, et à

100.000 € pour l’année 2020, et la demande de la société Genica porte sur 108.000€ TTC au titre de l’année

2019 et de 16.666 € au titre des mois de janvier et février 2020.

Aussi, l’existence de l’obligation au paiement du loyer n’étant pas sérieusement contestable, il convient de

condamner la société Parasens au paiement d’une provision, et l’ordonnance sera infirmée sur ce point.

Cependant, au vu des éléments versés au débat dont il résulte une réduction nette de l’attractivité et de la

commercialité du local loué et une baisse sensible du chiffre d’affaires de la société Parasens, ainsi que du

rapport d’expertise dressé à la demande de cette société et soumis à la contradiction, il convient de retenir,

pour servir de base de calcul de la provision demandée par la société Genica, la valeur locative retenue par

l’expert missionné par la société Parasens, soit 40.070 € HT/an.

Le versement de la somme de 8.850 € allégué par la société Parasens étant insuffisamment justifié, il n’en sera

pas tenu compte.

En conséquence, le montant de la provision sera fixé à 46.748 € HT (40.070 € au titre de l’année 2019, 6.678 €

au titre des mois de janvier et février 2020).

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état d’accorder des délais de paiement.

Sur les autres demandes

La société Parasens, succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens de 1ère instance et

d’appel. Il ne sera pas fait droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Infirme l’ordonnance du 8 février 2021, sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit aux demandes présentées sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Parasens au paiement de la somme de 46.748 € au titre d’une provision sur les loyers de

l’année 2019 et des mois de janvier et février 2020,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Parasens au paiement des entiers dépens de 1ère instance et d’appel, lesquels pourront

être directement recouvrés par la société Karila, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,