COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50B

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2021

N° RG 20/03295 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T6JX

AFFAIRE :

A Y

…

C/

SA FONCIA BRETTE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 24 Juin 2020 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 2019F00301

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Valérie RIVIERE-DUPUY

M^e Anne-laure DUMEAU,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 – N° du dossier 2019029 par M^e VANNIER

Monsieur X C

né le […] à ACRI

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 – N° du dossier 2019029 par M^e VANNIER

Monsieur Z C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 – N° du dossier 2019029 par M^e VANNIER

[…]

N° SIRET : 384 51 8 4 45

[…]

[…]

Représentant : M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 – N° du dossier 2019029 par M^e VANNIER

APPELANTS

****************

SA FONCIA BRETTE

N° SIRET : 382 830 818

[…]

[…]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 42799

Représentant : M^e Erwan DINETY, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bruno NUT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Z GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

M. A Y, MM. X et Z C, et la société civile Sogalame (ci-après les

vendeurs), représentant 100% des actionnaires de la société Groupe Normile Immobilier (ci-après la société

Normile), ont cédé la totalité des actions de la société Normile à la société Foncia Brette (ci-après la société

Foncia).

Un protocole a été signé entre les parties le 25 avril 2017 mentionnant un prix prévisionnel de cession de

1.952.790 euros, le prix définitif devant être fixé par accord entre les parties sur la base des données

comptables arrêtées au 30 avril 2017.

Les parties ne se sont pas mises d’accord sur le prix définitif dans les délais prévus au protocole d’accord, les

vendeurs ayant retenu un prix définitif de cession de 2.838.900,84 euros et l’acquéreur Foncia un prix de

2.491.996 euros qui a été réglé par Foncia. Les vendeurs ont mis en demeure Foncia, le 29 octobre 2018, de

leur régler la somme de 346.904 euros au titre de l’écart de prix.

Cette mise en demeure est restée sans effet et c’est dans ces conditions que par acte signifié le 10 avril 2019,

M. Y, MM. X et Z C et la société Sogalame ont assigné la société Foncia devant

le tribunal de commerce de Versailles, aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 346.904 euros

avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2017.

Par jugement du 24 juin 2020, le tribunal de commerce de Versailles a :

— Débouté M. A Y, M. X C, M. Z C et la société civile Sogalame

de leur demande de paiement ;

— Condamné in solidum M. A Y, M. X C, M. Z C et la société

civile Sogalame à payer à la société Foncia Brette la somme de 2.000 euros en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné M. A Y, M. X C, M. Z C et la société civile

Sogolame aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 15 juillet 2020, M. A Y, M. X C, M. Z C, et

la société Sogalame ont interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 4 mai 2021, M. Y, M. X C, M. Z

C, la société Sogalame demandent à la cour de :

— Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Versailles le 24 juin

2020,

En conséquence,

— Condamner la société Foncia Brette à payer à M. A Y, M. X C, M. Z

C et à la société Sogalame la somme de 432.919 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8

novembre 2017,

— Débouter la société Foncia Brette de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Foncia Brette à payer à M. A Y, M. X C, M. Z

C et à la société Sogalame la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 28 mai 2021, la société Foncia Brette demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 24 juin 2020 du tribunal de commerce de Versailles en toutes ses dispositions ;

— Débouter M. A Y, MM. X et Z C et la société Sogalame de l’ensemble

de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. A Y, MM. X C et Z et la société Sogalame à

payer à la société Foncia Brette la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au

titre de la procédure d’appel ;

— Condamner M. A Y, MM. X et Z et la société Sogalame aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2021.

Sur ce, la cour,

Sur la procédure

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée et l’examen des pièces de la procédure ne révèle l’existence

d’aucune fin de non-recevoir susceptible d’être relevée d’office.

L’article 901 du code de procédure civile dispose que la déclaration d’appel est faite par acte contenant

notamment les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à

l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Il ressort de l’article 562 alinéa 1er du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891

du 6 mai 2017, que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément

et de ceux qui en dépendent.

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile la cour ne statue,

dans la limite de l’effet dévolutif de l’appel, que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières

conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la

discussion, étant précisé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est

déterminé par les prétentions respectives des parties.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs écritures

conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Sur le fond

Sur la fixation du prix de cession

M. Y, MM, X et Z C et la société Sogalame exposent que le protocole d’accord

signé avec la société Foncia prévoyait un délai de 3 mois à compter de la

date de transmission à cette société de la situation comptable du 30 avril 2017, pour qu’elle leur notifie ses

éventuelles observations. Ils considèrent que le délai de 3 mois s’étant écoulé, la société Foncia, qui est

réputée avoir accepté la situation comptable, ne pouvait plus contester le prix définitif de la cession tel qu’ils

lui ont notifié. Ils considèrent que le tribunal n’aurait pas dû les débouter de leur demande en paiement dont le

mode de calcul repose sur les dispositions du protocole d’accord. Ils demandent à la cour de fixer le prix de

cession et de condamner la société Foncia à leur payer le solde du prix de cession.

La société Foncia répond que le délai initial de 3 mois a été respecté, que les derniers éléments d’analyse lui

ayant été transmis le 3 octobre 2017 le délai pour faire valoir ses observations n’était pas expiré, et qu’en outre

le protocole d’accord ne prévoit pas de déchéance du droit à contester la situation comptable intermédiaire.

Elle estime que les appelants sont mal fondés à prétendre voir fixer judiciairement le prix définitif de cession

considérant qu’à défaut d’accord sur la situation comptable intermédiaire ils devaient saisir ou faire désigner

un cabinet indépendant chargé de trancher tout point technique et toute contestation.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que :

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le protocole d’accord signé entre les parties le 25 avril 2017 prévoit en son titre II intitulé "Convention

synallagmatique de cession d’actions« , chapitre II intitulé »Prix définitif de cession« , article 1 »Détermination

du prix définitif de cession" que la valorisation définitive de 100% des actions composant le capital social de

la société sera déterminée par :

— la valeur de la clientèle de la société du Groupe Normile au 30 avril 2017, arrêtée en fonction des honoraires

annuels hors taxes de « Gestion Locative » sur loyers et charges encaissés par la société du 1er mai 2016 au 30

avril 2017 correspondant aux mandats de gestion immobilière existant et non dénoncés à la date du 1er mai

2017 dont la liste sera remise par le cessionnaire le jour de la signature des ordres de mouvement matérialisant

l’accord, des honoraires annuels hors taxes de « Location » sur la même période, nets de toute rétrocession, et

des honoraires annuels hors taxes de « transactions » réalisées également sur la même période et nets de toute

rétrocession, les coefficients retenus pour la valorisation prévisionnelle de la clientèle de la société seront

identiques pour la valorisation définitive de la clientèle,

— majorée :

.des montants de la valeur nette comptable de l’actif circulant qui résulteront de la situation comptable

intermédiaire de la société arrêtée à la date du 30 avril 2017,

.des frais de transformation en société par simplifié (sic) de la société soit 3.881 € HT,

.de la somme correspondante à l’économie d’impôt réalisée sur les déficits reportables de la société au 31 mars

2017,

— minorée des montants des valeurs comptables des provisions pour risques et charges et des dettes qui

résulteront de la situation comptable intermédiaire de la société arrêtée au 30 avril 2017.

Il est précisé que la valorisation définitive de la clientèle d’administration de biens attachée au fonds de

commerce de la société sera majorée des honoraires relatifs à la gestion des lots appartenant aux cédants (dont

la liste est annexée à la convention) uniquement si un mandat de gestion est signé pour une durée de trois ans

moyennant un taux d’honoraire HT de gestion fixé à 3,5% hors GLI et un taux d’honoraires HT de gestion fixé

à 1% hors GLI pour les bureaux situés à Dreux, […] et […] pré.

Les articles 2 et 3 du chapitre II du titre II du protocole d’accord stipulent notamment que :

2. Situation comptable intermédiaire

-"une situation comptable intermédiaire de la société arrêtée au 30 avril 2017 sera établie,…, par l’expert

comptable de la société, mandaté par les cédants",

-"cette situation comptable intermédiaire de la société arrêtée à la date du 30 avril 2017 devra être transmise

à la cessionnaire pour au plus tard le 30 juin 2017",

-"les cédants s’engagent à transmettre à la cessionnaire pour cette date l’ensemble des pièces comptables

nécessaires pour vérifier le bien fondé des écritures comptabilisées dans la situation comptable intermédiaire

au 30 avril 2017…",

-"la cessionnaire disposera d’un délai de trois mois à compter de la réception de la situation comptable

intermédiaire pour notifier aux cédants par lettre recommandée avec accusé de réception (la 'Notification'),

ses éventuelles observations sur ladite situation comptable intermédiaire, ainsi que, s’ils existent, les montants

contestés et, en conséquence, son propre projet de situation comptable intermédiaire arrêté à la date du 30

avril 2017 reflétant ses contestations",

- 'tout retard dans la remise de la situation comptable intermédiaire arrêtée à la date du 30 avril 2017 et/ou

des documents d’analyse repoussera d’autant le délai de la Notification',

3. Désaccord sur la situation comptable intermédiaire

- 'à défaut d’accord entre les parties sur la situation comptable intermédiaire dans un délai de 30 jours ouvrés

à compter de la réception de la Notification, délai au cours duquel les cédants pourront faire connaître leurs

observations, les parties feront appel à un cabinet d’expertise ou d’audit indépendant désigné d’un commun

accord… pour statuer sur les points litigieux',

- 'à défaut d’accord entre les parties sur le choix du cabinet indépendant, dans un délai de 10 jours ouvrés à

l’expiration du délai de 30 jours ci-dessus défini, iI sera désigné par monsieur le président du tribunal de

commerce de Chartres (28) statuant à la requête de la partie la plus diligente',

- '… la décision du cabinet indépendant liera définitivement les parties'.

L’article 4 du protocole d’accord dispose que 'l’accord des parties sur la situation comptable intermédiaire et

sur le prix définitif de cession sera matérialisé par la signature entre elles d’un document intitulé 'Arrêté du

prix définitif'. Un premier projet d''arrêté du prix définitif’ sera adressé par la cessionnaire aux cédants

concomitamment à la notification visée à l’article 2 ci-dessus ou, à défaut de notification, à l’issue du délai de

3 mois visé à l’article 2 ci-dessus.'

Une situation intermédiaire devait être établie au 30 avril 2017 et transmise à la société Foncia au plus tard le

30 juin 2017.

Il n’est pas contesté que le 1er juillet 2017, M. X E a adressé à la société Foncia les documents

comptables établis par le cabinet d’expertise comptable Fiteco correspondant à la situation comptable arrêtée

au 30 avril 2017 comme indiqué dans le courriel, reçus le 3 juillet 2017. La société Foncia a ensuite reçu les

grand-livres comptables le 4 juillet 2017. Elle a également reçu la liasse fiscale arrêtée au 31 mars 2017 de la

société Normile et la justification des déficits reportables le 3 octobre 2017.

Les vendeurs ont informé la société Foncia par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11

octobre 2017 qu’en l’absence de notification d’observations de sa part, la situation comptable intermédiaire

qu’ils ont arrêtée au 30 avril 2017 constitue la situation comptable devant servir de base à l’arrêté du prix

définitif.

Or, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le délai de 3 mois au cours duquel la société Foncia

devait établir la 'Notification’ a expiré, conformément à l’article 2 du chapitre II du titre II du protocole

d’accord, le 3 janvier 2018 après qu’elle ait eu connaissance de toutes les pièces comptables produites à l’appui

de la situation comptable intermédiaire et nécessaires pour vérifier le bien fondé des écritures comptabilisées,

telles que la liasse fiscale arrêtée au 31 mars 2017 et les justificatifs des déficits reportables.

Le 31 octobre 2017, la société Foncia a proposé 'une réunion avec vous et votre expert-comptable … Ie

rendez-vous devra être fixé avant le 15 novembre 2017, proposition de notre prix le 30 novembre 2017 au

plus tard'.

Le 8 novembre 2017 les vendeurs ont adressé à la société Foncia un 'décompte du prix définitif’ arrêté à la

somme de 2.838.900,84 euros sur la base de la situation adressée le 1er juillet 2017, mettant cette dernière

société en demeure de verser le solde du prix avant le 13 novembre 2017.

Les parties se sont rencontrées finalement le 20 novembre 2017. Il ressort de l’échange de courriels intervenus

postérieurement que concernant le 'Groupe Normile, l’acquéreur a fait part au cours de l’entretien de ses

contestations portant sur l’arrêté comptable du 30 avril 2017".

Ainsi, la société Foncia a exprimé ses observations et son désaccord sur la situation comptable intermédiaire

lors de la réunion du 20 novembre 2017, soit dans le délai de trois mois qui a expiré le 3 janvier 2018.

Elle a aussi remis aux vendeurs sa proposition de prix définitif.

Les vendeurs ont ensuite écrit à la société Foncia le 24 novembre 2017 à propos de la liste d’observations

entraînant une variation sensible du prix définitif et estimant à nouveau que ces observations étaient

totalement hors délai et n’avaient plus à être prises en considération.

Le 30 novembre 2017 la société Foncia a adressé aux vendeurs 'l’arrêté du prix définitif de la société

GROUPE NORMILE IMMOBILIER’ fixant la cession à la somme de 2.491.996 euros et a réglé la somme de

453.191 euros le 20 décembre 2017.

Il ressort de ces éléments que chacune des parties a fixé le prix qu’elle estimait définitif, sans qu’aucun accord

ne soit trouvé entre elles sur la situation comptable intermédiaire, ce qui aurait dû conduire à la mise en

oeuvre de la procédure définie au protocole d’accord. En effet, le protocole d’accord prévoit qu’en cas de

désaccord sur la situation comptable intermédiaire, les parties feront appel à un cabinet d’audit indépendant

désigné soit d’un commun accord, soit par le président du tribunal de commerce de Chartres saisi par la partie

la plus diligente, pour statuer sur les points litigieux, étant précisé que les parties ont voulu que la décision qui

sera prise par ce cabinet d’audit indépendant les lie définitivement.

Ainsi, le contrat prévoyant les modalités de détermination de la situation comptable intermédiaire, nécessaire

pour fixer le prix de vente définitif, ayant force de loi entre les parties, la société Foncia est fondée à soutenir

que les appelants auraient dû demander la désignation d’un cabinet indépendant pour voir fixer ce prix.

Faute de cette désignation et de détermination du prix dans les conditions fixées par les parties, les appelants

ne sont pas fondés en leur demande en paiement du solde du prix de cession.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les cédants de leur demande, sauf à substituer les

motifs du jugement en ce que ce débouté est prononcé en raison du défaut de saisine du cabinet d’audit

indépendant tel que prévu par le contrat.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Etant par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société Foncia les frais irrépétibles par elle exposés en

cause d’appel, M. A Y, M. X C, M. Z C, et la société Sogalame

seront condamnés à lui payer une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure

civile.

Ces derniers qui succombent en cause d’appel seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. A Y, M. X C, M. Z C, et la société Sogalame à

payer à la société Foncia la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. A Y, M. X C, M. Z C, et la société Sogalame

aux dépens.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,