COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53J

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2021

N° RG 20/05962 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UFXT

AFFAIRE :

SA SOCIETE GENERALE cette qualité audit siège

C/

Y X

S.C.I. LES DOCKERS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° chambre : 3

N° RG : 18/00125

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 02.12.2021

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU avocat au barreau de VERSAILLES

M^e C D avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA SOCIETE GENERALE

N° Siret : 552 120 222 (RCS Paris)

[…]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 42848

APPELANTE

****************

Mademoiselle Y X

née le […] à Orsay

de nationalité Française

[…]

[…]

S.C.I. LES DOCKERS

N° Siret : 441 331 048 (RCS Versailles)

[…]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e C D, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 105 – N° du dossier 26186

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Novembre 2021, Madame A GUYON-B, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame A B, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte de vente notarié reçu le 28 mars 2002 la Société Générale a consenti à la SCI Les Dockers un prêt d’un montant de 236.295,97 euros au taux d’intérêt de 6.55 % l’an, remboursable en 144 mensualités, destiné à l’acquisition d’un immeuble à usage artisanal et commercial situé 9 et […] à Rambouillet (78) comprenant un hall d’entrée, un magasin d’exposition, des bureaux, un grand atelier, des sanitaires et, à l’étage, un appartement de fonction comprenant une pièce, salle de bains, bureau et, à part, une salle de pièces détachées, étant précisé que ce lotissement était composé des parcelles BL n°9 (d’une contenance de 14a 90ca) et […] (d’une contenance de 4a 99ca).

Le prix de vente s’établissait à la somme de 472.591,95 euros, la Banque Régionale de l’Ouest consentant à la SCI un second prêt d’un montant équivalent par ce même acte et chacune de ces banques a inscrit un privilège de prêteur de deniers, l’inscription de la Société Générale à la Conservation des hypothèques de Rambouillet (volume 2002 V n° 895) ayant pour terme le 28 mars 2016.

Au constat d’impayés à compter de juillet 2007 et à la suite de vaines mises en demeure adressées en septembre 2010 (pour un montant de 212.619,66 euros) puis en juillet 2011 à la SCI ainsi qu’aux époux X, associés de cette SCI qui, selon ce même acte notarié, se sont portés cautions solidaires à concurrence de 50% du prêt, soit 158.547 euros incluant le principal, intérêts, pénalités, frais, commission et accessoires, indemnité de résiliation (ceci dans la limite de leur engagement), la Société Générale a initié, en vertu dudit titre exécutoire, diverses mesures d’exécution forcée tant à l’encontre de la SCI que des époux X.

Ces derniers ont contesté, sans succès, l’ensemble de ces voies d’exécution, à savoir la saisie-attribution pratiquée le 03 juillet 2013 sur les comptes bancaires de la SCI, la saisie des rémunérations de monsieur X puis celle de madame X selon requêtes des 26 juillet et 1er août 2012 puisque la présente cour d’appel a successivement rejeté ces contestations selon arrêts rendus les 29 octobre 2015,14 avril 2016 et 07 février 2017.

Exposant dans ce contexte que madame Y X, fille des époux X a souhaité faire l’acquisition du lot n° 6 de ce bien immobilier, à la suite de l’établissement d’un état descriptif de division par un géomètre en mars 2016, moyennant le prix de 150.000 euros, que rendez-vous était pris chez un notaire le 25 octobre 2016, qu’elle avait obtenu le financement pour ce faire de la banque le Crédit Agricole mais que cette vente n’a pu être réalisée en raison du refus de la banque de donner mainlevée de deux inscriptions dépourvues de fondement (à savoir : une hypothèque conventionnelle prise le 03 mai 2016 puis un privilège de prêteur de deniers prise le 1er mars 2017), la SCI Les Dockers et madame Y X l’ont assignée, suivant acte du 03 janvier 2018, aux fins d’obtenir leur mainlevée et de voir indemniser leurs préjudices respectifs résultant de cette attitude, selon elles fautive, réclamant le paiement des sommes de 186.952,90 euros et 75.000 euros au profit, respectivement, de la SCI et de madame Y X.

Par jugement contradictoire rendu le 22 octobre 2020 le tribunal judiciaire de Versailles a, avec exécution provisoire : ordonné la radiation de l’hypothèque conventionnelle inscrite au profit de la Société Générale sur l’immeuble sis et 11 (sic) rue Pierre Métairie à Rambouillet (78) appartenant à la SCI Les Dockers en vertu d’un acte reçu par maître E F-G le 28 mars 2002, enregistrée au bureau des hypothèques de Rambouillet le 03 mai 2016 sous le n° 2016V868 et ayant fait l’objet d’un bordereau rectificatif 2016V1104 en date du 07 juin 2016,

•

• ordonné la radiation du privilège de prêteur de deniers inscrit au profit de la Société Générale sur l’immeuble sis et 11 (sic) rue Pierre Métairie à Rambouillet (78) appartenant à la SCI Les Dockers en vertu d’un acte reçu par maître E F-G le 28 mars 2002, enregistrée au bureau des hypothèques de Rambouillet le 1er mars 2017 sous le n° 2017D n° 1830 volume 2017V n° 485,

• condamné la Société Générale à prendre en charge le coût de la radiation de ces deux inscriptions,

• condamné la Société Générale à payer à la SCI Les Dockers la somme de 58.908,24 euros au titre de dommages et intérêts,

• condamné la Société Générale à payer à madame Y X a somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,

• débouté la Société Générale de ses demandes fondées sur l’article 32-1 du code de procédure civile,

• condamné la Société Générale à leur payer à chacune la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés par maître C D, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

• débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La Société Générale SA a interjeté appel de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 30 novembre 2020.

Selon ordonnance rendue le 04 mars 2021, le délégataire du premier président de la présente cour, saisi par assignation de la Société Générale d’une demande aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire de ce jugement, subsidiairement aux fins d’être autorisée à consigner les sommes dues, a partiellement fait droit à la demande subsidiaire, la somme de 62.408,24 euros (s’agissant des sommes indemnisant la SCI) devant être consignée entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations.

Par dernières conclusions (n° 3) notifiées le 19 août 2021, la société anonyme Société Générale demande à la cour, au visa des articles 1347 et suivants du code civil :

• de (la) recevoir en son appel, de l’en déclarer bien fondée et, en conséquence :

• d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer des dommages et intérêts tant à la SCI Les Dockers qu’à mademoiselle X et, statuant à nouveau,

• de débouter la SCI Les Dockers de sa demande de dommages et intérêts,

• de débouter mademoiselle Y X de sa demande de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire, :

• d’ordonner la compensation entre les dettes réciproques de la Société Générale et de la SCI Les Dockers à concurrence de la plus faible,

en tout état de cause,

• de débouter la SCI Les Dockers et mademoiselle Y X de leurs demandes plus amples ou contraires,

• de condamner la SCI Les Dockers à payer à la Société Générale la somme de 7.000 euros au

• titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner mademoiselle Y X à payer à la Société Générale la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Par dernières conclusions notifiées le 04 octobre 2021 la société civile immobilière Les Dockers et madame Y X prient la cour, visant les articles 2413, 2434, 2443 et 1240 du code civil :

• de (les) recevoir en leurs écritures, de les y déclarer bien fondées et, ce faisant,

• de débouter la Société Générale de son appel, celui-ci étant mal fondé,

• de confirmer, en conséquence, le jugement (entrepris),

• y ajoutant, de condamner la condamnation de la Société Générale (sic) à verser à la SCI Les Dockers la somme de 58.908,24 euros à titre de dommages-intérêts, ladite somme étant à parfaire pour tenir compte du temps écoulé entre le jugement et l’arrêt à venir pour le calcul de la capitalisation des intérêts, base de l’indemnisation du préjudice,

en tout état de cause

• de condamner la Société Générale à verser à la SCI Les Dockers et à madame Y X, les sommes, respectivement, de 7.000 euros et de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par maître C D en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de radiation des inscriptions prises les 03 mai 2016 et 1er mars 2017

Il y a lieu de rappeler que pour ordonner la radiation de ces deux inscriptions, plus précisément de l’hypothèque conventionnelle puis du privilège de prêteur de deniers prises à ces dates par la Société Générale sur l’ensemble du bien immobilier en cause, le tribunal a retenu que l’inscription

de prêteur de deniers consentie aux termes de l’acte de vente était venue à expiration le 28 mars 2016 et qu’à tort, elle a fait inscrire une hypothèque conventionnelle en vertu de l’acte notarié reçu le 28 mars 2002 qui ne le stipulait pas.

Il en a ordonné la radiation sur le fondement de l’article 2443 du code civil en observant qu’en dépit de la formulation juridique employée par la banque, elle ne le contestait pas.

La Société Générale ne poursuit pas l’infirmation du jugement sur ce point.

Elle indique seulement qu’à compter du 02 décembre 2020, elle a entrepris les démarches auprès du service de la publicité foncière concernée pour faire procéder à leur radiation, qu’elle s’est acquittée de leur coût le 15 janvier 2021, comme elle en justifie de la même façon qu’elle peut justifier de son effectivité à cette dernière date.

Elle précise, en outre, qu’elle avait et a toujours la possibilité d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire en vertu de l’acte notarié, ce qu’elle a été autorisée à faire en application des articles L 511-1 et L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution et que cette inscription, réalisée le 07 février 2019, a été notifiée à la SCI débitrice le 11 février suivant sans contestation de celle-ci dans le délai d’un mois requis, ainsi qu’en atteste le certificat de non-contestation après publicité produit.

Il convient de relever sur ce point qu’il n’est versé aux débats aucune pièce permettant d’établir que,

lors du projet de vente litigieux dont l’échec est imputé à faute à la banque, lui a été opposé le fait que la première de ces inscriptions (antérieure à la date à laquelle il est soutenu que devait se réaliser la vente notariée) et éventuellement la seconde (postérieure à celle-ci) avaient été inscrites sans fondement légal et sans que le titre exécutoire invoqué n’ait stipulé la prise d’une hypothèque conventionnelle, élément susceptible d’inciter la banque à procéder aux radiations sollicitées.

En effet, il est simplement établi que le notaire instrumentaire a uniquement indiqué au conseil de la banque (par courriel du 26 janvier 2017) que « la SCI Dockers conserve le surplus de tout le bâtiment et la garantie au profit de la Société Générale porte sur ce surplus » puis (par courrier daté du 30 septembre 2017) qu'« (') après cette vente, la société Les Dockers reste propriétaire des autres lots représentant 61/1.000èmes et votre garantie sera conservée sur cette partie puisqu’il vous est demandé une mainlevée uniquement sur le lot 6 vendu ».

En toute hypothèse, il n’y a pas lieu à infirmation du jugement sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI débitrice et de la prétendante à l’acquisition partielle du bien

La Société Générale – qui expose incidemment qu’hormis trois versements (en janvier et juin 2015 puis en mars 2016 pour un montant total de 9.933,92 euros) elle n’a reçu, depuis 14 ans, aucun paiement de la SCI qui reste lui devoir, selon décompte arrêté au 07 janvier 2021, la somme de 363.122,49 euros (pièce 33) – poursuit l’infirmation du jugement dont les intimées s’approprient la motivation en lui reprochant d’avoir considéré qu’elle avait tardivement donné son accord à la mainlevée partielle d’hypothèque, qu’elle ne pouvait tirer argument de la simple possibilité d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire en garantie de sa créance non soldée ni contraindre la SCI à lui remettre la totalité du prix de vente en refusant de donner mainlevée d’une hypothèque non fondée, pour conclure que « la faute (par elle) commise est incontestablement à l’origine de l’échec de la vente projetée et qu’elle doit, en conséquence, prendre en charge les préjudices en résultant ».

Elle lui reproche d’avoir indemnisé la perte de chance d’acquérir le bien dans lequel Y X souhaitait s’installer (à hauteur de 10.000 euros) et la perte de chance, pour la SCI dont la dette au titre des intérêts excède désormais celle au titre du capital, d'«avoir pu économiser les intérêts conventionnels capitalisés générés depuis quatre ans sur la somme de 120.000 euros représentant une partie du prix de vente qu’il lui était proposé de percevoir».

Au soutien de son appel tendant au débouté des demandes indemnitaires formées à son encontre, elle se prévaut de sa légitimité à vouloir apurer, au mieux de ses intérêts, une telle créance ainsi que de son comportement, exclusif d’atermoiements, pour dénier la faute qui lui est reprochée, invoquant, de plus, l’absence de préjudice de Y X que rien n’empêchait de poursuivre une vente consentie par une SCI dont ses parents étaient les associés et dont les affirmations sur l’emploi des biens qu’elle envisageait suscitent des interrogations, soutenant qu’en tout état de cause il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute prétendue.

Ceci étant exposé, il convient de considérer qu’à juste titre la Société Générale fait valoir que l’existence d’un privilège ou d’une hypothèque sur un immeuble ne fait obstacle ni à sa vente ni à l’inscription d’une nouvelle sûreté réelle sur ce bien, ainsi que cela résulte, d’ailleurs, de la doctrine de la Cour de cassation se prononçant au visa, notamment, des articles 1583 et 2166 (ancien) devenu 2461 du code civil (Cass civ 3ème, 18 juin 2008, pourvoi n° 07-15129, publié au bulletin). Elle relève dans les écritures adverses (étayées par leur pièce n° 13) que les intimées indiquent que le déblocage des fonds par le Crédit Agricole est intervenu le 24 octobre 2016 et fait valoir que la question du financement ne faisait pas davantage obstacle à la réalisation de la vente par acte authentique le 25 octobre 2015.

Incidemment, il y a lieu de rappeler, en réponse à l’argumentation de madame Y X

reprise par le tribunal, tenant à l’exercice « du droit de suite attaché à toute hypothèque qui aurait permis à la banque de faire vendre son bien en justice », que les dispositions du code civil ne prévoient pas uniquement la purge amiable et que ses articles 2478 et suivants donnent faculté au « nouveau propriétaire (') de se garantir de l’effet des poursuites » des créanciers ayant privilèges ou hypothèques inscrits sur l’immeuble, ceci à supposer qu’ils puissent se prévaloir de leur validité ici contestée.

S’agissant des atermoiements de la banque qui a conduit le notaire à écrire, sans plus d’éléments, à son conseil, selon courriel du 14 juin 2017, « je n’ai pas reçu l’accord de la Société Générale. L’acte est sans suite et le prêt périmé », si, pour se prévaloir de l’intensité de ses diligences contredisant le retard de six mois à répondre au notaire retenu par le tribunal, c’est en vain que la Société Générale fait grief au conseil de ses adversaires de ne pas avoir entrepris une démarche aux fins de « déconfidentialisation » de leurs échanges qui aurait permis d’en attester.

Ces correspondances ne pouvant être tenues pour équivalant à un acte de procédure, les articles 66-5 (modifié) de la loi du 31 décembre 1971 et 3-1 du RIN obligent en effet les avocats au respect du secret des correspondances et le bâtonnier n’a pas le pouvoir de lever la confidentialité attachée à ces écrits entre avocats, comme énoncé par la Cour de cassation (Cass civ 1ère, 15 décembre 2011, pourvoi n° 10-25437, publié au bulletin).

Il n’en reste pas moins que la banque produit divers éléments exclusifs des griefs de lenteur ou d’indigence coupables articulés à son encontre.

Elle verse, notamment, aux débats le décompte actualisé de sa créance qu’elle a fait parvenir le 28 octobre 2016 au notaire qui l’avait sollicité par courrier daté du 11 octobre 2016, accompagné d’un relevé d’identité bancaire (pièces n° 17), le courriel qu’elle adressait, par son conseil, à ce même notaire le 02 décembre 2016 en lui indiquant « je fais suite à nos échanges de mails et vous prie de noter que la Société Générale refuse de limiter sa créance à 195 KF et refuse également de limiter les fonds à recevoir suite à la vente » (pièce n° 24), outre un échange par courriel des mêmes du 26 janvier 2017 par lequel le notaire soulignait la persistance d’une garantie de la banque sur le reste du bien dont la SCI demeurait propriétaire, comme il l’a encore fait par courrier du 30 janvier 2017 (pièces 25 et 26).

Elle produit encore deux captures d’écran dont le caractère apocryphe n’est pas invoqué attestant non point du contenu des messages entre avocats mais de leur fréquence puisqu’il en ressort que dix mails de l’avocat des intimées ont été reçus par l’avocat de la banque entre le 29 novembre 2016 et le 22 mars 2017 et que ce dernier a reçu dix mails de l’avocat adverse entre le 28 octobre 2016 et le 21 mars 2017 (pièces n° 34 et 36).

Elle est, par ailleurs, fondée à se prévaloir de sa légitimité à se voir verser le montant intégral du prix de vente eu égard à l’ancienneté et au montant de sa créance et non point une somme de 120.000 euros. Connaissance prise de la pièce n° 18 communiquée par ses adversaires, elle met en exergue, non sans pertinence, le fait que cette offre de prêt du Crédit Agricole à Y X, sans date mais présentée comme l’étant au 02 août 2016, révèle un prix de vente de 164.665 euros et non point de 150.000 euros, l’emprunteuse fournissant un apport personnel de 14.665 euros et elle s’étonne que les fonds aient été versés au notaire antérieurement à la vente et non, comme il est d’usage, le jour-même.

Ainsi, le seul grief qui peut-être retenu à l’encontre de la Société Générale est d’avoir inscrit, à tort, une hypothèque conventionnelle antérieurement au 25 octobre 2016, voire un nouveau privilège de prêteur de deniers le 1er mars 2017, sur la nullité desquels il n’est pas démontré que son attention ait été attirée en temps utile par les professionnels du droit auxquels elle avait affaire et qui ne faisaient pas obstacle à la réalisation de la vente, comme il a été dit.

S’agissant, de plus, du préjudice invoqué par Y X, à savoir la perte de chance de pouvoir devenir propriétaire d’un bien immobilier qui lui permettait d’en faire, selon son projet, son logement, d’y installer son activité professionnelle et de louer des bureaux individuels, comme de celui de la SCI, à savoir la perte de chance de ne pas voir s’accroître la créance au titre des intérêts du fait de l’apurement partiel de sa dette, il convient de rappeler que la reconnaissance de la perte de chance implique la démonstration de la privation, par l’effet d’une faute, d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et qu’il appartient à celui qui s’en prévaut d’établir que cette probabilité était réaliste et que la chance est réellement perdue.

Madame Y X échoue en sa démonstration de la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Force est en effet de considérer qu’elle n’explicite pas les projets professionnels dont elle fait état alors que le tribunal a relevé qu’elle ne fournissait ni business plan ni éclairage sur ceux-ci, pas plus que le réalisme de ses objectifs pour tirer profit des lieux tels que présentés dans ses écritures n’emporte la conviction de la cour, eu égard en particulier à leur contenance, comme le fait valoir la Société Générale qui reprend leur désignation par le notaire le 30 janvier 2017 (à savoir : « dans le bâtiment A au premier étage, un appartement comprenant un séjour desservant une salle d’eau avec WC et une chambre et les 39/1.000èmes des parties communes générales »).

Compte tenu de ce qui précède, elle ne peut, non plus, se prévaloir d’une chance réellement perdue en lien de causalité avec les inscriptions fautives incriminées.

De son côté, la SCI Les Dockers qui ne saurait davantage se prévaloir d’une chance réellement perdue ne peut présenter comme une probabilité réaliste et raisonnable la limitation de la créance de la banque à 195.000 euros et celle de la remise des fonds provenant de la vente à 120.000 euros dont elle aurait été privée par le refus de la banque de donner mainlevée des hypothèque et privilège litigieux, ceci dans le contexte d’importants impayés depuis quatorze ans et de la multiplication des voies d’exécution à son encontre (auxquelles s’est d’ailleurs ajouté, le 27 octobre 2020, un commandement aux fins de saisie vente) comme à l’encontre des cautions.

Aucune des intimées n’établissant une perte de chance, elles ne peuvent se prévaloir d’un préjudice indemnisable de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il en décide autrement.

Sur les autres demandes

La solution donnée au présent litige conduit à infirmer également le jugement en ses dispositions relatives aux frais de procédure et aux dépens.

L’équité ne conduit pas à faire application, à hauteur d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimées qui succombent supporteront les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement entrepris hormis en ses dispositions ordonnant la radiation de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers litigieux et, statuant à nouveau ;

Déboute la société civile immobilière Les Dockers et madame Y X de leurs demandes indemnitaires respectives à l’encontre de la Société Générale SA ;

Rejette les demandes réciproques des parties au titre de leurs frais de procédure ;

Condamne in solidum la société civile immobilière Les Dockers et madame Y X aux dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,