COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 MARS 2021

N° RG 18/07114 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SW4A

AFFAIRE :

M^me B C D X

…

C/

Syndicat des copropriétaires LES FLORALIES représenté par son syndic la société FONCIA MANAGO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 16/06257

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Banna NDAO

M^e Christel THILLOU DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B C D X

[…]

33 avenues de la Commune de Paris

95140 GARGES-LES-GONESSE

Monsieur Z X

[…]

[…]

95140 GARGES-LES-GONESSE

Représentant : Maître Banna NDAO, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 18/074 – vestiaire : 667

Représentant : Maître Asmae EL IDRISSI, avocat plaidant, au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES FLORALIES située 19-[…] à GARGES-LES-GONESSE (95140) représenté par son syndic la société FONCIA MANAGO

[…]

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, au barreau de VAL D’OISE – N° du dossier 511293 – vestiaire : 33

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Février 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Y DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE :

M. et M^me X sont propriétaires du lot n° 2089 dans la […] dépendant de la

copropriété située […] à Garges-les-Gonesse (Val-d’Oise).

Par acte d’huissier de justice délivré le 18 août 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

susvisé, représenté par son syndic, la société Foncia Manago (ci-après "le syndicat des

copropriétaires"), a assigné M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux

fins de les voir condamner à payer certaines sommes au titre de charges de copropriété impayées, de

dommages et intérêts, des frais nécessaires et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 septembre 2018, le tribunal a :

— Condamné solidairement M. et M^me X au versement des sommes suivantes :

* 27 703,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2015 sur la somme de 7 620,38

euros et du 18 août 2016 pour le surplus ;

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— Débouté M. et M^me X de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— Condamné solidairement M. et M^me X aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 16 octobre 2018, M. et M^me X ont interjeté appel de ce

jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 octobre 2020, M. et M^me X demandent

à la cour, au visa des articles 10-1, 14-1, 26-4 à 26-6 de la loi du 10 juillet 1965 et des anciens

articles 1108, 1134, 1315, 1382 du Code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de

l’ordonnance du 10 février 2016, de :

Infirmer en tous ses points le jugement rendu en première instance par le tribunal de grande instance

de Pontoise ;

Arrêter leur dette à la somme totale de 6 142,83 euros pour la période considérée ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 023,48 euros au titre des

échéances de prêts versés par eux entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2012 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions

supplémentaires non avenues et injustifiées ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me

Banna NDAO, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 octobre 2020, le syndicat des

copropriétaires demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions SAUF en ce qui concerne le montant dû

au titre de l’arriéré de charges et travaux qui s’élève au 5 février 2020 (1^er trimestre 2020 inclus) à la

somme de 33 867,84 euros et celui au titre des frais qui s’élève à la somme de 1 631,06 euros ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 33 867,84 euros en principal au

titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à

compter du 23 août 2013 ;

Les condamner également solidairement à lui verser la somme de 1 631,06 euros au

titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

Débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de

première instance et en tous les dépens de première instance et d’appel conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 octobre 2020.

SUR CE,

Sur les limites de l’appel

La disposition du jugement ayant ordonné la capitalisation des intérêts n’étant pas critiquée, elle est

irrévocable.

Sur les sommes réclamées en principal

* M. et M^me X reprochent au premier juge d’avoir accueilli la demande en paiement présentée

par le syndicat des copropriétaires au titre des charges dues au 5 juin 2017, soutenant que le quantum

réclamé fait abstraction d’un protocole d’accord intervenu en juin 2012 qu’ils ont respecté pour apurer

les charges antérieures au 22 juin 2012 et en vertu duquel ils affirment qu’ils étaient à jour de ces

charges au 15 février 2013.

Invoquant les articles 26-4 à 26-6 de la loi du 10 juillet 1965, ils contestent en outre être redevables

des échéances du prêt souscrit selon décision de l’assemblée générale extraordinaire du 3 décembre

2004, affirmant qu’ils n’ont pas été convoqués à cette assemblée, n’ont pas pris part à ce vote dont ils

contestent les conditions, n’ont pas reçu notification de son procès-verbal et qu’ils ont toujours refusé

de signer le protocole d’accord du 3 juin 2005 par lequel le syndicat des copropriétaires entendait les

contraindre à régler ce prêt.

Affirmant que des règlements de leur part n’ont pas été pris en compte pour les années 2013, 2014 et

2015, ils contestent l’exactitude du décompte produit par le syndicat des copropriétaires.

Faisant valoir leurs difficultés financières, ils contestent être redevables de frais que le syndic a fait

le choix d’exposer inutilement selon eux.

* En réponse, le syndicat des copropriétaires, concluant à la confirmation du jugement, invoque

l’augmentation de la dette de charges de M. et M^me X, affirme que tous leurs règlements au cours

des années 2013, 2014 et 2015 ont été imputés sur la dette la plus ancienne et que les paiements

qu’ils invoquent correspondent en fait à des écritures de régularisation des charges de ces exercices.

Il soutient en outre que les termes du protocole d’accord du 2 juin 2012 fixant un échéancier de

règlement de l’arriéré de charges alors dues par M. et M^me X n’ayant pas été respectés,ceux-ci

étaient toujours redevables de la somme de 2 745,43 euros au 15 février 2013.

Il fait valoir que la décision de souscrire un prêt, prise lors de l’assemblée générale de décembre

2004, est intervenue avant l’entrée en vigueur, le 14 mai 2013, des articles 26-4 à 26-6 introduits par

la loi du 22 mars 2012 dans la loi sur la copropriété, qui n’étaient donc pas applicables.

Il souligne qu’en tout état de cause que M. et M^me X ont été dûment convoqués à cette assemblée

générale et en ont reçu le procès-verbal et qu’ils ne l’ont jamais contestée dans le délai de dix ans

prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la base de deux courriers des 2 mars 2007 et 26 octobre 2007, il affirme que M. et M^me X

ont conclu avec le syndic un accord de remboursement de ce prêt.

1- Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Par application de l’article 1353 du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires de

démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible. Réciproquement, c’est au copropriétaire

qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien fondé de sa contestation.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la présente affaire,

dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services

collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments

présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration

des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises

dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de

charges'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la

créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale, conformément aux dispositions de l’article 14-1 du même texte, et les sommes afférentes

aux épenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions que s’il n’a pas agi en contestation de la décision d’approbation des

comptes par l’assemblée générale, le copropriétaire ne peut refuser de payer les charges qui lui sont

réclamées sur ces bases, sauf rectification d’erreurs commises dans l’établissement de son compte

individuel ou si le décompte comporte une reprise de solde antérieur injustifié.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces

suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et M^me X ;

— le contrat de syndic ;

— les jugements des 13 octobre 2003 et 9 mai 2006 ;

— les procès verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2004 approuvant la souscription d’un

prêt collectif individualisé pour financer le ravalement de l’immeuble, 13 juin 2005 approuvant des

travaux complémentaires, 19 juin 2008 approuvant les travaux de réfection de l’étanchéité de la

toiture, 7 février 2011 approuvant les travaux de mise en sécurité des ascenseurs et la souscription

d’un prêt de financement, 4 juin 2013 approuvant les comptes de l’exercice 2012 et votant le budget

prévisionnel pour l’exercice 2014, 12 juin 2014 approuvant les comptes de l’exercice 2013 et votant

le budget prévisionnel pour l’exercice 2016, 11 mai 2017 approuvant les comptes de la période du

1^er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et votant le budget prévisionnel de la période du 1^er janvier

2018 au 31 décembre 2018, 29 mai 2018 approuvant les comptes de la période du 1^er janvier 2017

au 31 décembre 2017 et votant le budget prévisionnel de 2019 et 28 mai 2019 approuvant les

comptes de la période du 1^er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel de 2020 ;

— les appels de provisions du 2^e trimestre 2013 au 1^er trimestre 2020 ;

- un décompte du 5 février 2020, pour la période du 1^er avril 2013 au 15 janvier 2020 ;

— la sommation de payer délivrée par huissier de justice le 29 janvier 2015 ;

— divers courriers aux fins de mise en demeure ou de relance.

Les procès-verbaux d’assemblées générales produits par le syndicat des copropriétaires établissent

l’exigibilité des charges résultant de l’approbation des comptes à compter du 1^er janvier 2012.

A- Sur les charges antérieures au 22 juin 2012 :

En l’espèce, selon le protocole signé par eux le 22 juin 2012, M. et M^me X, qui reconnaissaient

être redevables à cette date de la somme de 5 730,16 euros au titre d’un arriéré de charges, s’étaient

engagés à apurer leur dette en onze acomptes payables jusqu’au 15 février 2013, pour un total de

5 730,16 euros, en sus des charges courantes (pièce 10 des appelants).

L’intégralité des règlements effectués en exécution de cette convention, dont M. et M^me X

récapitulent le détail apparaît bien en pages 6 et 7 du décompte produit par le syndicat des

copropriétaires (pièce 103).

Toutefois, les acomptes ainsi énumérés représentent un total de 5 484 euros, soit un différentiel de

246,16 euros avec le total de 5 730,16 euros qu’ils s’étaient engagés à régler dans l’acte.

Dès lors, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de ce reliquat de

246,16 euros en réglement du solde de sa créance échelonnée dans le protocole d’apurement.

En outre, au vu de son préambule, ce protocole d’accord n’avait pour objet que l’apurement de la

dette de charges de copropriété antérieure à sa signature du 22 juin 2012.

Dès lors, le seul fait que les acomptes prévus dans cette convention aient étalé jusqu’au 15 février

2013 et le règlement de la dette de M. et M^me X ne peuvent priver le syndicat des copropriétaires

du droit de réclamer les charges courantes exigibles postérieurement à la signature de cet accord.

C’est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires a facturé en sus les échéances qui ont

continué à courir entre le 22 juin 2012 et le 15 février 2013, le protocole n’ayant pas eu pour effet de

dispenser M. et M^me X de leur paiement.

B- Sur les échéances du prêt :

Les accusés de réception des 13 novembre 2004 et 10 décembre 2004 produits par le syndicat des

copropriétaires démontrent que, contrairement à ce qu’ils affirment, M. et M^me X ont bien reçu la

convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 3 décembre 2004, ainsi que son procès verbal

(pièce 106).

En l’absence de contestation, la décision de souscription d’un emprunt sur 10 ans adoptée lors de

cette assemblée générale pour leur permettre de financer les travaux de ravalement est dès lors

définitive et oblige M. et M^me X sans qu’il y ait à examiner le surplus de leurs griefs tirés des

conditions du vote qu’ils critiquent.

Ils ne sauraient dès lors utilement contester l’opposabilité du prêt et l’exigibilité de la dette en

résultant.

Quant à leur refus de signer le protocole d’accord qui avait été proposé par le syndicat des

copropriétaires le 3 juin 2005 pour les contraindre à un règlement à ce titre, il ne saurait suffire à les

exonérer de l’obligation de respecter la décision prise par l’assemblée générale.

Dès lors, leur contestation des appels de fonds au titre des échéances de ce prêt et la demande de

remboursement qu’ils formulent reconventionnellement les concernant seront rejetées sans qu’il y ait

à examiner les autres moyens opposés par le syndicat des copropriétaires.

C- Sur les exercices 2013, 2014 et 2015 :

En ce qui concerne les sommes que M. et M^me X entendent voir déduire au titre des exercices

2013, 2014 et 2015, les montants qu’ils énumèrent correspondent aux régularisations des comptes

après déduction des appels à provisions.

Ces sommes figurent bien à leur crédit sur les documents qu’ils produisent, de sorte qu’ils ne

démontrent pas d’erreur d’imputation sur ce point.

Leur contestation de ce chef ne saurait donc prospérer.

Par voie de conséquence, la demande de condamnation sera admise pour le total réclamé de

33 867,84 euros au titre des charges dues au 5 février 2020 (1^er trimestre 2020 inclus).

Par application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, le montant de cette condamnation

produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 janvier 2015 sur la somme

de 7 620,38 euros, de l’assignation du 18 août 2016 jusqu’à la somme de 20 064,63 euros et à

compter du présent arrêt pour le surplus.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

2- Sur les sommes dues au titre des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et

de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée

à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et

le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui

marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure,

prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les

honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais

d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les

copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article

700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a déduit la somme totale de

717,92 euros comme injustifiée au titre des frais, réclamés pour un total de 1 631,06 euros, soit un

montant restant dû de 913,14 euros (1 631,06 – 717,92).

Il conviendra cependant d’infirmer la décision pour permettre une condamnation au titre des frais

séparée de celle concernant les charges.

Le surplus de la demande de condamnation sera rejeté.

Sur les dommages et intérêts

* M. et M^me X contestent la condamnation prononcée à leur encontre par le jugement à titre de

dommages et intérêts, en invoquant la fragilité de leur situation financière et l’absence de preuve d’un

préjudice par le syndicat des copropriétaires.

* Le syndicat des copropriétaires, pour solliciter la confirmation du jugement, fait valoir l’important

déséquilibre financier subi du fait de l’absence prolongée de règlement de M. et M^me X, en

rappelant qu’ils ont déjà fait l’objet précédemment de deux condamnations par le tribunal d’instance

de Gonesse.

***

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a condamné solidairement M. et Mme

X au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts.

Cette décision sera donc confirmée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à

l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les considérations d’équité conduiront à condamner in solidum M. et M^me X à payer au syndicat

des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile.

En outre M. et M^me X, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, tant de

première instance que d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire,

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. et M^me X à verser au

syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à […]

Commune de Paris à Garges-les-Gonesse la somme de 27 703,40 euros avec intérêts au taux légal à

compter du 29 janvier 2015 sur la somme de 7 620,38 euros et du 18 août 2016 pour le surplus ;

Confirme le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence

Les Floralies dépendant de la copropriété située […] à

Garges-les-Gonesse (Val-d’Oise) :

* la somme de 33 867,84 euros au titre des charges dues au 5 février 2020 (1^er trimestre 2020

inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2015 sur la somme de 7 620,38 euros, du

18 août 2016 jusqu’à la somme de 20 064,63 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

* la somme de 913,14 euros au titre des frais nécessaires ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les

Floralies dépendant de la copropriété située […] à

Garges-Les-Gonesse (Val-d’Oise) la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum M. et M^me X au paiement des entiers dépens, qui pourront être recouvrés

directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Y

DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,