Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 30 mars 2022, n° 21/00648

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Chronologie de l’affaire

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES


Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE


DU 30 MARS 2022


N° RG 21/00648 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UJJM


AFFAIRE :

S.A.S. ST FARGEAU


C/

E Z épouse X

et autres


Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Octobre 2020 par le TJ de NANTERRE


N° Chambre : 8


N° RG : 18/11493


Expéditions exécutoires


Expéditions


Copies

délivrées le :

à :


Me Sophie POULAIN


Me Patrick BAUDOUIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. ST FARGEAU


Immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 538 .609. 751

[…]

[…]


Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Jean-marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1592

APPELANTE

****************

Madame E Z épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]


Représentant : Me Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Madame D Z épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]


Représentant : Me Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

SDC DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS […], représenté par son syndic, Madame E H X, née Z

[…]
Représentant : Me Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :


En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, entendue en son rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller.


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,


Greffier lors des débats : Monsieur F G,

***


La société Saint-Fargeau est propriétaire du lot n° 85 au sein de l’ensemble immobilier situé […]

d’Armenonville / […] à Neuilly-sur-Seine (92200) qui comprend deux bâtiments A et


B autour d’une cour commune.


Elle a acquis ce lot n° 85 qui correspond à la totalité du bâtiment B de Mme E Z épouse X et Mme D Z épouse Y, par acte de vente du 23 janvier 2012.


L’assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2018 a rejeté ses demandes d’autorisation de travaux concernant :


- la modification de façade sur rue (résolution 4) ;


- la modification de façade sur cour (résolution 5) ;


- la création d’une issue de secours sur la cour commune (résolution 6) ;


- la création d’une terrasse végétalisée sur le toit terrasse du bâtiment A (résolution 7).


La société Saint-Fargeau a alors assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic,

Mme E Z, suivant acte du 7 novembre 2018, afin d’obtenir l’annulation de ces résolutions et l’autorisation de réaliser les travaux visés par ces mêmes résolutions.
Elle les a également assignés, suivant acte du 19 avril 2019, en paiement de la somme de 1.000.000

d’euros de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


Ces deux instances ont été jointes par ordonnance 29 mai 2019.

Par jugement du 19 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre :

- a rejeté ses demandes de même que les demandes en paiement de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires et de Mmes Z,


- l’a condamnée aux dépens


- et l’a condamnée à payer une indemnité de procédure de 4.000 € au syndicat des copropriétaires et de 2.000 € chacune à Mmes Z.

La société Saint-Fargeau a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 1er février 2021

à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de Mme E Z et de Mme D


Z (les consorts Z).


L 'ordonnance du 9 février 2021 l’autorisant à assigner les intimés pour le 23 mars 2021 a été déclarée caduque pour tardiveté de sa notification par ordonnance du 10 mars 2021.


La société Saint-Fargeau demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 14 janvier

2022, au visa des dispositions des articles 10-1, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 637 et suivants,

682, 686 et suivants, 1217 et 1240 du code civil, 1134 ancien du code civil (correspondant aux nouveaux articles 1103 et 1140 du code civil) de l’infirmer et de :

A titre principal,

Sur l’autorisation judiciaire en vue de l’exécution des travaux qu’elle a envisagés ;


- l’autoriser à faire réaliser les travaux visés par les résolutions n° 4 à 7 du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 6 septembre 2018, dans les conditions fixées dans les résolutions ;

A titre subsidiaire,


Si la cour d’appel devait retenir la qualification de servitude de passage en raison d’enclave pour la création de l’ouverture constituant une issue de secours de l’hôtel :


- reconnaitre la servitude légale de passage à son profit ;


- l’autoriser à faire réaliser les travaux visés par la résolution n° 6, intitulée « création d’une issue de secours » et à faire publier au service de la publicité foncière les actes modificatifs du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, selon les conditions prévues dans ladite résolution ;

A titre subsidiaire,


Si la cour devait retenir la qualification de servitude de passage du fait de l’homme pour la création de l’ouverture constituant une issue de secours de l’hôtel :


- reconnaitre la servitude de passage du fait de l’homme à son profit ;


- l’autoriser à faire réaliser les travaux visés par la résolution n° 6, intitulée « création d’une issue de secours » et à faire publier au service de la publicité foncière les actes modificatifs du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, selon les conditions prévues dans ladite résolution ;

En tant que de besoin,


- annuler les délibérations ayant rejeté les résolutions n° 4 à 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2018 ;

Sur la demande d’indemnisation des préjudices qu’elle a subie,


- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mmes Z à lui payer la somme de

6.000.000 € en réparation du préjudice économique subi résultant de l’impossibilité d’exploiter l’hôtel depuis plusieurs années ;


En tout état de cause,


- ordonner qu’elle sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;


- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mmes Z à lui verser une indemnité de procédure de 30.000 €;


- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mmes Z aux dépens, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts Z demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 17 décembre 2021, au visa des dispositions des articles 25b, 26,

30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et 566 du code de procédure civile, de :


- dire et juger mal fondé l’appel du jugement entrepris ;


- déclarer irrecevable, comme soulevée pour la première fois en cause d’appel, la demande formulée à titre subsidiaire par la société Saint-Fargeau d’octroi d’une servitude légale de passage ;


- dire et juger en tout état de cause la société Saint-Fargeau mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;


- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il les a rejetés de leur demande de dommages et intérêts ;


- l’infirmant de ce chef, condamner la société Saint-Fargeau à payer à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire les sommes suivantes :

* 10.000 € au syndicat des copropriétaires ;

* 10.000 € à Mme E Z ;

* 10.000 € à Madame D Z.


- condamner également la société Saint-Fargeau à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour frais irrépétibles d’appel, les sommes suivantes :

* 8.000 € au syndicat des copropriétaires ;

* 3.000 € à Mme E Z ;

* 3.000 € à Mme D Z ;


- condamner la société Saint-Fargeau aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick


Baudoin de la SCP Bouyeure-Baudoin-Daumas-Chamard-Bensahel-Gomez-Rey, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.


L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2022.


Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

1 – Sur la demande d’autorisation judiciaire de réaliser les travaux refusés par les résolutions 4

à 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2018 (l’assemblée générale).


Vu l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

Le jugement entrepris rejette cette demande d’autorisation judiciaire, retenant :
- pour la création d’une issue de secours sur la cour, que celle-ci aurait pour conséquence de créer une servitude de passage au profit du bâtiment B, acte de disposition sur les parties communes relevant de la majorité de l’article 25 d) de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les conditions de

l’article 30 de cette loi ne sont pas réunies,


- pour les autres modification des façades sur rue et cour, en lien évident entre elles, doivent être refusées par suite du refus d’autorisation qui précède,


- pour la création d’une terrasse végétalisée du bâtiment A, que le refus d’autorisation judiciaire résulte de l’absence de conformité de cette création à la destination de l’immeuble compte tenu des nuisances qu’elle est susceptible d’engendrer.

La société Saint-Fargeau soutient pour le contester, d’une part, que les travaux projetés relèvent de la majorité de l’article 25 b) en ce qu’ils correspondent à une amélioration conforme à la destination de l’immeuble, qui au surplus ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires, en particulier quant à la création, indispensable pour un ERP, d’une issue de secours sur la cour et, d’autre part, que

l’obstination de ces derniers à lui refuser l’autorisation de réaliser ces travaux nécessaires à

l’exploitation d’un hôtel dans son lot, ainsi que convenu lors de l’achat en 2012 est révélatrice de leur mauvaise foi et constitue un abus de droit.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts Z soutiennent, d’une part, que le projet modificatif de 2018 n’a plus rien à voir avec le projet initial de 2012, notamment en ce qu’il prévoit une sortie de secours sur la cour commune, partie commune spéciale au bâtiment A et, d’autre part, qu’il est contraire à la destination de l’immeuble en ce qu’il contrevient ainsi au règlement de copropriété et qu’il porte atteinte aux modalités de jouissance des droits des copropriétaires du bâtiment A. Ils en déduisent que ces travaux ne pouvaient être soumis au vote à la majorité de

l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, conformément à laquelle la société Saint-Fargeau les a présentés au vote et ne peuvent donc faire l’objet d’une autorisation judiciaire.

La cour retient ce qui suit.


Quelle que soit l’amélioration pour le lot 85 de la société Saint-Fargeau résultant des travaux envisagés en 2018, en particulier quant à l’issue de secours sur cour, ces travaux relèvent de l’article

26 de la loi du 10 juillet 1965, au moins quant à la création de celle-ci, en ce qu’elle implique une ouverture et un droit de passage sur la cour qui emporte modification du règlement de copropriété quant à la jouissance de cette cour, partie commune spéciale au bâtiment A, ainsi que ce règlement la définit.


La société Saint-Fargeau ne peut en disconvenir tout à fait dès lors que la résolution 6 qu’elle a soumise au vote prévoit expressément l’établissement d’un avenant modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division avec publication au service de la publicité foncière.


En tout état de cause, il résulte des rapports de l’architecte de la copropriété (pièces 4 et 4bis des intimés, reprises en page 11 de leurs conclusions) et il n’est pas discuté que :

'- l’emprise de la rampe d’accès dans la cour est importante', rendant 'probablement nécessaire de consolider la dalle' couvrant l’extension du premier sous-sol formant cette cour

- la ventilation du garage est diminuée à deux endroits (…)

- la rampe empêche la sortie sur cour de l’appartement du rez-de-chaussée ,

- elle condamne le siphon d’évacuation des eaux de pluie sur la cour,

- elle nécessite de déplacer la fontaine

- un morceau de l’édicule servant à la ventilation du garage doit être supprimé'.


Par suite, les autres travaux envisagés en façade sur cour comme sur rue, en ce qu’ils participent du même projet modificatif du permis de construire de 2012, ne peuvent pas davantage être autorisés judiciairement. En tout état de cause, la société Saint-Fargeau n’explique pas en quoi ils constituent une amélioration esthétique conforme au règlement de copropriété.


Enfin, quant à la création d’une terrasse végétalisée sur le toit terrasse du bâtiment A qui en contient

d’ailleurs déjà une, l’argumentaire de la société Saint-Fargeau, copropriétaire du seul bâtiment B,

n’est pas fondé en droit ni, suffisamment, en fait. Par suite, la cour n’est pas mise en mesure d’en apprécier la pertinence en terme d’atteinte éventuelle aux droits des autres copropriétaires, donc de majorité requise et, subsidiairement, de conformité à la destination de l’immeuble. Elle ne peut donc accueillir cette demande.


Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

2 – Sur les demandes subsidiaires en reconnaissance de servitude


La société Saint-Fargeau fonde ces demandes :


- d’une part, sur une situation d’enclave du bâtiment B, qui, cependant, manque manifestement en fait au vu du règlement de copropriété dont il résulte que ce bâtiment dispose d’un accès direct à la rue et du permis de construire de 2012 qui invalide sa thèse de l’insuffisante desserte complète de son fonds par ce seul accès ;


- d’autre part, sur une situation de 'servitude urbaine du fait de l’homme ' sur laquelle elle ne

s’explique pas et qu’elle ne fonde pas en droit, s’abstenant en outre de répondre à l’objection adverse tirée de l’article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965.


Ces demandes, à les supposer recevables bien que nouvelles, ne peuvent donc prospérer.
3 – Sur la demande d’annulation des résolutions 4 à 7 de l’assemblée générale


Cette demande, pertinemment formée 'en tant que de besoin' après les précédentes, est fondée sur

l’abus de droit tiré des mêmes arguments que ceux invoqués au soutien de la demande d’autorisation judiciaire de travaux selon lesquels, d’une part, l’accord de principe pour les travaux en cause est acquis depuis l’assemblée générale du 5 mai 2014 qui a admis l’usage d’hôtel de son lot et, d’autre part, la création d’une issue de secours sur la cour est une mise en conformité indispensable à cette exploitation.


Toutefois, la société Saint-Fargeau n’explique pas utilement en quoi l’acceptation de l’usage

d’hôtel de son lot par l’assemblée générale ci-dessus emporte accord de principe aux travaux litigieux envisagés en 2018 qui ne lui étaient alors pas soumis, même à l’état de simple projet.


Elle n’établit pas non plus que l’exploitation de son lot à usage d’hôtel, sans issue de secours sur la cour, comme initialement prévu au permis de construire obtenu en 2012, n’est pas possible. Elle n’est donc pas fondée à soutenir que la création de cette issue de secours sur la cour est une exigence de sécurité pour l’exploitation de son lot à usage d’hôtel et constitue une mise en conformité indispensable, conforme à la destination de l’immeuble.


En effet, si les rapports Hoop et Qualiconsult qu’elle a sollicités plaident en ce sens, en faveur de la nécessité de deux issue de secours, le rapport Socotec sollicité par les intimés propose deux solutions alternatives à la création d’une issue de secours sur cour :


- demande de dérogation en vue de la création d’une unique sortie de secours


- utilisation d’une surface de 40 m² au rez-de-chaussée pour créer un dégagement direct vers

l’extérieur depuis le hall).


Or, la société Saint-Fargeau ne démontre pas qu’elle a vainement tenté de mettre en oeuvre l’une ou

l’autre, étant au surplus observé que son projet de 2018 emporte création de 3 chambres supplémentaires au rez-de-chaussée qui n’en contenait qu’une sur le permis de construire obtenu en

2012, sans issue de secours sur la cour et sans difficulté particulière en termes de sécurité (sa pièce 3,

p.8).


Enfin, la société Saint-Fargeau procède par affirmation quant à l’intention de nuire des intimés. A cet égard, le souhait initial prétendu des consorts Z de vendre à la société Saint-Fargeau toutes les parties disponibles du rez-de-chaussée, y compris la cour, ne suffit pas à l’étayer.


Ce d’autant que, peu important ses droits indivis sur le sol de la cour, la société Saint-Fargeau ne dispose d’aucun droit sur la dalle le couvrant, partie commune spéciale au bâtiment A pour laquelle elle n’est en contrepartie redevable d’aucune charge. En effet, le règlement de copropriété organise ainsi l’isolement du bâtiment B à usage d’hôtel, qui dispose d’un accès direct à la rue, par rapport au bâtiment A et à cette cour, peu important l’absence d’interdiction explicite de communication entre les deux bâtiments.


Ainsi, et au vu de l’ensemble de ce qui précède, notamment quant à l’interdépendance des résolutions relatives au nouveau projet d’aménagement de son hôtel conformément au permis de construire modificatif obtenu de 2018, la société Saint-Fargeau ne démontre pas en quoi le refus des copropriétaires d’autoriser les travaux objet des résolutions litigieuses ne tend pas au respect de leurs droits de copropriétaires et de la destination de l’immeuble mais consisterait en un abus de droit.


Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

4 – Sur la demande indemnitaire de la société Saint-Fargeau


Le sens de l’arrêt conduit à la confirmation du rejet de cette demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui ne se voit pas reprocher l’abus de droit et de majorité qui la fonde.


Quant à l’allégation de faute des consorts Z tirée de la violation de l’engagement pris à l’acte de vente du lot 85 en 2012, le jugement entrepris retient à bon droit par motifs adoptés que cet argument manque en fait au vu de cet acte de vente.


Il suffira d’ajouter qu’il en est de même au vu des actes de ventes des lots du bâtiment A, qui se bornent à reprendre l’engagement pris à l’acte de vente ci-dessus d’autoriser les seuls travaux dans la courette objet de la résolution 8 de l’assemblée générale, laquelle n’est pas en litige.


Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

5 – Sur les demandes accessoires


Le sens de l’arrêt conduit au rejet de la demande formée au visa de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du

10 juillet 1965.


Le syndicat des copropriétaires et les consorts Z n’établissent pas le caractère abusif, au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, de la procédure engagée par l’appelante qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits. La demande à ce titre ne peut donc être acceuillie.


Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l’article 700 de ce code.


L’appelante dont le recours échoue doit également supporter les dépens d’appel et l’équité commande de la condamner comme suit en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,


Confirme le jugement entrepris ;


Y ajoutant,


Condamne la société Saint-Fargeau aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile;


Condamne la société Saint-Fargeau à payer une idemnité de procédure de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires et de 3.000 euros chacune aux consorts Z ;


Rejette toute autre demande.


Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur F G,


Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. I J K L

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