COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 DECEMBRE 2022

N° RG 21/02546 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UOOR

AFFAIRE :

S.A.R.L. RAG

…

C/

Etablissement Public OPH HABITAT DROUAIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Février 2021 par le tribunal judiciaire de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° RG : 19/01028

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Sabrina DOURLEN

TJ CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. RAG représentée par son liquidateur judiciaire, Me [B] [V], demeurant [Adresse 1]

RCS Pontoise n° 809 102 197

[Adresse 5]

[Localité 4]

S.A.S.U. SPC SERVICES

RCS Pontoise n° 880 467 626

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentées par M^e Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Olivier DE BOISSIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0099

APPELANTES

****************

Etablissement Public OPH HABITAT DROUAIS

RCS Chartres n° B 393 448 881

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 et M^e Stéphanie PASQUET de la SELARL DALLE CHABOCHE PASQUET AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 10

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Octobre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 24 octobre 2017, l’OPH Habitat Drouais a donné à bail commercial à la SARL RAG, pour une durée de neuf années à compter du 11 novembre 2016, un local commercial au sein d’un immeuble collectif sis à [Adresse 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel charges incluses de 486,16 € TTC.

Le 9 octobre 2018, l’OPH Habitat Drouais a délivré à la société RAG un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un montant de loyers et charges impayés de 2.656,35 €. Un règlement est intervenu le 6 novembre 2018.

Le 2 avril 2019, l’OPH Habitat Drouais a délivré à la société RAG un second commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un montant de loyers et charges impayés de 2.326,50 €.

Par acte du 17 mai 2019, l’OPH Habitat Drouais a assigné la société RAG devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail commercial et ordonner l’expulsion de la société RAG.

Par acte du 23 juin 2020, l’OPH Habitat Drouais a assigné la société SPC Services en intervention forcée, après avoir appris que la société RAG lui avait cédé son fonds de commerce, sans pour autant en informer le bailleur.

Par jugement réputé contradictoire du 17 février 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— Constaté, à compter du 2 mai 2019, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu le 24 octobre 2017 entre l’OPH Habitat Drouais et la SARL RAG, en conséquence, constaté la résiliation de plein droit du bail commercial consenti à la SARL RAG portant sur les locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7] (Local N°10) ;

— Dit inopposable à l’OPH Habitat Drouais l’acte de cession de fonds de commerce – incluant cession du droit au bail – conclu entre la SARL RAG et la SASU SPC Services, le 17 novembre 2019 ;

— Constaté et dit que la SASU SPC Services est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux sis à [Adresse 7] (Local C10) ;

— Ordonné l’expulsion de la SARL RAG et celle de tout occupant de son chef, dont la SASU SPC Services, avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 € par jour qui courra 30 jours après la signification du jugement et ce, jusqu’à la remise des clefs des locaux; dit que cette astreinte sera due in solidum par la SARL RAG et la SASU SPC Services ;

— Autorisé le séquestre du mobilier garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la SARL RAG et celle de tout occupant de son chef, dont la SASU SPC Services ;

— Condamné in solidum la SARL RAG et la SASU SPC Services à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1.045,57 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal majorés de 8% à compter de chaque échéance de loyer impayée ;

— Condamné in solidum la SARL RAG et et la SASU SPC Services à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 486,16 € par mois à titre d’indemnité d’occupation des lieux, à compter du 2 mai 2019, date de résiliation du bail, augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

— Dit que le bailleur, l’OPH Habitat Drouais, conservera le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 732,72 € ;

— Condamné la SARL RAG à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de gestion ;

— Condamné la SARL RAG à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Constaté que l’état des inscriptions de la SARL RAG auprès du registre du commerce et des sociétés de Pontoise arrêté au 9 mai 2019 ne comporte aucune mention de créancier inscrit ;

— Dit, en tant que de besoin, le jugement opposable aux créanciers inscrits de la SARL RAG après le 9 mai 2019 ;

— Condamné in solidum la SARL RAG et la SASU SPC Services aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 19 avril 2021 et enregistrée le 20 avril 2021, les sociétés RAG et SPC Services ont interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 2 décembre 2021, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre de la cour d’appel de Versailles a :

— Débouté l’OPH Habitat Drouais des fins de non-recevoir soulevées ;

— Dit que les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance principale.

La société RAG a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 23 mars 2022. La SELARL [V], prise en la personne de Me [B] [V], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2022, la société RAG,représentée par Me [B] [V], ès qualités de liquidateur judiciaire, et la société SPC Services demandent à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 7 février 2021 du tribunal judiciaire de Chartres, 1ère chambre, ordonnant l’expulsion de la SASU SPC Services et de tout occupant des lieux loués, et condamnant à des dommages et intérêts la SARL RAG et la SASU SPC Services ;

— Juger l’irrecevabilité de la demande d’expulsion du bail commercial de tout occupant des lieux, le commandement de payer délivré par la partie adverse afin de faire jouer la clause résolutoire et permettant l’action judiciaire de première instance ayant été intégralement acquitté ;

Subsidiairement,

— Ordonner la production par l’intimée, l’OPH Habitat Drouais, du relevé comptable des loyers acquittés par la SARL RAG et par la SASU SPC Services ;

— Infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné l’expulsion de tout occupant des lieux loués, aucune dette de loyers ou de charges n’existant, le bailleur ayant été informé de la cession de bail commercial ;

— Juger la connexité de l’activité commerciale exercée par la SASU SPC Services dans les lieux loués, et quoi qu’il en soit, activités légalement autorisées du fait de l’inutilité d’ajouts d’autorisations administratives quelconques ;

— Ordonner le remboursement des indemnités précaires acquittés par la SASU SPC Services alors qu’elle n’était plus dans les lieux loués, d’avril 2021 à octobre 2021, soit un montant de 3.889,28 € ;

— Condamner l’OPH Habitat Drouais à payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’intimée en tous les dépens, dont distraction au profit de M^e Oriane Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2022, l’OPH Habitat Drouais demande à la cour de :

— Le dire recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions et en conséquence ;

— Débouter les appelantes de l’ensemble de leurs demandes, fins et argumentations ;

— Confirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres en date du 17 février 2021 ;

Subsidiairement, si le jugement entrepris devait être infirmé en ce qu’il a été retenu l’acquisition par le bailleur des effets de la clause résolutoire et constaté ce faisant la résiliation du bail,

— Constater les manquements de la SARL RAG à ses obligations légales et contractuelles en raison de l’occupation du local commercial loué par un tiers au contrat et sans droit ni titre, du fait du non-respect de la destination des lieux et de l’objet du bail et faute encore de régularisation par acte notarié de la cession du fonds de commerce et le bailleur n’y étant pas appelé, enfin faute de règlement du loyer et des charges ;

— Prononcer la résiliation du bail, en raison des manquements de la société RAG locataire, du fait des loyers impayés, du non-respect de la destination contractuelle des lieux et de l’occupation des lieux par un tiers au contrat ainsi que du non-respect des dispositions du bail relatives à la cession du fonds de commerce, faute d’acte de cession notarié, d’avoir appelé le bailleur à l’acte et de lui avoir fait signifier l’acte de cession ;

— Confirmer le jugement du 17 février 2021 en l’ensemble de ses autres dispositions ;

Ainsi, en tout état de cause,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société RAG et celle de tout occupant de son chef, dont la SASU SPC Services, avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement entrepris et jusqu’à la reprise des lieux, astreinte à laquelle la société RAG et la société SPC Services seront solidairement entre elles condamnées ;

— Au besoin, ordonner ladite expulsion sous astreinte selon les mêmes modalités ;

— Constater que la reprise des lieux a été faite en date du 15 avril 2021, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de reprise dressé par l’huissier de justice ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé le séquestre du mobilier garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la personne expulsée ;

Au besoin, ordonner l’autorisation de séquestre du mobilier ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a dit inopposable à l’OPH Habitat Drouais l’acte de cession daté du 17 novembre 2019 conclu entre la SARL RAG et la SASU SPC Services ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a constaté et dit la SASU SPC Services occupante sans droit ni titre des lieux litigieux sis à [Adresse 7] (Local C10) ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL RAG à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1.045,57 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal majorés de 8 points, à compter de chaque échéance de loyer impayée ;

Au besoin, condamner la SARL RAG à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1.045,57 € au titre des loyers, charges dus au 4 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal majorés de 8 points, à compter de chaque échéance de loyer impayée ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL RAG, solidairement avec la SASU SPC Services à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 486,16 € par mois à titre d’indemnité d’occupation des lieux à compter de la résiliation du bail, augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu’à complète libération ou reprise des lieux ;

Au besoin, condamner la SARL RAG, solidairement avec la SASU SPC Services à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 486,16 € par mois à titre d’indemnité d’occupation des lieux à compter de la résiliation du bail, augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu’à reprise des lieux, intervenue le 15 avril 2021 ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bailleur conserve le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 732,72 €, nonobstant les sommes dues au titre de la dette locative et au besoin dire que le bailleur pourra conserver cette somme ;

— Débouter les appelantes et notamment la société SPC Services de sa demande de remboursement de la somme de 4.900 €, correspondant à des indemnités d’occupation prétendument versées pour les mois d’avril 2021 à janvier 2022 ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL RAG à indemniser le préjudice de gestion de l’Office demandeur en lui allouant une somme de 800 €, à titre de dommages-intérêts, au besoin, y condamner la SARL RAG ;

— Dire la décision à intervenir opposable, le cas échéant, aux créanciers inscrits et constater que l’état des inscriptions ne comporte aucune mention de créancier inscrit ;

— Condamner la SARL RAG et la SASU SPC Services, solidairement entre elles, à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL RAG, solidairement avec la SASU SPC Services aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2022.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il est rappelé à titre liminaire qu’en vertu de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les demandes des sociétés RAG et SPC Services seront donc examinées dans les limites de ce dispositif.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial

Les appelantes soulèvent l’irrecevabilité de la procédure d’expulsion intentée par l’OPH Habitat Drouais au motif que les sommes réclamées dans le commandement de payer du 2 avril 2019 ont été intégralement réglées par la société RAG. Elles invoquent leur bonne foi et prétendent être à jour du paiement du loyer commercial.

Elles considèrent qu’en vertu de « l’article 4 de la loi du 31 mai 2021 » (sic), il convient d’ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du début de la période de pandémie, soit en « mars 2019 » (sic), et jusqu’à la fin de l’état d’urgence, soit le 1er juin 2021, faisant valoir que durant cette période, le local commercial a été fermé, que les actes, quelle que soit leur nature, n’ont pas pu être retirés, que la société SPC Services a énormément souffert de la crise sanitaire et que pour les exercices 2020 et 2021, son bilan a été établi à partir des aides étatiques.

Elles indiquent qu’à supposer qu’un arriéré de loyers soit dû, ce qu’elles contestent, le montant demandé par l’OPH Habitat Drouais est insignifiant et aurait très facilement pu faire l’objet d’un plan de paiement.

Elles demandent à la cour d’ordonner au bailleur de produire un décompte des loyers impayés, de ne pas faire application de la clause pénale insérée dans le bail commercial, compte tenu de la période de pandémie, et font observer que le taux d’intérêt majoré est manifestement excessif.

L’OPH Habitat Drouais fait valoir en réplique que les loyers commerciaux n’ont plus été régulièrement acquittés par le preneur depuis le mois de février 2018 ; que suite au premier commandement de payer délivré le 9 octobre 2018 un règlement est intervenu le 6 novembre suivant sans pour autant que soit réglée l’intégralité du loyer courant échu ; que le bailleur a décidé de ne pas agir judiciairement, comptant sur la bonne volonté et la bonne foi de sa locataire pour ne pas réitérer de tels manquements ; qu’il s’est toutefois trouvé immédiatement confronté à de nouveaux impayés locatifs, le loyer et la provision pour charges du mois de novembre 2018 n’étant pas réglés à leur échéance, de même que les termes suivants ; qu’il a donc fait délivrer un nouveau commandement de payer le 2 avril 2019 mais qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu par la loi ; qu’à la suite d’un paiement tardif intervenu le 7 mai 2019, les impayés ont continué si bien qu’au 4 juin 2020, le montant de la dette s’élèvait à 1.045,57 euros, hors frais ; qu’ainsi les effets de la clause résolutoire étaient bien acquis au bailleur, bien avant le début de la crise sanitaire, ainsi que l’a constaté et jugé le tribunal judiciaire.

Il rappelle que :

— la procédure a été introduite par assignation délivré le 17 mai 2019, bien avant la crise sanitaire,

— la société RAG a dûment été touchée et a même constitué avocat en première instance, faisant le choix de ne pas conclure, de sorte que ses demandes devant la cour devraient être regardées et dites nouvelles,

— c’est à l’occasion de la communication des pièces par le conseil de la société RAG, le 4 mars 2020, que l’Office bailleur apprenait l’existence d’un acte de cession de bail entre sa locataire et la société SPC Services,

— que l’acte de cession de fonds invoqué est bien postérieur au commandement de payer du 2 avril 2019 et à la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— que la société SPC Services a été immatriculée le 9 janvier 2020,

— qu’enfin, la société SPC Services a été assignée, par acte délivré le 23 juin 2020, alors même que la mesure de confinement avait été levée et qu’elle avait toute latitude pour constituer avocat jusqu’à l’audience de plaidoirie, le 18 novembre suivant.

*****

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi.

Le bail commercial signé en la forme authentique le 24 octobre 2017 par la société RAG et l’OPH Habitat Drouais stipule un loyer annuel hors taxes et hors charges de 4.396,32 €, soit un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 366,36 € , outre une provision pour charges au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 22,34 € et la TVA pour 73,27 €, soit un loyer mensuel total TTC de 486,16 €.

Le bail commercial comporte en page 20 une clause résolutoire ainsi rédigée :

« A défaut par le PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet.

Si le PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent ».

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le 9 octobre 2018, l’OPH Habitat Drouais a fait délivrer à la SARL RAG un commandement de payer la somme de 2.656,35 €, hors frais, correspondant, selon le décompte annexé, aux loyers et charges pour la période du 20 décembre 2017 au 30 septembre 2018.

Si la société RAG a réglé la somme de 2.799,50 € par virement du 6 novembre 2018, soit dans le délai d’un mois mentionné dans l’acte d’huissier du 9 octobre 2018, il est également établi par le relevé de compte locataire au 21 mars 2019 que le locataire ne s’est pas acquitté de l’échéance du mois de novembre 2018, ni des échéances suivantes, ce qui a conduit le bailleur à lui faire délivrer le 2 avril 2019 un nouveau commandement de payer la somme de 2.326,50 €, hors frais.

Comme le premier, ce second commandement de payer précisait qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, l’OPH Habitat Drouais se réservait le droit de se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail, dont une copie était jointe.

Or, aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois puisque l’ordre de virement a été donné par le locataire le 4 mai 2019 et que les fonds (2.791,80 €) ont été reçus par le bailleur le 7 mai 2019.

Les sociétés appelantes n’apportent aucune explication sérieuse à ce paiement tardif, l’OPH Habitat Drouais faisant très justement observer que la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 a débuté en France en mars 2020 et non en mars 2019, de sorte que les sociétés RAG et SPC Services ne peuvent se prévaloir des dispositions permettant la suspension du paiement des loyers durant la période d’urgence sanitaire.

La cour relève en outre que les impayés se sont poursuivis, le locataire n’effectuant que des paiements partiels. Au 4 juin 2020, le montant de la dette s’élevait ainsi à 1.045,57 €, selon le décompte produit par l’OPH Habitat Drouais.

Les premiers juges méritent en conséquence d’être suivis en ce qu’ils ont :

— Constaté que les effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial sont intervenus le 2 mai 2019, à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer le 2 avril 2019 ;

— Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial ;

— Constaté que la société RAG est donc occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 2 mai 2019 ;

— Constaté qu’il en est de même pour la société SPC Services qui occupe les lieux en vertu d’un acte de cession de fonds de commerce intervenu en violation des dispositions du bail commercial, comme développé ci-après ;

— Ordonné, sous astreinte, l’expulsion des lieux loués de la société RAG et de tous occupants de son chef, dont la société SPC Services ;

et ce, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres manquements aux obligations issues du bail, se rapportant au non-respect de la destination des lieux et à la présence d’un tiers au contrat.

Le jugement entrepris doit également être confirmé en ce qu’il a condamné les appelantes, in solidum, à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 1.045,57 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 juin 2020, sur la base du décompte effectué par le bailleur et non utilement discuté par les sociétés appelantes, qui ne proposent aucun autre calcul. Il sera seulement précisé que cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société RAG.

C’est en outre par des motifs pertinents que la cour adopte qu’après avoir retenu que la majoration de 8 % du taux de l’intérêt légal fixée dans le contrat de bail n’était pas excessive, les premiers juges ont décidé que la somme de 1.045,57 € serait augmentée des intérêts au taux légal majoré de 8 %, à compter de chaque échéance de loyer impayée.

Sur la cession du fonds de commerce

Les appelantes soutiennent que l’acte de cession du fonds de commerce de la société RAG à la société SPC Services est valide ; qu’en effet la société RAG a bien prévenu l’OPH Habitat Drouais du changement de locataire du fait de la cession du fonds de commerce et qu’elle lui a envoyé les pièces demandées ; que le bailleur est manifestement de mauvaise foi puisqu’il a répondu le 11 juin 2019 à M. [P], nouveau gérant de la société RAG ; que par courrier du 26 mai 2019, la société RAG avait informé le bailleur de la nécessité pour elle de vendre son fonds de commerce ; que l’OPH Habitat Drouais avait implicitement donné son accord de sorte que les formalités relatives à la validité de l’accord du bailleur devenaient inutiles.

Elles déduisent des courriers ainsi échangés que l’infraction aux clauses du bail n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.

L’OPH Habitat Drouais répond que la société RAG a manqué à ses obligations contractuelles en ne l’informant pas de la modification de la gérance de la société, en ne sollicitant pas son agrément pour céder le fonds de commerce à la société SPC Services, en ne l’appelant pas à l’acte de cession et en ne lui signifiant pas cet acte. Il précise que lorsqu’a été évoquée par la société RAG une possible cession de son fonds de commerce, il a légitimement demandé des informations relatives au repreneur mais n’a reçu aucune réponse à son courrier et a découvert la réalité de la cession dans le cadre de la procédure de première instance.

Il en déduit que l’acte de cession de fonds lui est inopposable. Il considère que le manquement par le preneur à son obligation de régulariser en la forme authentique l’acte de cession de fonds de commerce est une faute d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

*****

La cour observe à titre liminaire qu’à la date de la cession du fonds de commerce, les effets de la clause résolutoire étaient d’ores et déjà acquis, comme retenu supra.

Au surplus, le bail commercial comporte en page 15 une clause intitulée « Cession du bail » selon laquelle :

« Le présent bail pourra être cédé par le PRENEUR à l’acquéreur de son fonds.

Toutefois cette cession ne pourra intervenir qu’avec l’agrément préalable du BAILLEUR qui devra être donné par écrit. La cession devra être obligatoirement effectuée par acte notarié.

Le BAILLEUR devra être convoqué à la signature de l’acte de cession par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire qui devront être reçus par lui quinze jours au moins avant la date prévue. Cette convocation devra indiquer les lieu, jour et heure prévus pour la signature de l’acte de cession et s’accompagner de la remise au BAILLEUR d’un projet d’acte de cession.

Si le BAILLEUR ne se rend pas à la convocation mais qu’il a par ailleurs donné son agrément dans les conditions sus-indiquées, l’acte de cession pourra être signé hors sa présence.

Une copie exécutoire de l’acte de cession devra être remise au BAILLEUR sans frais pour lui, dans le mois de la signature de l’acte de cession, pour lui servir de titre exécutoire à l’encontre du ou des cessionnaires. »

En l’espèce, le gérant de la société RAG a évoqué dans un courrier du 26 mai 2019 adressé à l’OPH Habitat Drouais son intention de céder le fonds de commerce à « une société de bazar basée dans le 93 ». Par un courrier en réponse du 11 juin 2019, l’OPH Habitat Drouais a sollicité la communication d’un certain nombre de documents afin de lui permettre d’étudier le dossier puis, en cas d’acceptation, de faire établir un nouvel acte notarié.

Les sociétés appelantes ne rapportent pas la preuve que les documents demandés (acte de contrat de vente de fonds de commerce dûment enregistré au service des impôts, procès-verbal de l’assemblée générale de la société RAG, procès-verbal de l’assemblée générale de la société preneuse, copie de la pièce d’identité du gérant de cette société, extrait Kbis de la société preneuse, statuts de la société preneuse, attestation d’assurance du local au nom de la société preneuse) ont été transmis au bailleur, ni même qu’une réponse lui a été apportée.

Ils communiquent un courrier adressé au gérant de la société RAG le 13 novembre 2019 par lequel l’OPH Hauts-de-Seine Habitat a autorisé la cession du fonds de commerce de ladite société à la société Amira. Outre que l’auteur de cette lettre n’est pas l’OPH Habitat Drouais mais l’OPH Hauts-de-Seine Habitat, l’autorisation ainsi donnée ne porte manifestement pas sur les locaux situés à [Localité 6] en Eure-et-Loir et objets du bail commercial signé le 24 octobre 2017 puisqu’il y est fait état de locaux situés à [Localité 8] dans les Hauts-de-Seine.

L’acte de cession du fonds de commerce de la société RAG à la société SPC Services n’est pas produit en cause d’appel mais il résulte du jugement entrepris que la vente du fonds de commerce, incluant le bail conclu avec l’OPH Habitat Drouais, a été signée le 17 novembre 2019 et que l’acte de vente stipulait en son article 8 que la cession devait être notifiée au bailleur par la société SPC Services conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil.

Nonobstant le fait qu’aucun élément ne permet de retenir que le bailleur a, ne serait-ce qu’implicitement, consenti à la cession, la cession du fonds de commerce de la société RAG à la société SPC Services est intervenue en violation des stipulations du bail commercial, aucune des formalités requises n’ayant été respectée.

C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont dit inopposable à l’OPH Habitat Drouais l’acte de cession du fonds de commerce, incluant cession du droit au bail, conclu entre la société RAG et la société SPC Services et qu’ils ont constaté que cette dernière était occupante sans droit ni titre des locaux.

Sur l’indemnité d’occupation

Les appelantes sollicitent de la cour qu’elle ordonne le remboursement à la société SCP Services de la somme de 3.889,28 € correspondant à l’indemnité d’occupation précaire qu’elle a acquittée d’avril 2021 à octobre 2021, alors qu’elle n’était plus dans les lieux loués du fait de son expulsion.

L’OPH Habitat Drouais s’y oppose, soulignant que lui restent dues des sommes et que les appelantes omettent d’indiquer qu’outre les indemnités d’occupation, elles ont été condamnées à verser une majoration de 8% sur chacune des échéances de loyer et d’indemnité d’occupation. Elle précise qu’il ne lui a été versé aucune indemnité d’occupation postérieurement à la reprise des lieux, qui est intervenue le 15 avril 2021, et que le décompte locatif confirme l’arrêt du quittancement des loyers et indemnités d’occupation au mois d’avril 2021.

*****

En conséquence de la résiliation du bail au 2 mai 2019 et de l’occupation des lieux sans droit ni titre des locaux, c’est à juste titre que les premiers juges ont condamné in solidum la société RAG et et la société SPC Services à payer à l’OPH Habitat Drouais, à compter de cette date, la somme de 486,16 € par mois, correspondant au montant du loyer charges incluses, à titre d’indemnité d’occupation des lieux, augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs. La cour constate que les sociétés RAG et SPC Services ne contestent pas le caractère in solidum de leur condamnation.

L’OPH Habitat Drouais communique le procès-verbal de reprise des lieux établi le 15 avril 2021 dont il résulte notamment qu’un commandement de quitter les lieux a été délivré aux sociétés RAG et SPC Services le 19 mars 2021, que le 15 avril 2021, l’huissier a constaté l’inoccupation du local commercial sis à [Adresse 7] et a procédé à la reprise des lieux loués.

Il résulte des relevés de compte locataire au 22 juin 2021 et au 16 mars 2022 produits par le bailleur qu’à la date de la reprise des lieux loués, le locataire restait toujours redevable au titre de l’occupation des lieux d’une somme de 4.714,22 € (tenant compte d’une indemnité d’occupation proratisée pour le mois d’avril 2021 et des régularisations de charges opérées en mai 2021).

Il y a lieu, dès lors, de considérer que les versements effectués par la société SPC Services par virements des 22 avril 2021 (972,32 €) et 30 octobre 2021 (2.916,96 €), tels que mentionnés dans son relevé de compte bancaire Bred du 10 août 2020 au 11 octobre 2021 ainsi que dans les décomptes du bailleur, visaient à régler les sommes encore dues au titre du bail et ne peuvent correspondre, comme allégué, à des indemnités d’occupation qui auraient continué d’être versées après la reprise des lieux. La cour observe au demeurant que les virements effectués n’ont pas soldé les comptes entre les parties.

Dans ces conditions, les appelantes seront déboutées de leur demande de remboursement.

Sur le dépôt de garantie

L’OPH Habitat Drouais s’estime bien fondé à conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 732,72 €, nonobstant les sommes dues au titre de la dette locative, en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail aux torts du locataire.

Les appelantes ne formulent aucune observation sur ce point.

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Selon l’article 1103, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est expressément stipulé au bail qu’en cas de résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire, comme c’est le cas en l’espèce, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur, celui-ci se réservant le droit de demander par ailleurs le remboursement de toutes autres sommes dues et le versement de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’il aura subis.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a dit que, conformément aux stipulations contractuelles, le bailleur conserve le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 732,72 €, du fait de la résiliation du bail aux torts du locataire.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’OPH Habitat Drouais sollicite la confirmation du jugement entrepris qui lui a alloué la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts. Il fait valoir qu’il a souffert d’une occupation de son bien par des tiers au contrat, exploitant une activité non autorisée dans les lieux, avec tous les risques encourus ; que le comportement du locataire a contraint le bailleur à consacrer un temps considérable au traitement de ce dossier, lui causant ainsi un indéniable trouble de gestion.

Les appelantes ne formulent aucune observation sur ce point.

*****

Les premiers juges ont procédé, au terme d’une juste appréciation des circonstances de la cause, que la cour fait sienne, à une estimation raisonnable du montant des dommages-intérêts alloués à l’OPH Habitat Drouais en réparation du préjudice de gestion qu’il a subi.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la société RAG à payer à l’OPH Habitat Drouais la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts, sauf à préciser que cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société RAG.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de la décision, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées, sauf à fixer ces sommes au passif de la liquidation judiciaire de la société RAG.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés RAG et SPC Services seront tenues in solidum des dépens d’appel, cette créance étant fixée au passif de la société RAG.

Elles seront en outre tenues in solidum de verser à l’OPH Habitat Drouais une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette créance sera également fixée au passif de la société RAG.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 février 2021 par le tribunal judiciaire de Chartres, sauf à fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société RAG les sommes que celle-ci a été condamnée à payer en ce compris les dépens ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les sociétés RAG et SPC Services de l’intégralité de leurs demandes ;

DIT que les sociétés RAG et SPC Services seront tenues in solidum des entiers dépens de l’instance ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la société RAG lesdits dépens ;

CONDAMNE la société SPC Services à payer la même somme ;

DIT que les sociétés RAG et SPC Services seront tenues in solidum de verser à l’OPH Habitat Drouais la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société RAG ;

CONDAMNE la société SPC Services à payer la même somme.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,