COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03173 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VF6A

AFFAIRE :

S.A.R.L. POTENTIA CAPITAL

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES VILLA REMBRANDT, [Adresse 7] à [Localité 9]

Représenté par le Cabinet de Syndic SAS LE MANOIR

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/02759

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Julie GOURION-RICHARD,

M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-

BUISSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. POTENTIA CAPITAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Julie GOURION-RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 et M^e Vanina FERRACCI de l’AARPI PRACTICE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

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Syndicat des Copropriétaires VILLA REMBRANDT, [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par le Cabinet de syndic SAS LE MANOIR, dont le siège social est sis [Adresse 8] à [Localité 9], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte notarié du 24 novembre 2010, la société Potential capital a acquis une parcelle cadastrée U n° [Cadastre 1] supportant un pavillon sise au [Adresse 6] à [Localité 9] (92) ; le 24 janvier 2011, elle a acquis une autre parcelle contiguë cadastrée U n°[Cadastre 5]. Ces deux parcelles se situent à l’extrémité d’une voie privée, cadastrée U n° [Cadastre 2], acquise en indivision par la société Potential capital et la copropriété de la villa Rembrandt.

Le 8 juin 2011, la société Potential capital a conclu avec la SCI DEV 92 une promesse de vente portant sur les parcelles cadastrées U n° [Cadastre 5] et [Cadastre 1] ainsi que la moitié des droits en copropriété de l’allée privée sise sur la parcelle U n° [Cadastre 2], autorisant la bénéficiaire à déposer une demande de permis de construire, sous condition suspensive d’absence de recours contre l’autorisation.

La mairie de [Localité 10] a le 18 novembre 2011 accordé un permis de construire à la SCI DEV 92, lequel sera transféré à la société Potential capital le 19 avril 2012.

Les copropriétaires entretenaient des craintes quant à l’organisation du trafic sur la voie privée en question, ce qui a donné lieu à une contestation du permis de construire.

Selon jugement en date du 28 juin 2013, qui sera confirmé par un arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles daté du 11 mai 2015, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, saisi d’un recours contre ledit permis de construire par le syndicat des copropriétaires de la Villa Rembrandt, ci-après dénommé ' le syndicat des copropriétaires', a rejeté ledit recours.

Le 30 décembre 2015, la société Potential capital a cédé le terrain à la SCCV Villa Guynemer.

Par acte en date du 19 février 2019, la société Potential capital a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance de Nanterre, en vue d’obtenir l’indemnisation des préjudices à elle causés par le recours qui avait été formé contre le permis de construire du 18 novembre 2011 à elle transféré le 19 avril 2012.

Par jugement en date du 3 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré la société Potential capital irrecevable en ses prétentions ;

— condamné la société Potential capital à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la société Potential capital à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Potential capital aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que la demande de la société Potential capital se heurtait à l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles susvisé, laquelle avait rejeté sa demande indemnitaire, et que l’article L 600-7 du code de l’urbanisme ne permettait pas un cumul d’actions.

Par déclaration d’appel en date du 6 mai 2022, la société Potential capital a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 4 septembre 2024, la société Potential capital fait valoir :

— que le 31 décembre 2015, elle a cédé le terrain pour 2 000 000 euros, soit une somme moindre que celle prévue, alors que la SCCV Villa Guynemer a réalisé son projet immobilier et lui a versé un complément de prix ; qu’elle a ainsi perçu la somme totale de 2 179 272,28 euros ;

— qu’elle avait pourtant envisagé de céder ce terrain à la Compagnie de Phalsbourg pour 2 950 000 euros, puis pour 2 400 000 euros ;

— que la décision de la Cour administrative d’appel de Versailles, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, n’a pas une autorité de chose jugée permettant de rejeter sa demande ;

— qu’en effet ladite Cour a été saisie d’une demande sur le fondement de l’article L 600-7 du code de l’urbanisme, alors que le Tribunal judiciaire l’a été sur celui de l’article 1240 du code civil ;

— qu’il convient de faire application de l’article L 600-7 du code de l’urbanisme en sa version applicable au litige, selon laquelle il suffisait qu’un recours soit mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant pour que des dommages intérêts puissent être alloués, le nouveau texte exigeant un comportement abusif ;

— qu’une action en droit commun reste possible, qui ne suppose pas la mise en évidence d’un préjudice excessif mais d’un préjudice quelconque ;

— qu’il n’y a pas d’identité d’objet entre les deux procédures, car depuis le prononcé de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de [Localité 11], elle a vendu son terrain et le permis de construire afférent ;

— que la faute du syndicat des copropriétaires est mise en évidence, car un recours en annulation de permis de construire ne peut régulièrement se fonder que sur des considérations visant au respect des règles d’urbanisme ;

— que le syndicat des copropriétaires a agi au seul motif que les copropriétaires craignaient que la gestion du trafic ne leur cause un préjudice indemnisable ; que ces considérations ne pouvaient fonder un recours contre le permis de construire ;

— que son préjudice est constitué par le fait que la promesse de vente qui avait été conclue avec la SCI DEV 92, pour un prix de 2 520 000 euros, est caduque ; qu’elle a dû dédommager ladite SCI à hauteur de 50 000 euros HT pour bénéficier du transfert du permis de construire ;

— que de plus, l’offre d’acquisition présentée par la compagnie de Phalsbourg a été moindre ;

— qu’elle a dû engager des frais d’architecte ;

— qu’il existe un lien de causalité entre la faute du syndicat des copropriétaires et son préjudice.

La société Potential capital demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 444 811,22 euros ;

— le condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Gourion Richard.

En ses conclusions notifiées le 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que la demande de permis de construire formée par la SCI DEV 92 portait sur la construction de 9 maisons individuelles avec jardin ;

— que les parcelles que l’intéressée voulait ainsi acquérir étaient notamment accessibles via la voie privée de la copropriété ;

— qu’il n’existe pas de cumul entre l’action fondée sur l’article L 600-7 du code de l’urbanisme et celle de l’article 1240 du code civil ;

— que c’est à bon droit que le tribunal a retenu la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée à la décision de la Cour administrative d’appel de Versailles ;

— qu’il n’est pas possible de former deux demandes de dommages et intérêts pour les mêmes raisons devant les deux ordres de juridiction ;

— que par ailleurs, c’est la nouvelle version de l’article L 600-7 du code de l’urbanisme qui doit être appliquée, la loi n° 2018-1021 ayant prévu, en son article 80, qu’elle est applicable aux instances en cours ;

— que la volonté du législateur, en modifiant ce texte, a été de conférer tout le contentieux aux juridictions administratives ;

— qu’il y a ici identité de causes, les deux actions étant fondées sur le caractère abusif du recours ;

— subsidiairement, que le droit d’agir en justice ne peut conduire à l’allocation de dommages et intérêts qu’en cas d’abus, de malice ou de mauvaise foi ;

— que tel n’était pas le cas en l’espèce, son recours ayant été déclaré recevable alors qu’il avait articulé des moyens d’illégalité tant internes qu’externes du permis de construire en cause ;

— que son recours n’a pas empêché la poursuite du projet immobilier de la partie adverse, qui a déposé une demande de permis de construire modificatif en cours d’instance, le 27 novembre 2012, laquelle a été accueillie ;

— que l’appelante ne peut justifier d’un préjudice, les offres d’achat de la Compagnie Phalsbourg des 12 avril 2012 et 23 juillet 2013 n’étant pas réelles ;

— que ce n’est que pour des raisons financières que le projet a échoué, les prétentions du vendeur étant excessives ;

— que l’offre d’achat du 25 octobre 2013 à hauteur de 2 050 000 euros était une offre net vendeur si bien que les frais devaient y être ajoutés ;

— qu’en tout état de cause, la société Potential capital a acquis les parcelles pour la somme de 1 100 000 euros et les a revendues pour celle de 2 179 272,28 euros, et a donc réalisé une plus value importante.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il lui a alloué la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; l’infirmer sur ce point ;

— condamner la société Potential capital au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner au paiement de celle de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens avec application de l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS

En vertu de l’article L 600-7 du code de l’urbanisme, en sa version applicable au litige, lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en 'uvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.

Au cas d’espèce, par arrêt daté du 11 mai 2015, la Cour administrative d’appel de Versailles a d’une part rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à annuler le jugement du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise qui avait rejeté sa demande d’annulation de l’arrêté de permis de construire du 18 novembre 2011 ou subsidiairement à annuler pour excès de pouvoir cet arrêté, d’autre part rejeté la demande du syndicat des copropriétaires à fin de condamnation de la société Potential capital au paiement de dommages et intérêts en application de l’article L 600-7 du code de l’urbanisme.

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. Il s’avère que la demande de la société Potential capital est fondée sur les dispositions de l’article 1382 devenu article 1240 du code civil selon lesquelles : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application des dispositions combinées de ces textes, si, par dérogation au principe selon lequel des conclusions reconventionnelles tendant à ce que le demandeur soit condamné au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ne sont pas recevables dans une instance en annulation pour excès de pouvoir, le bénéficiaire d’un permis de construire peut solliciter, devant le juge administratif saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre ce permis, des dommages-intérêts contre l’auteur du recours, et cette faculté, qui n’est ouverte que dans des conditions strictement définies, ne fait pas obstacle à ce qu’une demande de dommages-intérêts soit ultérieurement formée devant le juge judiciaire sur le fondement du droit commun pour indemniser le préjudice subi du fait d’un recours abusif, sous la seule réserve que ne soit pas indemnisé deux fois le même préjudice.

Il s’ensuit que contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, la société Potential capital reste recevable en son action en paiement de dommages et intérêts ; le jugement doit être infirmé en ce qu’il a déclaré ladite société irrecevable en ses prétentions, la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires étant rejetée.

Pour être accueillie en ses prétentions, l’appelante doit donc démontrer que le recours contre le permis de construire a été engagé abusivement.

Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté, en l’espèce le bénéfice du permis de construire litigieux. Le principe du droit d’agir implique que la décision judiciaire de retenir le caractère non fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l’abus de l’exercice du droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a bel et bien engagé son action en contestation du permis de construire sur le fondement de règles d’urbanisme, se basant, ainsi qu’il est mentionné dans le jugement du tribunal administratif, sur :

* la circonstance que le permis de construire était entaché d’illégalité vu que les documents joints à la demande ne permettaient pas d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement, ni de le situer dans l’environnement proche et lointain ;

* le fait que le permis de construire méconnaissait les dispositions de l’article UB du règlement du plan local d’urbanisme, dès lors que la largeur de la voie d’accès était inférieure au seuil minimal de 3,50 m applicable, alors que n’était pas respecté le seuil de 6 m fixé pour les constructions comportant plus de dix logements ;

* la méconnaissance par le permis de construire des dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accès aux personnes à mobilité réduite ;

* le fait que le permis de construire était entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des risques pour la sécurité des passagers ;

* le fait que le permis de construire modificatif n’avait pas régularisé les vices dont le dossier de demande de permis de construire initial était entaché.

Le seul fait que le tribunal administratif puis la cour administrative d’appel aient rejeté ces moyens ne suffit pas à caractériser un abus ; il apparaît au contraire que le recours en question était fondé sur des arguments d’ordre juridique, le syndicat des copropriétaires relayant en outre les craintes que les copropriétaires entretenaient quant aux conditions dans lesquelles se ferait la circulation sur la voie privée du fait de l’arrivée de nouveaux utilisateurs. Le syndicat des copropriétaires n’a fait qu’assurer la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble comme il est dit à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ledit immeuble étant voisin du projet. Il ne s’est d’ailleurs pas livré à un acharnement procédural car le permis de construire modificatif du 21 janvier 2013 n’a pas été attaqué.

Le syndicat des copropriétaires a donc pu dans des conditions non révélatrices d’un abus estimer que le permis de construire querellé était irrégulier et engager les recours appropriés ; par suite, la demande de dommages et intérêts formée par la société Potential capital sur le fondement de l’article 1240 du code civil sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, réclame des dommages et intérêts pour procédure abusive, poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il lui a accordé la somme de 20 000 euros, et sollicite la condamnation de la partie adverse au paiement de celle de 50 000 euros. Ainsi qu’il a été indiqué supra, ce n’est qu’en cas de recours abusif que le défendeur à l’action peut se voir allouer des dommages et intérêts. Il sera observé que le présent appel était, au moins pour partie, fondé car le chef du jugement déclarant l’action de la société Potential capital irrecevable a été infirmé. En outre le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la présente action en justice revêt un caractère abusif, la société Potential capital ayant pu sans que cela ne dénote une intention de nuire ou une légèreté blâmable penser que sa propre demande de dommages et intérêts était fondée. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné cette dernière au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties. Le jugement sera infirmé sur ce point et l’ensemble des demandes fondées sur ce texte seront rejetées, tant au titre de la première instance que de l’appel.

Les dépens de première instance et d’appel seront partagés ainsi qu’il sera dit au dispositif. Ceci conduit au rejet des demandes fondées sur l’article 699 du code de procédure civile, puisqu’aucun recouvrement de dépens n’interviendra.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 3 mars 2022 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— DÉCLARE la société Potential capital recevable en sa demande de dommages et intérêts ;

— La DÉBOUTE de ladite demande ;

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens de première instance et d’appel par elles exposés ;

— REJETTE les demandes de distraction des dépens.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffière Le Président