COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

chambre 1 – 2

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2024

N° RG 23/03205 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V3L5

AFFAIRE :

S.A. RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

C/

Mme [C] [N]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° RG : 1122000854

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30/01/24

à :

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 -

APPELANTE

****************

Madame [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Assignée à personne physique

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Décembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 août 2006, la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires a donné à bail à Mme [C] [N] un appartement à usage d’habitation (n°19, bât. 1, Esc. 1) situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel initial de 433,17 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022, la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— l’autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit de son choix aux frais et risques du défendeur,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 22 888,82 euros due au 11 octobre 2022, terme de septembre 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [N] à s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux loués,

— condamner Mme [N] à lui verser une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— déclaré l’action de la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2006 entre la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires et Mme [N] sont réunies à la date du 20 mars 2022,

— débouté la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

— suspendu les effets de la clause résolutoire,

— constaté que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe en date du 13 mai 2023, la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 août 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société RLF Résidences le Logement des Fonctionnaires de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

— juger qu’en raison du non-paiement des loyers par Mme [N] des sommes dues au titre des loyers convenus et du surloyer de solidarité (S.L.S), le bénéfice de la clause résolutoire est acquis et la location en conséquence, résiliée de plein droit,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [N] à lui payer la somme de 33 238,47 euros, représentant les loyers, charges et S.L.S dus au 4 août 2023 suivant décompte de même date, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2022 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— vu l’article 699 du code de procédure civile, s’entendre condamner Mme [N] aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire dont distraction au profit de M^e Sabrina Dourlen, avocat aux offres de droit.

Mme [N] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 juillet 2023, la déclaration d’appel lui a été signifiée par remise à personne physique. Par acte de commissaire de justice délivré le 8 août 2023, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par remise à tiers présent à domicile.

L’arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 décembre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 mars 2022. Il a débouté la société RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires de sa demande au titre de l’arriéré locatif et dit que la clause résolutoire était réputée n’avoir jamais été acquise au motif que la demanderesse ne justifiait pas du montant facturé au titre du surloyer de solidarité pour les mois de février à novembre 2022 alors qu’il avait écarté la facturation de ce supplément loyer pour 2022 faute pour la bailleresse de produire la mise en demeure de justifier de ses ressources adressée à la locataire, ne permettant pas de la condamner au seul arriéré justifié.

La société RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires demande à la cour d’ordonner l’expulsion de la locataire en faisant valoir que Mme [N] a reconnu en première instance être redevable de la somme demandée ce qui équivaut à un aveu judiciaire attestant de la réception par ses soins de la demande. La bailleresse en conclut que le premier juge ne pouvait remettre en cause le montant des sommes réclamées par elle.

Elle ajoute que le décompte produit permet de déterminer les sommes facturées au titre du SLS, soit 2 262,27 euros par mois, et qu’en tout état de cause, les causes du commandement de payer d’un montant de 3 546,56 euros dû au titre des loyers impayés n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Sur ce,

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mars 2022 ainsi qu’il en ressort du décompte locatif versé aux débats, étant en outre relevé que ce chef du jugement n’est pas contesté.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, il ressort du jugement déféré que Mme [N], comparant en personne, 'reconnaît être redevable de la somme demandée faute d’avoir produit son avis d’imposition. Elle précise régler le loyer courant et propose de s’acquitter de la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant, dans l’attente de la production des éléments sollicités par le bailleur. Elle indique percevoir la somme de 2 142 euros de ressources, ne pas partager ses charges et ne pas avoir d’enfants à charge'.

Ainsi, il convient de retenir que le surloyer est dû en son principe dans la mesure où Mme [N] a admis ne pas avoir communiqué son avis d’imposition au bailleur et qu’il n’est pas justifié en cause d’appel qu’elle aurait déféré à cette obligation, étant ajouté que l’intimée n’a élevé aucune contestation quant aux modalités de calcul de ce surloyer puisqu’elle a reconnu devant le premier juge être redevable des sommes réclamées par la bailleresse.

La société RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires communique un décompte arrêté au 4 août 2023 duquel il ressort un solde locatif débiteur à hauteur de 33 238,47 euros sous réserve d’une éventuelle liquidation définitive en application de l’alinéa 3 de l’article L.441-9 précité.

Il convient cependant de déduire les frais de poursuites d’un montant total de 356,42 euros (186,96 +169,46) qui ne constituent pas une dette locative.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [N] au paiement de la somme de

32 882,05 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, SLS et indemnités d’occupation) arrêté au 4 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, incluant la somme de 31 671,78 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2022 sur la somme de

1 693,58 euros et du 8 août 2023, date des conclusions de l’appelante, pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’absence de tout élément permettant d’apprécier la situation financière de la locataire qui n’a pas constitué avocat, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Mme [N], occupante sans droit ni titre, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ces chefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N], partie perdante en cause d’appel, sera tenue aux dépens exposés en première instance et devant la cour, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [N] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d’appel par la société RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires peut être équitablement fixée à 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré l’action de la société RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires recevable et constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2022 ;

Statuant à nouveau,

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de

Mme [N] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Condamne Mme [C] [N] à payer à Mme [N] la somme de 32 882,05 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, SLS et indemnités d’occupation) arrêté au 4 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, incluant la somme de 31 671,78 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2022 sur la somme de 1 693,58 euros et du 8 août 2023 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts selon les conditions fixées à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [C] [N] à verser à la société RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés ;

Condamne Mme [C] [N] à verser à la société RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [N] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Me [M] [H] qui en fait la demande.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,