COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03030 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VFOJ

AFFAIRE :

[Y] [I]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [8] représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet SENNES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Mars 2022 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 20/06338

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Benjamin LEMOINE

M^e Pascal KOERFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER – LEMOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 179

APPELANT

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SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [8] représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet SENNES, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3] / [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 et M^e Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

M. [I] est propriétaire d’un appartement (lot n° 108) et d’une cave (lot n°50) dans la résidence sise [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété, comprenant quatre bâtiments et constituant une résidence avec services dont la destination, définie à l’article 1er du règlement de copropriété (p. 27) est 'à usage principal d’habitation exploité en résidence avec services de natures commerciaux et hôteliers’ destinée notamment mais non exclusivement aux personnes dites du « troisième âge ».

Cette résidence a le statut de 'Résidence-Services’ au sens de l’article 95 de la loi dite ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006, dont les dispositions sont d’ordre public et d’application immédiate. Cette loi a inséré les articles 41-1 et suivants dans la loi du 10 juillet 1965, qui s’appliquent au présent litige.

L’assemblée générale du 4 septembre 2020 a adopté, notamment, une résolution n° 12 intitulée 'Ajustement du budget prévisionnel 2020 – Résidence de Services (article 24)'. Le procès-verbal de cette Assemblée générale a été notifié à M. [I] en lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 24 septembre 2020. Par exploit introductif d’instance en date du 24 novembre 2021, M. [I], a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins, notamment, de voir annuler la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020.

Par jugement contradictoire en premier ressort du 29 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. [I],

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens,

— rappelé le caractère exécutoire par provision du jugement.

M. [I] en a relevé appel par déclaration du 2 mai 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 1er juillet 2024, par lesquelles M. [I], appelant, invite la Cour à :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— Infirmer le jugement rendu le 29 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Versailles en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux entiers dépens.

Et, statuant à nouveau,

— Prononcer la nullité de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020,

— le Dispenser de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 27 octobre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [I] et l’a condamné aux dépens,

— Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il n’a pas condamné M. [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau / et y ajoutant :

— Débouter M. [I] de toutes ses demandes,

— le Condamner à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

— le Condamner aux entiers dépens d’appel lesquels seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par la SCP Boulan-Koerfer’Perrault & associés.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 :

M. [I] soutient que cette résolution a été adoptée selon la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui est erronée, la majorité requise étant celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’a pas été obtenue en séance et qui n’est toujours pas établie.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 septembre 2020, que la résolution n°12, intitulée 'Ajustement du budget prévisionnel 2020 – Résidence de Services (article 24)' a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir 'la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance', les votes 'Pour formant un total de 7 390 / 9 943 millièmes généraux'.

Cette résolution soumettait à l’assemblée générale le projet de supprimer le service initialement défini à l’article IV du règlement intérieur (page 70) comme suit : ' L’accueil est assuré 24h/24 par une hôtesse le jour entre 8h et 20h et le personnel de garde pour la nuit'. Le projet ainsi présenté avait pour objet de 'ramener le budget annuel des services’ de 295 000 euros à 170 000 euros, et pour effet, premièrement, de supprimer deux heures d’accueil de jour en limitant son amplitude à la tranche horaire allant de 9h à 19h au lieu de 8h à 20h, deuxièmement, de supprimer le service comportant du personnel de garde pour la nuit, remplacé par un abonnement de téléassistance 'que chaque résident pourra souscrire pour son propre compte', troisièmement s’agissant du service de restauration midi et soir originellement 'préparé dans les cuisines de la résidence', 7 jours sur 7, le projet avait pour effet de le supprimer pendant les week-ends, au cours desquels 'les repas seront préparés à l’extérieur, chaque résident pouvant passer commande auprès d’un opérateur', également de supprimer l’accès à la salle de restaurant aux horaires du dîner pendant les week-ends.

Concernant l’objet et les effets du projet porté par cette résolution n°12, le premier juge a estimé à juste titre que la suppression de tout ou partie des services de gardiennage de nuit et d’accueil de jour, ainsi que du service de restauration pendant les weeks-ends, présentée concomitamment à des éléments de substitution, entrent dans le champ d’application de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui énonce que 'Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26' de la loi du 10 juillet 1965, qui requiert 'la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix'.

Or, cette résolution ayant fait l’objet d’un vote selon la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal ne mentionne pas le nombre de copropriétaires ayant approuvé cette résolution et notamment pas, si le respect de la double majorité requise par l’article 26 de la même loi a été réalisé, en particulier si la majorité de l’ensemble des copropriétaires (et non pas seulement la majorité des copropriétaires présents ou représentés) a été réunie lors de ce vote.

Le syndicat des copropriétaires, y compris à hauteur d’appel, procède par assertions et affirme que contrairement à ce qu’à jugé le Tribunal, il n’y a aucune suppression de service, que la loi du 10 juillet 1965 et donc la double majorité de l’article 26, ne s’appliquent pas en l’espèce, et que 'le vote de la majorité en nombre des membres’ a été atteint. Ce faisant, le syndicat des copropriétaires, seule partie du litige en capacité d’établir cet élément de preuve, y échoue.

Dans ces conditions, la Cour ne peut que constater que les conditions de double majorité exigée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas remplies et que par suite, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 doit être annulée.

Le jugement sera ainsi infirmé sur ce point.

Sur les autres moyens soulevés par M. [I] au support de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 :

En premier lieu, sur le défaut de conseil des résidents en violation de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour adopte les motifs retenus par le Tribunal, qui a relevé que l’article 41-7 ne prévoit aucune sanction consécutive à l’inobservation de ses dispositions.

En deuxième lieu, s’agissant du défaut d’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée générale, de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, le Tribunal a écarté à juste titre ce moyen en raison de son absence de lien avec la demande d’annulation de la seule résolution n°12 de cette Assemblée générale.

Il en va de même en ce qui concerne le troisième moyen, tiré de la violation de l’article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la répartition des charges relatives aux services dispensés.

En quatrième lieu, concernant le défaut d’établissement d’un bilan annuel portant sur l’exécution des services conventionnés, la violation de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, le Tribunal l’a écarté à bon droit comme étant non fondé, car le conseil syndical a établi ce bilan.

Enfin en dernier lieu, s’agissant de la pluralité d’éléments faisant l’objet de cette résolution n°12, en violation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, le Tribunal a écarté à juste titre ce moyen en estimant que cette résolution portait sur plusieurs éléments indissociables issus d’une négociation globale. La Cour ajoute que la rédaction de cette résolution n’est ni imprécise ni équivoque.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt, conduit à infirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à M. [I], en première instance, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [I], en cause d’appel, la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en première instance comme en appel, M. [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Infirme le jugement du 29 mars 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau des chefs infirmés

— Annule la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020,

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [8], situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Sennes, RCS de Versailles n° 415 056 456, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à M. [Y] [I] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— Dit que M. [Y] [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure au titre de la première instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [8], situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Sennes, RCS de Versailles n° 415 056 456, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [8], situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Sennes, RCS de Versailles n° 415 056 456, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à M. [Y] [I], la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel,

— Dit que M. [Y] [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure au titre de l’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [8], situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Sennes, RCS de Versailles n° 415 056 456, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT