COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 21 JANVIER 2025

N° RG 24/03196 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRMA

AFFAIRE :

[O] [F] ci-après dénommé '[S]'

…

C/

[H] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 avril 2024 par le Tribunal de proximité de COLOMBES

N° RG : 23-000187

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 21.01.25

à :

M^e Niels ROLF-PEDERSEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [O] [F]

né le 16 octobre 1991 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

Plaidant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Société [U] représentée par son mandataire la société [T] dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

Plaidant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

****************

INTIMÉ

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 5] [Adresse 10]

[Localité 7]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Adjointe administrative faisant fonction de greffier lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 mai 2022 à effet au 7 juin 2022, M. [O] [F] a donné en location à M. [H] [Z] un appartement à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 1 110 euros et une provision sur charges de 90 euros.

Par acte sous seing-privé du 3 juin 2022, M. [F] a mandaté la société VC &C – Malocateam pour la gestion locative dudit bien.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, M. [F] a assigné M. [Z] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

Par jugement avant-dire droit du 11 décembre 2023, une réouverture des débats a été ordonnée afin que la partie demanderesse produise tout justificatif indiquant qu’il a ou n’a pas déjà eu recours à sa garantie des loyers impayés, qui apparaît dans la pièce produite le 13 octobre 2023, ainsi qu’un décompte actualisé de la dette jusqu’au jour de l’audience et afin que le défendeur produise les éléments nécessaires au soutien de sa demande de délais de paiement.

A l’audience du 16 février 2024, M. [F] et la société [U] ont sollicité l’intervention volontaire de cette dernière.

Par jugement contradictoire du 15 avril 2024, M. [Z] s’étant présenté à la première audience mais n’ayant pas comparu à l’audience de renvoi, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— déclaré irrecevable l’intervention de la société [U] à la présente instance,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [F] et M. [Z] sont réunies à la date du 27 février 2023,

— condamné M. [Z] à verser à M. [F] la somme de 910 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 8 février 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022,

— autorisé M. [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 150 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* à défaut pour M. [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [F] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* M. [Z] soit condamné à verser à M. [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par M. [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— condamné M. [F] à payer au Trésor public une amende civile de 500 euros,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 27 mai 2024, M. [F] et la société [U] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 26 août 2024, M. [F] et la société [U], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement rendu le 15 avril 2024 par le tribunal de proximité de Colombes en ce qu’il a rejeté l’intervention volontaire de la société [U],

— infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer la somme de 910 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 février 2024,

— infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [F] au paiement d’une amende civile,

— confirmer pour le surplus les dispositions du jugement rendu le 15 avril 2024 par le tribunal de proximité de Colombes,

Statuant à nouveau,

— juger recevable l’intervention volontaire de la société [U] en sa qualité d’assureur,

— condamner M. [Z] à payer la somme de 14 999,53 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2024 échu, montant à parfaire au jour de l’arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

* la somme de 3 526, 79 euros à M. [F],

* la somme de 11 472,74 euros à la société [U], subrogée dans les droits de M. [F], à hauteur de ce montant,

— condamner M. [Z] à verser la somme de 1 500 euros à la société [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [Z] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 juillet 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, les conclusions des appelants lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Il est également relevé qu’il n’a pas été interjeté appel des chefs du jugement ayant accordé des délais de paiement à M. [Z] et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, de sorte que ces dispositions sont définitives.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société [U]

Le premier juge a déclaré irrecevable la demande d’intervention volontaire de la société [U] faute de remplir les conditions de l’article 325 du code de procédure civile, aux motifs que si les quittances subrogatives mentionnent que la société [T], qui a garanti les loyers selon contrat conclu avec la société VC&C – Malocateam, a agi pour le compte et par délégation de la société [U], aucun autre élément n’est produit pour justifier du lien juridique entre cette dernière et la société [T] et ainsi d’un lien suffisant avec les prétentions élevées par M. [F].

Les appelants demandent à la cour d’infirmer ce chef du jugement et de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société [U].

Ils font valoir que la société [U] est l’assureur d’un contrat de garantie de loyers impayés conclu entre son intermédiaire, la société [T], et le mandataire du bailleur, la société VC&C – Malocateam, et qu’elle se trouve à ce titre subrogée dans les droits du bailleur à hauteur du montant indemnisé. Ils soutiennent que les pièces communiquées devant le premier juge et en cause d’appel établissent suffisamment les liens entre les parties, à savoir que la société [U] est l’assureur et la société [T], le courtier.

Sur ce,

En application de l’article 325 code de procédure civile, l''intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a souscrit:

— une assurance privée le garantissant contre le non-paiement des échéances de loyer comme indiqué dans le bail,

— un mandat d’administration de biens avec la société VC&C – Malocateam pour la gestion du bien donné à bail, le 3 juin 2022 (pièce 4) prévoyant l’encaissement et le recouvrement des loyers et le reversement aux propriétaires bailleurs.

Il est également justifié d’une garantie loyers impayés par la production:

— des conditions particulières de la garantie loyers impayés '[T] Sécurité’ (pièce 6) souscrite par la société VC&C – Malocateam auprès de la société [T] en qualité d’intermédiaire d’assurance,

— des conditions générales de la garantie '[T] Sécurité’ du 1er janvier 2023 (pièce 7) mentionnant, au titre des définitions communes, que l’assureur est [U], représenté par son courtier gestionnaire [T], et au titre de la garantie des loyers impayés et dégradations immobilières, que le contrat d’assurance est souscrit auprès de la société [U] par l’intermédiaire de la société [T].

Les appelants versent aux débats des quittances subrogatives émises par la société Malocateam, mentionnant qu’elle a agi en tant que créancier de M. [Z] et dans lesquelles elle reconnaît avoir reçu de la société [T], agissant pour le compte et par délégation de la société [U], telle somme correspondant au règlement provisionnel des dettes locatives de M. [Z] pour le logement relatif au bail litigieux, au titre de l’engagement signé par la société [U] en sa qualité d’assureur. Il est également précisé qu’en contrepartie de ce règlement, la société Malocateam subroge la société [U], l’assureur, dans tous ses droits et actions contre le locataire débiteur en application des articles 2306 et 1346 et suivants du code civil.

Il résulte de ces éléments que la société [U] est bien subrogée dans les droits de la société Malocateam, gestionnaire du bien, qui encaisse à ce titre les loyers et charges dus au propriétaire et les reverse à ce dernier.

Il convient en conséquence de déclarer son intervention volontaire recevable en ce qu’elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions initiales de M. [F], bailleur, poursuivant le recouvrement des loyers et charges impayés.

Sur le montant de la créance

M. [F] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Z] à lui verser la somme de 910 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 février 2024 et de le condamner à lui verser la somme de 3 526,79 euros et celle de 11 472,74 euros à la société [U], subrogée dans ses droits, en faisant valoir que la dette s’élève désormais à la somme de 14 999,53 euros, terme d’août 2024 inclus, M. [Z] n’ayant versé aucun loyer.

Sur ce,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort du décompte que la dette locative, hors sommes versées par la garantie de loyers impayés, s’élève, au 1er août 2024, à la somme de 14 999,53 euros, terme d’août inclus.

Il convient de déduire de ce décompte la somme de 2 627,23 euros (1 475,23 + 1 764 – 612) imputée au débit du compte locatif le 28 février 2024 au titre de charges et régularisation de charges sans autre précision ni justificatif. Il convient également de déduire l’augmentation de la provision sur charges de 126 euros, celle-ci étant passée de 90 euros à 216 euros depuis le 1er avril 2024 sans justificatif, soit la somme totale de 630 euros (5 x 126).

Au 1er août 2024, M. [Z] était donc redevable de la somme de 11 742,30 euros, terme d’août 2024 inclus.

La société [U] justifie, par la production de quittances subrogatives, avoir versé au bailleur une somme totale de 11 472,74 euros, versement de 1 404,99 euros du 21 août 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] à payer à la société [U] la somme de 11 472,74 euros au titre de la garantie des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024, date de la signification de ses conclusions de première instance, sur la somme de 4 755,16 euros, et du 2 septembre 2024, date de la signification de ses conclusions d’appel, pour le surplus.

M. [Z] est condamné à verser à M. [F] le surplus, soit la somme de 269,56 euros, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2023.

Le jugement est en conséquence partiellement infirmé.

Sur l’amende civile

Le premier juge a condamné M. [F] au paiement d’une amende civile de 500 euros aux motifs qu’il avait intenté une action pour un montant supérieur à ce qui lui était dû du fait qu’il en avait déjà été garanti pour une grande partie et que ces éléments n’avaient été éclaircis qu’en raison de la réouverture des débats qu’il avait ordonnée. Il en a déduit que l’action introduite par M. [F] était caractérisée par la mauvaise foi, ce qui démontrait son caractère abusif, quand bien même il avait obtenu la condamnation du défendeur à une partie de la créance initialement sollicitée.

M. [F] demande l’infirmation de ce chef du jugement en faisant valoir que sa mauvaise foi n’est pas caractérisée dans la mesure où il s’est contenté de solliciter des loyers qui étaient dus et qu’en tout état de cause, l’assureur est intervenu dans le temps de l’instance.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Si la mauvaise foi de M. [F] est caractérisée en ce qu’il n’a pas spontanément déclaré avoir bénéficié de règlements d’une partie des loyers et charges impayés par l’assurance garantie de loyers impayés, force est de constater qu’il a été fait droit à une partie de ses demandes, de sorte que cette procédure ne saurait être qualifiée d’abusive comme l’a retenu le premier juge.

Il convient en conséquence d’infirmer ce chef du jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z], qui succombe, est condamné aux dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société [U].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention de la société [U], condamné M. [Z] à payer à M. [F] la somme de 910 euros au titre de l’arriéré locatif et condamné M. [F] au paiement d’une amende civile ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société [U] ;

Condamne M. [H] [Z] à payer à la société [U] la somme de la somme de 11 472,74 euros au titre de la garantie des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 4 755,16 euros et du 2 septembre 2024 pour le surplus ;

Condamne M. [H] [Z] à payer à M. [O] [F] la somme de 269,56 euros, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 ;

Y ajoutant,

Déboute la société [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [Z] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, adjointe administrative faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

L’adjointe administrative Le président,

faisant fonction de greffier,