COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°148

CONTRADICTOIRE

DU 13 MAI 2025

N° RG 24/01469 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WMRW

AFFAIRE :

[E] [L]

C/

E.P.I.C. VAL [Localité 8] HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 janvier 2024 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 1123000124

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 13.05.25

à :

M^e Sami SKANDER

M^e Céline BORREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [E] [L]

née le 05 mars 1974 [Localité 7] (GUADELOUPE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Sami SKANDER de la SELASU CABINET D’AVOCAT SKANDER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire: 202

****************

INTIMÉE

E.P.I.C. VAL [Localité 8] HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 478 317 860

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 février 2025, Madame, Valérie DE LARMINAT, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Par contrat du 22 mars 2011, la société d’HLM Toit et Joie aux droits de laquelle vient l’EPIC Val d’Oise Habitat, a donné en location à Mme [M] [L] un appartement de deux pièces n°275 au 9ème étage, situé [Adresse 2] à [Localité 9] dans le Val-d’Oise, moyennant un loyer initial de 283,13 euros.

Par acte du 18 janvier 2022, Val d’Oise Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif de 1 108,97 euros arrêté au 17 janvier 2022.

Faute de paiement de l’arriéré dans les deux mois de la délivrance du commandement, Val d’Oise Habitat a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, par acte de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2023.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, Val d’Oise Habitat a présenté les demandes suivantes :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit,

— ordonner le transport et/ou la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner Mme [L] au paiement des sommes suivantes :

. 1 987,25 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

. 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [L] n’a pas comparu, ni n’était représentée à l’audience du 22 mai 2023, ni à celle du 13 novembre 2023 qui s’est tenue après réouverture des débats pour obtenir la production d’un justificatif de propriété de la part de Val d’Oise Habitat.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 mars 2011 entre la société d’HLM Toit et Joie aux droits de laquelle vient Val d’Oise Habitat et Mme [L] concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] [Localité 11], 9ème étage, appartement n°275, à [Localité 9] dans le Val-d’Oise, à compter du 18 mars 2022,

— ordonné en conséquence à Mme [L] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Val d’Oise Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— dit n’y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [L] à verser à Val d’Oise Habitat la somme de 1 987,25 euros (décompte arrêté au 21 décembre 2022, échéance du mois de décembre 2022 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés,

— condamné Mme [L] à payer à Val [Localité 8] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— condamné Mme [L] à payer à Val [Localité 8] Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val d’Oise en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La procédure d’appel

Mme [L] a relevé appel du jugement par déclaration du 29 février 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/01469.

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 25 février 2025, dans le cadre d’une audience collégiale.

Les conseils des parties ont procédé au dépôt de leurs dossiers de plaidoiries sans se présenter à l’audience.

Prétentions de Mme [L], appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 4 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [L] demande à la cour d’appel de :

— réformer le jugement dont appel,

en conséquence,

— débouter Val d’Oise Habitat de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail du 22 mars 2011 entre la société [Adresse 10] aux droits de laquelle vient Val d’Oise Habitat et elle-même concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], à [Localité 9] dans le Val-d’Oise,

— constater que la dette locative a été purement et simplement épongée [sic],

en tout état de cause,

— condamner Val d’Oise Habitat à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Prétentions de Val d’Oise Habitat, intimée

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 31 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Val d’Oise Habitat demande à la cour d’appel de :

à titre principal,

— déclarer les demandes de Mme [L] irrecevables,

à titre subsidiaire,

— débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu’il a :

. constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 mars 2011 entre la société d’HLM Toit et Joie aux droits de laquelle elle vient et Mme [L] concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], 9ème étage, appartement n°275, à [Localité 9] dans le Val-d’Oise, à compter du 18 mars 2022,

. ordonné en conséquence à Mme [L] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dès la signification du jugement,

. dit qu’à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

. rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

. dit n’y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place,

. condamné Mme [L] à lui verser la somme de 1 987,25 euros (décompte arrêté au 21 décembre 2022, échéance du mois de décembre 2022 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés,

. condamné Mme [L] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

. condamné Mme [L] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné Mme [L] aux dépens,

. rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

. dit que la décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val d’Oise en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamner Mme [L] au règlement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] à lui régler les entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la recevabilité des demandes de Mme [L]

Val d’Oise Habitat soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [L] en cause d’appel, notamment ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Il rappelle que Mme [L] n’a pas comparu en première instance et qu’à ce titre, elle n’a formulé aucune demande, que les demandes qu’elle formule en cause d’appel sont donc nouvelles et à ce titre irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Mme [L] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Enfin, conformément à l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles, qui se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant conformément aux dispositions de l’article 70 du même code, sont également recevables en appel.

En l’espèce, Mme [L] sollicite devant la cour la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement en réponse à la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur en première instance.

S’agissant d’une demande qui tend à faire écarter la prétention adverse et qui se rattache aux prétentions originaires par un lien direct et donc suffisant, elle doit être déclarée recevable.

En conséquence, la demande de Val d’Oise Habitat tendant à voir dire irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes de Mme [L] sera rejetée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, soutenant avoir régularisé l’intégralité de l’arriéré locatif en cours de procédure.

Elle expose qu’elle est infirmière, qu’elle a toujours payé loyalement ses loyers depuis la signature du bail mais que les aléas de la vie l’ont conduite à ne plus pouvoir honorer ses loyers en raison d’un déplacement urgent en Guadeloupe, à la demande des médecins de sa mère, qui lui ont indiqué que sa présence était indispensable pour cette dernière, gravement malade, qu’elle a été contrainte d’engager des frais médicaux non pris en charge par la sécurité sociale pour sa mère, ainsi que des frais de transport qui n’étaient pas prévus pour se rendre en Guadeloupe, que pour toutes ces raisons, son budget a été fortement désorganisé et elle s’est retrouvée en difficulté financière.

Elle fait valoir que ces faits sont totalement isolés, ce qui doit permettre de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Val d’Oise Habitat conclut au débouté de toutes les demandes de Mme [L]. Il relève que la locataire tente de justifier son absence de paiement par sa situation personnelle et l’état de santé de sa mère mais fait valoir que le dernier loyer n’avait pas été réglé au jour de l’audience devant le juge des contentieux de la protection, ni le 22 mai 2023, ni le 13 novembre 2023. Il considère que la production d’une attestation médicale de mars 2024 ne suffit pas à justifier l’absence de règlement de Mme [L] pendant plusieurs mois et l’augmentation de sa dette depuis juin 2023. Il conclut qu’aucun délai ne pourra être accordé dans ces conditions et demande que la résiliation de plein droit du bail soit confirmée.

Sur ce,

Il est rappelé que l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Ainsi, en application de ces dispositions, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les parties produisent plusieurs décomptes, qui font apparaître :

. un arriéré locatif de 1 987,25 euros arrêté au 21 décembre 2022,

. un arriéré locatif de 686,29 euros arrêté au 23 juillet 2024 (pièce 4 du bailleur),

. un solde créditeur de 5,31 euros arrêté au 19 novembre 2024 (pièce 6 de la locataire).

Il sera observé que le bailleur ne produit aucun décompte actualisé, qui laisserait apparaître un nouveau solde débiteur.

L’appelante justifie donc devant la cour avoir intégralement réglé sa dette locative, ce qui n’est pas utilement remis en cause par le bailleur.

Il est cependant constant que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises au 17 mars 2022, faute de paiement de l’arriéré locatif dû au 17 janvier 2022.

Il convient toutefois d’accorder à Mme [L] un délai de paiement du 17 janvier 2022 au 19 novembre 2024, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, de constater qu’à l’issue de ce délai, la locataire a régularisé les causes du commandement et est à jour du paiement de ses loyers courants, que dans ces conditions la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 mars 2022.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu du fait que Mme [L] ne s’est acquittée de sa dette qu’en cours de procédure et que les délais de paiement qui lui sont accordés le sont à titre rétroactif, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné la locataire au paiement des dépens et à verser à Val d’Oise Habitat une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance.

Mme [L] supportera les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile mais pour des considérations tirées de l’équité,Val d’Oise Habitat sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Enfin, le présent n’étant susceptible que de faire l’objet d’un pourvoi non suspensif, il n’y a pas lieu d’en ordonner l’exécution provisoire, comme le sollicite Mme [L].

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

REJETTE la demande de l’EPIC Val d’Oise Habitat tendant à voir dire irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes de Mme [E] [L],

INFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse le 15 janvier 2024, excepté en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises au 17 mars 2022 et condamné Mme [E] [L] aux dépens de première instance et à verser à Val d’Oise Habitat une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

ACCORDE, à titre rétroactif, à Mme [E] [L] des délais pour se libérer de sa dette locative arrêtée au 17 janvier 2022,

CONSTATE que Mme [E] [L] s’est libérée de sa dette locative au 19 novembre 2024,

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

DÉBOUTE subséquemment l’EPIC Val d’Oise Habitat de la totalité de ses demandes,

CONDAMNE Mme [E] [L] au paiement des dépens d’appel,

DÉBOUTE l’EPIC Val d’Oise Habitat de sa demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le président,