COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°207

CONTRADICTOIRE

DU 01 JUILLET 2025

N° RG 24/04156 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTU6

AFFAIRE :

[R] [P]

C/

SCI [Adresse 6]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mai 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-0006

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 01/07/25

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

M^e Sophie RIVIERE-MARIETTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [R] [P]

né le 09 Avril 1964 à [Localité 7] (IRAN)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 14024

Plaidant : M^e Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1160

****************

INTIMEE

SCI DU PONT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 832 98 8 1 33

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Sophie RIVIERE-MARIETTE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 275

Plaidant : M^e Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation lors des débats et du prononcé de la décision: Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 29 juillet 2005, la SCI [Adresse 6] a consenti à M. [R] [P] un bail à usage d’habitation à effet au 1er juillet 2005 pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction par période de trois ans, portant sur un logement sis [Adresse 2] à Courbevoie, moyennant un loyer mensuel de 1 910 euros et une provision pour charges mensuelles de 437 euros, assorti d’une clause d’indexation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 août 2022, M. [P] a assigné la société du Pont à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de :

— la voir condamner à lui payer la somme de 14 322,53 euros en remboursement des charges indûment appelées et reçues au titre des années 2017, 2018, 2019 et du 1er janvier au 30 mai 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— la voir condamner à lui payer la somme de 3 500 euros en réparation des préjudices subis,

— la voir condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la voir condamner aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 17 mai 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— débouté M. [P] de sa demande en remboursement des charges indûment appelées,

— débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

— condamné M. [P] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] aux dépens,

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Par déclaration reçue au greffe le 28 juin 2024, M. [P] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 septembre ,2024, M. [P], appelant, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 17 mai 2024 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner la société Du Pont à lui payer la somme de 14 322,53 euros, en remboursement des charges indûment appelées et reçues au titre des années 2017, 2018, 2019 et du 1er janvier au 30 mai 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner la société [Adresse 6] à lui payer la somme de 3 500 euros en réparation des préjudices subis,

— condamner la société Du Pont à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Véronique Buquet-Roussel ' SCP Buquel-Roussel ' De Carfort, avocat au barreau de Versailles.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 novembre 2024, la société Du Pont, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 17 mai 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [P] de ses fins demandes et conclusions,

— condamner M. [P] en cause d’appel à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [R] [P].

— Sur la demande en paiement de la somme de 14 322,53 euros au titre du remboursement des provisions sur charges indûment appelées au titre des années 2017, 2018, 2019 et du 1er janvier au 30 mai 2020.

M. [R] [P] reproche au premier juge de l’avoir débouté de sa demande à ce titre. Il fait valoir que la SCI [Adresse 6] n’a pas satisfait aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en s’abstenant de lui communiquer le moindre décompte de régularisation des charges conforme à la loi et de justifier des charges réelles exposées, et ce, malgré ses demandes réitérées.

Sur ce,

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3° De la contribution annuelle représentative du droit au bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’état.

Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois avant l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Le bailleur a donc deux obligations principales :

— procéder à une régularisation annuelle en communiquant un décompte par nature des charges, ainsi que le mode de répartition de ces charges entre les locataires,

— tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois après l’envoi du décompte.

Les juges du fond doivent vérifier que ces deux formalités ont bien été accomplies et ne peuvent rejeter l’action en répétition de l’indu d’un locataire sans constater préalablement que le bailleur a communiqué au preneur le mode de répartition des charges entre les locataires et tenu à sa disposition, fût-ce devant les juridictions, les pièces justificatives de ces charges que celui-ci lui réclame.

La communication du décompte, même parfaitement détaillé des charges de copropriété, remis par le syndic au bailleur copropriétaire, ne peut dispenser ce dernier de mettre à la disposition du locataire, les pièces justificatives de ces charges, comme le veut la loi.

Le délai de six mois, est dépourvu de sanction, la justification des charges pouvant être apportée devant la juridiction saisie d’une contestation, étant précisé toutefois que cette justification doit être effectuée dans le délai de la prescription applicable, soit en matière de baux, dans le délai de trois ans.

En l’espèce, la bailleresse produit, pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020 des décomptes de charges détaillées poste par poste, faisant apparaître le mode de répartition des charges entre les locataires de la copropriété.

Toutefois, la SCI du Pont ne justifie pas avoir mis à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges, les documents transmis ne comportant aucune mention à cet égard, et n’a même pas proposé devant la cour de mettre les pièces justificatives à disposition de M. [R] [P], pendant un nouveau délai de six mois, alors même que le locataire soutient avoir été privé de son droit de prendre connaissance de tous documents justificatifs.

M. [R] [P], qui a toujours été à jour de ses loyers et charges, est donc bien fondé en sa demande de restitution de l’ensemble des provisions sur charges qu’il a acquittées pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 mai 2020, sur la base de la somme déterminée par l’arrêt rendu le 20 octobre 2020 par cette chambre devenu définitif, ayant déjà statué sur la demande de répétition des charges formée par les époux [P] et ce, pour les années 2012, 2015 et 2016, soit sur la base de la somme mensuelle de 375 euros.

En conséquence, la SCI [Adresse 6] sera condamnée à rembourser à M. [R] [P] la somme de 14 322,53 euros au titre des provisions sur charges qu’il a versées du 1er janvier 2017 jusqu’au 30 mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2022, date de la délivrance de l’assignation valant sommation de payer.

Sur la demande de dommages-intérêts.

M. [R] [P], qui ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui ci-dessus indemnisé, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les mesures accessoires.

La SCI du Pont doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [R] [P] au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et cause d’appel en condamnant la SCI [Adresse 6] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du Pont qui succombe en l’espèce, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par M^me Véronique Buquet-Roussel ' SCP Buquel-Roussel ' De Carfort, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 17 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI [Adresse 6] à verser à M. [R] [P] la somme de 14 322,53 euros en remboursement des provisions sur charges qu’il a acquittées du 1er janvier 2017 jusqu’au 30 mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2022, date de la délivrance de l’assignation valant sommation de payer,

Déboute M. [R] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne la SCI du Pont à verser à M. [R] [P] la somme de 2 500 euros au titre des frais de procédure exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [Adresse 6] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par M^e Véronique Buquet-Roussel ' SCP Buquel-Roussel ' De Carfort, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président