COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 JUIN 2025

N° RG 24/01170 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WLXQ

AFFAIRE :

S.C.I. MARTI PIERRELAYE

C/

S.A.R.L. BBG

S.A.R.L. BES CONSEILS

S.A.R.L. BONY CONSEILS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12]

N° RG : 21/00869

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.06.2025

à :

M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. MARTI PIERRELAYE

N° Siret : 351 529 037 (RCS [Localité 11])

[Adresse 4]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier 210670 – Représentant : M^e Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

****************

S.A.R.L. BBG

N° Siret : 384 629 366 (RCS [Localité 12])

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L. BES CONSEILS

N° Siret : 791 569 940 (RCS [Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 7]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L. BONY CONSEILS

N° Siret : 523 780 047 (RCS [Localité 10])

[Adresse 3]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0794 – Représentant : M^e Richard NAHMANY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente et Madame Florence MICHON, Conseillère entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 novembre 2012, la SCI Marti Pierrelaye a donné à bail à la société BBG, à effet au 1er mars 2013 pour une durée de 9 ans, un local commercial de 650 m2 sis sur la commune de Pierrelaye (95), destiné, exclusivement, à l’exploitation d’une activité de prêt à porter, chaussures, sportswear hommes, femmes, enfants, sous l’enseigne 'Planet Jeans'.

Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel payable trimestriellement et d’avance, pour la première fois à la prise d’effet, et ensuite les 1er de chaque terme par prélèvement automatique, d’un montant de 150 000 euros HT pour la première année, 155 000 euros HT pour la deuxième année, hors indexation, et 160 000 euros HT à partir de la troisième année, hors indexation. Le loyer est stipulé révisable chaque année de plein droit, en fonction du taux de variation de l’indice trimestriel du coût de la construction. Le bail prévoit également le versement d’une provision forfaitaire, en même temps que chaque échéance de loyer, pour le règlement des charges, taxes et frais de gestion, avec régularisation à la fin de chaque exercice comptable, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer. Il prévoit, en outre, qu’à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à l’échéance du terme prévue au bail, les sommes dues sont automatiquement majorées à titre d’indemnité forfaitaire de 10%, et ceci dès le premier jour de retard de règlement.

Il contient, par ailleurs, une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Le 1er mars 2020, la SCI Marti Pierrelaye a émis un avis d’échéance de 57 791,26 euros, portant sur les sommes dues pour la période du 1er mars 2020 au 31 mai 2020, et la somme correspondante a été prélevée sur le compte de la société BBG.

Par courrier daté du 24 mars 2020, envoyé par voie électronique le 25 mars 2020, la société BBG, au motif des restrictions mises en place par l’Etat pour lutter contre la propagation du virus covid 19, l’ayant conduite à interdire au public et à ses salariés l’accès à son établissement, a informé son bailleur qu’elle cessait de payer le loyer et les charges afférents aux locaux loués à compter du 15 mars 2020 et jusqu’à la date de retour à une situation d’exploitation normale.

La société BBG a, en parallèle, formé opposition au prélèvement de la somme de 57 791,26 euros réglée le 1er mars 2020, qui a été en conséquence débitée du compte de la SCI Marti Pierrelaye, à effet du 21 avril 2020.

Par courrier recommandé de son conseil, daté du 20 avril 2020, reçu par la société BBG le 11 mai 2020, la SCI Marti Pierrelaye a fait savoir qu’elle n’entendait ni interrompre ni suspendre le règlement du loyer, et a mis sa locataire en demeure de procéder au règlement de la somme de 57 791,26 euros restant due.

Le 22 juin 2020, elle l’a assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, en paiement de l’arriéré.

Des accords de règlements étant intervenus entre les parties, pour un paiement de l’arriéré de loyer en plusieurs échéances, la SCI s’est désistée de l’instance introduite devant le juge des référés.

Les parties ont également convenu d’un règlement de l’échéance du 1er septembre 2020 en trois mensualités.

Au constat du non respect de leur accord de paiement, et de la persistance d’impayés de loyers, la SCI Marti Pierrelaye a assigné la société BBG en référé devant le tribunal judiciaire de Pontoise, suivant exploit du 28 décembre 2020, pour avoir paiement, par provision, de l’arriéré locatif.

Cette action n’a pas prospéré, le juge des référés ayant retenu une contestation sérieuse, et la cour d’appel de Versailles, par arrêt du 16 décembre 2021, partiellement infirmatif, ayant déclaré irrecevable l’action introduite par la SCI.

Le 29 janvier 2021, la société BBG a assigné la SCI Marti Pierrelaye devant le tribunal judiciaire de Pontoise pour voir annuler l’obligation de paiement du loyer pendant les périodes de confinement, et subsidiairement, voir diminuer le montant du loyer.

Le 21 avril 2021, la SCI Marti Pierrelaye a assigné la société BBG devant le tribunal de commerce de Pontoise pour voir constater son état de cessation des paiements et voir ouvrir à son encontre une procédure de redressement judiciaire et subsidiairement de liquidation judiciaire.

Selon courrier daté du 5 octobre 2021, adressé au mandataire judiciaire désigné par le tribunal de commerce pour procéder à une enquête, les sociétés BES Conseils et Bony Conseils, détentrices chacune de 50% du capital de la société BBG, se sont engagées à régler chacune une somme de 100 000 euros en cas de condamnation de la société BBG au paiement de l’arriéré de loyers et de charges.

Le 18 octobre 2021, la SCI Marti Pierrelaye a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement de la somme de 41 428,36 euros en principal.

Le 17 novembre 2021, la société BBG a assigné la SCI Marti Pierrelaye en opposition à ce commandement, devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Cette instance a été jointe à celle introduite le 29 janvier 2021, par ordonnance du 3 février 2022.

Par jugement du 1er juillet 2022, le tribunal de commerce de Pontoise a débouté la SCI Marti Pierrelaye de sa demande d’ouverture d’une procédure collective.

Le 13 juillet 2022, la SCI Marti Pierrelaye a assigné les sociétés BES Conseils et Bony Conseils en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Pontoise, instance jointe aux deux précédentes par ordonnance du 17 novembre 2022.

Le 30 septembre 2022, la société BBG a réglé l’arriéré de loyers et de charges dus pour un montant de 276 917,67 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise, statuant au vu des dernières conclusions des parties, a :

débouté la société BBG de sa demande de nullité du commandement du 18 octobre 2021 ;

accordé rétroactivement à la société BBG 12 mois de délai pour régler les causes de ce commandement ; suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ; constaté que les causes du commandement ont été réglées dans ce délai et dit que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets ;

débouté la société BBG de sa demande de dommages et intérêts ;

condamné la société BBG à payer à la SCI Marti Pierrelaye la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

débouté la SCI Marti Pierrelaye de ses demandes de résiliation du bail du 8 novembre 2012, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause les sociétés BES Conseils et Bony Conseils ;

débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires ;

fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié par la société BBG et la SCI Marti Pierrelaye et qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le 16 février 2024, la SCI Marti Pierrelaye a relevé appel de cette décision.

Le 26 décembre 2024, la société BBG a notifié son congé des lieux loués pour le 30 juin 2025 à 24 heures.

Par ordonnance rendue le 8 avril 2025, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 14 mai 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 5 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Marti Pierrelaye, appelante, demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé rétroactivement à la société BBG 12 mois de délai pour régler les causes de ce commandement ; condamné la société BBG à payer à la SCI Marti Pierrelaye la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle ; débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires ; fait masse des dépens, et dit qu’ils seront partagés par moitié par la société BBG et la SCI Marti Pierrelaye, et qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BBG de ses demandes de dommages et intérêts,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause les sociétés BES Conseils et Bony Conseils,

Statuant à nouveau

la recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

condamner la société BBG à lui payer la somme de 48 187,27 euros au titre des pénalités de retard avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

condamner la société BBG à payer les intérêts au taux légal sur les loyers et charges impayés à compter de l’exigibilité de chaque échéance et jusqu’au 30 septembre 2022,

débouter les sociétés BES Conseils et Bony Conseils de leur demande de dommages et intérêts,

débouter les intimées de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

condamner la société BBG à lui payer la somme de 15 747,27 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner BBG en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Emilie Van Heule, avocat aux offres de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 31 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, la société BBG, la société BES Conseils et la société Bony Conseils, intimées, appelantes incidentes, demandent à la cour de :

déclarer l’appel de la société Marti Pierrelaye irrecevable et en tout état de cause, mal fondé,

les juger recevables et bien fondées en leur appel incident,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BBG de sa demande en nullité du commandement du 18 octobre 2021,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé rétroactivement à la société BBG 12 mois de délai pour régler les causes de ce commandement,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a suspendu pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire,

confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les causes du commandement ont été réglées dans ce délai et dit que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BBG de sa demande de dommages et intérêts,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société BBG à payer à la SCI Marti Pierrelaye la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Marti Pierrelaye de ses demandes de résiliation du bail du 8 novembre 2012, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause les sociétés BES Conseils et Bony Conseils,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il débouté la société Marti Pierrelaye de sa demande fondée sur l’articles 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires (sic),

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BBG de sa demande fondée sur l’articles 700 du code de procédure civile,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié par la société BBG et la SCI Marti Pierrelaye et qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur l’appel principal,

débouter la société Marti Pierrelaye de sa demande en infirmation du jugement rendu en ce qu’il a octroyé rétroactivement des délais à la société BBG,

la débouter de sa demande en infirmation du jugement rendu en ce qu’il a, conformément à l’article 1231-5 du code civil, réduit à 10 000 euros la clause pénale et la débouter de sa demande de voire porter la clause pénale à 52 184,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ce montant n’étant pas justifié,

juger en effet que le montant de 52 184,96 euros de pénalités de retard ne correspond ni au 10% de la dette totale de la société BBG qui était de 276 917,67 euros TTC, ni aux factures émises pour un total de 33 493,24 [euro] HT soit 40 191,90 [euros] TTC et qu’il est donc erroné au regard des factures émises,

débouter la société Marti Pierrelaye de sa demande en paiement de frais irrépétibles,

faire droit à leur appel incident,

mettre hors de cause les sociétés BES Conseils et Bony Conseils, celles-ci ayant assuré la garantie accordée à la société BBG et ne s’étant pas portées au-delà garantes de ladite société,

— condamner la société Marti Pierrelaye à payer à chacune de ces sociétés la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur maintien injustifié en la cause,

condamner la société Marti Pierrelaye à payer aux sociétés BES Conseils et Bony Conseils 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés,

Reconventionnellement, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil,

infirmer le jugement entrepris et ramener à 1 euro la clause pénale applicable à la société BBG pour le retard dans le paiement intervenu du fait des périodes de fermetures administratives et des difficultés de reprendre une activité normale,

condamner la société Marti Pierrelaye au paiement à la société BBG de la somme de 250 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa volonté d’empêcher de fait toute cession du fonds ou du droit au bail par le loyer pratiqué et pour son comportement abusif, de mauvaise foi, et pour le harcèlement dont elle a fait l’objet,

débouter la société Marti Pierrelaye de sa demande en paiement de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner au paiement de 20 000 euros à ce titre et en tous les dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Richard Nahmany, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, à condition qu’elles soient soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu’elle ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Il convient de préciser, à cet égard, d’une part, que l’indication au dispositif des conclusions des moyens invoqués ne constitue pas l’énoncé d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, d’autre part, que les moyens simplement repris au dispositif des écritures ne sont pas examinés par la cour s’ils ne sont pas développés dans la discussion.

Par ailleurs, il résulte de la combinaison de l’article 954 du code de procédure civile susvisé et de l’article 562 de ce code que la partie qui entend voir accueillir une prétention qui a été rejetée par le jugement frappé d’appel ne peut pas se borner à solliciter l’infirmation du dit jugement, mais doit réitérer la dite prétention dans le dispositif de ses conclusions d’appel, faute de quoi la cour ne peut que confirmer le jugement.

En application de ces principes, il n’y a pas lieu d’examiner la demande des sociétés intimées tendant à déclarer l’appel de la SCI Marti Pierrelaye irrecevable, puisqu’aucun moyen d’irrecevabilité n’est soutenu à l’appui.

Il n’y a pas lieu non plus de répondre à leur demande tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté la société BBG de sa demande en nullité du commandement du 18 octobre 2021, puisqu’elles ne demandent pas à la cour de prononcer la nullité du dit commandement, et qu’au surplus, aucun moyen n’est développé en ce sens.

Sur les délais suspensifs de la clause résolutoire

L’appelante sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a accordé rétroactivement un délai de 12 mois à la société BBG pour régler les causes du commandement du 18 octobre 2021. Elle fait valoir que la société BBG a bénéficié de facto de délais de paiement, qu’elle n’a pas respecté les accords de règlements dont elles avaient convenu, sans s’en expliquer, alors qu’elle lui avait consenti de larges délais, et qu’elle ne peut être considérée comme étant un débiteur de bonne foi contrairement à ce qu’a retenu le tribunal.

La partie intimée considère que les délais étaient parfaitement justifiés, dès lors qu’elle avait payé la totalité de sa dette. Elle souligne que c’est en raison des fermetures administratives ordonnées par l’autorité publique qu’elle n’a pas pu respecter les accords passés avec sa bailleresse.

L’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, dont le tribunal a rappelé les termes, énonce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ( anciennement aux articles 1244-1 à 1244-3 du dit code) peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, que les juges peuvent accorder rétroactivement des délais de paiement au débiteur de bonne foi qui s’est acquitté de l’intégralité de sa dette au jour où ils statuent.

A titre liminaire, même si la cour est saisie de la demande de la SCI, par l’effet dévolutif de l’appel, elle ne peut que relever que cette dernière ne demande à la cour ni de condamner la société BBG au paiement de l’arriéré visé dans le commandement ( qui ne comprend pas d’intérêts) ni de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Or, le refus par la SCI Marti Pierrelaye de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail n’a de sens et de portée que si elle en tire les conséquences en réclamant le paiement de l’arriéré visé au commandement et le constat de la résiliation du bail, ce qu’elle ne fait pas.

Il n’est pas utilement contesté que, comme l’a retenu le tribunal, la société BBG a réglé le 30 septembre 2022 la totalité de son arriéré locatif, au moyen d’un versement global de 276 917,67 euros, en sorte que les causes du commandement se trouvaient apurées à cette date. Ainsi, l’argumentation développée par la SCI appelante concernant l’absence de justification par la société BBG quant à l’état de sa trésorerie, ou les prêts et aides dont elle a pu bénéficier, est dans ces conditions inopérantes.

Quant à l’absence de bonne foi de la locataire, invoquée par la SCI appelante, elle procède, selon celle-ci, du fait que la société BBG a formé opposition au prélèvement de la somme de 57 791,26 euros plus d’un mois et demi après son paiement et sans l’en informer, et qu’elle n’a respecté aucun des échéanciers qu’elle lui avait accordés.

En réalité, il ressort de leurs écritures et des pièces produites aux débats, et notamment de leurs échanges de correspondances, que les parties se sont trouvées en désaccord sur la question de savoir si, compte tenu des interdictions et restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires mises en place dans le cadre de la crise sanitaire, la locataire restait ou non tenue de son obligation de payer le loyer dû à son bailleur, ou bien si elle bénéficiait d’une exemption ou d’une réduction.

Or, une fois que la Cour de cassation a tranché ce point, par 3 arrêts rendus le 30 juin 2022, la société BBG a réglé son arriéré de loyer.

Par ailleurs, la société BBG a subi les mesures restrictives mises en place à compter du 15 mars 2020 pour lutter contre la crise sanitaire ( fermetures des lieux recevant du public, mise en place de mesures sanitaires contraignantes à leur réouverture, couvre-feu…), qu’elle rappelle dans ses écritures, qui ont fait obstacle à une exploitation normale de son commerce et au respect intégral des engagements qu’elle avait conclus.

Sa prétendue mauvaise foi n’est donc pas caractérisée.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a octroyé à la société BBG un délai rétroactif de 12 mois pour régler les causes du commandement du 18 octobre 2021, ce qui de toutes façons, pour les raisons exposées ci-dessus, serait sans aucune conséquence pratique.

Sur l’application de la clause pénale

La SCI Marti Pierrelaye poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il a réduit le montant des pénalités prévues au bail à la somme de 10 000 euros, et réclame la condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 48 187,27 euros. Elle verse aux débats un tableau de calcul détaillé et précise qu’elle a facturé des pénalités sur les termes de loyers et charges non payés à l’échéance et non concernés par des périodes de fermeture. Elle considère que la pénalité de 10% prévue au bail, loin d’être excessive, est parfaitement mesurée au regard de la dette locative de la société BBG et du préjudice qu’elle a subi pendant deux années. Elle estime que le tribunal ne pouvait considérer qu’une pénalité à hauteur de 10% des sommes revêt un caractère excessif, dès lors que la société BBG s’est octroyée elle-même des délais de paiement, en réglant, pendant plus de deux ans et demi, ce qu’elle avait unilatéralement décidé, et en laissant la dette locative augmenter jusqu’à 276 917,67 euros.

La partie intimée objecte que le calcul de son adversaire est incohérent et erroné, et fait valoir que, sa dette totale étant de 276 917,67 euros, la pénalité maximum encoure est de 27 691,17 euros et non de 48 187,27. Par ailleurs, elle considère que l’application stricte de la clause pénale du bail est particulièrement rigoureuse et excessive en raison des circonstances – crise de la covid 19 – et du comportement de la SCI, qui, nonobstant la crise sanitaire, a asséché sa trésorerie par des saisies conservatoires répétées alors que toute exploitation normale était impossible, l’a harcelée continûment pour être payée de ses loyers et l’a assignée en liquidation judiciaire puis en acquisition de la clause résolutoire ou à défaut en résiliation du bail. Elle estime que les circonstances de l’espèce justifient que le montant de la clause pénale soit fixé à 1 euro.

Comme exposé ci-dessus, le bail conclu entre les parties contient une clause pénale qui stipule que : ' A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à l’échéance du terme prévu au présent bail ( …) les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d’indemnité forfaitaire de dix pour cent, indépendamment de tous frais de commandement, et ceci dès le premier jour de retard de règlement.'

En premier lieu, quand bien même, comme le souligne la partie intimée et comme l’a relevé le tribunal, le montant cumulé des factures de pénalités qu’a adressées la SCI Marti Pierrelaye à sa locataire au titre de l’application de la clause pénale serait inférieur à celui qu’elle réclame dans le cadre de la présente instance, la SCI Marti Pierrelaye n’est pas pour autant privée de son droit de formuler une demande plus ample dans le cadre de la procédure qui l’oppose à sa locataire, dès lors qu’il n’est ni soutenu ni démontré qu’elle aurait renoncé, fût-ce pour partie, au bénéfice de la clause pénale.

Ensuite, l’objection selon laquelle la dette locative n’était que de 276 917,67 euros TTC, en sorte que le montant de la clause pénale ne saurait excéder 27 691,17 euros TTC est mal fondée : l’application de la majoration se fait dès le premier jour de retard de paiement, aux termes des stipulations contractuelles, et il est constant que, dans la période courant du 1er mars 2020 jusqu’au 30 septembre 2022, date de l’apurement du solde locatif, des règlements sont intervenus, qui ont diminué d’autant le solde débiteur. En sorte qu’il n’y a pas, en l’espèce, un rapport de 1 à 10 entre le montant de la clause pénale et le solde débiteur.

En réalité, la partie intimée ne contredit pas utilement le décompte de l’appelante, qui a détaillé son calcul dans un tableau ( pièce n°38), en indiquant selon quelles modalités et à partir de quels éléments elle l’a établi.

Quoi qu’il en soit, en vertu de l’article 1152 ancien du code civil comme de l’article 1231-5 qui lui a succédé, le juge peut, même d’office, modérer la peine qui avait été convenue entre les parties à un contrat si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, quand bien même la SCI Marti Pierrelaye a défalqué de son décompte la part de loyer correspondant à des périodes de fermeture du commerce exploité par la société BGG imposées par l’autorité publique dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire résultant de la pandémie de covid-19, une pénalité de 48 187,27 euros apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la SCI Marti Pierrelaye dès lors que cette dernière n’est pas restée sans percevoir aucune somme de la société BBG durant la période considérée et qu’en définitive, la dette locative a été intégralement apurée le 30 septembre 2022 et n’existait donc plus lorsque le tribunal a statué.

Par ailleurs, la société BBG, si elle fustige la mise en oeuvre par la SCI Marti Pierrelaye de saisies conservatoires sur ses comptes bancaires, ne prouve pas que ce sont ces mesures – qu’elle n’a pas contestées devant le juge de l’exécution comme le souligne la SCI appelante – qui ont fait obstacle à l’exécution de ses obligations.

Le tribunal a fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties en réduisant le montant de la clause pénale à 10 000 euros, et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation aux intérêts sur les loyers et charges impayés

Dans le dispositif de ses écritures, la SCI Marti Pierrelaye réclame la condamnation de son adversaire à payer les intérêts au taux légal sur les loyers et charges impayés à compter de l’exigibilité de chaque échéance et jusqu’au 30 septembre 2022.

Le tribunal, saisi de la même demande, a omis d’y répondre et les sociétés intimées n’ont pas conclu sur cette prétention.

Force est de constater qu’à l’appui de sa demande, la SCI Marti Pierrelaye, qui se borne à énoncer dans le corps de ses écritures que la société BBG devra être condamnée à payer les intérêts au taux légal sur les loyers et charges impayés à compter de l’exigibilité de chaque échéance et jusqu’au 30 septembre 2022, ne fait valoir aucun moyen de droit ; il n’est pas indiqué en vertu de quelle disposition légale une telle condamnation devrait être prononcée.

Il n’est pas non plus développé de moyen de fait à l’appui de la demande : il n’est pas indiqué, pour chacune des échéances concernées, sur quelle assiette la SCI entend voir appliquer des intérêts, alors qu’il ressort des débats que des paiements, fussent-ils partiels, sont intervenus durant la période considérée.

La cour ne peut en conséquence que rejeter la demande de la société appelante, qui n’est fondée ni en droit ni en fait.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société BBG

La société BBG demande que la SCI Marti Pierrelaye soit condamnée à lui payer une somme de 250 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir, d’une part, qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de céder son droit au bail ou son fonds de commerce, par la faute de la SCI, du fait que le loyer pratiqué par celle-ci est d’un montant très supérieur au marché locatif et qu’elle refuse toute cession du bail et tout changement d’activité sans augmenter encore le loyer. Elle considère que la SCI est directement responsable de la perte de chiffres d’affaires qu’elle a subie de ce fait. Elle fait valoir, d’autre part, qu’alors que son activité a été stoppée à trois reprises au cours des années 2020/2021, et a été entravée en 2021 par des mesures de couvre-feu et des mesures sanitaires contraignantes, elle a durant cette même période subi un harcèlement, une pression continue, des saisies, des menaces, dénigrements et insultes de la part de la SCI, qui a en outre catégoriquement refusé de consentir à une diminution de loyer, tous événements qui sont à l’origine de sa décision de restituer le local loué.

La SCI Marti Pierrelaye objecte qu’elle n’a commis aucune faute. Elle soutient qu’elle n’a proféré aucune menace ni insulte. Elle fait valoir que les saisies conservatoires auxquelles elle a procédé n’étaient destinées qu’à garantir sa créance, alors que la société BBG avait formé opposition au prélèvement du loyer du 2ème trimestre 2020 sans la prévenir, qu’elle ne respectait pas les délais de paiement accordés, et qu’elle avait d’autorité décidé de ne régler que 40% de son loyer ; qu’en tout état de cause, la société BBG ne les a pas contestées devant le juge de l’exécution. Elle ajoute qu’aucun préjudice n’est démontré. Quant à la demande au titre de l’impossibilité pour la société BBG de céder son fonds de commerce, elle la juge totalement infondée : elle rappelle que le montant du loyer a été librement convenu entre les parties, et soutient qu’elle ne s’est jamais opposée à la cession du fonds, mais s’est bornée à rappeler que le preneur devait exercer une activité conforme à la destination du bail commercial.

Ainsi qu’il ressort de l’exposé du litige, le montant du loyer, les modalités de sa révision et l’affectation exclusive des lieux loués à une activité de prêt à porter, chaussures et sportswear résultent des stipulations expresses du bail, qui font la loi des parties.

La société BBG, qui ne prétend pas que son consentement aurait été vicié au moment de la conclusion du contrat de bail, ne peut dès lors être suivie lorsqu’elle soutient que la SCI Marti Pierrelaye serait en faute parce que le loyer convenu entre les parties serait trop élevé.

Ainsi, il importe peu que le loyer soit effectivement -ou non – trop élevé, et il importe peu également, pour la solution du litige, en ce qu’il porte sur la demande de dommages et intérêts, que la société BBG rencontre des difficultés dans ses recherches d’un repreneur du fait d’un loyer élevé.

La société BBG, par ailleurs, ne rapporte pas la preuve qu’elle a été effectivement empêchée de céder son droit au bail du fait d’un refus de sa cocontractante de modifier la destination des locaux loués, ce qui ne résulte pas du seul constat que, au mois de juin 2018, la SCI Marti Pierrelaye, ayant eu vent d’un projet – réel ou supposé – de cession de son fonds de commerce à 'des gens du meuble', lui a rappelé qu’il lui était interdit de céder son droit au bail à effet d’exploiter une autre activité.

Au surplus, la société BBG ne prouve aucunement l’existence d’un lien de causalité entre ces prétendues fautes de la SCI et la diminution de son chiffre d’affaires.

Sur la seconde faute reprochée, il a été jugé que les propriétaires bailleurs avaient droit au paiement de leurs loyers durant la crise sanitaire.

La partie intimée ne peut pas reprocher à la SCI Marti Pierrelaye d’avoir cherché à recouvrer ce qui lui était dû par la voie d’actions en justice.

Etant observé que si elle soutient que les saisies conservatoires pratiquées par son adversaire étaient 'irrégulières et intimidatoires', elle ne les a pas contestées devant le juge de l’exécution, compétent pour en ordonner, le cas échéant, la mainlevée et allouer des éventuels dommages et intérêts.

Et que si elle considère que le commandement de payer délivré à la demande de la SCI s’inscrit dans le cadre d’un 'harcèlement violent et inacceptable', le jugement déféré, qu’elle ne contredit pas sur ce point, a estimé qu’il avait pu être valablement délivré et qu’il l’avait été sans mauvaise foi.

La partie intimée, qui poursuit l’allocation de dommages et intérêts, ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’un comportement objectivement fautif de la SCI Marti Pierrelaye à son égard.

Ni non plus que c’est en raison des agissements de cette dernière qu’elle a décidé de restituer les lieux loués.

Et pour finir, il n’est pas rapporté la preuve du préjudice allégué à hauteur de 250 000 euros.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société BBG.

Sur les demandes des sociétés BES Conseils et Bony Conseils

Les sociétés intimées demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a refusé la mise hors de cause des sociétés BES Conseils et Bony Conseils, et en tous cas, leur mise hors de cause en appel. Elles font valoir que leur maintien dans la cause en première instance n’était pas nécessaire, puisque l’engagement qu’elles avaient l’une et l’autre pris devant le tribunal de commerce de Pontoise de garantir la société BGG à hauteur de 100 000 euros avait été respecté et que la dette avait été payée avant que l’affaire ne soit plaidée devant le tribunal judiciaire. Et elles soutiennent qu’elles n’auraient pas dû être intimées devant la cour, alors qu’aucune demande n’est formée à leur encontre, puisqu’elles ont exécuté leur engagement et qu’elles sont devenues étrangères au litige. Elles sollicitent l’octroi de 10 000 euros de dommages et intérêts pour chacune.

La SCI Marti Pierrelaye conclut au rejet des demandes de dommages et intérêts, le tribunal ayant justement retenu que chacune des deux sociétés s’était engagée à verser la somme de 100 000 euros si la société BBG ne parvenait pas à régler sa dette, et les sociétés devant être nécessairement dans la cause afin que la décision à intervenir leur soit opposable.

Comme l’a rappelé le tribunal, l’assignation en intervention forcée des sociétés BES Conseils et Bony Conseils procède de l’engagement qu’elles ont pris, dans le cours de l’instance en redressement judiciaire pendante devant le tribunal de commerce de Pontoise, de verser chacune la somme de 100 000 euros au bailleur si la société BGG ne parvenait pas à s’acquitter de son arriéré de loyers en cas de condamnation. Et le règlement de la dette locative n’étant intervenu que le 30 septembre 2022, leur intervention dans la cause était justifiée.

Dès lors que les sociétés BES Conseils et Bony Conseils étaient présentes en première instance, et qu’elles sont toujours détentrices du capital de la société BBG, la SCI Marti Pierrelaye était fondée à les intimer devant la cour d’appel, quand bien même elle n’a pas formée de demande à leur encontre.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de mise hors de cause.

Quant au préjudice dont il est demandé réparation à hauteur de 10 000 euros, il n’est pas expliqué en quoi il consiste, et, a fortiori, il n’est pas justifié de son existence.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’appelante principale succombant en son appel et les intimées en leur appel incident, il convient que chacune conserve à sa charge les dépens qu’elle a exposés et il convient de confirmer les dispositions du jugement quant aux dépens de première instance.

Et aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque, que ce soit en première instance ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI Marti Pierrelaye de sa demande tendant à la condamnation de la société BBG à payer les intérêts au taux légal sur les loyers et charges impayés à compter de l’exigibilité de chaque échéance et jusqu’au 30 septembre 2022 ;

Déboute les sociétés BES Conseils et Bony Conseils de leur demande de mise hors de cause et de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conserve la charge des dépens qu’elle a exposés devant la cour d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente