COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°308

PAR DEFAUT

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04761 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVJW

AFFAIRE :

[V], [R] [J]

C/

[P] [H]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1123002166

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04/11/25

à :

M^e Eva DUMONT SOLEIL

M^e Christophe LAUNAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [V], [R] [J]

née le 06 Août 1985 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Eva DUMONT SOLEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69

****************

INTIMES

Monsieur [P] [H]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Christophe LAUNAY, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 170

Plaidant : M^e Jacques WENISCH, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 99

Monsieur [X] [K]

né le 17 Octobre 1984 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 mars 2021 à effet au 1er mars 2021, M. [P] [H] a donné en location, à M. [X] [K] et Mme [V] [J], un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 998 euros, outre une provision sur charges de 124 euros pour le gaz et de 46 euros pour l’électricité, soit une somme totale de 1 168 euros.

Suite à des échéances impayées, M. [H] a fait délivrer, le 16 décembre 2022, à M. [K] et Mme [J], un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 6 033,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de novembre 2022 inclus.

Le 23 août 2023, la locataire s’est plainte de désordres affectant le bien loué et une visite de l’Agence Régionale de Santé ([Localité 7]) s’est tenue le 1er septembre 2023.

Le 23 octobre 2023, un arrêté préfectoral n°2023-152, relatif au danger imminent pour la santé des occupants lié à la présence de plomb accessible, a été publié. Le logement a été temporairement interdit à l’habitation jusqu’à la réalisation des travaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2023, M. [H] a donné congé aux locataires à effet au 28 février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2023, M. [H] a assigné M. [K] et Mme [J] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers,

— la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [J] au paiement de la somme de 8 702,37 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement, arrêtée au mois de septembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 033,37 euros à compter du 16 décembre 2022 et sur le surplus, à compter de l’assignation,

— leur expulsion, à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au double du montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [J] à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 18 juin 2024, M. [K] n’ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré recevable l’action engagée tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 22 mars 2021 liant les parties,

— constaté, à compter du 17 février 2023, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 22 mars 2021 et dit que M. [K] et Mme [J] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 11] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [K] et Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de libérer les lieux,

— dit que l’expulsion est suspendue jusqu’au lendemain de la publication de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté préfectoral n°2023-152 relatif au danger imminent pour la santé des occupants lié à la présence de plomb,

— condamné, solidairement, M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H] la somme de 8 943 euros, en deniers et quittances valables, correspondant à la dette locative jusqu’au 23 octobre 2023 inclus (paiement du 5 février 2024 déduit), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8 702,37 euros et à compter de la décision pour le surplus,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné, in solidum, M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H], à compter du 24 octobre 2023 et jusqu’au jour de la publication de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté préfectoral, n°2023-152 relatif au danger imminent pour la santé des occupants lié à la présence de plomb, l’indemnité mensuelle d’occupation réduite au montant des seules charges, soit la somme de 170 euros mensuels,

— condamné, in solidum, M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H], à compter du lendemain de la publication de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté préfectoral n°2023-152, relatif au danger imminent pour la santé des occupants lié à la présence de plomb, l’indemnité mensuelle d’occupation constituée des loyers et charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— débouté Mme [J] de sa demande de délais,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code de procédure civile d’exécution,

— condamné M. [H] à payer à Mme [J] la somme de 2 195 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 22 mars 2021 et le 17 février 2023, date de la résiliation du bail,

— ordonné la compensation à concurrence des sommes dues réciproquement entre les parties,

— condamné, solidairement, M. [K] et Mme [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droit proportionnel – notamment article A444-15 du code de commerce – et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, ainsi que le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclarations reçues au greffe les 17 et 22 juillet 2024, Mme [J] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 20 août 2024, le conseiller de la mise en état a joint les deux procédures dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Par arrêté du 20 février 2025, le préfet du Val-d’Oise a abrogé l’arrêté du 23 octobre 2023, les travaux effectués par le bailleur ayant permis de mettre un terme à la situation de danger imminent pour la santé des enfants mineurs et des femmes enceintes fréquentant régulièrement ce logement.

Le bailleur a repris les lieux le 4 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Mme [J], appelante, demande à la cour de :

— infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 18 juin 2024,

Statuant de nouveau en fait et en droit,

A titre principal,

— juger qu’elle est bien fondée et recevable en ses demandes, et notamment dans l’exception d’inexécution qu’elle a opposée à M. [H],

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [H],

— constater l’insalubrité du logement et la présence de plomb au plus tard à la date du constat de risque d’exposition au plomb du 20 septembre 2020, soit antérieurement au commandement de payer du 16 décembre 2022 et à l’acquisition subséquente de la clause résolutoire au 17 février 2023,

— prendre acte du caractère disproportionné des charges et taxes mises à sa charge au titre du commandement de payer délivré le 16 décembre 2022,

En conséquence,

— débouter M. [H] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation formulée à son encontre,

— infirmer notamment le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 mars 2021 au 17 février 2023 et ordonner l’expulsion du locataire et de tous ses occupants de ce chef,

— rejeter toute demande subséquente de M. [H] visant au paiement de la refacturation illégale des frais d’électricité, de gaz et d’eau,

— condamner M. [H] à lui verser la somme de 27 944 euros au titre du préjudice de jouissance subi, à parfaire,

— dire et juger que M. [H] est défaillant dans l’administration de la preuve du chiffrement de la dette locative,

En conséquence,

— enjoindre le bailleur à mettre à jour son décompte locatif, et fournir les pièces justificatives y afférent,

Suite à la survenance d’un fait nouveau,

— condamner M. [H] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’illicéité du procès-verbal de reprise du 4 juin 2025 et de la rétention abusive de ses effets personnels,

— condamner M. [H] à lui restituer ses effets personnels, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

A titre de demande nouvelle en cause d’appel,

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 2 550 euros euros au titre de la refacturation illégale des frais d’électricité et de gaz et de la répétition de l’indu,

A titre subsidiaire, si la cour d’appel de céans venait à confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au bail,

— lui octroyer des délais de paiement pour apurer sa dette locative,

En tout état de cause,

— ordonner la compensation de la dette locative avec les dommages et intérêts accordés au titre des préjudices subis,

— condamner M. [H] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2025, M. [H], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté, à compter du 17 février 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 22 mars 2021 et dit que M. [K] et Mme [J] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 9] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [K] et Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de libérer les lieux,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [J] à lui payer l’arriéré de loyers, arrêté au 30 octobre 2023 et réformant le quantum, fixer le montant à la somme de 5 373 euros,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [J] à lui payer l’arriéré de charges locatives, arrêté au 30 octobre 2023 et réformant le quantum, fixer le montant à la somme de 5 435,23 euros,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et en conséquence, condamner in solidum M. [K] et Mme [J] à lui payer, pour la période du 1er mars 2025 au 4 juin 2025, la somme de 3 123,74 euros,

— débouté Mme [J] de sa demande de délais,

— le recevoir en son appel incident,

— infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, débouter Mme [J] de sa demande de dommages intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— débouter Mme [J] de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’illicéité du procès-verbal de reprise et de la rétention abusive de ses effets personnels,

— débouter Mme [J] de sa demande de restitution des effets personnels, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que la demande de remboursement de la somme de 2 550 euros au titre de la refacturation des frais de gaz et d’électricité est nouvelle, et en conséquence, la dire irrecevable,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [J] au versement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code civil,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la dénonciation à la Préfecture, de la saisine de la CCAPEX, du commandement de payer, du commandement de quitter les lieux, du procès-verbal de reprise des lieux et du procès-verbal de signification de reprise des lieux.

M. [K] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 août 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juin 2025, les dernières conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 août 2025, les conclusions de l’intimé lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que si Mme [J] demande, dans sa déclaration d’appel, la nullité du jugement entrepris, celle-ci vise expressément l’ensemble des chefs de dispositif du jugement, de sorte qu’elle a la faculté de solliciter dans ses conclusions, soit la réformation, soit l’annulation de cette décision (2e civ., 14 septembre 2023, pourvoi n°20-18.169). Ainsi, la cour est valablement saisie de la demande d’infirmation du jugement formée par Mme [J] dans ses conclusions.

Sur la recevabilité de la demande de M. [H]

Si Mme [J] demande l’infirmation du chef du jugement ayant déclaré l’action de M. [H] recevable, force est de constater qu’elle ne formule aucune prétention, ni aucun moyen à ce titre, de sorte que la cour ne peut que confirmer cette disposition.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 17 février 2023 aux motifs que les locataires n’avaient pas réglé la dette dans le délai imparti par le commandement de payer du 16 décembre 2022. Il a rejeté l’exception d’inexécution soulevée par Mme [J], qui affirmait que les locaux étaient impropres à l’usage, notamment en raison d’une absence d’entretien des espaces verts et de la dépose des volets, sans invoquer l’inhabitabilité des lieux de ce fait, retenant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’avait été pris à la date de l’acquisition de la clause, de sorte que les loyers restaient dus.

* Sur l’exception d’inexécution

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement et s’opposant à la demande de résiliation du bail, Mme [J] soutient, devant la cour, que l’état d’insalubrité du logement était antérieur à son entrée dans les lieux, et donc au commandement de payer et à l’acquisition de la clause résolutoire. A cet effet, elle fait valoir que le constat de risque d’exposition au plomb du 20 septembre 2020 faisait déjà état de la présence de plomb, ce dont elle n’avait pas eu connaissance au jour de la conclusion du bail car aucun diagnostic ne lui avait été fourni.

Elle ajoute que, dès le mois de décembre 2022, elle a avisé M. [H] de la progression inquiétante de l’humidité au sein du logement, ce qui a conduit le diagnostiqueur qu’elle a saisi à conseiller, le 17 août 2023, un diagnostic pour la recherche de plomb dans les peintures. Elle indique avoir saisi les services d’hygiène et de sécurité de la ville et l’agence régionale de santé qui a constaté la présence effective de plomb sur des éléments dégradés et pris un arrêté d’insalubrité le 23 octobre 2023.

Elle affirme que cependant, le logement était insalubre bien avant cette date, ce qui lui a causé des effets sanitaires nocifs ainsi qu’à son fils.

Elle ajoute qu’au regard de la mauvaise foi du bailleur, à l’origine des désordres et des dommages subis, elle est en droit de lui opposer une exception d’inexécution dans le paiement des loyers.

Elle soutient enfin que la demande de résiliation ne peut aboutir dès lors que le bailleur n’a pas entrepris toutes les diligences nécessaires pour la levée des arrêtés d’insalubrité, peu important l’antériorité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

M. [H], qui poursuit la confirmation du jugement déféré, de répliquer qu’un locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers qu’à la condition de rapporter la preuve, non seulement du caractère indécent des lieux loués, mais encore leur caractère inhabitable. Ainsi, selon lui, le premier juge a justement retenu que Mme [J] ne mettait pas en avant l’inhabitabilité des lieux, ajoutant qu’elle s’est maintenue dans le logement jusqu’au 4 juin 2025, ce qui démontre qu’ils n’étaient pas inhabitables.

Il relève que l’argumentaire de l’appelante a évolué depuis la première instance puisqu’elle invoque désormais l’insalubrité du logement, ce qu’il conteste, puisque l’arrêté du 23 octobre 2023 est un arrêté de danger imminent et non d’insalubrité. Il ajoute que le diagnostic du 20 septembre 2020 produit par Mme [J] concerne les parties communes de l’immeuble et non le logement pris à bail qui était conforme.

Il demande à la cour de ne pas retenir le diagnostic immobilier du 15 août 2023 faisant état de traces d’humidité en raison de son caractère non-contradictoire, ajoutant que les travaux réalisés en janvier 2024 ont remédié à ces désordres.

Il en conclut que l’appartement n’était pas inhabitable, de sorte que Mme [J] ne peut exciper d’une exception d’inexécution pour ne pas régler ses loyers et charges.

Sur ce,

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire étant réciproques, une partie au contrat de bail peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, à condition toutefois que la jouissance des lieux soit totalement impossible et le local impropre à l’usage auquel il est destiné (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923), cette impossibilité relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.

L’exception d’inexécution paralyse le jeu d’une clause résolutoire qui serait invoquée par la partie adverse.

Au cas d’espèce, Mme [J] verse aux débats un constat de risques d’exposition au plomb, réalisé le 20 septembre 2020, qui mentionne la présence de deux unités de diagnostic de classe 3 au niveau du palier du rez-de-chaussée, sans précision quant à l’emplacement exact (mur ou plafond). Cependant, la cour relève que l’appelante s’est gardée de préciser que ce rapport concerne uniquement les parties communes de l’immeuble et non le logement pris à bail.

L’autre constat de risques d’exposition au plomb, également réalisé le 20 septembre 2020, concerne quant à lui le logement. Il relève la présence de plomb à des taux supérieurs aux seuils autorisés mais porte sur des revêtements non dégradés ou en état d’usage, et non sur des revêtements dégradés, aucune unité de catégorie 3 n’étant mentionnée.

Mme [J] a fait réaliser un diagnostic technique immobilier le 15 août 2023 qui a relevé la présence importante de moisissures. Le diagnostiqueur a préconisé, au regard de la présence d’humidité importante dans les murs avec détérioration, d’effectuer un diagnostic pour la recherche de plomb dans les peintures, compte tenu de la présence de jeunes enfants et de l’arrivée prochaine d’un nourrisson, et du fait que la maison datait d’avant 1949.

Il n’y a pas lieu d’écarter ce rapport, qui a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, étant ajouté qu’il ne s’agit pas d’une expertise mais de constatations.

Par ailleurs, la délégation départementale du Val-d’Oise a informé Mme [J], par courrier du 6 septembre 2023, que lors de leur visite, il avait été mis en évidence la présence de plomb sur certains éléments dégradés, rendant ainsi le plomb accessible dans le logement, ce qui a entraîné l’arrêté du préfet du Val-d’Oise du 23 octobre 2023 relatif au danger imminent pour la santé des occupants.

Il ressort de ces éléments que Mme [J] ne démontre pas que le logement donné à bail était indécent dès sa prise à bail, le constat de risques d’exposition au plomb du 20 septembre 2020, sur lequel elle se fonde, concernant seulement les parties communes.

L’acquisition de la clause résolutoire n’a donc pu être paralysée de ce fait, de même que par l’arrêté de danger imminent du 23 octobre 2023, qui a été pris postérieurement, étant ajouté qu’elle ne démontre pas que la présence de plomb, sur des parties dégradées, aurait préexisté à la délivrance du commandement de payer.

De plus, l’appelante a pu évoquer auprès de son bailleur, en décembre 2022, la présence d’humidité au sein du logement, sans pour autant en justifier, seul le rapport du 15 août 2023 permettant de l’établir.

En tout état de cause, elle ne démontre pas que le bien était affecté de désordres tels que les locataires auraient été, avant la délivrance du commandement de payer, dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels elle s’est maintenue par la suite.

La cour relève en outre que, devant le premier juge, Mme [J] n’invoquait nullement des problèmes d’humidité ou la présence de plomb pour justifier le non-paiement des loyers et charges.

Par suite, l’appelante est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers. Elle ne peut donc soutenir que cette dernière aurait paralysé le jeu de la clause résolutoire faisant suite à la délivrance du commandement de payer le 16 décembre 2022 dont elle ne conteste pas que les causes n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’exception d’inexécution soulevée par Mme [J].

* Sur la dette locative

Mme [J] s’oppose par ailleurs à l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la dette locative est disproportionnée par rapport aux loyers qui seraient réellement dus. Elle conteste également les provisions sur charges réclamées.

M. [H] fait valoir qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, les locataires n’avaient rien versé depuis cinq mois, de sorte que le montant réclamé n’était pas disproportionné.

Sur ce,

M. [H] a fait délivrer le 16 décembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 6 033,37 euros se décomposant comme suit:

— loyers et charges des mois de juillet et août 2022 : 2 336 euros,

— loyers des mois de septembre à novembre 2022 : 2 994 euros,

— charges EDF : 1 168,38 euros (1 904,38 – 736)

— charges gaz : 548,99 euros (2 532,99 – 1 984),

— à déduire : 1 014 euros (versements CAF de 507 euros les 5 octobre et 4 novembre).

La cour rappelle que, s’il est délivré pour avoir paiement d’une somme supérieure à celle due, le commandement de payer n’est pas nul et reste valable pour la partie non-contestable de la dette (3e civ., 31 mai 2011, pourvoi n°10-17.846).

Or en l’espèce, Mme [J] ne conteste pas les sommes réclamées au titre des loyers impayés, hors charges, soit la somme de 4 990 euros (5 x 998) pour les mois de juillet à novembre 2022, de laquelle il convient de déduire la somme de 1 014 euros perçue au titre des aides au logement, par le bailleur, sur la période.

Il s’en déduit que les locataires étaient donc redevables, a minima, de la somme de 3 976 euros au jour de la délivrance du commandement de payer.

Cependant, Mme [J], à qui la charge de la preuve incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, ne justifie pas avoir réglé cette somme dans le délai de deux mois. En outre, le décompte produit par le bailleur (pièce 29) fait mention d’un seul versement dans le délai imparti, à savoir la somme de 1 000 euros, le 6 février 2023.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 février 2023, ordonné l’expulsion des locataires, et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Mme [J], qui poursuit l’infirmation du jugement, s’oppose à toute demande en paiement de la part du bailleur. Elle demande à ce qu’il soit enjoint à M. [H] de mettre à jour son décompte locatif et de fournir les pièces justificatives y afférent.

Elle fait valoir que les sommes exorbitantes réclamées au titre des charges résultent d’une régularisation abusive dont M. [H] n’a pas justifié, ajoutant que depuis le mois de septembre 2022, les locataires assument seuls le paiement des charges d’énergie. Elle soutient également que toute rétrocession d’énergie par un client direct à un tiers, à quelque titre que ce soit, est interdite, et que tout client qui achète de l’électricité a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Elle relève que l’appartement disposait d’un compteur individuel et que rien ne s’opposait à ce qu’ils puissent souscrire un contrat nominatif d’énergie, de sorte qu’ils ne sont pas redevables de la somme de 1 904,38 euros au titre des charges EDF Enedis, ni de la somme de 2 532,99 euros au titre des charges de gaz. Elle conteste également la facturation d’eau, celle-ci étant incluse dans le loyer.

M. [H] demande, quant à lui, la confirmation des chefs du jugement ayant condamné solidairement M. [K] et Mme [J] au paiement d’un arriéré de loyers et de charges mais sa réformation quant au quantum, sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 5 373 euros au titre des loyers impayés et 5 435,23 euros au titre des charges impayées.

Sur ce,

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable au logement meublé, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

* Sur les loyers et indemnités d’occupation impayés

M. [H] verse aux débats un décompte locatif arrêté au 4 juin 2025 (sa pièce 29) qui détaille précisément les sommes réclamées aux locataires. Il n’y a donc pas lieu de lui enjoindre de mettre à jour son décompte locatif, ni de fournir les pièces justificatives y afférent, la cour devant tirer les conséquences de l’absence de justificatifs fournis. L’appelante est donc déboutée de cette demande.

Il est précisé que les sommes dues à compter du 17 février 2023 s’analysent en des indemnités d’occupation et non des loyers.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de ce décompte actualisé, que M. [K] et Mme [J] sont redevables, à la date du 4 juin 2025, de la somme de 15 968 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation (hors charges) pour la période du mois de juillet 2022 à octobre 2023 inclus, comme le reconnaît Mme [J] dans ses conclusions.

Il convient de déduire de cette somme :

— les versements de la CAF au titre des allocations logement, directement versées au bailleur, à hauteur de 6 427 euros, ce qui correspond à l’attestation de paiement de la CAF produite par l’appelante (pièce 24) qui ne justifie pas de la somme de 6 934 euros (1 014 + 5 920) qu’elle invoque à ce titre,

— les règlements des locataires d’un montant total de 4 168 euros entre le 6 février 2023 et le 5 février 2024 et non 4 198 euros (3 998 + 200) comme indiqué par l’appelante qui n’en justifie pas alors que la charge de la preuve lui incombe.

Comme jugé ci-dessus, Mme [J] ne démontre pas une inhabitabilité des lieux qui pourrait justifier le non-paiement des loyers jusqu’au 17 février 2023, date de la résiliation du bail, de sorte qu’elle ne peut invoquer une exception d’inexécution de ce fait.

Les loyers et indemnités d’occupation dus au mois d’octobre 2023 inclus par les locataires s’élèvent donc à la somme de 5 373 euros.

* Sur les charges

M. [H] demande la condamnation des locataires à lui verser:

— la somme de 1 168,38 euros au titre des charges d’électricité (1 904,38 euros : total à payer à EDF moins 736 euros : provisions sur charges mensuelles durant 16 mois) et la somme de 548,99 euros au titre des charges de gaz (2 532,99 euros : total à payer à Engie moins 1 984 euros : provisions sur charges mensuelle durant 16 mois).

Le contrat de bail prévoit, au titre des charges de gaz, une provision de 124 euros par mois régularisée tous les 4 mois selon la facture Engie reçue et, au titre de l’électricité, une provision de 46 euros par mois régularisée tous les 4 mois selon facture EDF reçue.

M. [H], qui demande paiement du solde dû au titre des charges d’électricité et de gaz, ne produit pas les factures correspondantes, de sorte que la cour ne peut que le débouter de sa demande en paiement à ce titre.

— la somme de 340 euros au titre des charges locatives pour les mois de juillet et août 2022.

Il résulte de l’annexe – article 1 du décret du 23 décembre 1994, approuvant le cahier des charges type de la concession à Électricité de France du réseau d’alimentation générale en énergie électrique, que 'Toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.'

L’article L. 331-1 du code de l’énergie dispose que tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité.

Si Mme [J] soutient que M. [H] ne pouvait facturer la somme de 340 euros à titre de charges locatives en méconnaissance de ces dispositions, la cour relève que le contrat prévoyait expressément cette facturation à titre de provisions sur charges. En outre, l’appelante ne demande pas, ni dans sa motivation, ni dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer cette clause nulle ou non-écrite, étant ajouté qu’elle n’est pas visée par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 listant les clauses réputées non-écrites, applicable aux baux meublés.

Au surplus, l’appelante ne précise pas sur quel fondement juridique elle ne serait pas redevable des provisions sur charges au titre de la consommation de gaz, les dispositions susvisées concernant l’électricité.

Les locataires sont donc tenus au paiement de la somme de 340 euros au titre de provisions sur charges pour les mois de juillet et août 2022.

— la somme de 3 377,86 euros au titre des factures d’eau et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022, 2023 et 2024

Comme le relève Mme [J] à juste titre, le contrat de bail prévoit expressément que le loyer, d’un montant de 998 euros, comprend l’eau et le wifi. En outre, les factures produites ne permettent pas de déterminer si elles concernent uniquement sa consommation personnelle ou celle de tous les locataires de l’immeuble, et M. [H] ne répond pas sur ces points.

Le contrat étant la loi des parties, il convient de débouter le bailleur de ses demandes au titre des factures d’eau à hauteur de la somme de 2 664,36 euros.

En revanche, les locataires sont tenus au paiement de la somme de 713,50 euros au titre du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dont le bailleur justifie par la production des avis d’impôts sur la taxe foncière pour les années 2022 à 2024, ce que Mme [J] reconnaît au demeurant dans ses conclusions.

M. [K] et Mme [J] sont donc solidairement condamnés, en application de la clause de solidarité du bail, au paiement de la somme de 6 426,50 euros (5 373 + 340 + 713,50) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges locatives, arrêtés au 23 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef.

Sur les indemnités d’occupation

M. [H] demande la condamnation de M. [K] et Mme [J], in solidum, à lui payer la somme de 3 123,74 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période allant du 1er mars 2025 au 4 juin 2025, date de reprise des lieux.

Mme [J] reconnaît, si une dette locative venait à être constatée, être redevable d’une somme de 2 994 euros au titre des indemnités d’occupation pour cette période.

Sur ce,

La cour relève que le premier juge a condamné, in solidum, M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H], à compter du lendemain de la publication de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté préfectoral n°2023-152, l’indemnité mensuelle d’occupation constituée des loyers et charges jusqu’à la date de libération effective des lieux.

M. [H] disposant déjà d’un titre exécutoire relatif aux indemnités d’occupation, du fait de la condamnation confirmée des locataires au paiement de celles-ci, il n’y a donc pas lieu à actualisation de sa créance à ce titre par infirmation du jugement déféré. Cette demande est donc sans objet.

Sur la demande au titre de la restitution des charges

Mme [J] demande la condamnation de M. [H] à lui payer la somme de 2 550 euros au titre de la refacturation illégale des frais d’électricité et de gaz et de la répétition de l’indu, en faisant valoir que les charges d’électricité et de gaz lui ont été illégalement rétrocédés par son bailleur qui ne justifie pas d’une autorisation du fournisseur, relevant que, selon une jurisprudence de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, il importe peu qu’il y ait eu ou non des avenants au bail.

Elle affirme que sa demande est recevable, en application de l’article 566 du code de procédure civile.

M. [H] fait valoir que cette demande, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable en application de l’article 566 du code civil. Il expose n’avoir jamais sollicité le paiement des charges sur cette période, celles-ci ayant été réglées, de sorte que cette demande ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaire d’une demande.

Il ne répond pas sur le bien fondé de la demande.

Sur ce,

* Sur la recevabilité

L’article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, étant relevé que M. [H] avait sollicité, devant le premier juge, la condamnation de M. [K] et Mme [J] au paiement d’un arriéré locatif incluant les loyers et les charges, il apparaît que la demande reconventionnelle de restitution des provisions sur charges, présentée pour la première fois en cause d’appel, se rattache par un lien suffisant à la demande originaire, conformément à l’article 70 du code de procédure civile.

Il convient donc de la déclarer recevable.

* Sur le bien-fondé

En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, comme déjà indiqué ci-dessus, le contrat de bail prévoit expressément que des provisions sur charges, au titre de l’électricité et du gaz, sont à verser mensuellement par les locataires. Or, si Mme [J] soutient que le bailleur ne pouvait pas lui demander de telles provisions au motif que la rétrocession d’électricité est prohibée sauf autorisation écrite du fournisseur, elle ne demande pas à la cour, ni dans sa motivation, ni dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer nulle ou non-écrite cette clause laquelle, au surplus, n’est pas visée par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux meublés.

Elle ne peut donc demander le remboursement des provisions sur charges dont elle s’est volontairement acquittée en application de cette clause contractuelle du bail, étant ajouté qu’elle ne précise pas sur quel fondement juridique le bailleur ne pouvait pas lui refacturer sa consommation de gaz, les dispositions susvisées concernant l’électricité.

Mme [J] est en conséquence déboutée de cette demande.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Mme [J] demande la condamnation de M. [H] à lui verser la somme de 27 944 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance correspondant à 70% du loyer versé depuis la prise de possession du bien.

Au soutien de cette prétention, elle fait valoir que M. [H] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, ce qui lui a causé un préjudice de jouissance indéniable, en raison de :

— la non-remise, au jour de la signature du bail du diagnostic de performance énergétique et du constat de risque d’exposition au plomb du 20 septembre 2020, dont elle n’a eu connaissance qu’en août 2023, et de l’absence d’état des lieux d’entrée, de sorte que la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil ne peut s’appliquer. Elle soutient que si ces documents lui avaient été transmis, elle n’aurait pas conclu le bail dans ces conditions, notamment en raison de la surconsommation énergétique du logement.

— la présence constante d’humidité favorisant la prolifération de moisissures, causée notamment par l’absence d’aération et de ventilation du logement, comme relevé dans le rapport joint à l’arrêté de l'[Localité 7].

— la présence de plomb dans le bien et des travaux qui ont été insuffisants pour écarter les risques sanitaires liés à la présence de ce matériau toxique, ce qui relève d’un trouble grave à la jouissance et d’une atteinte directe à sa santé et celle de sa famille. Elle ajoute que M. [H] lui a caché l’existence d’une concentration de plomb de classe 3 dans les parties communes pendant 3 ans et qu’il a réalisé, avec retard et de manière superficielle, les travaux imposés par l’arrêté préfectoral, sans procéder à son relogement alors qu’elle n’avait pas de solution alternative.

— l’absence d’entretien des espaces communs et verts par le bailleur, devenant source de risques sanitaires pour les occupants.

M. [K] s’oppose à cette demande. Il relève son caractère excessif au regard des sommes réellement acquittées par Mme [J] en raison des versements de la CAF. Il ajoute que l’appelante ne justifie pas du principe même d’un préjudice ni d’un éventuel trouble de jouissance.

Il fait grief au premier juge d’avoir retenu l’existence d’un trouble de jouissance correspondant à 10% du loyer pour la période du 22 mars 2021 au 17 février 2023 alors que le constat de reprise d’exposition au plomb était conforme et que ce n’est qu’en octobre 2023 que la présence d’un taux élevé de plomb a été relevé.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est par ailleurs obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il s’en suit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui, sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

Il est rappelé que l’indemnisation du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ne peut être accordée pour la période postérieure à la résiliation du bail, date à laquelle les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux comme l’a retenu à bon droit le premier juge.

Il appartient donc à Mme [J] de démontrer qu’elle a été troublée en sa jouissance paisible des lieux entre la prise à bail et le 17 février 2023.

Comme l’a justement relevé le juge des contentieux de la protection, le constat de risque d’exposition au plomb dressé en septembre 2020 pour le logement était conforme, étant ajouté que l’obligation du bailleur de délivrer un logement ne s’étend pas aux parties communes. La présence de plomb sur des revêtements dégradés n’a été constatée qu’en octobre 2023, soit postérieurement à la résiliation du bail. La locataire ne démontre pas l’existence d’une exposition au plomb dans le logement avant le 17 février 2023, ni d’un lien de causalité entre les problèmes qu’elle a malheureusement rencontrés dans ses grossesses en cours de bail et une exposition au plomb survenue durant cette période. Elle ne saurait donc être indemnisée à ce titre.

Le seul fait de ne pas avoir reçu le DPE lors de la prise à bail ne saurait entraîner de facto une indemnisation, faute de démontrer un préjudice en résultant, étant relevé que Mme [J] n’établit pas l’existence d’une surconsommation énergétique durant son occupation des lieux. De même, elle ne produit aucun élément probant quant au mauvais entretien du jardin et des espaces verts qui lui aurait causé un préjudice de jouissance, le courrier du 17 avril 2024 ne faisant que reprendre ses déclarations, outre le fait qu’il est bien postérieur à la résiliation du bail.

Par courriel du 2 décembre 2022, Mme [J] a dénoncé auprès de son bailleur la présence d’humidité sur les murs, rappelant l’avoir déjà alerté sur ce point, ainsi que, notamment, de l’irrégularité des installations électriques et sanitaires et l’absence d’isolation élémentaire.

L’existence de ces désordres est corroborée par le courrier de la ville de [Localité 10] du 19 septembre 2023 qui indique que l’appartement présente plusieurs problématiques ne respectant pas les dispositions du règlement sanitaire départemental, à savoir :

— articles 29.1 et 29.2 : évacuation des eaux pluviales et usées,

— articles 30 et 30.1 : ouvrage d’assainissement et conduit d’évacuation,

— article 33 : couvertures – murs, cloisons – planchers – baies – gaines de passages des canalisations,

— article 40.1 : ouvertures et ventilations,

— article 51: installation électrique.

Il y est fait injonction à M. [H] d’y remédier dans un délai de deux mois, ce qu’il indique avoir fait en janvier 2024.

En raison de leur nature, il est établi que ces désordres existaient donc au jour de la prise à bail du logement et qu’ils sont de nature à entraîner des problèmes d’humidité au sein du logement.

Le procès-verbal de constat du 15 août 2023 démontre la présence importante d’humidité de certains murs et plafonds (chambre 1 et 2, buanderie et séjour) ayant entraîné la formation de moisissures dans le logement, démontrant que cette humidité est apparue antérieurement.

S’il n’est pas établi que les problèmes d’asthme du fils de Mme [J], constatés par son médecin, selon certificat médical du 23 août 2023, ont été créés par l’état du logement loué, il n’est pas sérieusement contestable que l’humidité les ait favorisés.

Ainsi, il est établi que Mme [J] a vécu dans un logement affecté des désordres tels que relevés par les services d’hygiène de la ville, ce qui a lui a causé un préjudice de jouissance résultant notamment de la présence d’humidité dans le logement. Ce préjudice a été justement indemnisé par le premier juge à hauteur de 10% du montant du loyer pour la période comprise entre la prise à bail et sa résiliation, soit une somme totale de 2 195 euros.

Le jugement est en conséquence confirmé de ce chef.

Sur les demandes relatives à la reprise des lieux

Mme [J] demande la condamnation de M. [H] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’illicéité du procès-verbal de reprise du 4 juin 2025 et de la rétention abusive de ses effets personnels, ainsi qu’à lui restituer ses effets personnels sous astreinte.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la reprise des lieux est intervenue sans son information préalable et en violation manifeste du délai légal de deux mois visé dans le commandement de quitter les lieux. Elle conteste avoir quitté les lieux à la cloche de bois, expliquant avoir organisé seule son déménagement de manière progressive et que l’appartement n’était donc pas abandonné. Elle conclut que les manoeuvres de M. [H], qui a cherché à récupérer son bien sans respecter les formalités légales, lui ont causé un préjudice certain en ce qu’elle se voit privée de nombreux effets personnels dont elle ne connaît pas le sort.

M. [H] s’oppose à cette demande en faisant valoir que le délai de deux mois ne s’applique pas en cas de mauvaise foi du locataire, comme en l’espèce, dans la mesure où la locataire ne réglait pas son loyer, n’a pas quitté les lieux contrairement à son engagement à l’audience, était occupante sans doit ni titre depuis mars 2024 et que le jugement était exécutoire par provision.

Il ajoute que la restitution de ses effets personnels résulte de la compétence du juge de l’exécution ; que le commissaire de justice n’a, en tout état de cause, trouvé aucun document de nature personnelle dans les lieux ; que Mme [J] n’a pas pris attache avec l’étude du commissaire de justice dans le délai imparti pour récupérer ses meubles et qu’elle n’a saisi le juge de l’exécution que pour demander un délai pour quitter les lieux.

Sur ce,

M. [H] produit un procès-verbal de reprise des lieux établi par commissaire de justice le 4 juin 2025. Il n’est pas justifié, ni même allégué, que ce procès-verbal aurait été déclaré irrégulier, ce qui relève de la seule compétence du juge de l’exécution et non de la cour statuant sur appel d’une décision d’un juge des contentieux de la protection. Si Mme [J] indique avoir contesté ce procès-verbal devant le juge de l’exécution en demandant sa nullité, elle ne justifie pas de la décision rendue.

Partant, Mme [J] ne peut qu’être déboutée de sa demande en indemnisation d’un préjudice qui résulterait de l’illicéité de ce procès-verbal de reprise qui n’est pas établie.

Concernant ses effets personnels, il résulte du procès-verbal de reprise que le commissaire de justice a expressément indiqué n’avoir trouvé aucun document de nature personnelle dans les lieux, contrairement à ce que soutient Mme [J], qui ne démontre pas que des documents administratifs, dont elle ne précise pas la nature, auraient été laissés sur place, alors que les mentions du commissaire de justice font foi jusqu’à inscription de faux.

De même, elle ne produit aucun élément quant à d’éventuels effets personnels de sa famille qui seraient entreposés dans le garage alors que le bail ne fait pas état d’une telle annexe et que le commissaire de justice n’en fait pas davantage état.

Le commissaire de justice a listé les biens meubles appartenant aux locataires laissés sur place.

Cependant, outre que le procès-verbal de reprise des lieux a bien été signifié à Mme [J], selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la cour relève qu’il lui a également été communiqué par l’intimé, au titre de ses pièces, avec ses conclusions notifiées le 12 juin 2025. Contrairement à ce qu’elle allègue, Mme [J] avait donc connaissance de la possibilité de reprendre possession de ses meubles laissés sur place dans un délai de deux mois comme indiqué dans le procès-verbal de signification.

Il convient en conséquence de la débouter de ces demandes, par ajout au jugement déféré.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [J] demande à bénéficier de délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’effectuer une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

En l’espèce, Mme [J] ne fait valoir aucun moyen au soutien de cette demande et ne produit aucun élément quant à sa situation financière permettant d’établir qu’elle serait en capacité financière d’apurer sa dette dans le délai légal.

Il convient, en conséquence, de débouter Mme [J] de cette demande et de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la compensation

Il convient également de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la compensation à due concurrence des sommes dues réciproquement entre les parties.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [J] et M. [K], qui succombent pour l’essentiel, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel qui comprendront le coût des frais liés à la procédure d’expulsion. Les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles sont pas ailleurs confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties sont en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt n’étant susceptible que d’un pourvoi non suspensif, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, comme le sollicite Mme [J].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [X] [K] et Mme [V] [J] à payer à M. [P] [H] la somme de 8 943 euros en deniers et quittances valables correspondant à la dette locative, jusqu’au 23 octobre 2023 inclus (paiement du 5 février 2024 déduit), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 8 702,37 euros et à compter du jugement critiqué pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [X] [K] et Mme [V] [J] à payer à M. [P] [H] la somme de 6 426,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation impayés et charges arrêtés au 23 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 ;

Y ajoutant,

Dit que la demande de M. [P] [H] en paiement de la somme de 3 123,74 euros au titre des indemnités d’occupation est sans objet ;

Déclare recevable la demande de Mme [V] [J] en paiement de la somme de 2 550 euros au titre de la refacturation illégales des frais d’électricité et de gaz et de la répétition de l’indu ;

Déboute Mme [V] [J] de cette demande en paiement de la somme de 2 550 euros ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [X] [K] et Mme [V] [J], in solidum, aux dépens d’appel qui comprendront le coût des frais liés à la procédure d’expulsion.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,