Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 3 décembre 2025, n° 23/07080

TGI Nanterre 31 juillet 2023

CA Versailles
Infirmation partielle 3 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [Y] avait effectivement accumulé des impayés de charges de copropriété, justifiant ainsi la demande de paiement des sommes dues.
Accepté
Créance relative aux charges exceptionnelles
La cour a jugé que les charges exceptionnelles étaient dues par Madame [Y] et que le syndicat avait le droit de les réclamer.
Accepté
Frais de recouvrement dus
La cour a reconnu que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par Madame [Y].
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le comportement de Madame [Y] avait effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 3 déc. 2025, n° 23/07080
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/07080
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 31 juillet 2023, N° 20/07545
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rodolphe LOCTINStéphane NAKACHE
Cabinet(s) :	SCP JEAN-FRANCOIS GUILLEMIN YANN MSIKACABINET LOCTIN ET ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE DU [ Adresse 3 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 23/07080 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WEGA

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS AGENCE SAINT SIMON

Madame [B] [X] épouse [Y]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Juillet 2023 par le Tribunal judiciaire NANTERRE

N° RG : 20/07545

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Rodolphe LOCTIN,

M^e Yann MSIKA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS AGENCE SAINT [Adresse 7] ' [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Rodolphe LOCTIN de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0283

APPELANT

****************

Madame [B] [X] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Yann MSIKA de la SCP SCP GUILLEMIN MSIKA, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 107 et M^e Stéphane NAKACHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1450

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Mme [Y] est propriétaire des lots n° 1 et 14, dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (92), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 9 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] Vanves, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné Mme [Y] devant le Tribunal judiciaire Nanterre, sollicitant sa condamnation au paiement des sommes en principal de 29 589,30 euros et 6 174,68 euros, outre 155,71 euros au titre des frais de recouvrement,10 000 euros à titre de dommages-intérêts, et 4 148 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 31 juillet 2023, le Tribunal a :

— condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27 031,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022, au titre des charges de copropriété dues sur la période allant du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2020, et celle de 39,10 euros au titre des frais de recouvrement, également avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022 ;

— condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [Y] de sa demande d’expertise ;

— débouté Mme [Y] de sa demande de délais de paiement ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— rappelé que la somme de 116,61 euros, non retenue au titre des frais de recouvrement, devra être recréditée sur le compte de Mme [Y] ;

— condamné Mme [Y] aux dépens.

Par déclaration en date du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. Mme [Y] a également fait appel le 19 octobre 2023. Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 6 mars 2024.

En ses conclusions notifiées le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires expose :

— que Mme [Y], depuis son arrivée dans la copropriété, au mois de décembre 2010, n’a jamais réglé les charges à l’exception d’un versement de 1 952,50 euros le 20 avril 2021 ;

— qu’elle n’a pas respecté l’échéancier qui a été mis en place ; qu’aucun versement n’est survenu depuis la délivrance de l’assignation ;

— que le tribunal a écarté la demande au titre des charges des exercices 2021 et 2022 au motif qu’il n’avait pas versé aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale y relatifs, alors que c’est inexact ;

— que s’agissant des intérêts de retard, il courent à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2019 qui impartissait à la débitrice un délai de 30 jours pour payer ;

— que concernant les frais de recouvrement, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque sont dus ; que la somme de 155,71 euros est réclamée par lui de ce chef ;

— que s’agissant des dommages-intérêts, le tribunal a sous-évalué son préjudice, Mme [Y] ne lui réglant quasiment aucun acompte depuis des années si bien qu’il est contraint de faire l’avance de ces sommes ; que cette situation le place dans une situation financière délicate.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 29 589,39 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019 ;

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 6 174,68 euros au titre des charges exceptionnelles, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019 ;

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 155,71 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 2 325 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner Mme [Y] aux dépens.

Par ordonnance en date du 19 novembre 2024, qui n’a pas été frappée d’un déféré, le conseiller de la mise en état a :

— jugé que la déclaration d’appel de Mme [Y] dans la procédure n° 23/07217 est caduque ;

— jugé que Mme [Y] est irrecevable à conclure dans la présente procédure n° 23/07080 ;

— condamné Mme [Y] aux dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction alors applicable, dispose que :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

(…)

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [Y],

— le décompte des sommes dues par Mme [Y] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 9 mars 2022 (1er trimestre 2022 inclus), de la lecture duquel il ressort que la somme de 29 589,39 euros est due ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2015, 11 mai 2016, 19 avril 2017, 21 mars 2018, 28 février 2019, 9 décembre 2020, 9 juillet 2021, 7 juillet 2022, et 30 juin 2023, approuvant les comptes de copropriété de l’année précédente et votant le budget prévisionnel de l’année suivante ainsi que les travaux,

— les justificatifs de ce que lesdites assemblées générales ont été notifiées et sont à ce jour définitives,

— les appels de fonds depuis l’année 2015.

Par infirmation du jugement, Mme [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 29 589,39 euros. Cette somme ne saurait porter intérêts à compter de la lettre de mise en demeure du 20 novembre 2019 car la débitrice n’en a nullement accusé réception. La somme au paiement de laquelle elle vient d’être condamnée produira intérêts à compter du 9 octobre 2020, date de l’assignation, sur la somme de 25 829,89 euros qui y était réclamée, et à dater du 16 mars 2022, date de signification des conclusions contenant la demande additionnelle devant le tribunal, sur le surplus.

Elle sera également condamnée au paiement des charges exceptionnelles, soit 6 174,68 euros (arrêtée au 9 mars 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 155,71 euros au titre des frais de recouvrement, le tribunal n’ayant accueilli sa demande qu’à hauteur de 39,10 euros représentant des frais bancaires.

Une première mise en demeure a été adressée à Mme [Y] le 5 novembre 2015 en lettre recommandée avec avis de réception. Le coût des suivantes est donc à sa charge, mais la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat ; la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire.

Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure du dont les frais ne doivent pas être mis à la charge de Mme [Y] en application de la loi précitée, ceux afférant à la seconde lettre de mise en demeure, datée du 20 novembre 2019, dont le coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur soit 4,18 euros. En outre Mme [Y] reste redevable des frais bancaires générés par les rejet de chèques revenus impayés (39,10 euros). Par infirmation du jugement, elle sera condamnée, au titre des frais de recouvrement, au paiement de la somme de 43,28 euros.

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce, des impayés se sont produits dès l’année 2011, Mme [Y] ayant été assignée en paiement devant le tribunal par acte en date du 20 octobre 2014. Un protocole d’accord transactionnel a été régularisé le 9 septembre 2015, selon lequel elle devait s’acquitter de sa dette (soit 15 724,01 euros) en plusieurs échéances, mais n’a pas été respecté. Au vu de l’historique du compte il appert que Mme [Y] n’a effectué aucun règlement depuis au moins l’année 2015, alors qu’elle a émis un certain nombre de chèques sans provision. Enfin, la dette qui s’élevait à environ 16 000 euros lors de la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2014 s’élève à ce jour à plus du double de cette somme. Il s’ensuit que le préjudice causé au syndicat des copropriétaires a été sous-évalué par le tribunal ; par infirmation du jugement, Mme [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Mme [Y], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, la voie de l’appel comme celle de l’opposition est fermée aux parties si bien qu’aucune voie de recours à effet suspensif ne pouvant être engagée, la demande relative à l’exécution provisoire est inutile.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 31 juillet 2023 en toutes ses dispositions sauf celles ayant rejeté la demande d’expertise de Mme [B] [Y], ainsi que sa demande de délais de paiement, et l’ayant condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 29 589,39 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au premier trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2020 sur la somme de 25 829,89 euros et à dater du 16 mars 2022 sur le surplus ;

— CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 6 174,68 euros, au titre des charges exceptionnelles, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022 ;

— CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 43,28 euros au titre des frais de recouvrement ;

— CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT