COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 24/00304 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WJE7

AFFAIRE :

[L] [O]

C/

[H] [D] veuve [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/02473

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Frédéric ZAJAC,

M^e Joseph SOUDRI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [L] [O]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Frédéric ZAJAC de la SELARL 2APVO, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 165 et M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19

APPELANT

****************

Madame [H] [D] veuve [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ' [Localité 4], est une copropriété (suivant règlement reçu le 14 janvier 1974 par Maître [X], notaire à [Localité 4], actualisé le 17 avril 2014 ) et comprend quatre bâtiments divisés en huit lots ; elle ne compte que deux copropriétaires : Mme [T] et M. [O].

Mme [T] possède l’ensemble des lots à l’exception d’un entrepôt situé dans la cour commune qui appartient à M. [O].

Par exploit du 28 avril 2022, Mme [D] veuve [T] a saisi le Tribunal judiciaire de Pontoise afin de solliciter la condamnation de M. [O] à remettre son lot à l’état initial et donc à démolir ce qu’il a fait édifier illicitement, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, outre les frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 5 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Ordonné à M. [O] de remettre les lots de copropriétés des bâtiments C et D dans leur état initial, en ce compris la démolition des édifices illicites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement,

— Condamné M. [O] à payer à Mme [D] veuve [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Condamné M. [O] aux dépens,

— Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

M. [O] a relevé appel de ce jugement le 10 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 avril 2024, par lesquelles M. [O], appelant, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— Débouter Mme [T] de toutes ses demandes,

— Condamner Mme [T] à lui payer une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 29 août 2024, par lesquelles Mme [T], intimée, invite la Cour à :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— dénouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet

Soudri.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la non-conformité de la construction litigieuse

Par arrêté du maire d'[Localité 4] du 26 juillet 2021, M. [O] a obtenu le transfert à son profit d’une déclaration préalable de travaux du 2 mars 2020 concernant ses lots 56 à 58, dont le précédent propriétaire, M. [G], était le bénéficiaire.

M. [O] a ensuite, en l’absence d’autorisation administrative, entrepris la construction de trois appartements. Pour ordonner à M. [O] de remettre ses lots de copropriétés des bâtiments C et D dans leur état initial, le premier juge a notamment retenu qu’il y a eu changement de destination, concernant le bâtiment D, constituant le lot 58, qui est un bâtiment de stockage inscrit comme tel au règlement de copropriété, et que suite aux travaux litigieux il est devenu à usage d’habitation sans qu’aucune démarche de régularisation n’ait été entreprise.

Le Tribunal en a déduit que lesdits travaux ont été réalisés en contradiction avec le règlement de copropriété, constatant de plus que ces travaux ont affecté l’aspect extérieur de l’immeuble, dès lors qu’ils impliquent la création d’une nouvelle surface de plancher, d’une surélévation du toit et l’installation de quatre nouvelles fenêtres, le tout sans autorisation de l’assemblée générale.

Un constat d’huissier a été établi le 18 août 2021 à la demande de Mme [T], où il est relevé que l’entrepôt fait l’objet d’une démolition pour y voir construire à la place des appartements et que la construction de trois appartements est en cours.

Le Tribunal a donc fait application de l’article 1143 du code civil, selon lequel le créancier d’une obligation a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement, soit détruit.

En appel, M. [O] se prévaut en premier lieu de l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble, faisant valoir que ' l’usage d’habitation est expressément prévu et que plusieurs lots de cette copropriété sont déjà affectés à cet usage’ et qu’ainsi 'il importe peu que l’état descriptif de division définisse les lots situés dans ces deux bâtiments comme douche wc ou local de stockage avec cave, dès lors que cette description est purement indicative et ne peut pas faire obstacle à ce que son propriétaire en modifie l’usage, dans le respect de la destination de l’immeuble.'

Toutefois, par cette argumentation générale, M. [O] ne conteste pas sérieusement les motifs retenus par le premier juge citant le règlement de copropriété du 17 avril 2014. Il y est mentionné page 5, la description du bâtiment C : 'Rez de chaussée: 1 local avec douche et wc., 1 wc. (Lots n°56 et 57)' et du bâtiment D 'Atelier avec cave (lot n°58)', complété par les mentions portées en page 19, paragraphe 2°/ intitulé 'Destination – Occupation’ où il est précisé que 'les bâtiments de l’immeuble sont destinés à usage mixte : habitation et professionnel à l’exception … du local de stockage constituant le lot 58".

Si M. [O] se prévaut ensuite des mentions portées sur la déclaration préalable de travaux déposée le 27 décembre 2019 par les époux [G], déclarant que la surface habitable de 160,46 m² devait être augmentée de 221 m², pour passer à une surface habitable totale de 381,46 m², ces mentions ne sauraient toutefois attester, à elles seules, du caractère habitable des bâtiments C et D, qui sont respectivement une salle d’eau avec wc et un wc, et d’autre part, un atelier avec cave. En effet il est constant que l’acte de vente notarié en date du 14 novembre 2019 par lequel M. [G], propriétaire avant M. [O], a acquis les lots 56 à 58, mentionne que 'le précédent propriétaire déclare que le bien est actuellement à usage artisanal de stockage'.

De même, si M. [O] produit l’acte de vente du 21 mai 2001 par lequel il a acheté aux consorts [G] ledit bien, celui-ci précise que la consistance en est inchangée, à savoir, une salle d’eau avec wc et un wc, et d’autre part, un atelier avec cave, avec une observation relative à l’existence d’une déclaration préalable de travaux, assortie de son attestation de non-opposition en date du 2 mars 2020 'contenant demande de rénovation d’un bâtiment industriel transformé en habitation’ et 'l’acquéreur (M. [O]) déclarant être informé des démarches à réaliser pour faire constater le changement de destination obtenu en droit de l’urbanisme'.

La Cour relève que M. [O], qui a été ainsi dûment averti de ses droits et obligations, n’a toutefois procédé à aucune de ces démarches, y compris suite à la réception d’un courrier du maire (pièce n°10 de M. [O]) actant de l’illégalité de sa construction en ces termes ' En l’espèce, il apparait que votre projet de changement de destination d’un local commercial en trois logements aurait dû faire l’objet d’une demande de permis de construire. Par conséquent, il vous appartient en tant que bénéficiaire de la déclaration préalable n°950182100419, de solliciter son retrait auprès du service d’instruction du droit des sols du fait de son irrégularité au regard des dispositions précitées. Celle-ci sera alors retirée par nos soins et les travaux seront suspendus dans l’attente de la constitution de votre dossier de permis de construire. ».

En deuxième lieu, M. [O] se prévaut de l’absence de violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être exécutés aux frais du copropriétaire et apparaître conformes à la destination de l’immeuble. Ils nécessitent une autorisation exclusive de l’assemblée générale.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contesté que les travaux entrepris affectent l’aspect extérieur des deux bâtiments C et D. Il incombait donc à M. [O], soit de provoquer une assemblée générale suite à une requête de désignation d’un administrateur judiciaire, soit d’obtenir un accord écrit de l’autre copropriétaire, selon les dispositions dérogatoires prévues pour les petites copropriétés. La preuve n’étant pas rapportée de l’une ou l’autre de ces démarches, l’appelant échoue à établir l’absence de violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

En troisième lieu, M. [O] fait valoir que 'les bâtiments C et D étaient dans un état de vétusté avancée et qu’ils menaçaient ruine, notamment s’agissant de la toiture et de certains murs.' et renvoie la Cour à une annexe 'à la déclaration de travaux adressée à la mairie le 30 janvier 2020". Cet argument de fait, au demeurant non établi, est toutefois sans incidence sur le présent litige.

De plus il est constant que l’acte de vente notarié du 21 mai 2001 par lequel M. [O] a acheté aux consorts [G] ledit bien, ne mentionne pas que celui-ci serait dans un état de vétusté avancé, ni qu’il menacerait ruine. Or cet acte de vente est postérieur à la déclaration de travaux adressée à la mairie le 30 janvier 2020.

Cet argument sera ainsi écarté.

Enfin, si M. [O] fait encore valoir 'l’imprécision et le caractère disproportionné de la remise en état sollicitée', l’appréciation qu’il porte ainsi sur le dispositif du jugement attaqué, par lequel le Tribunal lui a 'Ordonné de remettre les lots de copropriétés des bâtiments C et D dans leur état initial, en ce compris la démolition des édifices illicites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement', est sans incidence sur sa régularité.

Il est par ailleurs constant, que l’état initial des bâtiments avant leur démolition par l’intéressé, se trouve retracé avec une précision suffisante sur les plans d’architecte joints au présent dossier.

En dernier lieu, si M. [O] fait valoir ' sa bonne foi, et rappelle qu’il a fait l’acquisition de ces lots déclarés à usage d’habitation, alors que les travaux de rénovation étaient déjà entrepris. Il s’est limité à achever ces travaux dans un souci de préservation et de valorisation des deux bâtiments', il appparaît que ses allégations sont contredites par les pièces du dossier, toutes concordantes sur ce point.

En effet il ressort notamment de l’acte de vente du 21 mai 2001 par lequel M. [O] a acheté ledit bien aux consorts [G], que la consistance en est inchangée, à savoir, une salle d’eau avec wc et un wc, et d’autre part, un atelier avec cave, avec une observation relative à l’existence d’une déclaration préalable de travaux, assortie de son attestation de non-opposition du 2 mars 2020 'contenant demande de rénovation d’un bâtiment industriel transformé en habitation', et surtout, page 6, au paragraphe intitulé 'Projet de l’acquéreur', il est mentionné très clairement que, si ' un changement de destination a été obtenu -mention dont l’absence de valeur juridique a déjà été établie supra-. Toutefois, aucun travail matériel n’a suivi cette modification. L’acquéreur déclare vouloir réaliser les travaux contenus aux termes de la déclaration préalable … du 27 décembre 2019, savoir : rénovation d’un bâtiment industriel transformé en habitation et installation de vélux sur la toiture, changement de matériaux en toiture, savoir remplacement de la toiture en tôle ondulée par de la tuile afin d’avoir le même matériau sur l’ensemble des toitures'.

Il suit de tout ce qui précède, que le jugement sera confirmé en tant qu’il a ordonné à M. [L] [O], de remettre les lots de copropriétés des bâtiments C et D dans leur état initial, en ce compris la démolition des édifices illicites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt,conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [T], en cause d’appel, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du 5 décembre 2023 du Tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Condamne M. [L] [O], [Adresse 1] [Localité 3], à payer à Mme [H] [U] [D] Veuve [T], [Adresse 2] [Localité 4], la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [L] [O], [Adresse 1] [Localité 3], à payer les dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Soudri, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT