Cour administrative d'appel de Paris, 3e chambre, du 30 septembre 1993, 91PA01057, mentionné aux tables du recueil Lebon

VU la requête, enregistrée le 19 novembre 1991 au greffe de la cour, présentée par la SOCIETE FONCIERE ET D’AMENAGEMENT DE L’HAUTIL, dont le siège social est …, représentée par son gérant en exercice ; elle demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement n° 8808153/1 du 2 juillet 1991 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge des droits supplémentaires de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités y afférentes qui lui ont été réclamées pour la période du 1^er août 1984 au 31 juillet 1986 par avis de mise en recouvrement du 16 octobre 1987 ;
2°) de lui accorder la décharge demandée ; VU les autres pièces du dossier ;
VU le code de la construction et de l’habitation ;
VU le code général des impôts ;
VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel ;
VU la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 17 septembre 1993 :
 – le rapport de M. GAYET , conseiller,
 – et les conclusions de M. MENDRAS, commissaire du Gouvernement ;

Considérant qu’aux termes de l’article 256 du code général des impôts : « Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens meubles et les prestations de service effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel » ;
Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation : La vente prévue à l’article L.261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article 17 de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire. Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente ; qu’il résulte de ces dispositions que le contrat préliminaire, indépendant du contrat de vente, fait naître entre les parties des obligations réciproques, le vendeur ayant l’obligation de réserver à l’acheteur un bien immobilier précis, dans des conditions bien définies, sans, toutefois, être tenu de conclure un contrat de vente au terme du délai convenu, le réservataire effectuant, pour sa part, un dépôt de garantie entre les mains du vendeur, ledit dépôt n’étant restitué que dans l’hypothèse où le vendeur renonce à la vente ou dans les cas limitativement prévus par l’article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation ;
Considérant que la SOCIETE FONCIERE ET D’AMENAGEMENT DE L’HAUTIL, qui a pour activités l’aménagement, la construction et la vente de logements, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1^er août 1984 au 31 juillet 1986, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée les dépôts de garantie conservés par la société, versés antérieurement par les candidats acquéreurs de logement, signataires de contrats préliminaires passés dans le cadre des dispositions des articles L.261-15 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; que la société requérante conteste, d’une part, la réalité d’une prestation de services susceptible d’être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, sur le fondement de l’article 256 précité au code général des impôts, d’autre part, l’existence d’un lien direct entre une prestation de services éventuelle et la rémunération assurée au prestataire ;

Considérant, en premier lieu, que les sommes litigieuses soumises à la taxe sur la valeur ajoutée proviennent de dépôts de garantie conservés par la société requérante à la suite de la renonciation, par des candidats acquéreurs, au bénéfice de la réservation de biens immobiliers consentie par le vendeur ; que lesdites sommes apparaissent ainsi comme la rémunération du service rendu par la SOCIETE FONCIERE ET D’AMENAGEMENT DE L’HAUTIL aux réservataires, laquelle devient exigible à la date à laquelle ces derniers renoncent à leur projet d’acquisition et, de ce fait, au bénéfice de la réservation consentie ; que pour contester la réalité de cette prestation de services la société ne saurait utilement invoquer ni la circonstance qu’en vertu des dispositions des articles L.261-15 et R.261-31 du code de la construction et de l’habitation le dépôt de garantie n’est pas acquis au vendeur dans les hypothèses où la vente n’intervient pas du fait du vendeur ou pour un motif légitime, l’absence de rémunération restant sans incidence sur la réalité de la réservation assurée dans le cadre du contrat préliminaire, ni le caractère indisponible, incessible et insaisissable des fonds déposés pendant la durée du contrat préliminaire, ces garanties instituées au profit du dépositaire n’étant pas susceptibles de modifier la qualification de rémunération à attribuer au dépôt de garantie dès l’instant où il est acquis au vendeur du fait de la défaillance de l’acquéreur ;
Considérant, en second lieu, que pour établir l’absence de lien direct entre la prestation de services invoquée par l’administration et la rémunération due au prestataire, la société requérante se fonde sur la circonstance qu’aux termes des dispositions de l’article R.261-26 du code de la construction et de l’habitation, le taux de rémunération décroît alors que la durée de la réservation augmente ; que, toutefois, cette dégressivité trouve sa justification dans le fait même que l’allongement de la durée de réservation, en apparence favorable aux intérêts du candidat acquéreur, s’accompagne, en réalité, de l’indisponibilité corrélative du bien immobilier réservé, défavorable à celui-ci ; que, dans ces conditions, l’absence du lien direct entre le service rendu par le vendeur et la contre-valeur reçue pour cette prestation de services ne peut être regardée comme établie ;
Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que c’est, à bon droit, que la SOCIETE FONCIERE ET D’AMENAGEMENT DE L’HAUTIL a été assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée sur le montant des dépôts de garantie conservés durant la période du 1^er août 1984 au 31 juillet 1986 ; qu’elle n’est, par suite, pas fondée à se plaindre que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ;
Article 1^er : La requête de la SOCIETE FONCIERE ET D’AMENAGEMENT DE L’HAUTIL est rejetée.