COUR ADMINISTRATIVE

D’APPEL DE PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

N° 18PA01501

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS SCI CONVENTION
M^me X

La Cour administrative d’appel de Paris Présidente

(1ère chambre)
M. Y

Rapporteur
M^me Nguyên Duy Rapporteur public

Audience du 24 janvier 2019 Lecture du 7 février 2019

68-02-01

C

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Les sociétés SCI Convention et Sepimo ont demandé au tribunal administratif de Paris

d’annuler la décision du 28 septembre 2016 par laquelle l’Etablissement public foncier d’Ile de-France (EPFIDF) a exercé le droit de préemption urbain, par délégation de la ville de Paris, sur un bien sis […] dans le […] et cadastré AB

n° 5.

Par un jugement n° 1620020/4-3 du 15 mars 2018, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande et a mis à leur charge solidaire le versement d’une somme de 1 500 euros

à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 4 mai 2018 et 9 novembre

2018, la SCI Convention, représentée par M^e Jorion, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 1620020/4-3 du 15 mars 2018 du tribunal administratif de Paris ;

2°) d’annuler la décision du 28 septembre 2016 par laquelle l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIDF) a exercé le droit de préemption urbain sur l’immeuble du […];

3°) d’enjoindre à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France de proposer, dans un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, à la SCI Convention, en sa qualité de venderesse, puis à la société Sepimo, en sa qualité d’acquéreur évincé, d’acquérir le bien en cause, conformément aux dispositions de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, au prix auquel il l’aurait acquis, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard;

4°) de mettre à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France une somme de 6 000 euros à lui verser sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- M. Z, directeur général de l’établissement public, n’avait pas reçu délégation régulière du conseil d’administration pour signer la décision de préemption litigieuse ; la décision litigieuse a été adoptée à la suite d’une procédure irrégulière en méconnaissance de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme à défaut de réception préalable de l’avis du service des domaines ;

- elle a été prise à la suite d’une procédure irrégulière en méconnaissance de l’article

L. 2511-30 du code général des collectivités territoriales en l’absence de consultation du maire du […] ; elle est tardive car la convention d’intervention foncière entre la ville de Paris et

l’EPFIDF n’étant pas entrée en vigueur, la décision de préemption du 28 septembre 2016 n’est devenue exécutoire, dans les conditions prévues à l’article R. 321-19 du code de

l’urbanisme, que dix jours après sa transmission au préfet ;

- l’EPFIDF n’avait pour le bien préempté aucun projet réel d’opération d’aménagement au sens des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 25 septembre 2018, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, représenté par M^e Rivoire, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Convention à lui verser sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les moyens soulevés par la SCI Convention ne sont pas fondés;

- aucun transfert de propriété n’a eu lieu à ce jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu:

- le code général des collectivités territoriales;

- le code de l’urbanisme ; le décret n° 2006-1140 du 13 septembre 2006 portant création de l’Etablissement public foncier d’Ile-de France;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Y,

- les conclusions de M^me Nguyên Duy, rapporteur public,

- les observations de M^e Jorion, avocat de la SCI Convention, et de M^e Azogui, avocat de l’Etablissement public foncier d’Ile-de France.

Considérant ce qui suit :

1. Par acte authentique du 27 septembre 2016, la société civile immobilière

Convention a promis la vente, à la société Sepimo, d’un immeuble constitué d’un rez-de chaussée et d’un étage supérieur à usage de parking sur une parcelle cadastrée […], sise […] dans le […], au prix de 7 000 000 euros. La déclaration d’intention d’aliéner ce bien a été adressée par le notaire à la ville de Paris qui l’a reçue le 28 juillet 2016. Par une décision du 28 septembre 2016, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIDF), agissant par délégation de la ville de Paris, a décidé d’exercer, au prix ferme et définitif de 4 000 000 euros, le droit de préemption urbain sur cet immeuble, en vue de réaliser une opération de construction neuve comprenant une vingtaine de logements locatifs sociaux et un local d’activité en rez-de-chaussée, pour une surface de plancher d’environ 1 500 m². La SCI Convention fait appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cette décision de préemption.

Sur les conclusions à fin d’annulation

2. L’article R. 213-21 du code de l’urbanisme dispose : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dès lors que le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration

d’intention d’aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. / (…) L’avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la demande d’avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l’acquisition ». Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption doit avoir

connaissance de l’avis du service des domaines, émis dans les conditions de délai précitées, avant d’exercer ce droit.

3. L’Etablissement public foncier d’Ile-de-France a saisi le service des domaines d’une demande d’avis sur le bien objet de la déclaration d’intention d’aliéner par courrier du 7 septembre 2016, reçu le 9. La réponse du service domanial, datée du 28 septembre 2016, a été transmise à L’Etablissement public foncier d’Ile-de-France par courriel envoyé le même jour à 14 heures 36, évaluant à 5 800 000 euros la valeur vénale du bien préempté. Par décision datée du même jour et signée de son directeur général, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France a préempté le bien en cause au prix de 4 000 000 euros. Il revient au juge de déterminer, au regard de la chronologie, si l’avis a bien été reçu avant la décision, mais aussi si le délai entre sa transmission et la signature de la décision a été suffisant pour que l’autorité administrative puisse en prendre utilement connaissance.

4. La SCI Convention soutient que la décision de préemption a été signifiée, par voie d’huissier, au gérant de la société qui la représentait le 28 septembre en tout début d’après midi, soit autour de 13h30 selon une attestation établie par celui-ci. Si cette attestation n’est pas corroborée par d’autres pièces du dossier, il est constant que ni ^date ^de ^l'^avis ^des domaines, ni le prix auquel il estime le bien, ne sont mentionnés dans la décision litigieuse.

En outre, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France se borne à indiquer en défense qu’il a contacté les études d’huissier afin de produire des éléments démontrant que la décision a été prise et notifiée postérieurement à la réception de l’avis des domaines, mais que les huissiers

n’ont pas conservé cette donnée compte tenu du fait qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’impose un horodatage de leurs actes. Toutefois, en l’absence de toute attestation des huissiers qui ont procédé à la notification, ou encore de messages par lesquels l’établissement public aurait, postérieurement à l’heure de réception de l’avis du service des domaines, transmis la décision attaquée dûment signée aux huissiers auxquels il en avait confié la notification, il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision attaquée a été prise après réception et après avoir pris utilement connaissance de l’avis de France domaine.

5. Or, la consultation du service des domaines préalablement à l’exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l’auteur de la déclaration d’intention d’aliéner, si bien que la méconnaissance de cette formalité est de nature à entacher d’illégalité la décision prise. La SCI Convention est fondée

à demander, pour ce motif, l’annulation de la décision litigieuse.

6. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par la société SCI Convention n’est susceptible de fonder cette annulation.

7. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Convention est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande

d’annulation la décision de préemption du 28 septembre 2016 et a mis à sa charge les frais de procédure.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

8. L’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme dispose: « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires (…) l’acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir,

sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle (…) Dans le cas où les anciens propriétaires (…) ont renoncé expressément ou tacitement à l’acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l’acquisition à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien ».

9. Il résulte de l’instruction que la SCI Convention n’ayant pas accepté le prix proposé par l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance a été saisi et, par jugement du 15 juin 2017, a fixé le prix d’acquisition du bien à 5 283 000 euros. Toutefois, la SCI Convention ayant fait appel de ce jugement devant la Cour d’appel de Paris, qui n’a pas encore statué, le transfert de propriété n’a pas eu lieu à la date du présent arrêt. Dès lors l’annulation de la décision de préemption n’implique pas, comme le demande la société requérante qui est toujours propriétaire du bien, que l’établissement public lui en propose l’acquisition, ou à l’acheteur évincé. Les conclusions à fin d’injonction ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

10. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de

l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, partie perdante, une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Convention sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les mêmes dispositions font obstacle à ce que la SCI Convention, qui n’est pas partie perdante, prenne en charge les frais exposés par l’établissement public pour sa défense en première instance et en appel.

DÉCIDE :

Article 1 : Le jugement n° 1620020/4-3 du 15 mars 2018 du tribunal administratif de

Paris est annulé.

Article 2 : La décision du 28 septembre 2016 par laquelle l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France a exercé le droit de préemption urbain sur un bien sis […] dans le […] et cadastré […] est annulée.

Article 3: L’Etablissement public foncier d’Ile-de-France versera à la SCI Convention une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4: Le surplus des conclusions de la SCI Convention est rejeté.

Article 5: Les conclusions de L’Etablissement public foncier d’Ile-de-France tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6: Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Convention et à

l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 24 janvier 2019, à laquelle siégeaient :

- M^me X, présidente de chambre,

- M. Diémert, président-assesseur,

- M. Y, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 7 février 2019.

Le rapporteur, La présidente,

Ulvilage S. Pellision

A. Y S. X

Le greffier,

Hay M. A

La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.