Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

I. Par une demande enregistrée sous le n° 1602599, la société à responsabilité limitée (SARL) Les Clayes FD a demandé au tribunal administratif de Versailles de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises a` laquelle elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014, a` raison de locaux commerciaux situés au 90 avenue Henri Barbusse aux Clayes-sous-Bois (Yvelines).

II. La SARL Les Clayes FD a demandé au tribunal administratif d’Amiens de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises a` laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2016, a` raison de ces mêmes locaux commerciaux.

Par une ordonnance du 16 août 2017, le tribunal administratif d’Amiens a transmis cette demande au tribunal administratif de Versailles.

III. Par une demande enregistrée sous le n° 1805381, la SARL Les Clayes FD a demandé au tribunal administratif de Versailles de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises a` laquelle elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017, a` raison de ces mêmes locaux.

Par un jugement n° 1602599, 1706108, 1805381 du 18 décembre 2018, le tribunal administratif de Versailles a réduit les bases d’imposition de la SARL Les Clayes FD à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2013, 2014 et 2016, l’a déchargée de la différence entre la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie et celle résultant de la modification des bases prononcée et a rejeté le surplus de ses demandes.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 13 février 2019 et 24 janvier 2020, la SARL Les Clayes FD, représentée par M^e B et M^e C, avocats, demande à la Cour :

1° d’annuler ce jugement en tant qu’il lui fait grief ;

2° de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises demandée ;

3° de mettre à la charge de l’État la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Au titre des années 2013, 2014 et 2016 :

— la méthode d’évaluation de la valeur locative retenue par l’administration est erronée : elle aurait dû retenir une évaluation par comparaison avec le local-type n° 38 figurant sur le procès-verbal de la commune de Plaisir, dès lors qu’une évaluation par comparaison doit être privilégiée à toute autre méthode d’évaluation ; si ce local-type n’était pas jugé pertinent, l’administration pouvait utiliser d’autres termes de comparaison existants ;

— à titre subsidiaire, dans le cas où une évaluation par comparaison avec un local-type n’était pas possible, l’abattement pour dépréciation de l’immeuble retenu aurait dû être fixé à 70 %, eu égard à la particularité du local en litige et aux investissements qui ont été rendus nécessaires pour son exploitation ;

Au titre de l’année 2017 :

— l’administration a retenu, à tort, une surface de 8 653 m² alors qu’elle n’était que de 6 171 m², comme l’ont reconnu les premiers juges pour les années 2013, 2014 et 2016 ;

— en application des dispositions du décret 2011-1313 du 17 octobre 2011, la surface pondérée à retenir pour le local est de 5 435 m².

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;

— le décret n° 2011-131 du 17 octobre 2011 ;

— le décret n° 2020-1404 du 18 novembre 2020 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me A,

— et les conclusions de M. Met, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société à responsabilité limitée (SARL) Les Clayes FD est locataire d’un local situé 90 avenue Henri Barbusse aux Clayes-sous-Bois (Yvelines), qu’elle exploite comme aire de loisirs, composée notamment d’un bowling, d’une piste de karting, de jeux vidéos et d’un

« laser game ». Elle a contesté son imposition à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2013, 2014, 2016 et 2017, par trois réclamations distinctes, qui ont été expressément rejetées par l’administration fiscale. La SARL Les Clayes FD relève régulièrement appel du jugement du 18 décembre 2018 par lequel le tribunal administratif de Versailles n’a fait que partiellement droit à sa demande de décharge, en réduisant ses bases d’imposition à la cotisation foncière des entreprises au titre des seules années 2013, 2014 et 2016 et en prononçant la réduction d’imposition qui en découlait. Par la voie de l’appel incident, le ministre chargé de l’action et des comptes publics demande l’annulation des articles 1 à 3 de ce même jugement, au titre de la seule année 2016.

Sur l’appel incident du ministre :

2. Le ministre soutient que la surface de 6 171 m² retenue par les premiers juges au titre des années 2013, 2014 et 2016, ne peut être retenue au titre de l’année 2016, dès lors que suite à la dissolution de la SARL Les Clayes Loisirs Expansion, enregistrée le 30 mai 2014, la requérante est demeurée seule occupante du local en litige, dont la surface s’établit à 8 563 m², comme l’a déclaré la SARL Les Clayes, elle-même, dans sa réclamation du 9 juin 2015. Toutefois, en se bornant à se prévaloir de cette réclamation, qui portait, au demeurant, sur les années 2013 et 2014, le ministre n’établit pas que les premiers juges auraient retenu une surface erronée pour établir la cotisation foncière des entreprises due par la requérante. Ses conclusions, présentées à titre incident, ne peuvent dès lors qu’être rejetées.

Sur les conclusions principales de la SARL LES Clayes FD :

En ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises due au titre des années 2013, 2014 et 2016 :

3. Aux termes de l’article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location a` des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales [] ".

S’agissant de la méthode d’évaluation de la valeur locative :

4. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l’ensemble des dispositions législatives du même code, au 1^er janvier 1970 par l’article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l’objet d’une location consentie à des conditions de prix normales au 1^er janvier 1970 doit être fixée d’après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l’objet, depuis cette date, d’un changement de consistance ou d’affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d’appréciation directe.

5. Pour déterminer la valeur locative des locaux dont la requérante est locataire au 98 avenue Henri Barbusse aux Clayes-sous-Bois, le service a procédé, en application du 3° de l’article 1498 du code général des impôts, par voie de comparaison d’appréciation directe.

6. Si la société requérante soutient que le local qu’elle exploite doit être évalué par rapport au local-type n° 38 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Plaisir, il n’est pas établi que ce local-type, construit en 1989, ait été évalué suivant les règles définies au b du 2° de l’article 1498 précité du code général des impôts, ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges. En tout état de cause, il n’est pas contesté que des aires de loisirs à l’instar de celle exploitée par la requérante n’existaient pas au 1^er janvier 1970. Par suite, aucun autre immeuble commercial n’est susceptible d’être retenu comme terme de comparaison pour fixer, au moyen de la méthode et dans les conditions indiquées au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de l’aire de loisirs exploitée par la requérante. Par suite, ni le local-type n° 38, ni aucun autre local-type, quelle que soit sa localisation, ne peut servir de référence pour déterminer la valeur locative de l’immeuble exploite´ par la SARL Les Clayes FD selon la méthode comparative.

S’agissant de l’abattement pour dépréciation de l’immeuble :

7. Aux termes de l’article 324 AC de l’annexe III au code général des impôts : " [] La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1^er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien ".

8. Il résulte de ces dispositions que, pour déterminer la valeur vénale de constructions par voie d’appréciation directe, l’abattement que l’administration pratique sur la valeur actualisée au 1^er janvier 1970 de leurs coûts de revient a pour seul objet de tenir compte de la dépréciation et de la spécialisation des installations, quels que soient leurs modes d’occupation ou de location. En l’espèce, l’administration a retenu un taux d’abattement de 20 % dans la détermination de la valeur vénale de l’établissement. En se bornant à se prévaloir les différents taux d’abattement retenus pour un garage en sous-sol, un transformateur EDF, une autoroute et un complexe sportif, l’appelante ne produit aucun élément de nature à justifier que l’établissement qu’elle exploite bénéficie d’un taux d’abattement fixé à 70 %, alors, au demeurant, que la société requérante elle-même ne retenait qu’un taux d’abattement de 30 % en première instance[BP1].

En ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises due au titre de l’année 2017 :

9. En premier lieu, il résulte des termes mêmes du jugement, en particulier de son point 7, que les premiers juges ont considéré que, pour déterminer la surface devant être prise en compte pour le calcul de la valeur locative du local exploité par la SARL Les Clayes FD, il y avait lieu de retenir la surface de 6 171 m², qui figure dans l’avenant n° 3 au bail commercial du 24 novembre 2008, date´ du 23 octobre 2012, dès lors que ce contrat stipule, par ailleurs, que le bail inclut " la jouissance des éléments d’équipement et d’infrastructure non privatifs de l’immeuble [] ainsi que la jouissance d’environ 1 150 places emplacements de parkings en extérieurs et en sous-sol ". Il n’est ni établi, ni même allégué, que les stipulations de ce contrat de bail auraient été modifiées en 2017. Il y a, par suite, lieu de retenir cette même surface au titre de l’année 2017.

10. En second lieu, aux termes du V de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 : « La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. ». Aux termes de l’article 1^er du décret n° 2011-131 du 17 octobre 2011 : " [] la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ".

11. La SARL Les Clayes FD conteste le calcul des surfaces de son local auquel a procédé l’administration, en soutenant que les bureaux, les espaces d’attente et de caisses, de circulation, les sanitaires et vestiaires, les réserves, la salle fumeurs, les espaces d’entretien et les locaux techniques doivent se voir attribuer un coefficient de 0,50. Toutefois, il résulte de l’instruction que, eu égard à leur utilité respective, seuls les réserves, les espaces d’entretien et locaux techniques peuvent se voir assigner un coefficient de pondération de 0,5, tandis que, à l’exception de la terrasse qui doit se voir attribuer un coefficient de 0,2, les autres locaux, et notamment les bureaux, doivent se voir attribuer un coefficient de 1. Le moyen tiré d’une surévaluation de la surface pondérée doit, par suite, être écarté.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Les Clayes FD est seulement fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la réduction de cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2017, à raison de la substitution pour le calcul de la valeur locative des locaux litigieux de la superficie de 6 171 m² à celle de 8 563 m² retenue par l’administration pour déterminer la surface pondérée nécessaire à l’établissement des bases imposables au titre de l’année 2017. Le surplus de ses conclusions doit être rejeté. Les conclusions présentées par la voie de l’appel incident par le ministre doivent également être rejetées.

13. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros demandée par la SARL Les Clayes FD au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

DECIDE:

Article 1^er : Les bases d’imposition de la SARL Les Clayes FD à la cotisation foncière des entreprises au titre de l’année 2017 sont fixées dans les conditions énoncées au point 12 du présent arrêt.

Article 2 : La cotisation foncière des entreprises due par la SARL Les Clayes FD au titre de l’année 2017 est réduite à hauteur de la différence entre celle qu’elle a acquittée au titre de l’année 2017 et celle qui résulte de l’article 1^er du présent arrêt.

Article 3 : Le jugement n° 1602599, 1706108, 1805381 du 4 décembre 2018 est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SARL Les Clayes FD est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par le ministre délégué auprès du ministre de l’économie, des finances et de la relance, chargé des comptes publics, par la voie de l’appel incident sont rejetées.

[BP1]

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