Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 décembre 1968, Publié au bulletin

Sur le moyen unique pris en ses deux branches : attendu que des enonciations de l’arret infirmatif attaque il resulte qu’aux termes d’une promesse synallagmatique de vente du 26 juillet 1956, la societe civile immobiliere du parc de brancas s’est engagee a vendre a la dame richard y… du jardinier, formant le lot n° 2 pour une superficie de 400 m, moyennant le prix d’un million d’anciens francs dont la moitie payable a titre d’acompte le 1^er septembre 1956, etant precise que la dame a… ne pourrait demander l’attribution definitive de son lot avant la fin des travaux de construction d’immeubles et de restauration des pavillons existants, prevus aux statuts, ou l’etablissement du reglement de copropriete, mais que terminaison des travaux et reglement devaient intervenir au plus tard le 1^er juillet 1959 ;

Que, pour permettre a la dame a… d’entrer immediatement dans les lieux, les parties ont signe, le meme jour, un acte sous seings prives portant bail du pavillon precite, moyennant un loyer annuel de 50000 anciens francs et pour une duree de 3, 6 ou 9 annees a compter du 15 juillet 1956, a la volonte du preneur seul ;

Qu’apres avoir verse l’acompte prevu a la promesse de vente de 500000 anciens francs, ainsi qu’une somme du meme montant a titre de pret, portant interet a 10% l’an, la dame a… a pris possession des lieux ;

Qu’en egard au caractere particulier de ces conventions, si la dame a… devait supporter la charge des impots fonciers et celle des polices d’assurance-incendie des batiments, elle avait le droit de faire toutes constructions, tous percements de mur et changement de distribution, sous la seule condition de ne pas nuire a la solidite de l’immeuble et sous la double reserve de ne pas entreprendre des constructions collectives et d’obtenir les autorisations administratives necessaires ;

Que le litige a surgi au sujet de la clause 7 de la promesse de vente ainsi libellee ;

En cas de non-realisation de cette promesse de vente par la faute du promettant, celui-ci sera tenu de rembourser a la dame z… les sommes versees en acompte sur la promesse de vente, les sommes qu’elle aura pretees a la societe, plus une indemnite de 1150000 anciens francs fixee forfaitairement entre les parties en raison :

1° de la non-realisation (double de la somme versee), 2° de la difference, a titre d’indemnite pour le prejudice cause. Il est egalement specifie qu’en cas de non-realisation, les travaux, autres que ceux d’entretien, lui seront rembourses sur devis d’architecte ;
Qu’en effet, par lettre en date du 25 avril 1958, la societe civile immobiliere du parc de brancas a fait connaitre a x… richard qu’elle ne donnait pas suite a la promesse de vente et qu’en application de l’article 7 de la convention elle prenait ses dispositions pour lui rembourser les sommes prevues a cet egard, que dame a… ayant fait savoir a la societe son intention d’obtenir l’execution de la vente, celle-ci l’a assignee en validation de la resolution de vente, en resiliation du bail, accessoire indivisible de la promesse de vente, et en expulsion, ainsi qu’en validation des offres reelles faites en execution de la clause 7 susvisee ;

Que margottin, acquereur de parts et attributaire des lots correspondant, sur le nouveau plan de lotissement du parc de brancas, au terrain occupe par dame a…, est intervenu a l’instance ;

Attendu qu’il est fait grief audit arret d’avoir deboute la societe civile immobiliere du parc de brancas de ses demandes, alors, selon le moyen, qu’en raison de la precarite de la situation, due a la non-obtention des autorisations administratives, il avait ete stipule qu’en cas de non-realisation de la promesse, par la faute de la venderesse, l’acheteuse aurait droit au remboursement de ses impenses en sus de la restitution de l’acompte et d’une somme double de cet acompte, qu’a defaut de toute manifestation de volonte contraire, les termes precis d’une telle stipulation valaient necessairement reserve de la faculte de dedit au profit de la promettante, que la cour d’appel n’aurait pas donne de base legale a sa decision en declarant, en termes dubitatifs, que la clause de dedit, denaturee par l’arret attaque, s’apparentait a une clause penale, sans relever aucun indice de nature a etablir que les parties ont eu une volonte contraire aux dispositions de l’article 1590 du code civil ;

Mais attendu que les dispositions de l’article 1590 du code civil ne sont que suppletives de la volonte des parties, que c’est dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appreciation que les juges du second degre relevent que la preuve d’une faculte de dedit qui incombe a la societe civile immobiliere n’est nullement rapportee et que, sans la denaturer, ils analysent la clause litigieuse comme s’apparrentant a une clause penale et constatent qu’en l’absence d’une clause de dedit, que l’on ne trouve ni explicitement ni implicitement dans le contrat au profit de la societe, celle-ci ne pouvait rompre, a sa seule volonte, les conventions intervenues ;

Qu’ainsi l’arret attaque a legalement justifie sa decision ;

D’ou il suit que le moyen ne saurait etre accueilli ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi forme contre l’arret rendu le 22 fevrier 1966 par la cour d’appel de paris. N° 66-12 880. Societe civile immobiliere du parc de brancas c/ dame a… et autre. President : m de montera – rapporteur : m frank – avocat general : m paucot – avocats : mm vidart et garaud.