Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 7 janvier 1997, 94-21.605, Inédit

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Le Flamboyant, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis …,

en cassation d’un arrêt rendu le 17 octobre 1994 par la cour d’appel de Basse-Terre (1^re chambre), au profit de la société International Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis …,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;

LA COUR, en l’audience publique du 19 novembre 1996, où étaient présents : M. Lemontey, président, M^me Cavellat-Delaroche, conseiller rapporteur, M. Sargos, M^me Marc, MM. Aubert, Cottin, Bouscharain, Maynial, conseillers, M. Laurent-Atthalin, M^me Catry, conseillers référendaires, M. Gaunet, avocat général, M^lle Aydalot, greffier de chambre;

Sur le rapport de M^me Cavellat-Delaroche, conseiller, les observations de M^e Choucroy, avocat de la société Le Flamboyant, de M^e Roger, avocat de la société International Immobilier, les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que le 12 février 1988, la société International Immobilier a conclu un contrat de commercialisation portant sur l’opération immobilière « Le Flamboyant », aux termes d’un mandat exclusif confié par la société « Le Flamboyant » pour la durée de l’opération; que ce contrat concernait la vente en l’état futur d’achèvement d’appartements; que, par lettre du 9 janvier 1989, la société Le Flamboyant, rappelant que le programme immobilier portait sur 263 logements, a demandé à la société International Immobilier de procéder à la commercialisation de la première tranche du programme; que par lettre du 23 août suivant, elle a mis fin au mandat en invoquant une dégradation de la situation des ventes; que par assignation du 27 septembre 1990 la société International Immobilier a réclamé à la société mandante le paiement de la somme de 44 432 417,28 francs au titre de la perte qu’elle a faite et du gain dont elle a été privée; que la société Le Flamboyant a opposé la nullité de la convention en raison de l’absence de la limitation de ses effets dans le temps imposée par l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970; que l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 octobre 1994) a condamné la société Le Flamboyant au paiement de la somme de 6 114 001,61 francs;

Sur les deux premiers moyens, pris en leurs diverses branches :

Attendu que la société Le Flamboyant fait grief à l’arrêt d’avoir ainsi statué alors, selon le premier moyen, d’une part, que le mandat de vente exclusif portant sur la commercialisation d’appartements, même s’il s’applique à une opération de construction accompagnée d’une vente de l’immeuble en l’état futur d’achèvement, doit préciser de manière certaine et non équivoque la durée de ce contrat, sans que celle-ci puisse dépendre de l’événement futur et indéterminé que constitue l’achèvement de la construction; qu’ainsi la cour d’appel a violé l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970; alors, d’autre part, que la plupart des appartements des deux tranches étaient restés invendus lors de leur achèvement en décembre 1989 pour la première et en novembre 1990 pour la seconde, de telle sorte que la commercialisation ne pouvait avoir pour terme l’achèvement de l’opération de construction qui avait été réalisée rapidement; qu’ainsi la cour d’appel a tout à la fois méconnu la loi du contrat et le texte de l’article 7 précité; alors, en outre, qu’elle s’est contredite en énonçant que le mandat prenait nécessairement fin lors de l’achèvement de la construction des appartements, et en calculant cependant la commission

sur la valeur totale des appartements dont seulement 13 avaient été vendus à la fin de la construction de la première tranche et 2 à la fin de celle de la seconde; et alors, selon le deuxième moyen, qu’il existait une imprécision sur les conditions de détermination de la rémunération du mandataire au regard des appartements de la seconde tranche; qu’ainsi la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73, alinéa 1, du décret du 20 juillet 1972;

Mais attendu que la cour d’appel a retenu que le contrat de commercialisation concernait la vente en l’état futur d’achèvement ainsi que l’avait admis la société Le Flamboyant dans ses conclusions des 18 juin 1992 et 7 janvier 1994; qu’ayant considéré que la réalisation de l’opération de construction était financée par les acomptes successifs versés par les acquéreurs, elle a estimé que la durée de la commercialisation prenait nécessairement fin avec celle de la construction, dès lors qu’à l’issue de cette dernière il ne pouvait plus y avoir de vente en l’état futur d’achèvement; qu’au regard de cette interprétation, la décision de la cour d’appel, qui ne s’est pas contredite, n’encourt pas les griefs du moyen;

Et sur le troisième moyen pris en ses deux branches, tel qu’il figure au mémoire en demande, et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu, d’abord, que pour apprécier le préjudice découlant de la rupture du contrat, la cour d’appel a retenu que l’étendue du mandat portait sur la commercialisation de 263 appartements, à l’exclusion des locaux commerciaux; qu’ensuite, écartant l’hypothèse où le mandataire aurait vendu seul l’intégralité de ces lots, elle a souverainement estimé que la seule rémunération certaine perdue était celle de 2 % contractuellement prévue pour les ventes réalisées par le mandant sans le concours de son mandataire; d’où il suit que le moyen n’est fondé en aucune de ses branches;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Flamboyant aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.