Cour de cassation, Chambre commerciale, 19 janvier 2010, 09-65.472, Inédit

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur les premier et second moyens réunis :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 octobre 2008), que, par acte authentique du 30 décembre 1994, la société Co-Investments a vendu un immeuble à la société Faco (la société) ; que, le 17 septembre 1996, la société a reçu du Trésor public une lettre l’informant que la société Co-Investments restait débitrice de taxes foncières au titre des années 1993 et 1994 ; que la société a fait assigner le 27 avril 2004, M. X…

X… et la société civile professionnelle de Carbon, Champagne, Debusigne (le notaire), afin que soit retenue leur faute professionnelle et la réparation de son préjudice pour perte de chance ;

Attendu que la société fait grief à l’arrêt d’avoir rejeté son action en responsabilité à l’encontre du notaire, alors, selon le moyen :

1° / que l’administration fiscale ne peut légalement établir une imposition sur le fondement d’une réponse ministérielle ; qu’un contribuable ne peut davantage utilement opposer à l’administration fiscale une réponse ministérielle relative au recouvrement de l’impôt, ce domaine étant exclu du champ d’application des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales relatifs à l’opposabilité de la doctrine administrative ; qu’en se fondant sur l’évolution de la doctrine administrative afférente au privilège du Trésor et à son droit de suite sur les loyers d’un immeuble pour le recouvrement de la taxe foncière, pour décider que le droit positif sur cette question n’était pas clairement et fermement fixé au jour de la vente, de sorte que la faute de M. X… ne résidait que dans le défaut de mise en garde quant à l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement des taxes foncières et du risque de mise en oeuvre de ce droit de suite, la cour d’appel a violé les articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, ensemble l’article 1382 du code civil ;

2° / que les notaires ont pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent et en vertu de leur devoir de conseil ils doivent prévoir les conséquences fiscales de l’acte qu’ils sont chargés de rédiger et en informer leurs clients ; qu’il ressort des propres mentions de l’arrêt attaqué que le droit de suite de l’administration fiscale sur les loyers d’un immeuble, pour le recouvrement de la taxe foncière était consacré par une jurisprudence judiciaire ferme, constante et ancienne, et confirmé par une décision du Conseil d’Etat ; qu’en ne recherchant pas, comme pourtant l’y invitaient les conclusions de la société Faco, si M. X… n’avait pas le devoir de s’informer auprès du vendeur si l’immeuble pour la vente duquel son intervention était requise, restait grevé de taxes foncières pour lesquelles le Trésor était susceptible de faire jouer son privilège et son droit de suite, puis d’avertir la société Faco, acheteuse, du fruit de ses recherches, afin qu’elle puisse, éventuellement, obtenir une diminution du prix, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

3° / qu’en ne recherchant pas si, avertie par son notaire, M. X…, quant à l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement des taxes foncières dues par son vendeur et du risque encouru par elle quant à l’exercice par le Trésor public d’un droit de suite sur les loyers générés par l’immeuble qu’elle entendait acquérir, la société Faco n’aurait pas manqué d’interroger son vendeur sur la situation de l’immeuble au regard de la taxe foncière afin d’obtenir une diminution du prix de vente au cas où cette situation était, comme en l’espèce, débitrice envers le fisc, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu que l’arrêt retient que le notaire a manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention de la société sur la difficulté tenant à l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement de la taxe foncière due par le vendeur d’un immeuble et donc sur le risque encouru par elle de l’exercice par le Trésor public d’un droit de suite sur les loyers générés par l’immeuble qu’elle envisageait d’acquérir en recouvrement des taxes foncières impayées au titre des années 1993 et 1994 ; qu’il relève que le préjudice qui pourrait résulter pour la société ne peut résider dans le fait qu’elle a finalement dû payer lesdites taxes foncières mais dans la perte d’une chance soit de n’avoir pas renoncé à l’acquisition de l’immeuble, soit d’avoir obtenu du vendeur une réduction du prix pour tenir compte du risque encouru par elle, mais que cette perte de chance revêt un caractère incertain tant il est invraisemblable, si même elle avait connu le risque, que la société ait renoncé à son acquisition ou que, sachant qu’aux termes des dispositions de l’article 1929 quater du code général des impôts, ne donnent pas lieu à publicité les sommes dues à titre privilégié au titre de la taxe foncière, la société venderesse ait consenti à une diminution du prix de vente de l’immeuble ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations, la cour d’appel, qui a fait la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Faco aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, prononcé et signé par M^me Tric, conseiller doyen, en l’audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Faco.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué confirmatif d’avoir débouté la société FACO de son action en responsabilité à l’encontre de M. Fabrice X… de Prévinquières ;

AUX MOTIFS QUE le manquement de M^e X…

X… à son devoir de conseil ne peut s’apprécier en l’espèce qu’au regard de l’état du droit positif, à la date de son acte, soit le 30 décembre 1994, sur la question de l’existence d’un droit de suite de l’administration fiscale en matière de recouvrement de la taxe foncière afférente à un immeuble dont le contribuable ne détient plus la propriété, sur les loyers par le nouveau propriétaire ; que la discussion sur cette question trouve son origine dans les termes, sujets à interprétation, des dispositions suivantes de l’article 1920 du code général des impôts ; qu’une jurisprudence judiciaire, ferme et constante, mais ancienne (ch req 6 juillet 1952, Ch req 26 mai 1886, Ch civ 1^er août 1898) était en faveur du droit de suite ; qu’il paraît résulter des termes d’un arrêt du Conseil d’Etat n° 82229 du 1 er février 1974, disant non fondée la prétention de l’administration à se prévaloir du privilège spécial de l’article 1920-2-2° précité pour justifier son refus de restituer à une requérante les sommes qu’elle avait acquittées au titre de contributions foncières dont elle n’était pas tenue, alors qu’il était constant que la procédure permettant d’exercer ledit privilège spécial n’avait pas été engagée par l’administration à son encontre, la reconnaissance par cette juridiction d’un droit de suite en faveur de l’administration ; que dans une décision du 1^er février 1994 (publiée au recueil Lebon), le tribunal administratif de Châlons-sur-Marne jugeait au contraire que si l’article 1920 du code général des impôts permettait l’exercice du privilège du Trésor sur les revenus des locations d’un immeuble appartenant à un redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties, il ne l’autorisait pas à l’encontre d’un acquéreur dudit immeuble à raison de dettes incombant à un précédent propriétaire ; que la doctrine administrative avait connu une évolution entre le 23 juin 1966, date d’une réponse ministérielle posant en principe que « les loyers et revenus des immeubles sont affectés par privilège au paiement (…) de la contribution foncière (…) sans distinguer si les biens sont restés ou non aux mains du même propriétaire », et le 4 février 1980 où une nouvelle réponse ministérielle sur le sujet indiquait au contraire que « le privilège dont sont assorties les créances fiscales en vertu des articles 1920 à 1929 quinquies du code général des impôts confère au Trésor public le droit d’être payé par préférence à d’autres créanciers sur le patrimoine du contribuable mais ne comporte pas de droit de suite lorsque les éléments de ce patrimoine sont aliénés » (…) qu’il suit de ces éléments que le droit positif sur cette question n’apparaissait pas clairement et fermement fixé au 30 décembre 1994 ; qu’il incombe au notaire d’assurer sa pleine efficacité à l’acte auquel il intervient ès-qualité ; que dans cette mesure, M^e X…

X… a manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention de la société Faco sur la difficulté tenant à l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement de la taxe foncière due par le vendeur d’un immeuble et donc sur le risque encouru par elle de l’exercice par le Trésor public d’un droit de suite sur les loyers générés par l’immeuble qu’elle envisageait d’acquérir en recouvrement des taxes foncières impayées au titre des années 1993 et 1994 ;

ALORS QUE D’UNE PART l’administration fiscale ne peut légalement établir une imposition sur le fondement d’une réponse ministérielle ; qu’un contribuable ne peut davantage utilement opposer à l’administration fiscale une réponse ministérielle relative au recouvrement de l’impôt, ce domaine étant exclu du champ d’application des articles L 80 A et L 80 B du livre des procédures fiscales relatifs à l’opposabilité de la doctrine administrative ; qu’en se fondant sur l’évolution de la doctrine administrative afférente au privilège du Trésor et à son droit de suite sur les loyers d’un immeuble pour le recouvrement de la taxe foncière, pour décider que le droit positif sur cette question n’était pas clairement et fermement fixé au jour de la vente, de sorte que la faute de M^e X… ne résidait que dans le défaut de mise en garde quant à l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement des taxes foncières et du risque de mise en oeuvre de ce droit de suite, la cour d’appel a violé les articles L 80 A et L 80 B du livre des procédures fiscales, ensemble l’article 1382 du code civil ;

ALORS QUE D’AUTRE PART les notaires ont pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent et en vertu de leur devoir de conseil ils doivent prévoir les conséquences fiscales de l’acte qu’ils sont chargés de rédiger et en informer leurs clients ; qu’il ressort des propres mentions de l’arrêt attaqué que le droit de suite de l’administration fiscale sur les loyers d’un immeuble, pour le recouvrement de la taxe foncière était consacré par une jurisprudence judiciaire ferme, constante et ancienne, et confirmé par une décision du Conseil d’Etat ; qu’en ne recherchant pas, comme pourtant l’y invitaient les conclusions de la société Faco, si M^e X… n’avait pas le devoir de s’informer auprès du vendeur si l’immeuble pour la vente duquel son intervention était requise, restait grevé de taxes foncières pour lesquelles le Trésor était susceptible de faire jouer son privilège et son droit de suite, puis d’avertir la société Faco, acheteuse, du fruits de ses recherches, afin qu’elle puisse, éventuellement, obtenir une diminution du prix, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué confirmatif d’avoir débouté la société FACO de son action en responsabilité à l’encontre de M. Fabrice X… de Prévinquières ;

AUX MOTIFS QU’il suit de ces éléments que le droit positif sur cette question n’apparaissait pas clairement et fermement fixé au 30 décembre 1994 ; qu’il incombe au notaire d’assurer sa pleine efficacité à l’acte auquel il intervient ès-qualité ; que dans cette mesure, M^e X…

X… a manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention de la société Faco sur la difficulté tenant à l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement de la taxe foncière dues par le vendeur d’un immeuble et donc sur le risque encouru par elle de l’exercice par le Trésor public d’un droit de suite sur les loyers générés par l’immeuble qu’elle envisageait d’acquérir en recouvrement des taxes foncières impayées au titre des années 1993 et 1994 ; que le préjudice qui pourrait résulter pour la société Faco ne peut résider, comme elle le soutient, dans le fait qu’elle a finalement dû payer lesdites taxes foncières (outre divers frais et pénalités associés) mais dans la perte d’une chance soit de n’avoir pas renoncé à l’acquisition de l’immeuble, soit d’avoir obtenu du vendeur une réduction du prix pour tenir compte du risque encouru par elle ; mais que cette perte de chance revêt un caractère incertain tant il est invraisemblable, si même elle avait connu le risque, que la société FACO ait renoncé à son acquisition ou que, sachant qu’aux termes des dispositions de l’article 1929 quater du code général des impôts, ne donnent pas lieu à publicité les sommes dues à titre privilégié au titre de la taxe foncière, la société venderesse ait consenti à une diminution du prix de vente de l’immeuble ; qu’en conséquence de quoi, la société FACO doit être déboutée de ses demandes et le jugement confirmé ;

ALORS QU’en ne recherchant pas si, avertie par son notaire, M^e X…, quant à l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement des taxes foncières dues par son vendeur et du risque encouru par elle quant à l’exercice par le Trésor public d’un droit de suite sur les loyers générés par l’immeuble qu’elle entendait acquérir, la société Faco n’aurait pas manqué d’interroger son vendeur sur la situation de l’immeuble au regard de la taxe foncière afin d’obtenir une diminution du prix de vente au

cas où cette situation était, comme en l’espèce, débitrice envers le fisc, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil.