LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que M^me X…, ayant laissé passé le délai de l’action en réduction du prix contre les vendeurs, agissait pour faute contre la société Air, agent immobilier ayant effectué le mesurage erroné, la cour d’appel, qui a retenu que la somme demandée en réparation du préjudice était équivalente à celle correspondant à la réduction du prix du fait de l’erreur de mesurage, et qui n’était pas tenue de rechercher l’existence d’un préjudice distinct qui n’était pas invoquée, a pu en déduire que les demandes ne pouvaient être accueillies ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M^me X… à payer à l’agence Air la somme de 2 000 euros et aux Souscripteurs du Lloyd’s la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M^me X… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M^me X….

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Madame X… de sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société A.I.R.

AUX MOTIFS QUE l’acte authentique de vente, du 17 octobre 2005, dispose en page 13 : « le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lots vendus, à l’exclusion du ou des lots de garage et emplacements de stationnement est la suivante : lot n° 1328 : 65 m. ainsi qu’il résulte d’une attestation émanant de AIR, en date du 20 juillet 2005, qui est demeurée annexée à l’acte. » ; que selon l’attestation effectuée le 26 octobre 2005 par M^me Gisèle Y…, expert, sur demande de M^me X…, la surface de l’appartement est de 59 m2 ; que selon ce mesurage effectué à la demande de M^me X…, la différence entre la surface indiquée à l’acte et la surface réelle est de 6 m2, la tolérance du 1/20ème ou 5%, de 3,35 m2 était dépassée ; que si M^me X… avait estimé devoir effectuer une action en réduction de prix en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à cette époque, elle aurait obtenu une diminution de prix à proportion de 6/65, soit de 0,0923 %, sur 132.500 € soit de 12.229,75 €, somme arrondie à 12.230 € ; que c’est exactement la somme dont M^me X… demandait la condamnation de l’Agence AIR à lui payer en première instance ; qu’en appel elle a accepté de ne demander que la confirmation du jugement qui a retenu un préjudice de 11 000 € en tenant compte de ce le prix du bien immobilier comprenait en plus de l’appartement, un garage et une cave, plus un pourcentage sur la commission aboutissant à 1.037,85 € ; qu’il est clair que M^me X… a renoncé, par volonté ou par négligence, à exercer l’action en réduction du prix contre les vendeurs, laissant passer le délai de cette action, pour finalement diligenter cette action pour faute directement contre le mesureur ; que comme il se trouve que le mesureur est aussi l’agent immobilier, elle demande la condamnation de celui-ci pour la faute commise en tant que mesureur, qui aurait entraîné un préjudice correspondant à une perte équivalente à un sur-prix, et pour la faute commise en tant qu’agent immobilier qui aurait entraîné un préjudice correspondant à un surcoût de commission proportionnel au surcoût de prix ; que sur l’action contre l’Agence AIR, en sa qualité de mesureur : l’attestation de superficie établie par l’Agence AIR en qualité de mesureur est ainsi rédigée: « séjour 20 m. entrée 5, rangement 1, cuisine 6, dégagement 3, salle de bains 5, wc 1, chambre 10, chambre 12, penderie 2, total 65 m: » ; que les surfaces sont toutes arrondies au mètre supérieur ou inférieur et il est évident qu’il s’agit d’un mesurage approximatif ; u’à titre de comparaison l’attestation de M^me Y… donne: pour le séjour 17,12 m2 au lieu de 20 m. pour l’entrée 4,25 m2 au lieu de 5 m2, le bureau (chambre) 9,47 m. au lieu de 10 m2, la cuisine 6,50 m² au lieu de 6 m2, la pièce (chambre), 17 m2 au lieu de 12 m2, le wc 1,66 m2 au lieu de 1 m², le dégagement 3,49 m2 au lieu de 3 m2 ; qu’il est évident que cette attestation est erronée ; que M^me X… en a pris conscience tout de suite après la vente puisque l’attestation de M^me Y… est du 26 octobre 2005 alors que la vente était du 17 octobre 2005 ; que le préjudice dont elle demande la réparation à l’Agence AIR correspond à une somme équivalente à la réduction de prix qu’elle aurait pu obtenir des vendeurs mais qu’elle n’a pas demandée à ceux qui la lui devaient ; qu’elle ne caractérise pas en quoi la somme qu’elle réclame est différente de celle correspondant à la réduction de prix due pas les vendeurs ; qu’il aurait pu être éventuellement admis qu’elle ait subi un préjudice d’une autre nature, mais M^me X… ne qualifie pas son préjudice de perte de chance et la cour n’a pas à substituer une demande par une autre ; qu’en conséquence, M^me X… sera déboutée sa demande à l’encontre de la société Agence AIR en qualité de mesureur ; que sur l’action de M^me X… contre l’Agence AIR, en qualité d’agent immobilier: la société Agence AIR a fixé contractuellement avec M^me X… le montant de la commission d’agence que celle-ci lui a versée lors de l’acquisition du bien immobilier. Le calcul des honoraires de l’agence a été négocié librement ; qu’aucune faute ne peut être reprochée à son cocontractant par M^me X… (arrêt attaqué p. 5, p. 6 al. 1 à 7) ;

1°) ALORS QUE l’action en diminution du prix accordée par l’article 46 de la loi du 18 décembre 1996 à l’acquéreur d’un bien immobilier lorsque l’erreur de surface mentionnée dans l’acte de vente est supérieure à 5% n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle de l’acquéreur contre le professionnel ayant établi un certificat de mesurage comportant une telle erreur et contre l’agent immobilier qui n’a pas vérifié l’exactitude des surfaces qu’il avait lui7 même mentionnées dans le compromis puis dans l’attestation rédigée par ses soins et annexée à l’acte de vente ; qu’en affirmant que Madame X… ne peut réclamer à la société A.I.R., agent immobilier et auteur de l’attestation de surface erronée, une somme équivalente à la réduction du prix qu’elle aurait pu obtenir des vendeur si elle avait exercé son action contre eux, ce qu’elle n’a pas fait, la Cour d’appel a violé ensemble l’article 46 de la loi du 18 décembre 1986 et l’article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QUE l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil envers son client notamment sur la valeur du bien vendu et il doit déceler des erreurs sur la désignation et les qualités du bien vendu ; que le manquement à ces obligations engage sa responsabilité délictuelle envers les tiers lorsqu’il en est résulté pour eux un préjudice ; qu’en l’espèce la Cour d’appel a constaté que la société A.I.R., agent immobilier mandataire des vendeurs, avait commis une erreur dans le certificat de mesurage annexé à l’acte de vente ; que cette faute avait nécessairement induit en erreur l’acquéreur Madame X… sur le prix de vente calculée suivant la superficie indiquée par la société A.I.R. ; qu’en refusant néanmoins toute indemnisation de ce préjudice motif pris de ce que Madame X… ne l’avait pas qualifié de perte d’une chance, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil.