LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 20 août 2013), que la société civile immobilière Vasco ( la SCI ), est propriétaire des lots n° 159 et 160, constitués de salles de restaurant, et du lot n° 224, qui abrite la cuisine dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ; que M. et M^me X…, propriétaires d’un appartement dans le même immeuble, ont assigné en 2011 la SCI en rétablissement du lot n° 224 en appartement à usage d’habitation, séparé du lot n° 160, et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour déclarer l’action prescrite, la cour d’appel retient que M. et M^me X… demandent à titre principal que soit ordonné le rétablissement du lot n° 224 comme étant un appartement à usage d’habitation avec reconstruction du mur séparatif, partie commune dépendant de la copropriété, et qu’une telle demande ne peut être considérée comme réelle puisqu’elle n’a pas pour objet de faire cesser une appropriation indue d’une partie commune mais, en ce qu’elle tend seulement à faire respecter le règlement de copropriété, constitue bien une action personnelle, soumise, en application de l’article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, à une prescription décennale ayant pour point de départ le jour où a été commise la violation de ce règlement ;

Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que cette transformation s’était effectuée en ménageant une ouverture, dont M. et M^me X… sollicitaient la suppression, dans un mur constituant une partie commune du bâtiment, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que l’action, en ce qu’elle tendait à mettre fin à un acte d’appropriation d’une partie commune, se prescrivait par trente ans, a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que rejeter les demandes de M. et M^me X…, la cour d’appel retient qu’il est suffisamment démontré que le changement de destination litigieux est antérieur à 1998 de sorte que leur demande est irrecevable comme étant prescrite ;

Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et M^me X… par lesquelles ils demandaient réparation de leurs préjudices consécutifs aux troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage générés par l’exploitation commerciale du lot n° 224, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 20 août 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

Condamne la SCI Vasco aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Vasco à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et M^me X… ; rejette la demande de la SCI Vasco ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e Delamarre, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X…

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté les époux X… de leurs demandes tendant au rétablissement du lot n° 224 de l’état descriptif de division appartenant à la SCI VASCO comme un appartement à usage d’habitation séparé du lot n° 160 et à la reconstruction du mur séparatif constituant une partie commune de la copropriété et de leurs demandes de réparation des préjudices subis ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« Le lot 224 est décrit dans l’acte de vente du 15 septembre 2007 comme se composant, après divers travaux, d’une entrée et d’une cuisine ; qu’il est constant que le règlement de copropriété, qui constitue la loi des copropriétaires entre eux, et qui inclut l’état descriptif de division, décrit l’appartement 16 B, lequel deviendra le lot 224, comme un appartement comprenant en effet une entrée, salle de séjour en façade, salle d’eau sur cour intérieure, cuisine, et l’erreur initiale alléguée par la SCI Vasco ne résulte d’aucun élément, et est au contraire formellement contredite par le témoignage de Nicole Y…, petite-fille de l’occupante initiale après reconstruction, qui atteste expressément que sa grand-mère a habité les lieux ; qu’il n’est encore pas véritablement contesté que les lieux ont fait l’objet d’une transformation ayant eu pour objet de réunir cet appartement aux salles de restaurant contigües, afin d’en constituer les locaux techniques ; qu’il n’est enfin pas non plus sérieusement contestable que cette transformation s’est effectuée en ménageant une ouverture dans le mur séparatif entre les deux bâtiments, lequel, selon le même règlement de copropriété, constitue une partie commune ; qu’il y a donc bel et bien eu changement d’affectation de ce lot, primitivement affecté à l’habitation, et devenu local annexe d’un restaurant, en contravention aux dispositions du règlement de copropriété, qui prévoit sur ce point une procédure et des autorisations spécifiques qui d’évidence n’ont été ni respectée s’agissant de la première, ni recueillies s’agissant des secondes ; que cela étant, il résulte de la lecture du dispositif des écritures des époux X…, qui seul saisit la Cour, que leur demande tend à titre principal à voir ordonner le rétablissement du lot n° 224 comme étant un appartement à usage d’habitation avec reconstruction du mur séparatif partie commune dépendant de la copropriété ; qu’une telle demande ne peut être considérée comme une action réelle, puisqu’elle n’a pas pour objet de faire cesser une appropriation indue d’une partie commune, mais, en ce qu’elle tend seulement à faire respecter le règlement de copropriété, et constitue bien une action personnelle, soumise, en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, à une prescription décennale ayant pour point de départ le jour où a été commise la violation de ce règlement ; que la charge de la preuve que ce délai ait écoulé incombe, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal et ainsi que justement rappelé par les époux X…, à la SCI Vasco qui s’en prévaut, la Cour estimant celle de l’infraction au règlement de copropriété suffisamment rapportée par les époux X… ; que reste à déterminer si les éléments de preuve produits en ce qui concerne la date à laquelle ce changement de destination a été opéré est intervenu avant le 13 septembre 2001, soit moins de dix ans avant le premier acte d’interruption de la prescription ; que selon déclarations de Nicole Y…, sa grand-mère, Marie Y…, première exploitante du restaurant après reconstruction de l’immeuble en 1956, y a fait les premiers aménagements ; que tout en indiquant qu’elle habitait la partie correspondant au lot 224 actuel, Nicole Y… ne donne aucune autre précision sur ce point ; qu’elle affirme cependant formellement que la transformation de l’ancien appartement a été effectué par les époux Z…, qui lui ont succédé ; que ces derniers, interrogés sur sommation, ont déclaré que, lors de leur achat en 1966 à M^me Y…, les lieux avaient la même structure, et que les seules modifications qui ont été faites l’ont été pour s’adapter aux normes, aucune n’ayant nécessité de permis de construire ; qu’or le fait que le changement de destination du lot se soit opéré sans autorisation expresse de la copropriété rend très probable qu’il n’ait pas fait l’objet non plus d’une autorisation administrative quelconque, dont la nécessité n’est d’ailleurs pas démontrée, de sorte que la déclaration sibylline des époux Z… sur ce point n’exclut en rien que ce soit eux qui ait procédé à ce changement ; que les époux A…, exploitants depuis 1998, ont en outre, quant à eux, catégoriquement affirmé que la distribution des lieux n’ayant pas connu de changement depuis leur acquisition, ils n’entendaient pas déférer à la sommation d’avoir à cesser l’exploitation ; qu’aucune conclusion ne peut être tirée du fait que le changement de destination ait été porté à la connaissance de l’administration fiscale en 2010 seulement, selon la pièce n°17 des époux X… ; que les photos des lieux montrent un agencement de facture relativement ancienne, notamment en ce qui concerne le carrelage mural ; qu’il est en outre certain que des travaux de percement d’un gros mur et d’aménagement d’une cuisine de restaurant dans des locaux initialement dévolus à l’habitation sont relativement importants, et auraient pu difficilement échapper à la vigilance des époux X…, même en considérant que ces derniers, qui ont acquis le bien en 1993, ne l’ont occupé qu’en 2006 ; qu’en l’état de ces éléments, la Cour retiendra qu’il est suffisamment démontré que le changement de destination litigieux est antérieur à 1998, de sorte que la demande des époux X… est irrecevable comme prescrite ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur le rejet de leur demande » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'

« Il est admis en jurisprudence, pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; que l’article 42 de cette loi dispose que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; que l’action du copropriétaire est dite personnelle dès lors que le but de l’action en justice est de faire respecter le règlement de copropriété ; qu’elle est dite réelle si elle tend à remettre dans leur état originel les parties communes ; que la prescription applicable est alors de trente ans ; qu’en l’espèce, l’action formée par les époux X… s’appuie uniquement sur le règlement de copropriété et prétend en fait remettre en leur état d’origine, non des parties communes mais des parties privatives de la copropriété (un appartement à usage d’habitation) ; qu’elle doit dès lors être considérée comme une action personnelle, à laquelle la prescription de dix ans est applicable ; qu’en tout état de cause, les époux Z…, qui ont exploité les locaux commerciaux concernés, ont clairement indiqué dans leur attestation versée aux débats par la SCI VASCO que la configuration de la salle de restaurant et de la cuisine était déjà, en 1968, équivalente à l’état actuel en 2012 ; qu’en réponse à une sommation par huissier, ils ont indiqué que les lieux avaient déjà la même structure en 1966 ; qu’il apparaît que si une modification de la destination du lot n°224 a été effectuée en · contradiction avec le règlement de copropriété, celle-ci a eu lieu à une date indéterminée, en tout cas probablement antérieure à l’année 1968 mentionnée par les époux Z… ; que face à ces éléments d’appréciation, les époux X… n’apportent aucune preuve de ce que la modification de la destination du lot serait intervenue moins de dix ans avant leur action ; que les considérations tenant à la gêne liée à l’exploitation actuelle du commerce, ses horaires trop tardifs, ses nuisances sonores ou olfactives sont certainement développées de bonne foi ; qu’il semble en effet ressortir des pièces au dossier que la destination modifiée du lot n°224 n’était pas contestée par les époux X… tant que l’activité commerciale installée dans les locaux ne leur causait pas de troubles particuliers de voisinage, ce dont il ne saurait être tiré argument pour faire droit à leur demande en rétablissement de la destination des lieux ; que les époux X… seront donc déboutés de leur demande principale, très probablement prescrite, en tout cas insuffisamment justifiée, faute pour eux d’apporter la preuve que le changement de destination des locaux est récent » ;

ALORS, D’UNE PART, QUE

Les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes du litige ; que les époux X… ont demandé, d’une part, le rétablissement du lot n° 224 comme étant un appartement à usage d’habitation et, d’autre part, la reconstruction d’un mur séparatif, qui séparait deux lots de la SCI VASCO et qui constituait une partie commune ; qu’ainsi, les demandes des époux X… ne se limitaient pas à une action personnelle unique mais comprenaient également une action réelle tendant à mettre fin à l’appropriation d’une partie commune par les propriétaires des lots 159, 160 et 224 ; qu’en jugeant pourtant que l’action des époux X… tendait uniquement à faire respecter le règlement de copropriété et que, dès lors, il s’agissait seulement d’une action personnelle se prescrivant par dix ans, la Cour d’appel a dénaturé les termes du litige, violant ainsi l’article 4 du Code de procédure civile ;

ALORS, D’AUTRE PART, QUE

La demande de restitution des parties communes et de remise en état est une action réelle se prescrivant dans un délai de trente ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action ; que la Cour d’appel a considéré que la demande des époux X… constituait une action personnelle prescrite par l’écoulement d’un délai de dix ans, après avoir pourtant constaté que la transformation litigieuse s’était effectuée en ménageant une ouverture dans le mur séparatif entre les bâtiments A et B, « lequel, selon le règlement de copropriété, constituait une partie commune » (arrêt, page 4) ; que l’action tendait donc à restituer des parties communes et non pas uniquement à sanctionner la méconnaissance du règlement de copropriété ; qu’en appliquant dès lors la prescription décennale, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE

Les motifs hypothétiques ou dubitatifs équivalent à une absence de motifs ; que, pour dire prescrite l’action personnelle des époux X…, la Cour d’appel s’est fondée sur un faisceau d’hypothèses sans établir avec la moindre certitude la date des travaux à l’origine des faits qui sont la cause génératrice de l’action des époux X… ; que, dès lors, la Cour d’appel s’est fondée sur des motifs hypothétiques en méconnaissance de l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE

Les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans la présente espèce, les époux X… faisaient valoir que leur préjudice résultait aussi des troubles anormaux de voisinage générés par l’activité de la SCI VASCO (conclusions d’appel, pages 11 et suivantes) ; que la Cour d’appel n’a aucunement répondu à cette argumentation des époux X…, se bornant à juger que la demande relative à la restitution des parties communes était prescrite ; que dès lors, en se prononçant ainsi, la Cour d’appel a entaché son arrêt d’un défaut de motifs et violé ainsi l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE

La demande de restitution des parties communes et de remise en état est une action réelle se prescrivant par un délai de trente ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action, tandis que les actions personnelles nées de l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis se prescrivent par dix ans ; que, toutefois, le copropriétaire dont la responsabilité est recherchée en raison de travaux irréguliers ne peut opposer au copropriétaire ayant introduit l’action la prescription décennale dès lors qu’il ne prouve pas la date des travaux ; qu’en l’espèce, ainsi que l’ont expressément constaté les juges d’appel, la SCI VASCO n’a pas été en mesure d’établir la date des travaux, se bornant à émettre des hypothèses ; que, dès lors, en déclarant prescrite l’action des époux X…, la Cour d’appel a violé l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.