CIV. 3

LM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 février 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 114 F-D

Pourvoi n° Q 15-28.524

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. Régis X…, domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 8 octobre 2015 par la cour d’appel de Nîmes (1re chambre B), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. Laurent Y…,

2°/ à M^me Marine Z… épouse Y…,

domiciliés […] ,

3°/ à la société Jean-Louis A… et Olivier B…, office notarial, société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

4°/ à la société Ici et Là immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

La société Ici et Là immobilier a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me H…, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me H…, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. X…, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Ici et Là immobilier, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Jean-Louis A… et Olivier B…, de M^e D…, avocat de M. et M^me Y…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 8 octobre 2015), que, par acte dressé le 18 août 2008 par M. A…, M. X… a vendu à M. et M^me Y… un ensemble immobilier comprenant deux maisons d’habitation à rénover ; qu’après la vente, leurs voisins, M. et M^me E… ont invoqué un droit de passage sur une des parcelles acquises par M. et M^me Y… pour desservir leur propre parcelle et occuper la pièce située au-dessus de la cuisine de M. et M^me Y… ; qu’une expertise a conclu à l’existence d’un état d’enclave de la parcelle de M. et M^me E… et à une copropriété de fait d’une des deux maisons dont ils occupaient l’étage et M. et M^me Y… le rez-de-chaussée, ce qui justifiait une servitude de passage s’étendant à l’escalier extérieur permettant l’accès à cette pièce ; que M. et M^me Y… ont assigné M. X…, la société civile professionnelle A… et B… (le notaire) et la société Ici et Là immobilier (l’agent immobilier) en résolution de la vente, en restitution du prix et des dépenses engagées et en dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. X… et la société Ici et Là immobilier font grief à l’arrêt d’accueillir ces demandes ;

Mais attendu qu’ayant constaté que seul un passage sur l’une des parcelles acquises par M. et M^me Y… permettait à M. E… d’accéder à une parcelle, pour partie en forme de cour, lui appartenant ainsi qu’à une pièce, dont il revendiquait la propriété, située au-dessus de la cuisine de M. et M^me Y…, relevé que M. X…, qui avait une connaissance parfaite des lieux pour y avoir vécu vingt-huit ans, n’avait pas déclaré de manière explicite la double servitude et les exigences informelles mais réelles de son voisin, aucune réserve sur l’étendue de la propriété transférée ne figurant à l’acte de vente, et avait volontairement violé son obligation de loyauté dans l’intention de tromper ses cocontractants et souverainement retenu que M. et M^me Y…, acquéreurs néophytes, qui avaient pu penser de bonne foi qu’il n’existait pas de difficulté particulière d’accès, compte tenu de l’état d’abandon apparent des lieux, n’auraient pas acquis ce bien immobilier s’ils avaient connu ces éléments et la perte de valeur et d’attrait qui en découlaient, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action en résolution de la vente pour réticence dolosive du vendeur devait être accueillie ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. X… et la société Ici et Là immobilier font grief à l’arrêt de mettre le notaire hors de cause ;

Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que n’était pas rapportée la preuve qu’avaient été fournis au notaire des éléments ou indices de nature à lui faire supposer l’existence de servitudes de passage pour état d’enclave ou de propriété d’un tiers sur une partie de l’un des deux immeubles vendus et qu’il ne pouvait lui être fait grief de n’avoir pas procédé à des recherches pour apporter des conseils utiles aux acquéreurs, la cour d’appel en a exactement déduit que sa demande de mise hors de cause devait être accueillie ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. X… et la société Ici et Là immobilier font grief à l’arrêt de retenir un partage de responsabilité ;

Mais attendu qu’ayant retenu que M. X…, qui avait une parfaite connaissance des lieux, avait, par son silence coupable, volontairement violé son obligation de loyauté dans l’intention de tromper ses cocontractants et que l’agent immobilier, auquel l’apparence des lieux imposait, en sa qualité de professionnel, de procéder à un minimum de recherches sur la consistance exacte des biens vendus, n’ayant pu avoir accès à la pièce située au-dessus de la cuisine du vendeur et en raison de l’imbrication des immeubles et de l’existence visible d’une cour sans issue apparente, avait commis une faute en laissant entendre par son annonce qu’il s’agissait d’un tènement immobilier d’un seul tenant sans contraintes d’utilisation, dont un jardin totalement disponible sans restriction, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que M. X… et l’agent immobilier avaient, par leurs fautes, engagé leur responsabilité dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée et étaient tenus in solidum de verser des dommages-intérêts à M. et M^me Y…, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. X… et de la société Ici et Là immobilier et les condamne à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et M^me Y… et la somme globale de 3 000 euros à la société civile professionnelle A… et B… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit.

Le conseiller rapporteur Le président

Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité de la vente du bien immobilier situé sur la commune de […], rue […],

cadastré section A, […], lieudit […], pour une contenance de 95 a, moyennant le prix de 120 000 €, et établie l’acte authentique signé le 18 août 2008 par devant maître A…, de la SCP A…-B… ; d’avoir dit que le présent jugement fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière ; d’avoir condamné M. X… à rembourser aux époux Y… la somme de 120 000 € au titre du prix de vente, celle de 6 243 € au titre des frais d’acte, honoraires et droits d’enregistrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et celle de 10 348,06 € au titre des travaux d’amélioration avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ; et d’avoir sursis à statuer sur la demande de paiement des pénalités pour le remboursement anticipé de deux prêts souscrits auprès de la Société Générale dans l’attente de la justification de ce paiement ;

AUX MOTIFS QUE, dès lors que l’action est fondée sur le vice du consentement provoqué par le dol du vendeur, en application de l’article 1116 du code civil, le premier juge a justement requalifié en action en nullité la prétention principale des époux Y…, ce que la cour réitère en l’état de la persistance des époux Y… à qualifier inexactement leur action ; qu’il est constant qu’il a été vendu aux époux Y… « un ensemble immobilier comprenant deux maisons d’habitation à rénover figurant au cadastre section […] , lieudit […], pour 1 a 95 ca » ; qu’aucune indication n’est fournie sur l’existence de servitude, sauf pour le vendeur à affirmer « qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude

et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte » ; qu’il est établi par le rapport de l’expert judiciaire que la parcelle […], pour partie en forme de cour et propriété de M. E…, ne dispose d’aucun autre accès que par la parcelle […] par un passage qui a été proposé par l’expert sur son emprise à raison de 2,50 mètres de largeur pour permettre l’accès à la cour, mais aussi à l’escalier extérieur et seul accès à la pièce située au premier étage de la maison située à l’ouest de la parcelle et dont M. E… revendique la propriété au terme de l’acte de partage de ses auteurs en date du 29 novembre 1947, et qui ne lui est pas contestée ; qu’outre le fait qu’il est surprenant qu’une réserve à l’acte de vente sur l’étendue de la propriété transférée ne figure pas ce qu’aurait dû déclarer le vendeur qui ne l’ignorait pas, il apparaît donc que les informations fournies aux acquéreurs sur la situation exacte de l’ensemble immobilier sont manifestement insuffisantes ; que quoique l’expert ait pu affirmer, dans ses réponses aux dires des parties, que la situation matérielle des immeubles commandait nécessairement la conscience de l’existence de servitudes apparentes et anciennes, il apparaît cependant que les époux Y… sont des néophytes et pouvaient parfaitement ne pas prendre conscience des conséquences de la présence des portes de cave et d’immeuble, alors que manifestement ces locaux étaient inoccupés et la cour laissée à l’état de friche, et que de plus le silence contractuel du vendeur permet de comprendre l’absence de toute vigilance des acquéreurs ; que par ailleurs s’il a été possible au notaire, qui s’est rendu après la vente sur les lieux, et à l’expert, en spécialistes avertis de ces problèmes de propriété et de leurs implications juridiques, d’affirmer l’évidence de l’existence de servitudes, cela ne constitue qu’une affirmation qui n’est pas probante face à des néophytes auxquels il a été fourni, comme à l’agent immobilier une information tronquée ; qu’au demeurant, il résulte des courriers de M. E… adressés aux époux Y… que les actes de dépossession effectués par ceux-ci ne sont survenus qu’un an après la vente et manifestement sans mauvaise foi de leur part ; que la dégradation de leurs rapports étant consécutifs aux agissements ultérieurs des époux Y… qui ont contesté l’existence de la servitude en faveur de la cour et interdit le passage ; que ces faits, dans le cadre desquels M. E… a d’ailleurs démontré dans un premier temps un esprit de conciliation pour parvenir à une solution raisonnable, démontrent que les époux Y… n’avaient manifestement aucune prise de conscience réelle de la situation tant sur le plan des faits que juridiques ; que ceci renforce singulièrement les faits établis qu’il est possible de reprocher à M. X… en raison de son attitude ; qu’en effet, ce dernier a été propriétaire 28 ans à partir de 1980 et avait une parfaite connaissance des lieux et des complexités juridiques inhérentes ; en effet l’expert a relevé l’existence d’un arrangement intervenu entre lui et les consorts E…, en fait l’un des membres de la famille, lui ayant permis de faire un aménagement du jardin avec construction d’un muret en bordure de la voie publique, tel que la visibilité d’un droit de passage vers la cour, propriété de ses voisins, avait pratiquement disparu, d’autant plus avec la présence d’un arbre assez important au milieu de ce passage présumé ; qu’il apparaît de toutes les pièces produites, et notamment de l’attestation de M^me G…, que durant de nombreuses années les consorts E… se sont désintéressés de l’usage de ce bien laissé en l’état d’abandon apparent et que c’est avec la volonté de M. Alain E… de rénover la pièce située au-dessus de la cuisine, avec la pièce contigüe à usage de cuisine et dépendant de la parcelle […], que les différends sont apparus ; que les doléances acerbes que M. E… exprime contre M. X… dans les courriers produits démontrent que des désaccords étaient déjà intervenus entre eux, et ceci sur les conditions d’utilisation et d’accès que celui-là revendiquait ; que par ailleurs, il résulte de l’attestation de M^me G…, qu’elle a établie à la demande de M. X… et a priori dans son intérêt, qu’à l’occasion d’une rencontre avec M. E… en 2008, un conflit s’est immédiatement élevé sur le projet d’achat avancé envisagé par cette personne, celui-ci revendiquant fermement sinon violemment ses droits de passage, dans le but de rénover les deux pièces lui appartenant et d’installer un parking dans la cour située sur sa parcelle […] et à cette fin qu’il ferait enlever l’arbre et aplanir le terrain ; qu’il est clair que dans de telles conditions ce n’est pas le seul comportement de M. E… qui se trouve à l’origine exclusive de l’abandon de son projet par M^me G… ; que cette revendication, à supposer M. X… insuffisamment informé, ne pouvait que l’éclairer totalement sur l’avenir de l’usage qu’il pouvait attendre de son jardin et du poids de la servitude qui serait subie, en tous cas de nature à diminuer considérablement l’attrait de la propriété dans son ensemble et donc sa valeur ; qu’or, il n’a pas déclaré de manière explicite la double servitude et les exigences informelles et réelles de son voisin ; qu’il est avéré, à ce jour, que ce dernier a obtenu en 2012 un permis de construire pour procéder à la rénovation de ces pièces transformées en logement et création d’une terrasse au-dessus d’une partie de la cour litigieuse ; que ce silence condamnable est de plus adossé au fait que les acquéreurs qui n’ont pas été informés explicitement de ce qu’une pièce au premier étage du bâtiment situé à l’ouest de la parcelle vendue, ne leur appartenait pas, et même s’ils l’ont su, les époux Y… ont pu penser de bonne foi, compte tenu de sa communication avec une autre pièce elle-même située sur la parcelle voisine qu’il n’existait pas de difficulté particulière d’accès à cet égard, compte tenu de l’état d’abandon apparent de lieux, voire de passage occasionnel ; que cette déclaration, dans le cadre des pourparlers puis devant le notaire aurait permis à ce dernier, certainement, de percevoir et de faire les recherches que lui impose sa profession sur la réalité factuelle et juridique de cette situation, dont la réalité ne pouvait être perçue raisonnablement que par un professionnel du droit ; qu’en celant l’ensemble de ces faits dont il était pleinement averti, et dont il ne pouvait imaginer que la connaissance n’aurait pas une implication certaine sur le sort de la vente, en raison des contraintes imposées, la perte de valeur et d’attrait très importante du bien vendu, M. X…, outre le fait qu’il a violé son obligation de loyauté dans les relations contractuelles, dans l’intention de tromper ses cocontractants, a volontairement commis une réticence dolosive de nature à justifier la nullité de la vente, en ce que s’ils avaient connu l’ensemble de ces éléments d’appréciation il est possible d’affirmer que les époux Y… n’auraient pas acquis ce bien immobilier ; que le jugement doit être infirmé ; que, sur les conséquences de la nullité et le préjudice, l’annulation de la vente emporte la restitution de parties en l’état antérieur et de condamner M. X… à rembourser aux époux Y… le prix de vente, soit la somme de 120 000 €, et le montant de frais d’actes, honoraires et droit d’enregistrement soit la somme de 6 243 €, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; qu’au titre des dommages subis dont il est réclamé l’indemnisation, M. X… ne discute pas le coût de matériaux acquis pour la réalisation de travaux que les époux Y… affirment avoir réalisés ; que l’examen des factures produites, qui correspondent à l’achat de matériaux, postérieurement à la vente, destinés à l’aménagement d’une maison, justifie la demande de remboursement de ces matériaux dont l’achat est en lien de relation directe avec l’achat de l’ensemble immobilier ; qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme de 10 348,06 € ; qu’en outre, les appelants produisent un document émané de la Société Générale selon lequel, à la date du 7 septembre 2011, le remboursement des deux prêts souscrits emportera l’obligation de payer la somme de totale de 3 797,12 € à titre de pénalités de remboursement anticipé ; que cependant, cette dette n’est pas actualisée à ce jour, et de plus il résulte des pièces produites que depuis décembre 2011, M. Y… a été admis au bénéfice d’une procédure de traitement du surendettement du couple, de sorte que le paiement de ces sommes est interdit et qu’il fera éventuellement l’objet d’un réaménagement, sous réserve du remboursement de leur dette de prêt immobilier après paiement des sommes dues par M. X… ; qu’il convient de surseoir à statuer de ce chef dans les conditions fixées au dispositif ;

1°) ALORS D’UNE PART QUE nul ne peut se plaindre d’un dol s’il a négligé de se renseigner ; qu’ayant constaté que l’immeuble offert à la vente était apparemment grevé d’une servitude de passage et qu’une pièce de la maison n’était pas visitable pour être revendiquée par un tiers, en jugeant que le vendeur avait commis un dol par réticence aux motifs inopérants que l’acquéreur, néophyte, ne pouvait appréhender toutes les conséquences juridiques de cette situation apparente, cependant qu’il lui appartenait de se renseigner auprès de l’agent immobilier et du notaire, la cour d’appel a violé les articles 1116 et 1117 du code civil ;

2°) ALORS D’AUTRE PART QUE le dol n’est une cause de nullité de la convention que lorsque les manoeuvres pratiquées ont été telles, qu’il est évident que, sans elles, la victime n’aurait pas contracté ; qu’il ne se présume pas et doit être prouvé ; qu’en l’état de la découverte d’une servitude de passage piétonnier générant un préjudice valorisé par l’expert judiciaire à 2 500 € et d’une copropriété de fait intéressant une seule pièce, susceptible d’être évitée par une division en volume, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé avec évidence que l’acquéreur n’aurait pas contracté en connaissance de cause, a violé l’article 1116 du code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir mis hors de cause la SCP de notaires A… & B… ;

AUX MOTIFS QU’en l’état de l’absence de toute preuve de l’inefficacité de l’acte passé par le notaire et de la démonstration qu’il lui aurait été fourni des éléments ou indices de nature à lui faire supposer l’existence de servitudes de passage pour état d’enclave ou de la propriété d’un tiers sur une partie de l’un des deux immeubles vendus, il ne peut être fait aucun grief à cet officier ministériel de n’avoir pas procédé aux recherches nécessaires pour apporter les conseils utiles à l’acquéreur, que dans de telles conditions il n’était pas tenu de faire ; que par ailleurs, et tandis qu’aucun compromis n’avait été signé devant lui avec M^me G…, plusieurs années auparavant, le notaire n’avait aucune raison ni obligation de s’enquérir des motifs de cet abandon, qui en réalité ne le concernaient à aucun titre ; que la SCP A…-B… doit être mise hors de cause ;

1°) ALORS D’UNE PART QUE celui qui est légalement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ; qu’en jugeant que le notaire rédacteur d’acte n’était pas responsable des insuffisances de son acte, faute de démonstration qu’il lui aurait été fourni des éléments ou indices de nature à lui faire supposer l’existence d’une servitude de passage pour enclave et de la propriété d’un tiers sur une partie de l’un des immeubles vendus, cependant qu’il résultait des actes antérieurs et du plan cadastral les indices suffisants pour le conduire à effectuer les recherches nécessaires, la cour d’appel a violé l’article 1315 du code civil ;

2°) ALORS AU DEMEURANT QU’en l’état d’une enclave apparaissant sur le plan cadastral qu’il avait levé, le notaire qui n’en a pas recherché les conséquences et n’a pas fait mention dans l’acte de la servitude de passage en découlant, a nécessairement engagé sa responsabilité ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir limité à 40 % la part de responsabilité de la société Ici-et-Là, agent immobilier ;

AUX MOTIFS QUE, sur l’action en responsabilité contre l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel il est tenu, notamment vis-à-vis du candidat acquéreur d’une obligation d’information de renseignement et de conseil, et spécialement sur la consistance matérielle et juridique du bien qu’il est chargé de vendre, cette obligation ne cédant pas le pas devant l’apparence des lieux ni devant le silence du vendeur son mandant ; qu’or, il apparaît, tandis que Ici ne produit pas la moindre pièce justificative hormis son mandat de vente, que l’annonce qu’elle a établie pour la vente de l’ensemble immobilier était rédigée ainsi : « Ensemble immobilier comprenant deux maisons de village à rénover avec 190 m² de jardin » ; que cette annonce est particulièrement avantageuse, en ce qu’elle laisse entendre qu’il existe un tènement immobilier d’un seul tenant sans contraintes d’utilisation, dont un jardin totalement disponible sans restriction ; qu’elle établit, en l’absence de toute autre justification, qu’Ici a manifestement failli à son obligation de se renseigner de manière plus complète, et au-delà des réticences dolosives du vendeur, qu’elle a certes subies ; qu’en effet, l’apparence des lieux lui imposait de procéder à un minimum de recherches sur la consistance exacte des biens vendus, ne serait-ce que parce qu’elle n’a pu avoir accès à la pièce située au-dessus de la cuisine du vendeur et en raison de l’imbrication des immeubles, et qu’en sa qualité de professionnel informé de l’existence visible d’une cour sans issue apparente, elle se devait de procéder aux investigations nécessaires sur l’existence éventuelle d’un droit de passage ou des contraintes qui pourraient résulter de cette situation ; qu’en cet état, sa responsabilité pour faute en application de l’article 1382 du code civil sera retenue, mais de manière limitée en raison des réticences dolosives de son mandant, et ce à hauteur de 40 % du préjudice subi ; que M. X…, dans leur rapport, supportera 60 % des conséquences dommageables ; qu’ayant concouru par leur faute commune à la réalisation de l’entier préjudice subi par les époux Y…, Ici sera condamnée in solidum avec M. X… au paiement de dommages et intérêts alloués par la cour, et en lien de relation causal direct et certain avec la faute qu’elle a commise ;

ALORS QU’il incombe entièrement à l’agent immobilier de tirer toutes les conséquences de l’apparence de l’immeuble ; qu’en l’état d’une maison dont une pièce n’était pas visitable pour être revendiquée par un tiers et d’une cour enclavée révélant une servitude de passage, en limitant à 40 % la part de responsabilité de l’agent immobilier dans les conséquence de l’action en nullité engagée par l’acquéreur, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Ici et Là immobilier

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité de la vente du bien immobilier situé sur la commune de […], rue […], cadastré section A, […], lieudit […], pour une contenance de 95 a, moyennant le prix de 120 000 €, et établie l’acte authentique signé le 18 août 2008 par devant maître A…, de la SCP A…-B… et d’avoir condamné in solidum la société Ici et Là Immobilier et M. X… à payer aux époux Y… la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêt et celle de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE, dès lors que l’action est fondée sur le vice du consentement provoqué par le dol du vendeur, en application de l’article 1116 du code civil, le premier juge a justement requalifié en action en nullité la prétention principale des époux Y…, ce que la cour réitère en l’état de la persistance des époux Y… à qualifier inexactement leur action ; qu’il est constant qu’il a été vendu aux époux Y… « un ensemble immobilier comprenant deux maisons d’habitation à rénover figurant au cadastre section […] , lieudit […], pour 1 a 95 ca » ; qu’aucune indication n’est fournie sur l’existence de servitude, sauf pour le vendeur à affirmer « qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude… et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte » ; qu’il est établi par le rapport de l’expert judiciaire que la parcelle […], pour partie en forme de cour et propriété de M. E…, ne dispose d’aucun autre accès que par la parcelle […] par un passage qui a été proposé par l’expert sur son emprise à raison de 2,50 mètres de largeur pour permettre l’accès à la cour, mais aussi à l’escalier extérieur et seul accès à la pièce située au premier étage de la maison située à l’ouest de la parcelle et dont M. E… revendique la propriété au terme de l’acte de partage de ses auteurs en date du 29 novembre 1947, et qui ne lui est pas contestée ; qu’outre le fait qu’il est surprenant qu’une réserve à l’acte de vente sur l’étendue de la propriété transférée ne figure pas ce qu’aurait dû déclarer le vendeur qui ne l’ignorait pas, il apparaît donc que les informations fournies aux acquéreurs sur la situation exacte de l’ensemble immobilier sont manifestement insuffisantes ; que quoique l’expert ait pu affirmer, dans ses réponses aux dires des parties, que la situation matérielle des immeubles commandait nécessairement la conscience de l’existence de servitudes apparentes et anciennes, il apparaît cependant que les époux Y… sont des néophytes et pouvaient parfaitement ne pas prendre conscience des conséquences de la présence des portes de cave et d’immeuble, alors que manifestement ces locaux étaient inoccupés et la cour laissée à l’état de friche, et que de plus le silence contractuel du vendeur permet de comprendre l’absence de toute vigilance des acquéreurs ; que par ailleurs s’il a été possible au notaire, qui s’est rendu après la vente sur les lieux, et à l’expert, en spécialistes avertis de ces problèmes de propriété et de leurs implications juridiques, d’affirmer l’évidence de l’existence de servitudes, cela ne constitue qu’une affirmation qui n’est pas probante face à des néophytes auxquels il a été fourni, comme à l’agent immobilier une information tronquée ; qu’au demeurant, il résulte des courriers de M. E… adressés aux époux Y… que les actes de dépossession effectués par ceux-ci ne sont survenus qu’un an après la vente et manifestement sans mauvaise foi de leur part ; que la dégradation de leurs rapports étant consécutifs aux agissements ultérieurs des époux Y… qui ont contesté l’existence de la servitude en faveur de la cour et interdit le passage ; que ces faits, dans le cadre desquels M. E… a d’ailleurs démontré dans un premier temps un esprit de conciliation pour parvenir à une solution raisonnable, démontrent que les époux Y… n’avaient manifestement aucune prise de conscience réelle de la situation tant sur le plan des faits que juridiques ; que ceci renforce singulièrement les faits établis qu’il est possible de reprocher à M. X… en raison de son attitude ; qu’en effet, ce dernier a été propriétaire 28 ans à partir de 1980 et avait une parfaite connaissance des lieux et des complexités juridiques inhérentes ; en effet l’expert a relevé l’existence d’un arrangement intervenu entre lui et les consorts E…, en fait l’un des membres de la famille, lui ayant permis de faire un aménagement du jardin avec construction d’un muret en bordure de la voie publique, tel que la visibilité d’un droit de passage vers la cour, propriété de ses voisins, avait pratiquement disparu, d’autant plus avec la présence d’un arbre assez important au milieu de ce passage présumé ; qu’il apparaît de toutes les pièces produites, et notamment de l’attestation de M^me G…, que durant de nombreuses années les consorts E… se sont désintéressés de l’usage de ce bien laissé en l’état d’abandon apparent et que c’est avec la volonté de M. Alain E… de rénover la pièce située au-dessus de la cuisine, avec la pièce contiguë à usage de cuisine et dépendant de la parcelle […], que les différends sont apparus ; que les doléances acerbes que M. E… exprime contre M. X… dans les courriers produits démontrent que des désaccords étaient déjà intervenus entre eux, et ceci sur les conditions d’utilisation et d’accès que celui-là revendiquait ; que par ailleurs, il résulte de l’attestation de M^me G…, qu’elle a établie à la demande de M. X… et a priori dans son intérêt, qu’à l’occasion d’une rencontre avec M. E… en 2008, un conflit s’est immédiatement élevé sur le projet d’achat avancé envisagé par cette personne, celui-ci revendiquant fermement sinon violemment ses droits de passage, dans le but de rénover les deux pièces lui appartenant et d’installer un parking dans la cour située sur sa parcelle […] et à cette fin qu’il ferait enlever l’arbre et aplanir le terrain ; qu’il est clair que dans de telles conditions ce n’est pas le seul comportement de M. E… qui se trouve à l’origine exclusive de l’abandon de son projet par M^me G… ; que cette revendication, à supposer M. X… insuffisamment informé, ne pouvait que l’éclairer totalement sur l’avenir de l’usage qu’il pouvait attendre de son jardin et du poids de la servitude qui serait subie, en tous cas de nature à diminuer considérablement l’attrait de la propriété dans son ensemble et donc sa valeur ; qu’or, il n’a pas déclaré de manière explicite la double servitude et les exigences informelles et réelles de son voisin ; qu’il est avéré, à ce jour, que ce dernier a obtenu en 2012 un permis de construire pour procéder à la rénovation de ces pièces transformées en logement et création d’une terrasse au-dessus d’une partie de la cour litigieuse ; que ce silence condamnable est de plus adossé au fait que les acquéreurs qui n’ont pas été informés explicitement de ce qu’une pièce au premier étage du bâtiment situé à l’ouest de la parcelle vendue, ne leur appartenait pas, et même s’ils l’ont su, les époux Y… ont pu penser de bonne foi, compte tenu de sa communication avec une autre pièce elle-même située sur la parcelle voisine qu’il n’existait pas de difficulté particulière d’accès à cet égard, compte tenu de l’état d’abandon apparent de lieux, voire de passage occasionnel ; que cette déclaration, dans le cadre des pourparlers puis devant le notaire aurait permis à ce dernier, certainement, de percevoir et de faire les recherches que lui impose sa profession sur la réalité factuelle et juridique de cette situation, dont la réalité ne pouvait être perçue raisonnablement que par un professionnel du droit ; qu’en celant l’ensemble de ces faits dont il était pleinement averti, et dont il ne pouvait imaginer que la connaissance n’aurait pas une implication certaine sur le sort de la vente, en raison des contraintes imposées, la perte de valeur et d’attrait très importante du bien vendu, M. X…, outre le fait qu’il a violé son obligation de loyauté dans les relations contractuelles, dans l’intention de tromper ses cocontractants, a volontairement commis une réticence dolosive de nature à justifier la nullité de la vente, en ce que s’ils avaient connu l’ensemble de ces éléments d’appréciation il est possible d’affirmer que les époux Y… n’auraient pas acquis ce bien immobilier ; que le jugement doit être infirmé ; que, sur les conséquences de la nullité et le préjudice, l’annulation de la vente emporte la restitution de parties en l’état antérieur et de condamner M. X… à rembourser aux époux Y… le prix de vente, soit la somme de 120 000 €, et le montant de frais d’actes, honoraires et droit d’enregistrement soit la somme de 6 243 €, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; qu’au titre des dommages subis dont il est réclamé l’indemnisation, M. X… ne discute pas le coût de matériaux acquis pour la réalisation de travaux que les époux Y… affirment avoir réalisés ; que l’examen des factures produites, qui correspondent à l’achat de matériaux, postérieurement à la vente, destinés à l’aménagement d’une maison, justifie la demande de remboursement de ces matériaux dont l’achat est en lien de relation directe avec l’achat de l’ensemble immobilier ; qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme de 10 348,06 € ; qu’en outre, les appelants produisent un document émané de la Société Générale selon lequel, à la date du 7 septembre 2011, le remboursement des deux prêts souscrits emportera l’obligation de payer la somme de totale de 3 797,12 € à titre de pénalités de remboursement anticipé ; que cependant, cette dette n’est pas actualisée à ce jour, et de plus il résulte des pièces produites que depuis décembre 2011, M. Y… a été admis au bénéfice d’une procédure de traitement du surendettement du couple, de sorte que le paiement de ces sommes est interdit et qu’il fera éventuellement l’objet d’un réaménagement, sous réserve du remboursement de leur dette de prêt immobilier après paiement des sommes dues par M. X… ; qu’il convient de surseoir à statuer de ce chef dans les conditions fixées au dispositif ;

ALORS QUE le dol n’est une cause de nullité de la convention que lorsque les manoeuvres pratiquées ont été telles, qu’il est évident que, sans elles, la victime n’aurait pas contracté ; qu’il ne se présume pas et doit être prouvé ; qu’en l’état de la découverte d’une servitude de passage piétonnier générant un préjudice valorisé par l’expert judiciaire à 2 500 € et d’une copropriété de fait intéressant une seule pièce, susceptible d’être évitée par une division en volume, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé avec évidence que l’acquéreur n’aurait pas contracté en connaissance de cause, a violé l’article 1116 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION du pourvoi incident

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir mis hors de cause la SCP de notaires A… & B… ;

AUX MOTIFS QU’EN l’état de l’absence de toute preuve de l’inefficacité de l’acte passé par le notaire et de la démonstration qu’il lui aurait été fourni des éléments ou indices de nature à lui faire supposer l’existence de servitudes de passage pour état d’enclave ou de la propriété d’un tiers sur une partie de l’un des deux immeubles vendus, il ne peut être fait aucun grief à cet officier ministériel de n’avoir pas procédé aux recherches nécessaires pour apporter les conseils utiles à l’acquéreur, que dans de telles conditions il n’était pas tenu de faire ; que par ailleurs, et tandis qu’aucun compromis n’avait été signé devant lui avec M^me G…, plusieurs années auparavant, le notaire n’avait aucune raison ni obligation de s’enquérir des motifs de cet abandon, qui en réalité ne le concernaient à aucun titre ; que la SCP A…-B… doit être mise hors de cause) ;

ALORS D’UNE PART QUE celui qui est légalement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ; qu’en jugeant que le notaire rédacteur d’acte n’était pas responsable des insuffisances de son acte, faute de démonstration qu’il lui aurait été fourni des éléments ou indices de nature à lui faire supposer l’existence d’une servitude de passage pour enclave et de la propriété d’un tiers sur une partie de l’un des immeubles vendus, cependant qu’il résultait des actes antérieurs et du plan cadastral les indices suffisants pour le conduire à effectuer les recherches nécessaires, la cour d’appel a violé l’article 1315 du code civil ;

ALORS AU DEMEURANT QU’en l’état d’une enclave apparaissant sur le plan cadastral qu’il avait levé, le notaire qui n’en a pas recherché les conséquences et n’a pas fait mention dans l’acte de la servitude de passage en découlant, a nécessairement engagé sa responsabilité ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION du pourvoi incident (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré la société Ici et Là Immobilier responsable du dommage subi par les époux Y… à hauteur de 40 % et Mr X… à hauteur de 60 % ;

AUX MOTIFS QUE, sur l’action en responsabilité contre l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel il est tenu, notamment vis-à-vis du candidat acquéreur d’une obligation d’information de renseignement et de conseil, et spécialement sur la consistance matérielle et juridique du bien qu’il est chargé de vendre, cette obligation ne cédant pas le pas devant l’apparence des lieux ni devant le silence du vendeur son mandant ; qu’or, il apparaît, tandis que Ici ne produit pas la moindre pièce justificative hormis son mandat de vente, que l’annonce qu’elle a établie pour la vente de l’ensemble immobilier était rédigée ainsi : « Ensemble immobilier comprenant deux maisons de village à rénover avec 190 m² de jardin » ; que cette annonce est particulièrement avantageuse, en ce qu’elle laisse entendre qu’il existe un tènement immobilier d’un seul tenant sans contraintes d’utilisation, dont un jardin totalement disponible sans restriction ; qu’elle établit, en l’absence de toute autre justification, qu’Ici a manifestement failli à son obligation de se renseigner de manière plus complète, et au-delà des réticences dolosives du vendeur, qu’elle a certes subies ; qu’en effet, l’apparence des lieux lui imposait de procéder à un minimum de recherches sur la consistance exacte des biens vendus, ne serait-ce que parce qu’elle n’a pu avoir accès à la pièce située au-dessus de la cuisine du vendeur et en raison de l’imbrication des immeubles, et qu’en sa qualité de professionnel informé de l’existence visible d’une cour sans issue apparente, elle se devait de procéder aux investigations nécessaires sur l’existence éventuelle d’un droit de passage ou des contraintes qui pourraient résulter de cette situation ; qu’en cet état, sa responsabilité pour faute en application de l’article 1382 du code civil sera retenue, mais de manière limitée en raison des réticences dolosives de son mandant, et ce à hauteur de 40 % du préjudice subi ; que M. X…, dans leur rapport, supportera 60 % des conséquences dommageables ; qu’ayant concouru par leur faute commune à la réalisation de l’entier préjudice subi par les époux Y…, Ici sera condamnée in solidum avec M. X… au paiement de dommages et intérêts alloués par la cour, et en lien de relation causal direct et certain avec la faute qu’elle a commise ;

ALORS, D’UNE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu’en l’espèce, Ici et Là Immobilier a soulevé à titre très subsidiaire l’inopposabilité du rapport d’expertise au motif qu’elle n’a pas été appelée en la cause par les époux Y… ; que ces derniers ont fondé leurs demandes à l’encontre notamment d’Ici et Là Immobilier sur des explications techniques issues de ce rapport ; que le notaire avait été convié à l’expertise ; qu’en fondant sa décision sur le rapport d’expertise, sans répondre au moyen de la société Ici et Là invoquant son inopposabilité, la Cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile,

ALORS D’AUTRE PART QU’en toute hypothèse, le juge du fond peut décider d’écarter tout recours en garantie ou en responsabilité contre l’agent immobilier, en dépit de la faute commise par celui-ci, de la part du contractant qui s’est rendu coupable de dol ; qu’en constatant que Monsieur X… avait volontairement commis une réticence dolosive, que la société Ici et Là Immobilier était elle-même victime de ce dol puisqu’ayant reçu une information tronquée, et en la condamnant malgré tout à hauteur de 40 % à réparer le préjudice subi par l’acquéreur consécutif au dol, sans rechercher si la faute dolosive qu’elle constatait ne devait pas la conduire admettre intégralement le recours en garantie formé par Ici et Là Immobilier à l’encontre de Mr X…, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil.