CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 19 décembre 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1090 F-D

Pourvoi n° B 18-19.140

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M^me J… O…,

2°/ M. H… K…,

domiciliés […] ,

contre l’arrêt rendu le 4 mai 2018 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. M… P…,

2°/ à M^me F… D…, épouse P…,

domiciliés […] ,

3°/ à la société Chery Crossard, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M^me O… et de M. K…, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et M^me P…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. K… et à M^me O… du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Chery Crossard ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 mai 2018), que, par acte du 13 janvier 2012, M. K… et M^me O… ont vendu une maison d’habitation à M. et M^me P… ; que, se plaignant de fissures et d’affaissement des planchers, ceux-ci ont, après expertise, assigné leurs vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que M. K… et M^me O… font grief à l’arrêt de prononcer la résolution de la vente et d’ordonner la restitution du bien et du prix de vente ;

Mais attendu qu’ayant retenu, par une appréciation souveraine de la valeur des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les vendeurs avaient pu constater, du fait de leur présence dans les lieux depuis l’acquisition du bien en 2005, l’instabilité de l’immeuble en raison du caractère évolutif de fissures et de l’inclinaison anormale des planchers, et que cette évolution péjorative de ces désordres n’était pas décelable par les acquéreurs au moment de la vente, mais connu des vendeurs qui, de mauvaise foi, s’étaient abstenus de la révéler au moment de la vente, peu important leur ignorance de la cause des désordres, la cour d’appel, qui n’était pas tenu de procéder à une recherche inopérante et qui ne s’est pas fondée sur des événements postérieurs à la vente, a pu déduire, de ces seuls motifs, que M. K… et M^me O… étaient tenus de la garantie des vices cachés et que la résolution de la vente devait être prononcée, de sorte qu’elle a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. K… et M^me O… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K… et M^me O… et les condamne à payer à M. et M^me P… la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour M^me O… et M. K…

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir ordonné la résolution pour vice caché de la vente conclue par acte authentique du 13 janvier 2012 entre M. H… K… et M^me J… O…, d’une part et M. M… P… et M^me F… P…, d’autre part, portant sur une maison d’habitation sis […] et d’avoir ordonné en conséquence la restitution réciproque du bien et du prix d’acquisition ;

AUX MOTIFS QUE les acquéreurs, qui exercent l’action rédhibitoire en présence d’une clause de l’acte de vente exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés, rapportent la preuve qui leur incombe, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que ces vendeurs, lors de la vente, se sont abstenus de leur révéler l’existence d’un grave vice affectant la stabilité même de la maison, qu’ils connaissaient pour en avoir vu apparaître certaines manifestations non équivoques, en cours d’évolution au moment de la vente ; l’expertise judiciaire a établi que les voisins propriétaires et occupants de la maison jumelle (sise au […] ) solidaire de la maison litigieuse s’étaient inquiétés, au moment même où les consorts K… O… vendaient, d’un affaissement symétrique à celui dénoncé par les époux P… ; ils avaient ainsi sollicité un avis technique et leur bien a été visité dès le 3 février 2012 ; le technicien qu’ils avaient requis (la société GI2S) a mis en cause la mauvaise évacuation des eaux pluviales, le mauvais état des canalisations et la mauvaise qualité du terrain d’ancrage des fondations constitué de remblais ; l’expertise judiciaire, par examen géotechnique et inspection par vidéo des canalisations enterrées a confirmé cette analyse et a seulement précisé les graves désordres affectant la construction : ancrage des fondations dans un matériau inapte à reprendre les charges, hétérogénéité du système de fondation entre les différentes parties de la maison, hétérogénéité de l’état hydrique des sols aux alentours des assises de fondations, mauvais état des canalisations enterrées cassées en plusieurs endroits, rejet des eaux de pluie et de toiture dans le sol au contact direct des fondations de l’extension en rez-de-chaussée ; l’affaissement de la structure vers le Sud est apparu à l’expert judiciaire, sans que ces conclusions ne soient valablement combattues, imputable à des tassements différentiels en relation avec la circulation d’eau en provenance des canalisations rompues et l’accumulation de déchets sanitaires dans le sol ; l’expert a relevé également que la partie de la maison édifiée sur sous-sol (R+1+combles), structurellement jointe à la maison mitoyenne, se désolidarisait selon un axe préférentiel de fissuration sur toute la hauteur ; l’expertise a défini les travaux de reprise par la réfection des canalisations, de toutes les descentes d’eau, par la création d’un réseau séparatif avec branchement à l’égout et suppression de la fosse septique et, surtout, par des travaux de confortement en sous oeuvre et de désolidarisation qui, à eux seuls, ont été évalués à plus de 164 000 € ; si le rapport d’expertise judiciaire établit que l’ensemble du réseau de canalisations enterrées en plus d’être non conforme au règlement communal, est fuyard, ce qui a entraîné, par ravinement en sous-oeuvre, des désordres dans la structure de la construction manifestés par des fissurations et par l’inclinaison anormale de certains planchers (chambre sur rue, cuisine et pièce sur cour), il est démontré que ces vendeurs ont su, lors de la vente que la maison était affectée d’une grave déstabilisation de sa structure, caractérisée par des désordres évolutifs en cours de manifestation, ce dont ils se sont abstenus d’informer les acquéreurs qui n’ont pu se rendre compte de l’évolution en cours par les deux seules visites réalisées avant la vente, quand bien même ces visites leur avait permis de se rendre compte par eux-mêmes de certaines fissures apparentes sur la façade arrière ; en particulier, l’expert judiciaire, qui a conclu que les consorts K… O… ne pouvaient ignorer le mauvais état de la structure de l’immeuble vendu, a formellement relevé que la pente affectant le plancher de la chambre sur rue préexistait à la vente et que, surtout, ce désordre était évolutif au moment de la vente ; c’est ce désordre particulier qui a donné lieu, en cours d’expertise, à l’apparition d’une nouvelle fissure du plancher avec décollement du parquet ; les vendeurs, qui ont occupé l’immeuble après l’avoir eux-mêmes acquis le 2 décembre 2005, et qui l’ont confié à un agent immobilier pour le faire visiter, ne peuvent invoquer l’aspect perceptible et apparent lors de la vente de ce défaut de planimétrie pour se justifier de ne pas avoir informé les acquéreurs de l’apparition et de l’évolution de ce désordre, étant observé que dès le moins de juin 2012, le plancher de la cuisine, comme attesté par l’avis amiable de la société Lamy complétant l’expertise judiciaire, avait commencé à son tour de s’affaisser, l’évolution en cours d’expertise ayant encore affecté le plancher d’une troisième pièce ; à supposer que lors des visites des acquéreurs préalables à la vente, ceux-ci aient pu se rendre compte du défaut de planimétrie du plancher d’une des pièces, les acquéreurs ne pouvaient se douter du caractère évolutif du désordre, que seule une information loyale par les vendeurs aurait pu leur apprendre ; d’ailleurs les comptes rendus de visite établis par l’agent immobilier et produits par les vendeurs révèlent qu’aucun autre visiteur ne s’est inquiété de ce défaut de planimétrie, alors que tel ou tel s’était inquiété des fissures ; les vendeurs, qui ont assisté à l’affaissement du plancher dans la chambre sur rue avant de vendre, ont nécessairement conçu d’autant plus de raisons de s’inquiéter de la gravité du phénomène évolutif affectant l’assise même de la maison qu’ils avaient connu, au cours de leur occupation des lieux, l’état de fissuration des murs de la maison ; en effet, certaines fissures, anciennes, ayant été nécessairement connues par les vendeurs, ainsi que l’établit l’expertise judiciaire et ainsi qu’ils le reconnaissent ; sans besoin pour cela de connaissances particulières en bâtiment, il est établi que l’ensemble de leurs observations leur avait fait concevoir avant la vente la gravité et les liens existant entre les deux séries de manifestations du vice : l’affaissement du plancher et les fissurations des murs ; à l’inverse, à l’occasion des visites effectuées avant la vente, les époux P…, même s’ils ont pu s’apercevoir de l’existence de certaines fissures des murs, et à supposer qu’ils aient perçu la pente du plancher d’une des pièces, n’ont pas disposé de l’information essentielle concernant les mouvements en cours de la construction sur ses bases ; l’agent immobilier chargé de rechercher un acquéreur, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’a pu davantage suppléer le manque d’information donné par les vendeurs quant à l’évolution en cours des désordres à la date de la vente ; les consorts K… O… ne peuvent donc soutenir que les époux P… auraient acquis en connaissant le vice affectant la stabilité de la maison, dont le caractère évolutif, caché par les vendeurs de mauvaise foi constitue la particulière gravité, caractérise l’impropriété de l’immeuble à son usage et justifie la résolution de la vente ; le jugement entrepris sera donc infirmé ; la gravité du vice est suffisante pour justifier la résolution de la vente qui sera prononcée ;

1°) ALORS QUE le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’il suffit que le vice soit apparu dans ses premières manifestations au moment de la vente, pour que la prétention de l’acquéreur soit rejetée, même si son aggravation n’était pas prévisible ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que M. et M^me P…, qui avaient effectué plusieurs visites de la maison préalablement à la vente, ont pu se rendre compte des désordres importants affectant l’ouvrage, notamment un défaut de planimétrie des planchers de plusieurs pièces ainsi que des fissurations importantes et traversantes à différents endroits de l’ouvrage ; qu’en retenant néanmoins la garantie des vendeurs au titre des vices affectant la maison, bien que les acquéreurs avaient eu connaissance des manifestations alarmantes du vice au moment de la vente, les juges du fond n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont en conséquence violé l’article 1642 du code civil ;

2°) ALORS QUE le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’en retenant la garantie des vendeurs au titre des vices affectant la maison, au motif que même si les acquéreurs ont pu s’apercevoir de l’existence de certaines fissures des murs, et à supposer qu’ils aient perçu la pente du plancher d’une des pièces, ils n’ont pas disposé de l’information essentielle concernant les mouvements en cours de la construction sur ses bases, de telle sorte qu’ils ignoraient le vice de construction, mais sans rechercher s’ils n’auraient pas dû, en raison des désordres importants dont ils avaient pu constater les manifestations lors des visites, demander des explications sur l’origine de ces désordres et leur caractère ou non évolutif, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1642 du code civil ;

3°) ALORS QU’il incombe à l’acquéreur, agissant en garantie des vices cachés, de prouver que le vendeur profane avait connaissance du vice allégué lors de la vente ; qu’en l’espèce, il ressortait des propres constatations de la cour d’appel que ce n’est qu’aux termes d’une étude géotechnique commandée par l’expert judiciaire que le vice avait été mis à jour, à savoir que l’ensemble du réseau de canalisations enterrées en plus d’être non conforme au règlement communal, était fuyard, ce qui avait entraîné, par ravinement en sous-oeuvre, des désordres dans la structure de la construction manifestés par des fissurations et par l’inclinaison anormale de certains planchers ; que dès lors, en estimant que nonobstant la méconnaissance par les vendeurs profanes du vice à l’origine des désordres apparents, la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente pouvait être écartée, la cour d’appel a violé l’article 1643 du code civil ;

4°) ALORS QUE l’insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d’appel, pour retenir que les vendeurs profanes se sont abstenus de révéler aux acquéreurs l’existence d’un grave vice affectant la stabilité même de la maison, qu’ils connaissaient pour en avoir vu apparaître certaines manifestations non équivoques, en cours d’évolution au moment de la vente, ont relevé que l’avis technique rendu par un technicien requis par les voisins propriétaires et occupants de la maison jumelle (sise au […] ) solidaire de la maison litigieuse, avait mis en cause dans son rapport rendu en février 2012 la mauvaise évacuation des eaux pluviales, le mauvais état des canalisations et la mauvaise qualité du terrain d’ancrage des fondations constitué de remblais ; que ce faisant, en se fondant, pour justifier de la connaissance par les vendeurs profane du caractère évolutif des désordres résultant du vice et ainsi écarter la clause de non garantie des vices cachés, sur un rapport rendu postérieurement à la vente, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1643 du code civil ;

5°) ALORS QUE l’insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d’appel, qui avait constaté que le vice était caché pour toutes les parties tandis que ses manifestations étaient apparentes pour les deux parties, ne pouvait pas se borner à constater, pour justifier de la connaissance par les vendeurs profane du caractère évolutif des désordres, qu’ils avaient pu constater l’affaissement au mois de juin 2012 du plancher de la cuisine et l’apparition en cours d’expertise, dans la chambre à coucher, d’une nouvelle fissure du plancher avec décollement du parquet ; qu’en se fondant, pour caractériser la connaissance par les vendeurs profanes du caractère évolutif des désordres résultant du vice et ainsi écarter la clause de non garantie des vices cachés, sur des événements postérieurs à la vente, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard de l’article 1643 du code civil.