Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 mai 2019, 18-11.682, Inédit

CIV.3

IK

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 mai 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 369 F-D

Pourvoi n° V 18-11.682

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. B… V…, domicilié […] ,

2°/ la société B… V…, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 25 octobre 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société C… I… 37, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 26 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Andrich, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. V… et de la société B… V…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 octobre 2017), qu’après acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial que la SCI C… I… 37 (la SCI) a consenti à la société B… V… (la société) et dont M. V… (la caution) s’est porté caution solidaire des engagements, la SCI a assigné la société et la caution en paiement d’un arriéré locatif ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :

Attendu que la société et la caution font grief à l’arrêt de les condamner à payer à la SCI une certaine somme au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour la période de février 2009 au 19 janvier 2011, outre les intérêts au taux légal, et de condamner la SCI à payer à la société la seule somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Mais attendu qu’ayant constaté que la société avait libéré les lieux le 31 août 2009 et que celle-ci avait demandé la réparation d’un préjudice de jouissance subi entre le 1er novembre 2008 et le 31 août 2009, la cour d’appel, qui a alloué à la société une indemnité au titre de la réfaction sur le prix des loyers, n’avait pas à procéder à une recherche sur une réfaction de l’indemnité d’occupation que ses constatations rendait inopérante ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société B… V… et M. V… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société B… V… et M. V… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. V… et la société B… V…

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné solidairement la société B… V… et M. B… V… à payer à la SCI C… I… 37 une somme de 74 166,75 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour la période de février 2009 au 19 janvier 2011, outre les intérêts au taux légal, et d’avoir condamné la SCI C… I… à payer à la société B… V… la seule somme de 20 000 € en réparation du préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE le deuxième jeu de clé n’a été remis au bailleur qu’à l’issue de la réunion du 19 janvier 2011 ; que c’est à juste titre que le bailleur prétend obtenir le paiement des loyers et des indemnités d’occupation jusqu’au 19 janvier 2011, soit la somme de 74 166,75 € ; que, sur le trouble de jouissance, l’expert a noté que la couverture du local était affectée de malfaçons et non façons ; qu’il note également qu’il est vraisemblable que les racines de l’arbre poussant sur la propriété voisine poussent au-dessous du bâtiment et aggravent les passages d’eau qui remontent par capillarité contre le mur du fond du bâtiment du fait de l’absence d’étanchéité de la parcelle voisine ; qu’il conclut que le défaut de conformité de la couverture et les importantes malfaçons qui l’affectent rendent le local non conforme à sa destination et que dans ces conditions l’Eurl B… V… ne pouvait pas continuer à l’occuper ; que l’expert note également qu’en raison du défaut de pente la couverture n’est pas réparable et doit être entièrement remplacée pour assurer le clos et le couvert du local ; que le rapport de l’expert permet de conclure que dès lors qu’il pleuvait le local était affecté d’infiltrations d’eau si bien que la société B… V… est fondée à faire valoir un préjudice de jouissance ; que le fait que des feuilles n’aient pas été retirées de la couverture ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrer au preneur un local dont le clos et le couvert sont assurés permettant de lui assurer une jouissance paisible des lieux ; que compte tenu de l’activité exercée dans les lieux selon le bail, les locaux ne devaient pas présenter d’infiltrations récurrentes ; que la société B… V… est donc bien fondée à demander une réfaction sur le prix des loyers évaluée à la somme de 20 000 € ;

1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes aux prévisions contractuelles, et de lui permettre de jouir paisiblement de la chose louée ; que si les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le preneur ne saurait être tenu au paiement des loyers ou d’une indemnité d’occupation ; que la cour d’appel a constaté en l’espèce que l’expert commis avait conclu que le défaut de conformité de la couverture et les malfaçons affectant le local le rendaient non conforme à sa destination et que la société B… V… ne pouvait continuer à l’occuper ; qu’elle a énoncé qu’il incombait au bailleur d’assurer le clos et le couvert, et qu’au regard de l’activité exercée dans les lieux, les locaux ne devaient pas présenter d’infiltrations récurrentes d’eau ; qu’en condamnant cependant la société B… V… et M. V… au paiement des loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’à la remise des clés, sauf à en déduire la somme de 20 000 € à titre de réfaction des loyers, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1719, 1720 et 1728 du code civil, ensemble l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2) ALORS QUE, subsidiairement, l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, ou qui n’a pas rendu les clés, est une indemnité de nature mixte compensatoire et indemnitaire, ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien ; que lorsque le bien n’est pas en état d’être loué, le propriétaire ne subit aucun préjudice ; que la cour d’appel a considéré que la société B… V…, du fait de l’état des locaux dont le clos et le couvert n’étaient pas assurés, était bien fondée à demander une réfaction sur le prix des loyers ayant couru jusqu’à son départ des lieux le 31 août 2009, à hauteur de la somme de 20 000 € ; qu’en la condamnant néanmoins à payer la totalité des sommes dues à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, sans rechercher ainsi qu’elle y était invitée par les appelants, si l’état des lieux, insusceptibles d’être reloués, ne justifiait pas également la réfaction totale ou au moins partielle de l’indemnité d’occupation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1721 du code civil.