CIV. 3

LM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 mai 2019

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 411 F-D

Pourvoi n° Q 18-17.772

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M^me V… R…, domiciliée […] ,

2°/ la société Riou, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 22 février 2018 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à M^me W… U…, veuve Y…, domiciliée […] ,

2°/ à M. A… Y…, domicilié […] ,

3°/ à la société Agence Méditerranée transactions, dont le siège est […] , exerçant sous le nom commercial Agence Méditerranée transactions et à l’enseigne Action immobilier,

défendeurs à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 2 avril 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M^me R… et de la SCI Riou, de M^e Le Prado, avocat de M^me U… veuve Y…, de M. Y… et de la société Agence Méditerranée transactions, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 février 2018), que la société civile immobilière Riou (la SCI Riou), dont M^me R… est la gérante, a vendu à M. et M^me Y… un bien immobilier par l’intermédiaire de l’Agence Méditerranée transactions ayant pour gérant leur fils, M. A… Y… ; que les vendeurs ont assigné les acquéreurs, l’agence immobilière et son gérant en nullité de la vente pour violation de l’article 1596 du code civil et dol, ainsi qu’en responsabilité contractuelle ;

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont pas manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l’article 1596 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité de la vente formée sur ce fondement, l’arrêt retient que ne saurait être contesté le fait que le bien immobilier a été acquis par M. et M^me L… Y… et non par leur fils, ce que ne pouvait ignorer M^me R… ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’interposition de personnes ne résultait pas d’une acquisition du bien par les parents du mandataire qui était leur héritier, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le second moyen :

Vu l’article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation, par voie de conséquence, des dispositions critiquées par ce moyen ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande d’annulation de la vente pour violation de l’article 1596 du code civil et la demande de dommages-intérêts contre la société Agence Méditerranée transactions, l’arrêt rendu le 22 février 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les consorts Y… et la société Agence Méditerranée transactions aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour M^me R… et la SCI Riou

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé le jugement qui avait débouté M^me R… et la SCI Riou de leur demande en nullité du contrat de vente immobilière du 15 janvier 2007 faisant suite au compromis du 30 octobre 2006 et de les avoir déboutées de leur demande en nullité subséquente du bail commercial du 15 janvier 2007 ;

AUX MOTIFS QUE « M^me R… et la SCI Riou soutiennent que le contrat de vente est nul en raison de la violation de l’article 1596 du code civil. Cet article énonce que ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personne interposées : – les tuteurs des biens de ceux dont ils ont la tutelle, – les mandataires des biens qu’ils sont chargés de vendre, – les administrateurs de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins – les officiers publics des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère, – les fiduciaires des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. M^me R… et la SCI Riou rappellent que les mandataires ne peuvent acquérir sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par des personnes interposées, le bien qu’ils sont chargés de vendre. En l’espèce, il ne saurait être contesté le fait que le bien immobilier a été acquis par les époux L… Y… et non par leur fils, ce que ne pouvait ignorer M^me R…. Il résulte de ce qui précède que les dispositions de l’article 1596 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer ici et qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que l’interdiction édictée par l’article 1596 du code civil n’a pas à s’appliquer aux faits de l’espèce. Sur le dol : M^me R… et la SCI Riou soutiennent que leur consentement aurait été donné et surpris par le dol. M^me R… a rappelé dans ses conclusions qu’elle était dans une situation financière délicate, pressée par son établissement bancaire de procéder à la vente des biens et droits immobiliers qu’elle possédait. Par courrier de décembre 2006, M^me R… reconnaît avoir été dans l’obligation de trouver des fonds afin de faire face aux exigences de sa banque pour sauver sa situation pécuniaire. Elle fait état de certains éléments factuels laissant entendre que la valeur vénale du bien immobilier était supérieure à celle stipulée contradictoirement. Elle indique qu’un logement se situant sur le même palier de 70 m² aurait été vendu 300 000 euros ; il est établi qu’en réalité cet appartement faisait 110 m² et a été négocié à la baisse ; au deuxième étage du même immeuble, un appartement s’est trouvé en vente pendant un an sans trouver d’acquéreur. M^me R… s’est toujours refusée de produire l’expertise de la valeur de son appartement malgré l’envoi de plusieurs sommations de communiquer. C’est donc en parfaite connaissance que M^me R… a cédé son bien aux époux L… Y… ; elle ne démontre nullement les manoeuvres frauduleuses qui auraient été utilisées par ses cocontractants pour l’obliger à vendre son appartement. Elle ne peut en conséquence solliciter la nullité du contrat de vente pour dol en application de l’article 1116 du code civil ; le jugement sera confirmé sur ce point » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « l’article 1596 du code civil applicable à la cause énonce : "ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées

les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre". En l’espèce, aux termes du compromis du 30 octobre 2006, la SCI Riou a vendu à M. et M^me Y… l’appartement sis […] , […] et […] à […], moyennant paiement d’une somme de 200 000 euros. La SARL Action immobilier, à laquelle la SCI Riou avait confié le 20 septembre 2006 mandat de vente du bien, avait précédemment mis les parties en présence, négocié et rédigé les termes, prix et conditions du compromis. Si, à l’occasion de la signature de l’acte authentique de vente du 15 janvier 2007, les époux Y… ont été représentés par leur fils A… Y…, lequel était également le gérant de la SARL Action immobilier, force est de constater que ni cette dernière, ni d’ailleurs M. A… Y… lui-même ne se sont portés acquéreurs du bien, acheté, exclusivement, par les parents du second. La violation de l’interdiction édictée par l’article précité, qui prohibait la seule vente de l’appartement de la SCI Riou à la SARL Action immobilier, ne peut dès lors être retenue. Sur la nullité de l’acte de vente pour dol : aux termes de l’article 1116 du code civil applicable en la cause, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol devant émaner du cocontractant, il ne pourrait en l’espèce constituer une cause de nullité du compromis du 30 octobre 2006 que si les manoeuvres qu’il suppose avaient été entreprises par le cocontractant de la SCI Riou, soit les époux Y… eux-mêmes. Or, force est de constater qu’il n’est pas même allégué que les acheteurs aient été à l’origine des manoeuvres dénoncées, puisque les demanderesses dénoncent celles exercées par la SARL Action immobilier ou son gérant, M. A… Y…, et que ce dernier n’a été le représentant des acheteurs que lors de la signature de l’acte authentique de vente, et non antérieurement. Sans examen surabondant des autres conditions du dol, il apparaît que ce dernier ne peut être caractérisé. L’acte de vente du 30 octobre 2006 n’étant pas atteint de nullité, il résulte de ce qui précède que la demande en nullité du bail commercial du 15 janvier 2007 est couverte par la prescription » ;

1°) ALORS QUE les mandataires ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personnes interposées, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; qu’en l’espèce, la SCI Riou et sa gérante, M^me R…, soutenaient en appel que le contrat de vente du bien immobilier appartenant à la première et le contrat de bail commercial subséquent devaient être annulés sur le fondement de l’article 1596 du code civil en présence d’une interposition de personnes dans la mesure où les acquéreurs étaient les parents de M. A… Y…, l’agent immobilier mandaté pour vendre ledit bien et appelé en sa qualité d’héritier à en devenir le propriétaire (conclusions d’appel, p. 10) ; que la cour d’appel a écarté la nullité invoquée en se fondant sur la circonstance que le bien immobilier avait été acquis par les époux Y… et non par leur fils (arrêt attaqué, p. 4) ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme cela lui était demandé, si la nullité n’était pas encourue en raison de l’interposition de personnes qui résultait de l’acquisition du bien immobilier par les parents du mandataire, la cour d’appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil ;

2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les éléments qui sont régulièrement produits devant eux ; qu’en l’espèce, pour démontrer que le prix du bien immobilier vendu était inférieur à sa valeur réelle et même modique, les exposantes produisaient une expertise (cf. productions n° 6 et 7) ; qu’en affirmant, pour rejeter leur demande en nullité des contrats de vente et de bail commercial, que « M^me R… s’est toujours refusée de produire l’expertise de la valeur de son appartement » (arrêt attaqué, p. 4) quand il ressort des éléments de la cause qu’elle avait produit cette expertise, la cour d’appel a dénaturé par omission cette production et a violé l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause ;

3°) ALORS QUE le dol peut émaner du complice ou du représentant du cocontractant ; qu’en jugeant, à supposer les motifs des premiers juges adoptés par la cour d’appel, que « le dol devant émaner du cocontractant, il ne pourrait en l’espèce constituer une cause de nullité du compromis du 30 octobre 2006 que si les manoeuvres avaient été entreprises par le cocontractant de la SCI Riou, soit les époux Y… eux-mêmes » (jugement du 13 décembre 2016, p. 6), la cour d’appel a violé l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause ;

4°) ALORS, en tout état de cause, QUE le dol peut émaner du complice du cocontractant ; qu’en l’espèce, pour écarter la nullité des contrats de vente et de bail commercial, la cour d’appel a retenu que M^me R… ne démontrait pas les manoeuvres frauduleuses qui auraient été utilisées par ses cocontractants (arrêt attaqué, p. 4) ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d’appel des exposantes, p. 14), si les manoeuvres dolosives de A… Y… et de l’agence immobilière, ayant poussé la venderesse à vendre le bien à un prix modique, ne devaient pas conduire à retenir les nullités invoquées dès lors qu’ils avaient été complices des acquéreurs, la cour d’appel a entaché sa décision d’un défaut de base légale au regard de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause ;

5°) ALORS, en tout état de cause, QUE le dol peut émaner du représentant du cocontractant ; qu’en l’espèce, pour écarter la nullité des contrats de vente et de bail commercial, la cour d’appel a retenu que M^me R… ne démontrait pas les manoeuvres frauduleuses qui auraient été utilisées par ses cocontractants (arrêt attaqué, p. 4) ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d’appel des exposantes, p. 14), si les manoeuvres dolosives de A… Y… ne devaient pas conduire à retenir les nullités invoquées dès lors qu’il avait été le représentant des acquéreurs et que les manoeuvres avaient donné lieu à la vente du bien à un prix modique, la cour d’appel a entaché sa décision d’un défaut de base légale au regard de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause ;

6°) ALORS QU’est nulle la convention souscrite par une partie lorsque son consentement a été vicié par une violence exercée par son cocontractant ; qu’en l’espèce, il était soutenu que l’agent immobilier avait abusé de la situation d’urgence subie par M^me R…, tenant à ses difficultés de santé et financières, pour la pousser à vendre à un prix modique le bien immobilier de la SCI Riou dont elle était la gérante (conclusions d’appel, p. 12 et s.) ; que la cour d’appel a elle-même constaté que M^me R… avait « rappelé dans ses conclusions qu’elle était dans une situation financière délicate, pressée par son établissement bancaire de procéder à la vente des biens et droits immobiliers qu’elle possédait » et que, « par courrier de décembre 2006, M^me R… reconnaît avoir été dans l’obligation de trouver des fonds afin de faire face aux exigences de sa banque pour sauver sa situation pécuniaire » (arrêt attaqué, p. 4) ; qu’en écartant la nullité des contrats de vente et de bail commercial sans vérifier, comme cela lui était demandé, si A… Y… n’avait pas abusé de l’urgence de la situation financière et de santé des exposantes pour les pousser à vendre le bien litigieux à un prix modique, la cour d’appel a entaché sa décision d’un défaut de base légale au regard des articles 1109 et 1112 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé le jugement qui avait débouté M^me R… et la SCI Riou de leur demande en responsabilité contractuelle de l’agence immobilière ;

AUX MOTIFS QUE « M^me R… et la SCI Riou soutiennent qu’en application de l’article 1147 du code civil, l’agence immobilière doit engager sa responsabilité contractuelle, pour non-respect de son obligation de conseil ; il résulte de ce qui précède que seule M^me R… est responsable de la situation et de la fixation du prix de vente de son appartement ; elle était pressée de vendre en raison de sa situation financière délicate ; ce moyen sera rejeté et le jugement confirmé sur ce point » ;

ALORS QUE la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions de la décision censurée qui présentent un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire entre elles ; qu’en l’espèce, la cassation à intervenir sur le premier moyen du pourvoi relatif au rejet de la nullité des contrats de vente et de bail conclus, doit entraîner l’annulation, par voie de conséquence, du chef de dispositif relatif au rejet de la responsabilité contractuelle critiquée dans le cadre du présent moyen, en application de l’article 624 du code de procédure civile.