CIV.3

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 23 mai 2019

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 448 F-D

Pourvoi n° Y 17-27.367

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Sogeprim, société anonyme, dont le siège est […] ,

contre deux arrêts rendus les 2 mai 2017 et 5 septembre 2017 par la cour d’appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Lacuzon, dont le siège est […] représenté par son syndic Régie Grand Genève,

2°/ à M^me E… Y…,

3°/ à M. P… Y…,

4°/ à M^me T… S…,

5°/ à M. I… S…,

6°/ à M^me D… R…,

7°/ à M. J… R…,

domiciliés tous six […]

8°/ à M^me Z… A…,

9°/ à M. B… A…,

domiciliés tous deux […]

10°/ à M^me M… H…,

11°/ à M. V… Q…,

domiciliés tous deux […]

12°/ à M^me K… JE…-RI…,

13°/ à M. O… JE…-RI…,

domiciliés tous deux […]

14°/ à M^me X… L…,

15°/ à M. G… L…,

16°/ à M^me F… U…,

17°/ à M. CD… U…,

domiciliés tous quatre […]

18°/ à la communauté de communes du Haut-Jura Saint-Claude, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 9 avril 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Sogeprim, de M^e Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Lacuzon, de M. et M^me Y…, de M. et M^me S…, de M. et M^me R…, de M. et M^me A…, de M. et M^me H…, de M. et M^me JE…-RI…, de M. et M^me L…, de M. et M^me U… et de la communauté de communes du Haut-Jura Saint-Claude, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Besançon, 2 mai 2017 rectifié le 5 septembre 2017), que l’immeuble situé […] , soumis au statut de la copropriété, a subi un incendie ; qu’après expertise, plusieurs copropriétaires ont assigné la société Sogeprim, ancien syndic, en indemnisation des conséquences des fautes commises dans la gestion de ce sinistre ; que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le syndicat) est intervenu à l’instance ;

Sur les premier et troisième moyens, réunis :

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour accueillir les demandes au titre de la perte de chance de percevoir les indemnités complémentaires dues par les assureurs des copropriétaires au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre et de syndic et des travaux d’embellissements, l’arrêt retient qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire et du projet de règlement du cabinet Galtier, désigné par le syndicat pour l’assister, que la société Sogeprim, à qui il appartenait de solliciter les assureurs afin que les indemnités litigieuses soient versées en temps utile, ou à tout le moins d’inviter les copropriétaires à les solliciter et à les lui remettre, s’est abstenue de le faire ;

Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Sogeprim, contestant les préjudices allégués, soutenait que ni le syndicat, ni les copropriétaires ne justifiaient avoir saisi lesdits assureurs après qu’il avait été mis fin à son mandat en 2012, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour accueillir les demandes au titre de l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, des mesures conservatoires et des frais d’expertise, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l’expertise a permis d’avoir confirmation que la plus grande part des désordres aurait été prise en charge si une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite et que le syndicat subit un préjudice pour n’avoir pu bénéficier, à la faveur d’une telle assurance, du préfinancement des préconisations de reprises faites par l’homme de l’art et des frais d’étaiement en attendant les travaux ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, l’issue de l’action intentée par le syndicat sur le fondement de la responsabilité décennale à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs n’étant pas connue, la perte de chance invoquée n’était pas certaine, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le quatrième moyen :

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour accueillir la demande au titre de la retenue pratiquée sur le prix de vente du bien immobilier des époux H…, l’arrêt retient que la société Sogeprim, qui a formé opposition entre les mains du notaire chargé de la vente au titre d’une provision hors budget provisionnel, ne justifie pas de la nature de cette créance ;

Qu’en statuant ainsi, sans expliquer en quoi la société Sogeprim, qui avait formé l’opposition litigieuse au nom du syndicat et qui n’était donc pas personnellement tenue à restitution de l’indu, avait pu engager sa responsabilité à l’égard de M. et M^me H…, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société Sogeprim à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 31 734,96 euros et 10 717,65 euros au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre et des honoraires de syndic non pris en charge par les assureurs des copropriétaires, de 160 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, de 4 531,31 euros au titre du coût des mesures conservatoires et de 23 446,95 euros au titre des frais d’expertise, la somme de 13 762,11 € à M. et M^me Y…, la somme de 11 299,21 € à M. et M^me S…, la somme de 9 156,02 € à M. et M^me R…, la somme de 9 891,72 €, à M. et M^me JE…-RI… et la somme de 8 443,76 € à M. et M^me L… au titre de la perte de chance liée aux travaux d’embellissement, ainsi que la somme de 20 063 euros à M. et M^me H… au titre du prélèvement intervenu sur le prix de vente de leur bien immobilier, l’arrêt rendu le 2 mai 2017 rectifié le 5 septembre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Lacuzon, M. et M^me Y…, M. et M^me S…, M. et M^me R…, M. et M^me A…, M. et M^me H…, M. et M^me JE…-RI… et M. et M^me L…, M. et M^me U… et la Communauté de communes du Haut-Jura Saint-Claude aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Lacuzon, de M. et M^me Y…, de M. et M^me S…, de M. et M^me R…, de M. et M^me A…, de M. et M^me H…, de M. et M^me JE…-RI… et de M. et M^me L…, de M. et M^me U… et de la Communauté de communes du Haut-Jura Saint-Claude et les condamne à payer à la société Sogeprim la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Sogeprim.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR condamné la société Sogeprim à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 31 734,96 € au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre et 10 717,65 € au titre des honoraires du syndic non pris en charge par les assureurs des copropriétaires ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les honoraires de maitrise d’oeuvre, il ressort des éléments du dossier qu’une somme de 43.688,64 € a été payée par la SA Sogeprim au titre des honoraires de maitrise d’oeuvre sans être financée par la compagnie QBE Insurance Europe Limited et que ce dépassement aurait dû être pris en charge par les assureurs de chaque copropriétaire a proportion de ses tantièmes dans la copropriété ; que la SA Sogeprim qui n’ignorait ni le plafond de garantie de l’assureur de la copropriété, ni la prise en charge complémentaire par les assureurs respectifs des copropriétaires, a commis une faute de gestion en s’abstenant de solliciter ces indemnités complémentaires ou en sommant les copropriétaires de le faire et de les lui transmettre en temps utile ; que c’est à bon droit que les premiers juges ont estimé, au regard des conclusions de l’expert, que la SA Sogeprim avait fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance sérieuse, qu’il convient de fixer à 80 %, de voir cette somme prise en charge par les assureurs des copropriétaires et de retenir, compte tenu de l’absence d’assurance de M. A…, copropriétaire non occupant dont les droits représentent 92/1000 cm" des parties communes une indemnisation mise à la charge de l’appelante se décomposant comme suit : 41688: 1.000 x 908 x 80 % = 31.734,96 ; que sur les honoraires du syndic, la SA Sogeprim a prélevé sur les indemnités versées par la compagnie QBE Insurance Europe Limited une somme de 14.754,78 € au titre de ses honoraires alors qu’il résulte des projets de règlement du cabinet Galtier que ces honoraires étaient pris en charge par l’assureur de chaque copropriétaire et qu’il appartenait donc au syndic mandaté pour recevoir et gérer toutes les indemnités au titre du sinistre, de solliciter ces indemnités directement auprès des assureurs ou de sommer les copropriétaires de le faire et de les lui transmettre en temps utile ; qu’il est donc avéré qu’en s’abstenant de procéder à cette démarche et en imputant ses honoraires sur l’indemnité de l’assureur de la copropriété qui n’avait pas vocation à prendre en charge cette dépense, la SA Sogeprim a commis une faute de gestion, qui a mis à mal la trésorerie du syndicat des copropriétaires ; que c’est à bon droit que les premiers juges ont estimé, au regard des conclusions de l’expert, que la SA Sogeprim avait fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance sérieuse, qu’il convient de fixer à 80 %, de voir cette somme prise en charge par les assureurs des copropriétaires et de retenir le même mode de calcul que pour l’excèdent des frais de maitrise d’oeuvre, soit une indemnisation mise à la charge de l’appelante se décomposant comme suit : 14.754,48: 1.000 x 908 x 80 % = 10.717,65 € ;

AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE s’agissant des honoraires de maitrise d’oeuvre de 43 688 € le silence de la S.A SOGEPRIM a fait perdre une chance de voir cette somme prise en charge par les assureurs des copropriétaires, cette chance est assez forte puisque l’expert a considéré qu’elle pouvait être ainsi recouvrée ; que le Tribunal considère que cette perte de chance doit être fixée à 80 % ; qu’il convient toutefois de tenir compte que l’un des copropriétaires n’était pas assuré (Monsieur A… dont les droits représentent 92/1000 des parties communes selon la pièce DO 58 des demandeurs) cc qui détermine une indemnisation de 43 688 : 1000 x 908 x 80 % = 31 734,96 € ; que le préjudice lié au silence conservé par la S.A SOGEPRIM sur la possibilité qui était offerte aux copropriétaires de demander la prise en charge de ses honoraires par leurs assureurs sera indemnisée sur le même fondement que la perte de chance d’obtenir la prise en charge de l’excédent de frais de maitrise d’oeuvre soit 14 754,48 E : 1000 x 908 x 80 % = 10 717,65 € ;

1°) ALORS QUE la perte de chance résulte de la disparition d’une éventualité favorable et ne saurait pallier la carence du demandeur à l’action ans l’administration de la preuve, qui lui incombe, de l’existence de son préjudice ; qu’en condamnant la société Sogeprim à verser au syndicat les sommes de 31 734,96 € et 10 717,65 € en réparation d’une perte de chance, de l’ordre de 80%, de voir les honoraires de maîtrise d’oeuvre et ses propres honoraires dus à la suite d’un sinistre être pris en charge par les différents assureurs des copropriétaires, sans analyser les garanties souscrites par les copropriétaires dans leurs contrats, qu’il leur incombait de produire, afin de déterminer si elles couvraient les honoraires du syndic et de maîtrise d’oeuvre, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147, devenu 1231-1 du code civil ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, les juges doivent viser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour retenir un fait spécialement contesté ; qu’en se bornant à retenir qu’il résultait du rapport Galtier que les sommes correspondant aux honoraires de maîtrise d’oeuvre et aux honoraires du syndic auraient été prises en charge par les assureurs personnels des copropriétaires (page 10, dernier al. et page 13, al. 1er), sans préciser sur quel élément elle fondait une telle affirmation, qui était contestée par l’exposante, qui critiquait le rapport Galtier, ni analyser les contrats d’assurance qui auraient prévu une telle garantie, quand il était précisément soutenu que les copropriétaires n’en avaient jamais justifié, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, la perte d’une chance suppose la disparition certaine d’une éventualité favorable ; qu’en condamnant la société Sogeprim à verser au syndicat les sommes de 31 734,96 € et 10 717,65 € en réparation d’une perte de chance, de l’ordre de 80%, de voir les honoraires de maîtrise d’oeuvre et ses propres honoraires être pris en charge par les différents assureurs des copropriétaires, sans répondre aux conclusions d’appel du syndic qui soulignaient que les copropriétaires pouvaient encore saisir leurs assureurs, même après qu’ils ont décidé de mettre fin à son mandat en 2012 (conclusions pages 12 et 13, spéc. page 13, al. 1er et 2), la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné la société Sogeprim à payer aux syndicat des copropriétaires les sommes de 160 000 € et 40 000 € au titre de la perte de chance d’être indemnisé des désordres décennaux affectant les travaux de reconstruction, ainsi que les sommes de 23 446,96 € au titre des frais d’expertise et de 4 531,31 € au titre des surcoût des mesures conservatoires ;

AUX MOTIFS PROPRE QUE s’agissant de l’indemnisation de ce préjudice, elle ne peut prendre la forme de la condamnation de la SA Sogeprim à verser au syndicat des copropriétaires l’équivalent du montant de la prime qu’aurait assumée la compagnie QBE Insurance Europe Limited, des lors que cette prime n’aurait jamais été versée à l’intimé, a fortiori une somme de 92 110 € qui correspond en réalité à la prime que la SA Sogeprim avait tardivement proposée au syndicat de souscrire courant 2012 et qui n’a aucun lien avec la faute invoquée ; qu’il ressort de l’expertise de M. N… que les désordres observés dans les lots appartenant d’une part à M. A… et, d’autre part, aux époux JE…/RI…, relèvent selon lui de la garantie décennale, à l’exclusion des désordres relevés dans l’appartement de M. Y…, qu’il qualifie d’esthétiques ; qu’a cet égard, la demande adverse tendant à voir inclure dans ce préjudice le lot Y… ne constitue nullement une demande nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile, en sorte qu’elle est parfaitement recevable bien que mal fondée ; que c’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que seules les deux préconisations de reprise faites par l’homme de l’art, qu’il évalue à 100.000 € chacun, correspondant aux lots A… et JE…/RI… étaient susceptibles de servir de base de calcul à la perte de chance invoquée de n’avoir pu bénéficier d’un préfinancement à la faveur d’une assurance dommages-ouvrage ; que le correctif appliqué de 80 % est tout autant adapté de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SA Sogeprim à payer-au syndicat des copropriétaires une somme de (100.000 + 100.000) x 80 % = 160.000 ; que le syndicat des copropriétaires a assumé des frais d’expertise (23.446,95 €) et d’étaiement (5.664,14 €) en attendant les travaux, alors que ces derniers auraient dû être pris en charge par la garantie dommages-ouvrage, si elle avait été souscrite par l’appelante conformément a son mandat ; que c’est avec pertinence que le jugement déféré, appliquant le quantum précédemment retenu pour l’appliquer à la perte de chance pour l’intimé d’avoir pu voir ce poste de dépenses de mesures conservatoires pris en charge par l’assureur dommage-ouvrage a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de (5.664,14 x 80 % =) 4.531,31 € à ce titre ; que l’intimé justifiant avoir exposé des frais d’expertise pour un total de 23.446,95 € le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a condamné la SA Sogeprim à payer ladite somme à l’intimé ;

ET QU’il ressort du rapport de l’expert que s’il avait omis d’aborder le cas du studio des époux Y… dans son pré-rapport, il a relevé dans ses réponses aux dires des parties que ce dernier, à la différence de l’appartement appartenant aux mêmes copropriétaires, est entaché d’un affaissement de même nature que celui rencontré dans l’appartement de M. A…, donc de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage, qu’il est donc bien de nature structurelle et devra faire l’objet d’une reprise en sous-oeuvre, dont il évalue le coût à 50 000 € HT ; que dans ces conditions, l’omission de statuer est avérée de sorte qu’il y a lieu d’infirmer sur ce point le jugement déféré et de retenir, au même titre que pour les deux autres cas relevant de la garantie décennale (appartements A… et JE…), qu’une indemnisation de la perte de chance du syndicat doit être évaluée à 80% du coût estimé par l’homme de l’art pour la reprise des désordres relevant de la garantie décennale, à savoir 50 000 x 80%=40 000 ;

AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrage ne petit donner lieu au paiement d’une somme de 92 110 € correspondant au montant d’une prime qui n’a pas été versée, par contre la S.A SOGEPRIM devra supporter le préfinancement des travaux de nature décennale dont elle a privé la copropriété ; que M. N… a estimé à 250 000 € le montant des travaux relevant de la garantie décennale (affaissement des logements Y…, A… et JE…) ; que la S.A SOGEPRIM répond que les désordres ne sont qu’évalués et non chiffrés et qu’elle n’est pas responsable ; que si la S.A SOGEPRIM n’est effectivement pas responsable du fait que certains intervenants ont mal travaillé elle est responsable de l’absence d’assurance dommages-ouvrage ; qu’elle fait valoir que les travaux ne sont qu’estimés mais s’agissant des postes les plus importants (sinistres A… et JE… pour 100 000 € chacun) Monsieur N… a déterminé un coût estimatif de façon très détaillée (son rapport page 46) qu’aucun élément ne vient contredire ; que dans ces conditions l’estimation de l’expert sera retenue, là encore c’est une perte de chance qui sera admise puisque même en cas de souscription d’une assurance dommages-ouvrage l’assureur peut encore contester sa garantie, la perte de chance doit cependant être considérée comme importante puisque les affaissements sont qualifiés de « très graves » (logement A… page 33 du rapport d’expertise) et « grave » (logement JE… page 35 du rapport d’expertise). S’agissant du logement Y… le caractère décennal des désordres est improbable et il ne peut être considéré que ce sinistre aurait très certainement été pris en charge par un assureur dommages-ouvrage ; que dans ces conditions il ne sera fait droit à la demande qu’en ce qui concerne les logements A… et JE… dans la limite de 80 % soit 160 000 € ; que le syndicat des copropriétaires demande que la S.A SOGEPRIM soit condamnée à lui payer les frais d’expertise soit la somme de 23 446,95 € ainsi que la somme de 5 664,14 € au titre des mesures conservatoires ; que la défenderesse répond qu’elle ne voit pas à quel titre elle devrait supporter des frais d’expertise puisque les copropriétaires l’avaient mandatée pour engager une action contre la compagnie QBE et pour obtenir la désignation d’un expert, que s’agissant des mesures conservatoires faute de justifier d’une dépense qu’ils ont personnellement supportée les copropriétaires sont irrecevables en leur demande et que le syndicat des copropriétaires ne peut demander sa condamnation à supporter une charge dont il est personnellement débiteur ; que le tribunal constate que le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposé 23 446,95 € de frais d’expertise, que cette mesure a permis d’avoir confirmation que la S.A SOGEPRIM a commis des fautes dans sa gestion et que si une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite la plus grande part des désordres aurait, en principe, été prise en charge par cet assureur ; que dans ces conditions il appartiendra à la S.A SOGEPRIM de supporter ces frais ; que s’agissant du coût des mesures conservatoires il doit être considéré qu’il aurait dû, en principe, être pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage, une perte de chance de 80 % sera retenue soit une somme due par la défenderesse de 4 531,31 € ;

1°) ALORS QUE seul un préjudice certain peut donner lieu à réparation ; qu’en condamnant l’exposante à verser au syndicat des sommes en réparation de la perte d’une chance d’obtenir la prise en charge par l’assureur dommages ouvrage des désordres décennaux affectant les travaux de reconstruction, quand un tel dommage ne pouvait revêtir un caractère certain tant que l’issue de l’action qu’avait intentée le syndicat contre les entrepreneurs chargés de la reconstruction, sur le fondement de leur responsabilité décennale était encore pendante et pouvait procurer l’avantage dont la perte était alléguée, la cour d’appel a violé l’article 1147, devenu 1231-1, du code civil ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; qu’en condamnant le syndic à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23 446,95 € représentant l’intégralité des frais d’expertise supportés par le syndicat qui auraient dû être pris en charge par l’assurance dommages ouvrage bien qu’elle ait retenu que, sans la faute du syndic, il n’aurait existé qu’une chance que l’assurance dommages ouvrage trouve à s’appliquer (arrêt page 13, al. 5), la cour d’appel a méconnu l’article 1147, devenu 1231-1 du code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné la société Sogeprim à verser à M. et M^me Y… la somme de 13 762 €, à M. et M^me S…, la somme de 11 299,21 €, à M. et M^me R… la somme de 9 156,02 €, à M. et M^me JE…-RI… la somme de 9 891,72 € et à M. et M^me L… la somme de 8 443,76 € au titre de la perte de chance liée aux travaux d’embellissement de leurs parties privatives ;

AUX MOTIFS QUE les copropriétaires font grief à la SA Sogeprim de les avoir, par une mauvaise gestion des primes et des imputations des primes d’assurance perçues, privés d’une chance de bénéficier de la prise en charge de certaines dépenses et de les avoir contraints ou de les contraindre d’acquitter ces dépenses sur leurs fonds personnels ; que sur les travaux d’embellissement, il est incontestable que les embellissements, à savoir les travaux relatifs aux sols souples, peintures, cuisines et salles de bains, sont pris en charge dans le cadre d’un sinistre incendie par l’assureur de chaque copropriétaire et/ou celui de la copropriété selon le cas ; que tel est le cas en l’espèce ainsi que le reprend le projet de régiment du cabinet Galtier, la compagnie QBE Insurance Europe Limited prenant en charge le surplus des embellissements on cas d’insuffisance de la garantie du copropriétaire ; que dans ces conditions, la SA Sogeprim ne peut valablement soutenir que les embellissements sollicités par les copropriétaires devaient demeurer à leur charge, sauf à faire une confusion avec des travaux supplémentaires qui n’entreraient effectivement pas dans le champ de l’indemnisation et de la reconstruction à l’identique de l’immeuble sinistré ; que l’expert N… a ainsi relevé que certains embellissements ont été payes par la SA Sogeprim sans que cette quote-part soit financée par les assureurs de chaque copropriétaire comme le prévoyait le tableau de garantie qu’il évalue à un montant global de 82.598,31 € ; que ce poste de préjudice doit être examiné pour chaque copropriétaire pris individuellement et non d’une façon globale comme le sollicite le syndicat des copropriétaires dans sa demande subsidiaire tendant à obtenir la condamnation de l’ancien syndic a lui payer la somme de 82.598,31 € ; qu’il résulte des pièces communiquées aux débats que les copropriétaires suivants, pris individuellement, qui sont amenés à payer les sommes correspondantes sur leurs deniers personnels alors qu’elles auraient du être prises en charge par leur assureur si leur syndic avait exécuté son mandat convenablement, sont bien fondes à solliciter la condamnation de la SA Sogeprim a leur payer les sommes suivantes, lesquelles résultent pour chacune de l’application d’un taux de 80 % s’agissant d’une indemnisation au titre de la perte d »une chance d’être indemnise, appliquée au montant des dépenses engagées qui auraient dû relever de la prise en charge de l’assurance non sollicitée : consorts S… : 11.299,21 €, consorts R… : 9.156,02 €, consorts Y… : 13.762,11 €, consorts JE…-RI… : 9.891,72 €, consorts L… : 8.443,76 € ;

1°) ALORS QUE la perte de chance résulte de la disparition d’une éventualité favorable et ne saurait pallier la carence du demandeur à l’action dans l’administration de la preuve, qui lui incombe, de l’existence de son préjudice ; qu’en condamnant la société Sogeprim à verser à M. et M^me Y… la somme de 13 762 €, à M. et M^me S…, la somme de 11 299,21 €, à M. et M^me R… la somme de 9 156,02 €, à M. et M^me JE…-RI… la somme de 9 891,72 € et à M. et M^me L… la somme de 8 443,76 € au titre de la perte d’une chance de voir les travaux d’embellissement de leurs parties privatives être pris en charge par leurs assureurs respectifs, sans analyser les garanties qu’ils avaient souscrites dans leurs contrats d’assurance, qu’il leur incombait de produire, afin de déterminer si elles couvraient les travaux d’embellissement de leurs parties privatives, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, les juges doivent viser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour retenir un fait spécialement contesté ; qu’en se bornant à retenir qu’il résultait du rapport Galtier que les sommes correspondant aux travaux d’embellissement auraient été prises en charge par les assureurs personnels de chaque propriétaire, sans préciser sur quel élément elle fondait une telle affirmation, qui était contestée par l’exposante, qui critiquait le rapport Galtier, ni analyser les contrats d’assurance qui auraient prévu une telle garantie, quand il était précisément soutenu que les copropriétaires n’en avaient jamais justifié, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, la perte d’une chance suppose la disparition certaine d’une éventualité favorable ; qu’en condamnant la société Sogeprim à verser à M. et M^me Y… la somme de 13 762 €, à M. et M^me S…, la somme de 11 299,21 €, à M. et M^me R… la somme de 9 156,02 €, à M. et M^me JE…-RI… la somme de 9 891,72 €

et à M. et M^me L… la somme de 8 443,76 € au titre de la perte d’une chance de voir les travaux d’embellissement de leurs parties privatives être pris en charge par leurs assureurs respectifs, sans répondre aux conclusions d’appel du syndic qui soulignaient que les copropriétaires pouvaient encore saisir leurs assureurs, même après qu’ils ont décidé de mettre en fin à son mandat en 2012 (conclusions pages 12 et 13, spéc. page 13, al. 1er et 2 et page17, dernier al.), la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné la société Sogeprim la somme de 20 063 € au titre du prélèvement intervenu sur le prix de vente de leur lot ;

AUX MOTIFS QUE lors de la vente par les époux H… de leur bien immobilier, la SA Sogeprim a formé opposition entre les mains du notaire en charge de la vente à hauteur de la somme de 20.461,92 € ; que ladite somme correspond à une « provision hors budget provisionnel » (20.063 €) augmenté d’une provision exigible du budget prévisionnel (76 €) et de frais de mutation vendeur (322,92 €) ; que si la SA Sogeprim conteste le bien-fondé de la demande des époux H… tendant à la voir condamner à leur rembourser la somme indûment prélevée à hauteur de 20.063 €, elle ne justifie à aucun moment de la nature de cette créance ; qu’il y a donc lieu de faire droit à la demande des intéressés à ce titre ;

ALORS QUE seul celui qui a perçu une somme par erreur peut être condamné à la restituer ; qu’en condamnant la société Sogeprim à rembourser aux époux H… la somme de 20 063 € indûment prélevée par le syndic à l’occasion de la vente du lot de ces derniers, quand une telle somme, perçue par elle au nom et pour le compte du syndicat, était sujette à répétition par ce dernier et ne pouvait être mise à la charge de l’exposante, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil.