CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 décembre 2021

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 856 F-D

Pourvoi n° D 20-21.841

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 DÉCEMBRE 2021

1°/ Mme [Z] [N], domiciliée [Adresse 1],

2°/ la société Riou, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° D 20-21.841 contre l’arrêt rendu le 2 juillet 2020 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 3-4), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [S] [Y],

2°/ à Mme [L] [W], veuve [Y],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

3°/ à la société Agence Méditerrannée transactions, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme [N] et de la société Riou, de M^e Le Prado, avocat des consorts [Y] et de la société Agence Méditerrannée transactions, après débats en l’audience publique du 3 novembre 2021 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 juillet 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 mai 2019, pourvoi n° 18-17.772), la société civile immobilière Riou (la SCI Riou), dont Mme [N] est la gérante, a vendu un bien immobilier à [K] [Y] et son épouse, Mme [W] (les acquéreurs), par l’intermédiaire de la société Agence Méditerranée transactions (l’agence immobilière), ayant pour gérant leur fils, M. [S] [Y].

2. La SCI Riou et Mme [N] ont assigné les acquéreurs, l’agence immobilière et M. [S] [Y] en nullité de la vente pour violation de l’article 1596 du code civil et en responsabilité professionnelle de l’agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil.

3. [K] [Y] est décédé en cours d’instance et celle-ci a été poursuivie par son héritière, Mme [W].

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa sixième branche, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le moyen , pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième et cinquième branches

Enoncé du moyen

5. Mme [N] et la SCI Riou font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de nullité de la vente, alors :

« 1°/ que ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, en particulier les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; que cette prohibition, qui est générale et absolue, a pour objet d’éviter que ces professionnels ne détournent leur pouvoir à leur profit ou au profit d’un tiers ; qu’en l’espèce, la cour a constaté que M. [Y], agent immobilier, avait organisé la vente de l’appartement litigieux dont ses propres parents se sont portés acquéreurs, au prix qu’il a lui-même évalué, qu’il avait lui-même signé en leur nom l’acte de vente authentique, et qu’il était héritier de ses parents ; qu’il en résultait que M. [Y], agent immobilier, s’était rendu « adjudicataire » au sens ci-dessus du bien qu’il avait été chargé de vendre et dont il était appelé à profiter ; qu’en jugeant pourtant, pour rejeter la demande de nullité de la vente présentée par les exposantes, qu’il n’y avait pas eu là d’interposition illicite, la cour n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 1596 du code civil ;

2°/ que ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, en particulier les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; que, pour écarter la demande des exposantes tendant à établir qu’il y avait eu interposition prohibée entre M. [S] [Y], en sa qualité d’agent immobilier, et ses propres parents, acquéreurs du bien qu’il avait été chargé de vendre et dont il avait signé l’acte de vente en la forme authentique en leur nom, la cour a retenu que ce lien de parenté entre les acheteurs et le gérant de la SARL Agence Méditerranée était connu de la venderesse ; qu’en se déterminant ainsi, quand cette connaissance ne suffisait ni à établir que la venderesse eût connaissance de l’illégalité de l’opération, ni à ôter à l’interposition de M. [Y] son existence et son illégalité, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil ;

3°/ que ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, en particulier les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; qu’en l’espèce, pour justifier sa décision d’exclure toute interposition prohibée de la part de M. [S] [Y], agent immobilier, dans la vente qu’il a organisée au profit de ses parents, et qu’il a signée en leur nom devant notaire, et, dès lors, son rejet de la demande de nullité de la vente présentée par les exposantes, la cour a retenu que les parents de M. [Y] souhaitaient se rapprocher de lui, qu’ils avaient vendu plusieurs immeubles à cette fin, qu’ils avaient déménagé et acheté le bien litigieux pour se constituer un complément de retraite, qu’ils en avaient perçu les loyers et qu’ils avaient géré les difficultés liées à l’appartement litigieux avec Mme [N], locataire ; qu’en se fondant sur de telles justifications toutes inopérantes, impropres à justifier l’absence d’interposition prohibée et le rejet consécutif des demandes de nullité présentées par les exposantes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil ;

4°/ tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne répond pas à cette exigence le juge qui se prononce par des motifs inopérants ; qu’en l’espèce, étant saisie de la contestation de la validité de la vente parce que M. [S] [Y] en avait fait bénéficier ses propres parents, vente dont il avait lui-même signé l’acte authentique en leur nom, et dont il serait conduit à profiter puisqu’il était héritier de ses parents, la cour a retenu que cette qualité d’héritier était insuffisante pour retenir une interposition illicite justifiant l’annulation de la vente dès lors que « d’après un des courriers versés aux débats par les intimés, [M. [Y]] aurait d’autres frères et/ou soeurs » ; que, cependant la circonstance supposée que M. [Y] soit en concours avec d’autres héritiers, au demeurant non établie, n’était pas de nature à lui ôter sa propre qualité d’héritier et, partant, l’intérêt personnel qu’il trouvait à la vente conclue ; qu’en se déterminant dès lors par de tels motifs, inopérants quant à l’existence desdits frères ou soeurs, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil ;

5°/ tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne répond pas à cette exigence le juge qui se prononce par des motifs hypothétiques ; qu’en l’espèce, étant saisie de la contestation de la validité de la vente parce que M. [S] [Y] en avait fait bénéficier ses propres parents, vente dont il avait lui-même signé l’acte authentique en leur nom, et dont il serait conduit à profiter puisqu’il était héritier de ses parents, la cour a retenu que cette qualité d’héritier était insuffisante pour retenir une interposition illicite justifiant l’annulation de la vente dès lors que « d’après un des courriers versés aux débats par les intimés, [M. [Y]] aurait d’autres frères et/ou soeurs » ; que, cependant la circonstance supposée que M. [Y] soit en concours avec d’autres héritiers, au demeurant non établie, n’était pas de nature à lui ôter sa propre qualité d’héritier et, partant, l’intérêt personnel qu’il trouvait à la vente conclue ; qu’en se déterminant dès lors par de tels motifs hypothétiques quant à l’existence desdits frères ou soeurs, la cour a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a constaté que la SCI Riou connaissait le lien de parenté entre les acquéreurs et le gérant de l’agence immobilière qu’elle avait mandatée pour vendre son bien, lequel figurait dans la promesse de vente.

7. Elle a relevé que les acquéreurs, qui avaient donné mandat à leur fils de les représenter lors de la signature de l’acte authentique de vente, avaient acheté le bien pour constituer un complément de retraite, qu’ils en avaient encaissé les loyers et géré eux-mêmes les difficultés rencontrées avec la locataire, notamment les impayés répétitifs.

8. Elle en a souverainement déduit que la vente ne s’était faite au profit ni de l’agence immobilière ni de M. [S] [Y], mais uniquement des acheteurs désignés à l’acte et qu’il n’y avait pas eu interposition.

9. Elle a, par ces seuls motifs, justifié sa décision de rejeter la demande de nullité de la vente.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [N] et la société civile immobilière Riou aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [N] et la société civile immobilière Riou et condamne Mme [N] à payer à Mme [W] veuve [Y], à M. [S] [Y] et à la société Agence Méditerranée transactions la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour Mme [N] et la société Riou

La SCI Riou et Mme [N] font grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé le jugement du 13 décembre 2016 en ce qu’il les avait déboutées de leurs demandes de nullité de la vente du 15 janvier 2007 sur le fondement de l’article 1596 du code civil et d’indemnisation par la SARL Agence Méditerranée Transactions pour violation de son obligation de conseil ;

1° ALORS QUE ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, en particulier les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; que cette prohibition, qui est générale et absolue, a pour objet d’éviter que ces professionnels ne détournent leur pouvoir à leur profit ou au profit d’un tiers ; qu’en l’espèce, la cour a constaté que M. [Y], agent immobilier, avait organisé la vente de l’appartement litigieux dont ses propres parents se sont portés acquéreurs, au prix qu’il a lui-même évalué, qu’il avait luimême signé en leur nom l’acte de vente authentique, et qu’il était héritier de ses parents (p. 6, §§ 6-9 et 13) ; qu’il en résultait que M. [Y], agent immobilier, s’était rendu « adjudicataire » au sens ci-dessus du bien qu’il avait été chargé de vendre et dont il était appelé à profiter ; qu’en jugeant pourtant, pour rejeter la demande de nullité de la vente présentée par les exposantes, qu’il n’y avait pas eu là d’interposition illicite, la cour n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 1596 du code civil ;

2° ALORS QUE ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, en particulier les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; que, pour écarter la demande des exposantes tendant à établir qu’il y avait eu interposition prohibée entre M. [S] [Y], en sa qualité d’agent immobilier, et ses propres parents, acquéreurs du bien qu’il avait été chargé de vendre et dont il avait signé l’acte de vente en la forme authentique en leur nom, la cour a retenu que ce lien de parenté entre les acheteurs et le gérant de la SARL Agence Méditerranée était connu de la venderesse ; qu’en se déterminant ainsi, quand cette connaissance ne suffisait ni à établir que la venderesse eût connaissance de l’illégalité de l’opération, ni à ôter à l’interposition de M. [Y] son existence et son illégalité, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil ;

3° ALORS QUE ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, en particulier les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; qu’en l’espèce, pour justifier sa décision d’exclure toute interposition prohibée de la part de M. [S] [Y], agent immobilier, dans la vente qu’il a organisée au profit de ses parents, et qu’il a signée en leur nom devant notaire, et, dès lors, son rejet de la demande de nullité de la vente présentée par les exposantes, la cour a retenu que les parents de M. [Y] souhaitaient se rapprocher de lui, qu’ils avaient vendu plusieurs immeubles à cette fin, qu’ils avaient déménagé et acheté le bien litigieux pour se constituer un complément de retraite, qu’ils en avaient perçu les loyers et qu’ils avaient géré les difficultés liées à l’appartement litigieux avec Mme [N], locataire ; qu’en se fondant sur de telles justifications toutes inopérantes, impropres à justifier l’absence d’interposition prohibée et le rejet consécutif des demandes de nullité présentées par les exposantes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil ;

4° ALORS QUE tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne répond pas à cette exigence le juge qui se prononce par des motifs inopérants ; qu’en l’espèce, étant saisie de la contestation de la validité de la vente parce que M. [S] [Y] en avait fait bénéficier ses propres parents, vente dont il avait luimême signé l’acte authentique en leur nom, et dont il serait conduit à profiter puisqu’il était héritier de ses parents, la cour a retenu que cette qualité d’héritier était insuffisante pour retenir une interposition illicite justifiant l’annulation de la vente dès lors que « d’après un des courriers versés aux débats par les intimés, [M. [Y]] aurait d’autres frères et/ou soeurs » ; que, cependant la circonstance supposée que M. [Y] soit en concours avec d’autres héritiers, au demeurant non établie, n’était pas de nature à lui ôter sa propre qualité d’héritier et, partant, l’intérêt personnel qu’il trouvait à la vente conclue ; qu’en se déterminant dès lors par de tels motifs, inopérants quant à l’existence desdits frères ou soeurs, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil ;

5° ALORS QUE tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne répond pas à cette exigence le juge qui se prononce par des motifs hypothétiques ; qu’en l’espèce, étant saisie de la contestation de la validité de la vente parce que M. [S] [Y] en avait fait bénéficier ses propres parents, vente dont il avait luimême signé l’acte authentique en leur nom, et dont il serait conduit à profiter puisqu’il était héritier de ses parents, la cour a retenu que cette qualité d’héritier était insuffisante pour retenir une interposition illicite justifiant l’annulation de la vente dès lors que « d’après un des courriers versés aux débats par les intimés, [M. [Y]] aurait d’autres frères et/ou soeurs » ; que, cependant la circonstance supposée que M. [Y] soit en concours avec d’autres héritiers, au demeurant non établie, n’était pas de nature à lui ôter sa propre qualité d’héritier et, partant, l’intérêt personnel qu’il trouvait à la vente conclue ; qu’en se déterminant dès lors par de tels motifs hypothétiques quant à l’existence desdits frères ou soeurs, la cour a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

6° ALORS QUE l’agent immobilier, qui appartient à une profession réglementée, est tenu d’une obligation renforcée de conseil et d’information à l’égard de son client, dont il doit justifier l’exécution, sans que les compétences ou les facultés de ce dernier le dispensent ni de l’exécution de cette obligation, ni de la preuve de cette exécution ; qu’en l’espèce, tandis que les exposantes faisaient grief à M. [Y] d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil à l’égard de Mme [N], notamment sur la détermination du prix de vente du bien, la cour, pour retenir qu’elles échouaient dans la démonstration de ce manquement, a retenu que l’état de santé de Mme [N] lui avait permis d’être vigilante, qu’elle se présentait comme juriste, et qu’elle avait toutes ses facultés intellectuelles ; qu’en dispensant ainsi M. [Y] d’apporter la preuve qu’il avait exécuté ses obligations, par des motifs en toute hypothèse impropres à justifier une telle exécution, la cour a violé 1147 du code civil, devenu 1231-1 du code civil.