CIV. 3

COUR DE CASSATION

CL

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QUESTION PRIORITAIRE

de

CONSTITUTIONNALITÉ

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Arrêt du 18 décembre 2025

RENVOI

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 625 FS-D

Affaire n° C 25-40.030

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2025

Le tribunal judiciaire de Caen (chambre procédure écrite) a transmis à la Cour de cassation, suite à l’ordonnance rendue le 24 septembre 2025, la question prioritaire de constitutionnalité, reçue le 29 septembre 2025, dans l’instance mettant en cause :

D’une part,

la société de la Barge rousse, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

D’autre part,

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (UPAC 76), représenté par son syndic, la société Cabinet Aumond Gibaon Prairie, dont le siège est [Adresse 3].

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseillère, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société civile immobilière de la Barge rousse, et l’avis de M^me Compagnie, avocate générale, après débats en l’audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Grandjean, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, M^me Grall, M. Bosse-Platière, M^mes Pic, Oppelt, conseillers, M^me Aldigé, M. Baraké, M^mes Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, M^me Compagnie, avocate générale, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Propriétaire de plusieurs lots au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la société civile immobilière de la Barge rousse (la SCI) a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence en annulation de la délibération n° 23.1 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2025, à l’occasion d’un second vote, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dans les termes suivants :

« Considérant que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et en application de l’article 26 d) de la loi de 1965, la copropriété décide de procéder à la modification du règlement de copropriété en y incluant la clause suivante : la location en meublés de tourisme est interdite dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. »

Enoncé de la question prioritaire de constitutionnalité

2. Par ordonnance du 24 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Caen a transmis à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :

« En édictant les dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu’issues de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permettent à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, le législateur a-t-il porté atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l’occurrence au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ? »

Examen de la question prioritaire de constitutionnalité

3. La disposition contestée est applicable au litige, dès lors qu’elle fonde la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires dont l’annulation est demandée.

4. Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel.

5. La question, qui ne porte pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle.

6. La question posée présente un caractère sérieux.

7. En premier lieu, la disposition contestée, en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi.

8. En second lieu, cette disposition, en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété.

9. Ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en oeuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

RENVOIE au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.