CIV. 1

IJ

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 17 décembre 2025

Cassation

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 821 F-D

Pourvoi n° K 23-20.594

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 17 DÉCEMBRE 2025

1°/ Mme [R] [N] [L], épouse [F],

2°/ M. [W] [F],

3°/ M. [H] [D],

tous trois domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° K 23-20.594 contre l’arrêt rendu le 2 juin 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Icade promotion, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à M. [Y] [I], domicilié [Adresse 5],

3°/ à M. [S] [U], domicilié [Adresse 7],

4°/ à la société Kléber Notaires, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

5°/ à M. [C] [A], domicilié [Adresse 6], pris en qualité de mandataire judiciaire de la société Kléber notaires,

6°/ à la société AJ Meynet société d’exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [J] [T], dont le siège est [Adresse 4], prise en qualité d’administrateur judiciaire de la société Kléber notaires,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [F] et de M. [D], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. [I] et [U] et de la société Kléber Notaires, de la SAS Hannotin Avocats, avocat de la société Icade promotion, et l’avis de M. Straudo, premier avocat général, après débats en l’audience publique du 4 novembre 2025 où étaient présents M^me Champalaune, présidente, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 juin 2023), la société Icade promotion (la société venderesse) a vendu, en l’état futur d’achèvement, à M. [D] et à M. et Mme [F] (les acquéreurs) plusieurs lots au sein d’un immeuble à édifier.

2. Les actes authentiques ont été reçus le 5 décembre 2008 et le 27 avril 2009, respectivement par M. [I] et par M. [U], notaires (les notaires), membres de la société de notaires [Y] [I], [P] [B], [S] [U], [E] [Z] et [V] [K], devenue Kléber Notaires (la société notariale).

3. La TVA a été payée par les acquéreurs au taux de 18,60 %.

4. Soutenant que ce taux était plus élevé que celui auquel ils pouvaient prétendre, les acquéreurs ont, les 17 et 28 décembre 2018, assigné la société venderesse, la société notariale et les notaires en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices.

5. Les défendeurs ont invoqué la prescription de leurs actions.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables comme prescrites leurs actions, alors « que le point de départ de la prescription ne se situe à la date de la conclusion du contrat que lorsqu’un simple examen de sa teneur permet de constater les faits permettant d’agir en responsabilité ; qu’en considérant comme acquise la prescription des demandes des acquéreurs au motif que l’instance n’avait été introduite que les 27 et 28 décembre 2018 tandis que les ventes avaient été passées les 5 décembre 2008 et 27 avril 2009, cependant que les acquéreurs n’avaient eu pleinement connaissance de l’étendue de leur préjudice qu’au jour de la lettre circulaire du syndic du 31 octobre 2017 les informant qu’ils pouvaient bénéficier d’une TVA à taux réduit, la cour d’appel a violé l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 2224 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

8. Pour déclarer prescrite l’action en responsabilité des acquéreurs, l’arrêt retient, d’une part, que la convention ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), sur la base de laquelle ils croient pouvoir affirmer qu’ils auraient dû bénéficier d’un taux réduit de TVA, a été signée le 11 juillet 2008 et a fait l’objet d’une publication sur le site de l’ANRU, d’autre part, que l’appréciation de la condition de ressources et celle de la situation géographique de l’immeuble leur étaient tout à fait possibles et accessibles, de sorte que leur ignorance n’était pas légitime.

9. En se déterminant ainsi, alors que les parties sont fondées à se fier aux mentions d’un acte authentique, sans rechercher si les acquéreurs avaient des raisons de douter de l’exactitude des mentions de l’acte de vente notarié sur le taux de TVA applicable aux opérations en cause qui leur avait été révélé ultérieurement, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 juin 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

Condamne la société Icade promotion, MM. [I], [U], et la société Kléber Notaires aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Icade promotion, MM. [I], [U], et la société Kléber Notaires et les condamne in solidum à payer à M. [D] et à M. et Mme [F] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.