CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 22 mai 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 270 F-D

Pourvoi n° R 23-23.336

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 MAI 2025

La société France investipierre, société civile de placement immobilier, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° R 23-23.336 contre l’arrêt rendu le 21 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Frogpubs, société par actions simplifiée à associé unique, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société AJRS, dont le siège est [Adresse 5], prise en la personne de Mme [P] [J], en sa qualité d’administrateur judiciaire et de commisaire à l’exécution du plan de la société Frogpubs,

3°/ à la société Asteren MJ, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de Mme [T] [C] en remplacement de la société Mandataires judiciaires associés MJA, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Frogpubs,

4°/ à la société Ajassocié, dont le siège est [Adresse 6], prise en la personne de Mme [V] [K], en sa qualité d’administrateur judiciaire et de commissaire à l’exécution du plan de la société Frogpubs,

5°/ à Mme [B] [N], domiciliée [Adresse 2], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Frogpubs,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat de la société France investipierre, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Frogpubs, des sociétés AJRS et Asteren MJ, ès qualités, de Mme [N], après débats en l’audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 21 septembre 2023), la société A Frog At The Oper, aux droits de laquelle vient la société Frogpubs (la locataire), a assigné la société France investipierre (la bailleresse) en constatation du caractère non écrit de la clause d’indexation stipulée au bail commercial prévoyant qu’elle ne jouait qu’en cas de hausse de l’indice de référence, et en restitution des sommes payées au titre de celle-ci.

2. La bailleresse a formé des demandes reconventionnelles en paiement de loyers et de charges.

3. Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la locataire et un plan de continuation a été adopté.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La bailleresse fait grief à l’arrêt de déclarer non écrite la clause d’indexation dans son entier, de la condamner à payer certaines sommes en restitution des trop-perçus sur les loyers, le dépôt de garantie et les honoraires de gestion et de limiter le montant de sa créance provisoire à fixer au passif de la locataire à une certaine somme, alors « que l’illicéité de la stipulation contractuelle d’un bail commercial prévoyant l’exclusion de l’application de la clause d’indexation du loyer en cas de baisse de l’indice retenu n’emporte le caractère non écrit de la clause d’indexation que si la clause d’exclusion présente un caractère essentiel à la soumission du loyer à l’indexation ou si les deux clauses sont indivisibles ; qu’en l’espèce, après avoir rappelé que la clause litigieuse précise que « le bailleur déclare que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et que les stipulations relatives à cette indexation du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté », la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que « ce sont donc bien toutes les stipulations relatives au mécanisme de l’indexation qui ont déterminé le bailleur à contracter, démontrant l’indivisibilité de la clause et le caractère essentiel de ces dispositions dans la formation du contrat et le consentement des parties à y adhérer » et qu’il ressort de la rédaction de cette clause « qu’elle est indivisible, qu’en effet il n’est pas possible de distinguer entre le principe de l’indexation voulu par les parties de ses modalités concrètes d’application et qu’en particulier, la soumission du loyer à l’indexation était subordonnée à la condition essentielle d’exclure un ajustement à la baisse du loyer » ; qu’en se déterminant par de tels motifs impropres à caractériser l’indivisibilité, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et L. 145-39 du code de commerce :

5. Selon le premier de ces textes, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.

6. Selon le second, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

7. Il en résulte qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié).

8. Pour réputer la clause d’indexation non écrite en son entier, l’arrêt constate que le contrat mentionne que les stipulations relatives à l’indexation du loyer, écartant notamment toute réciprocité de la variation de l’indice, constituent pour le bailleur un motif déterminant de la conclusion du bail commercial sans lequel il n’aurait pas contracté et retient que ce sont toutes les stipulations relatives au mécanisme de l’indexation qui l’ont déterminé à contracter, ce qui démontre l’indivisibilité de la clause et le caractère essentiel des dispositions dans la formation du contrat et le consentement des parties à y adhérer.

9. En se déterminant ainsi, sans rechercher si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il confirme le jugement rejetant la fin de non-recevoir opposée par la société France investipierre et déclarant recevable la demande de la société A Frog At The Oper, et en ce qu’il reçoit Mme [J] en son intervention volontaire en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Frogpubs et rejette la demande de sursis à statuer, l’arrêt rendu le 21 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Frogpubs aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.