CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 18 décembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 608 F-D

Pourvoi n° F 23-18.911

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2025

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Century 21 – l’Ami immobilier conseil, néosyndic, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 23-18.911 contre l’arrêt rendu le 10 mai 2023 par la cour d’appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [C] [G], domicilié [Adresse 3], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association Anef Ile-de-France ouest,

2°/ à l’association Fédération Anef, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Proust, conseillère doyenne, les observations de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de l’association Fédération Anef, après débats en l’audience publique du 4 novembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Proust, conseillère doyenne rapporteure, M^me Grandjean, conseillère, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. [G], en qualité de liquidateur de l’association Anef Ile-de-France ouest (l’association Anef IDFO).

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 10 mai 2023), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires) a assigné l’association Anef IDFO en paiement d’un arriéré de charges de copropriété couvrant la période allant du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2018 pour divers lots de copropriété puis, soutenant avoir constaté que les lots n° 10 et 34 étaient restés la propriété de l’association Fédération Anef (la Fédération Anef), il a assigné cette dernière en paiement de charges de copropriété impayées depuis le 1er janvier 2016.

3. Les instances ont été jointes.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes contre la Fédération Anef, alors « que seule la notification au syndic de copropriété du transfert de propriété d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot de copropriété rend ce transfert de propriété opposable au syndicat des copropriétaires ; qu’en conséquence, tant que le transfert de propriété d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot de copropriété n’a pas été notifié au syndic de copropriétaire, le copropriétaire, qui a cédé son lot de copropriété, en demeure le propriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires et reste tenu de payer les charges de copropriété relatives à ce lot de copropriété ; qu’en énonçant, par conséquent, pour déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] dirigées contre l’association Fédération Anef, que la propriété des lots de copropriété litigieux avait été transférée de son propriétaire initial, l’association Fédération Anef, à l’association Anef Ile-de-France ouest, par un transfert partiel d’actifs prenant effet au 1er janvier 2008, convenu entre l’association Fédération Anef et l’association Anef Ile-de-France ouest, que, jusqu’au 11 février 2019, l’association Fédération Anef n’avait pas reçu de documents relatifs aux charges impayées qui avaient manifestement été tous adressés à l’association Anef Ile-de-France ouest, que, même les appels de charges de copropriété postérieures à la procédure avaient été adressés à l’adresse du siège social à [Localité 5] de l’association Anef Ile-de-France ouest, qui était le seul interlocuteur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], et qu’il en résultait que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] ne pouvait invoquer l’inopposabilité à son égard du transfert partiel d’actifs, avec effet rétroactif au 1er janvier 2008, qu’il avait mis en œuvre avant l’assignation, de 2008 à 2015, quand les circonstances qu’elle relevait ainsi ne rendaient pas opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] le transfert de propriété à l’association Anef Ile-de-France ouest des lots de copropriété litigieux qui appartenaient à l’association Fédération Anef, résultant du transfert partiel d’actifs convenu entre l’association Fédération Anef et l’association Anef Ile-de-France ouest et quand elle ne constatait pas que, contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], un tel transfert de propriété avait été notifié au syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable à la cause. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

5. Selon ce texte, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation et tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic.

6. Pour déclarer la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable, l’arrêt retient, d’abord, que la propriété des lots en cause a été transférée de la Fédération Anef à l’association Anef IDFO avec l’engagement de cette dernière d’en assumer rétroactivement les charges à compter du 1er janvier 2008, selon le protocole emportant transfert d’actifs régularisé entre elles le 11 décembre 2007, réitéré le 29 octobre 2013 et dont les conditions suspensives ont été levées, ainsi que selon le contrat de commodat daté du 10 octobre 2010 et l’acte du 1er mars 2016 par lequel le liquidateur de l’association Anef IDFO, autorisé par jugement du 28 mai 2015, a cédé l’entreprise à la société Coallia.

7. Il relève, ensuite, que la Fédération Anef n’a pas reçu de documents relatifs aux charges impayées, tous adressés à l’association Anef IDFO, jusqu’au 11 février 2019 et que les appels de charges postérieurs à la procédure ont été adressés à l’adresse du siège social de l’association Anef IDFO.

8. Il en déduit que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer l’inopposabilité à son égard du transfert partiel d’actifs qu’il a lui-même mis en oeuvre avant l’assignation, de 2008 à 2015.

9. En se déterminant ainsi, alors que, même lorsque le syndic a eu connaissance de la cession d’un lot avant qu’elle ne lui soit notifiée, l’acquéreur n’a, à son égard, la qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges qu’à compter de cette notification, la cour d’appel, qui n’a pas recherché à quelle date le transfert de propriété des lots de la Fédération Anef avait été notifié au syndic, n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], l’arrêt rendu le 10 mai 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles autrement composée ;

Condamne l’association Fédération Anef aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.