CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 26 mars 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 198 F-D

Pourvoi n° W 24-14.789

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2026

1°/ M., [M], [U],

2°/ Mme, [I], [O], épouse, [U],

tous deux domiciliés, [Adresse 1],

3°/ M., [Z], [W], domicilié, [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° W 24-14.789 contre l’arrêt rendu le 4 mars 2024 par la cour d’appel de Versailles (chambre civile 1-4 construction), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC), dont le siège est, [Adresse 3],

2°/ à la société Constructions Robert Brouca (CRB), société par actions simplifiée, dont le siège est, [Adresse 4],

défenderesses à la cassation.

En présence de :

la société SLEMJ et associés, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est, [Adresse 5], prise en la personne de M., [Y], [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Constructions Robert Brouca.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Bironneau, conseillère référendaire, les observations de la SCP Doumic-Seiller, avocat de M. et Mme, [U], et de M., [W], de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Compagnie européenne de garanties et cautions, après débats en l’audience publique du 3 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Bironneau, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 4 mars 2024) et les productions, le 15 février 2008, la société Constructions Robert Brouca (le constructeur) a conclu trois contrats de construction de maison individuelle avec M. et Mme, [U], d’une part, et un contrat de construction de maison individuelle avec M., [W], d’autre part.

2. La garantie de livraison à prix et délais convenus a été accordée par la société CEGI, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Compagnie européenne de garanties et cautions (le garant de livraison).

3. Invoquant des non-conformités et des désordres, M. et Mme, [U] et M., [W] (les maîtres de l’ouvrage) ont fait arrêter les travaux et ont saisi le juge des référés qui a ordonné une expertise le 26 mai 2009.

4. Un expert, désigné en remplacement de l’expert initialement désigné, a déposé son rapport le 25 juin 2011.

5. Ce rapport a été annulé par une décision irrévocable d’un tribunal de grande instance du 2 mai 2012.

6. L’expert nouvellement désigné a, le 14 juin 2012, autorisé la reprise des travaux.

7. Des procès-verbaux de réception avec réserves ont été signés le 29 avril 2013 et la levée des réserves est intervenue le 31 juillet 2013.

8. Invoquant des retards de livraison et des malfaçons, les maîtres de l’ouvrage ont assigné le constructeur et le garant de livraison aux fins d’indemnisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

9. Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de limiter le montant des pénalités de retard et de condamner solidairement le constructeur et le garant de livraison à leur payer ces seules sommes, alors « que sur le point de départ des pénalités de retard, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que par ailleurs la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; qu’en l’espèce, il était précisé aux contrats de construction de maisons individuelles que le démarrage du chantier devait débuter trois mois après signature du contrat et que les conditions suspensives, au nombre desquelles figuraient, à la charge du constructeur, la fourniture d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage et d’une garantie de livraison, devaient également être réalisées dans le même délai, qu’enfin la durée des travaux était de douze mois à compter de l’ouverture du chantier ; qu’en estimant que, s’il n’était pas contestable que le point de départ du délai d’exécution était la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, il devait néanmoins être tenu compte des clauses suspensives fixées par les parties et que les attestations d’assurance et de garanties n’avaient été produites que le 17 et 20 juillet par le constructeur, si bien que le point de départ des pénalités de retard devait être fixé au 20 juillet 2009, sans rechercher, comme elle y était invitée si, dès lors qu’il incombait au constructeur de fournir ces documents, la condition suspensive ne devait pas être considérée comme accomplie dans les délais prévus au contrat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 devenus 1193 et 1304-3 du code civil. »

Réponse de la Cour

10. Ayant constaté que la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier ne pouvait être déposée en mairie tant que les conditions suspensives n’étaient pas réalisées, que figuraient au titre de celles-ci l’obtention par le constructeur d’une attestation d’assurance dommages-ouvrage et de garantie de livraison, que l’article II-3 des conditions particulières stipulait que le constructeur pourra, s’il le souhaite, différer le début des travaux tant que les conditions suspensives indiquées aux conditions particulières ne seront pas réalisées, la cour d’appel a retenu que, si l’article 8 des contrats précisait que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de trois mois à compter de leur signature, la sanction du non-respect de ces conditions dans ce délai était la caducité du contrat, à laquelle les maîtres de l’ouvrage, bénéficiaires de ces garanties, avaient manifestement renoncé en poursuivant l’exécution.

11. Ayant relevé que les attestations requises n’avaient été délivrées que les 17 et 20 juillet 2008 et que les travaux avaient aussitôt démarré, elle en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu’au regard d’un délai contractuel d’exécution de douze mois, le point de départ des pénalités de retard devait être fixé au 20 juillet 2009.

12. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

13. Les maîtres de l’ouvrage font le même grief à l’arrêt, alors « que le constructeur ne peut, en cas de manquement à ses obligations contractuelles, s’exonérer de sa responsabilité sauf à prouver l’existence d’un cas de force majeure réunissant les caractères de l’extériorité, l’imprévisibilité et l’irrésistibilité ; qu’en l’espèce, le constructeur, à l’origine des graves désordres ayant conduit à l’arrêt des travaux et à la désignation d’un expert, ne saurait arguer de la mise en place de la mesure d’expertise judiciaire dont il est à l’origine, quels que soient les événements ayant pu en allonger la durée, pour s’exonérer de sa responsabilité et se décharger des pénalités de retard mises à sa charge en raison du dépassement des délais de livraison de son ouvrage ; qu’en retenant, d’une part, que la réalité des désordres structurels imputables au constructeur avaient rendu nécessaire et légitimé la désignation d’un expert, mais en décidant, d’autre part, que l’annulation de l’expertise pour défaut d’impartialité de l’expert constituait pour le constructeur un cas de force majeure qui devait être pris en considération pour diminuer d’autant le nombre de jours de pénalités de retard qui lui étaient imputés, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1148 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

14. Aux termes de ce texte, il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

15. Pour retenir que le décès du premier expert et l’annulation de l’expertise diligentée par le deuxième expert ont constitué un cas de force majeure pour le constructeur, ouvrant droit à une exonération partielle des pénalités de retard jusqu’au 18 mai 2012, date de désignation du troisième expert, l’arrêt retient que, si la désignation d’un expert n’est pas en soi constitutive d’un cas de force majeure, a fortiori en présence de désordres de nature structurelle, la partialité de l’expert ayant pour conséquence une annulation du rapport d’expertise constitue un événement imprévisible et irrésistible à l’égard du constructeur, l’inscription d’un expert sur une liste établie par la cour d’appel constituant nécessairement un gage de sérieux et d’impartialité.

16. En statuant ainsi, alors que, la mesure d’expertise ayant été ordonnée en raison de malfaçons dont la cour d’appel a retenu l’imputabilité au constructeur, la durée des opérations d’expertise résultant du décès de l’expert premier désigné et de l’annulation prononcée du rapport déposé par le deuxième ne constituait pas, faute d’extériorité, un cas de force majeure exonératoire de la responsabilité du constructeur, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

17. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt ayant fixé les pénalités de retard aux sommes de 14 863,68 euros pour la maison A, 14 863,68 euros pour la maison B, 15 450,24 euros pour la maison C et 15 281,76 euros pour la maison FT et ayant condamné solidairement le constructeur et le garant de livraison à payer ces sommes aux maîtres de l’ouvrage entraîne la cassation, par voie de conséquence, des chefs de dispositif rejetant les demandes des maîtres de l’ouvrage au titre de la perte de chance de voir louer les maisons A, B et C et la maison FT et deux logements réhabilités situés à proximité, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

18. La cassation, par voie de conséquence, des chefs de dispositif rejetant les prétentions des maîtres de l’ouvrage au titre de la perte de chance de voir louer les maisons A, B et C et la maison FT et les deux logements réhabilités, rend sans objet l’examen des deuxième et troisième moyens.

19. Les cassations prononcées entraîne la cassation, par voie de conséquence, du chef de dispositif disant que les frais de l’expertise de M., [R] seront partagés par moitié entre le constructeur d’une part et les maîtres de l’ouvrage d’autre part, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il :

— infirme le jugement en ce qu’il a condamné solidairement la société Constructions Robert Brouca et la société Compagnie européenne de garanties et cautions à payer à M. et Mme, [U] la somme de 65 992,32 euros, la somme de 65 992,32 euros et la somme de 68 639,40 euros et à payer à M., [W] la somme de 67 854,51 euros, et ce au titre des pénalités de retard,

— infirme le jugement en ce qu’il a condamné la société Constructions Robert Brouca à payer à M. et Mme, [U] la somme de 134 662,50 euros au titre de leur préjudice de perte de chance de voir louer les maisons A, B et C et condamné la société Constructions Robert Brouca à payer à M., [W] la somme de 44 887,50 euros au titre de son préjudice de perte de chance de voir louer la maison FT,

— fixe les pénalités de retard aux sommes de 14 863,68 euros pour la maison A, 14 863,68 euros pour la maison B, 15 450,24 euros pour la maison C et 15 281,76 euros pour la maison FT,

— condamne solidairement la société Constructions Robert Brouca et la société Compagnie européenne de garanties et cautions à payer à M. et Mme, [U] la somme de 14 863,68 euros au titre des pénalités de retard pour la maison A, la somme de 14 863,68 euros au titre des pénalités de retard pour la maison B et la somme de 15 450,24 euros au titre des pénalités de retard pour la maison C,

— condamne solidairement la société Constructions Robert Brouca et la société Compagnie européenne de garanties et cautions à payer à M., [W] la somme de 15 281,76 euros au titre des pénalités de retard pour la maison FT,

— rejette les demandes de M. et Mme, [U] et M., [W] au titre de leur préjudice de perte de chance de voir louer les maisons A, B et C et la maison FT,

— rejette les demandes de M. et Mme, [U] au titre de leur préjudice de perte de chance de voir louer les deux logements réhabilités,

— dit que les frais de l’expertise de M., [R] seront partagés par moitié entre la société Constructions Robert Brouca d’une part et M. et Mme, [U] et M., [W] d’autre part,

l’arrêt rendu le 4 mars 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles autrement composée ;

Condamne la Compagnie européenne de garanties et cautions et M., [C], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Constructions Robert Brouca, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Compagnie européenne de garanties et cautions et la condamne à payer à M. et Mme, [U] et à M., [W] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.