CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 29 janvier 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 63 F-D

Pourvoi n° R 24-12.185

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JANVIER 2026

1°/ la société La Maison douce, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], anciennement assistée par l’administrateur judiciaire, la société AJ associés, et actuellement intervenant volontaire à la procédure en qualité de commissaire à l’exécution du plan, anciennement assistée par la société Grand ouest protection mandataire judiciaire (GOPMJ), prise en la personne de Mme [X] [K], agissant en qualité de mandataire judiciaire,

2°/ la société Grand ouest protection mandataire judiciaire (GOPMJ), société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de Mme [X] [K], agissant en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société La Maison douce,

3°/ la société AJ associés, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de M. [M], agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société La Maison douce,

ont formé le pourvoi n° R 24-12.185 contre l’arrêt rendu le 22 novembre 2023 par la cour d’appel de Rennes (5e chambre), dans le litige les opposant à la société Lopevi, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Oppelt, conseillère, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat des sociétés La Maison douce, Grand ouest protection mandataire judiciaire et AJ associés, de M^e Bardoul, avocat de la société civile immobilière Lopevi, après débats en l’audience publique du 2 décembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Oppelt, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 22 novembre 2023), le 25 octobre 2016, la société civile immobilière Lopevi (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société La Maison douce (la locataire) un local pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de matériel d’ameublement.

2. Après la délivrance par la bailleresse, le 6 novembre 2018, d’un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire du bail, la locataire l’a assignée par acte du 5 décembre 2018 et a sollicité le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse à compter du mois de septembre 2018.

3. La locataire a été placée en redressement judiciaire et, le 24 juin 2019, son administrateur judiciaire a notifié la résiliation du bail et restitué les locaux le 28 juin 2019.

4. Après reprise de l’instance, la bailleresse a sollicité à titre reconventionnel le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail en vertu du commandement du 6 novembre 2018 et la fixation au passif de la locataire de diverses sommes au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse, de constater la résiliation de plein droit, par le jeu de la clause résolutoire, du bail au 6 décembre 2018, de rejeter ses demandes de dommages-intérêts, de déclarer recevable la demande de la bailleresse tendant à la fixation de sa créance au passif de la procédure, de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 7 décembre 2018 et jusqu’à la libération des locaux le 28 juin 2019 à une certaine somme par mois, de fixer à une certaine somme la créance de la bailleresse au passif de la procédure, au titre des loyers, indemnités d’occupation et accessoires impayés, de juger que cette somme s’imputera prioritairement sur le dépôt de garantie qui restera acquis à la bailleresse et qu’elle portera intérêts au taux légal, alors :

« 1°/ que le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, il n’appartient pas au preneur de remédier à un trouble de jouissance ; qu’en énonçant, pour retenir l’absence de manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à la locataire, que celle-ci ne démontrait pas avoir entrepris des démarches à l’égard de la société Netto, également locataire de la même bailleresse, cependant qu’il appartenait au bailleur et non à la locataire de remédier au trouble de jouissance, la cour d’appel a violé l’article 1719-3° du code civil ;

2°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail ; qu’en se fondant – pour retenir que la locataire n’était pas fondée à se plaindre d’un préjudice de jouissance lié à l’installation de poubelles, de vélos, d’un drapeau de la société Netto devant sa vitrine, de la présence de déchets, de l’installation d’une rampe d’accès et d’un encart publicitaire cachant l’enseigne Château d’Ax – sur la circonstance que la société Netto était déjà présente avant que la locataire ne s’installe de telle sorte qu’elle connaissait la présence de la société Netto, la cour d’appel, qui a statué par des motifs inopérants et impropres à exonérer la bailleresse de son obligation d’assurer une jouissance paisible du fonds qu’elle lui a loué, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1719, 3° du code civil ;

3°/ que la locataire, pour établir la matérialité

des troubles de jouissance dont elle était victime, versait aux débats de

nombreuses photographies de chariots, de la poubelle de la société Netto

installés devant sa vitrine, ainsi que les vélos et scooters de clients de la

société Netto garés devant sa porte d’entrée, d’un drapeau de la société Netto, de chiens devant la vitrine ainsi que d’une plaque tombée du bâtiment de la société Netto ; qu’en se fondant, pour écarter le caractère probant de ces photographies, sur la circonstance que celles-ci n’étaient pas datées, ce qui ne permettait pas de s’assurer que les éléments photographiés étaient postérieurs à la mise en demeure adressée par la bailleresse à la société Netto, la cour d’appel, qui a statué par des motifs totalement inopérants et impropres à écarter l’existence de troubles de jouissance subis par la locataire, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1719, 3° du code civil ;

4°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail ; que la cour d’appel qui, bien qu’elle ait constaté que la locataire produisait des photographies établissant les agissements de la société Netto, qui l’empêchaient de jouir pleinement de sa façade et lui causaient des nuisances et désagréments, a néanmoins, retenu qu’il n’était pas établi que les éléments photographiés étaient postérieurs à la mise en demeure adressée par la bailleresse à la société Netto, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que la locataire avait subi des troubles de jouissance en raison des agissements de la société Netto laquelle s’était vue adresser une mise en demeure de la part du bailleur, a violé l’article 1719 du code civil ;

5°/ que la méconnaissance par le bailleur de son obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués pendant la durée du bail, est constitutive d’un manquement grave justifiant la résiliation du bail à ses torts ; qu’en l’espèce, la locataire établissait, photographies à l’appui, les nombreuses nuisances et désagréments subis du fait de la société Netto constituant un trouble de jouissance manifeste l’empêchant de jouir normalement des lieux loués et précisait que l’envoi d’un courrier du bailleur à la société Netto le 18 octobre 2018 s’était révélé insuffisant pour que celle-ci mette fins aux nuisances, les troubles revêtant un caractère continu et permanent ; qu’en se bornant, pour retenir que la bailleresse n’avait pas manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à la locataire, à relever que les photographies n’étant pas datées, il ne pouvait être affirmé que les éléments photographiés étaient postérieurs à la mise en demeure adressée par la bailleresse à la société Netto, sans expliquer en quoi le fait qu’il ne puisse être affirmé que les éléments photographiés étaient postérieurs à la mise en demeure du bailleur rendaient ces photographies non probantes, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1184 ancien du code civil et 1719, 3° du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a, d’abord, constaté que la société Netto, locataire du même bailleur, était déjà présente avant que la locataire ne prenne à bail ses locaux et a donc écarté les griefs tenant à ce que la clientèle de cette société entacherait l’image de marque de la locataire.

7. Elle a, ensuite, par motifs adoptés, relevé que les caddies de la société Netto étaient rangés en contrebas de la rampe d’accès au magasin de la locataire sans gêner son accès et que des constats d’huissier de justice établis en octobre et novembre 2018 montraient que les locaux loués étaient libres de tout obstacle.

8. Elle a, enfin, par motifs propres et adoptés, retenu que, pour établir l’existence de dégradations commises par les clients de la société Netto, la locataire produisait, d’une part, des photographies, non datées, qui ne permettaient pas d’attribuer aux seuls clients de la société Netto les troubles invoqués, d’autre part, une lettre de sa sous-locataire, la société Adelia, qui résiliait le bail en raison des troubles causés par les agissements de la société Netto ou de sa clientèle, dépourvue de tout effet probant dès lors que la gérante de la société Adelia était l’épouse du gérant de la société locataire.

9. Appréciant ainsi souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, la cour d’appel a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision de rejeter les demandes de la locataire fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société La Maison douce, la société Grand ouest protection mandataire judiciaire, en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société La Maison douce, et la société AJ associés, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société La Maison douce, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-neuf janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.